Настольная книга землевладельца

нерной инфраструктуры.

аренды земли.

сервитут обременяет земельный участок, однако обременение

По общему правилу, договор аренды земельных участков – это

не лишает собственника земельного участка права владеть, соглашение, по которому арендодатель передаёт арендатору

пользоваться и распоряжаться этим земельным участком.

участок земли на оговорённый срок за фиксированную плату.

сервитут переходит вместе с земельным участком.

Учитывая, что право аренды возникает из договора, по смыслу

Публичный сервитут может быть использован для прохода, прост. 216, 307, 308 гК РФ право аренды не является вещным пра-езда, публичного использования и т.д. в отличие от частного, вом, оно имеет характер обязательственного правоотношения.

публичный сервитут, как правило, бесплатный, но, если его

Это подтверждается многочисленной судебной практикой (смо-установление существенно затрудняет пользование участком

трите, например, определение высшего арбитражного суда РФ

собственником, он вправе требовать соразмерную плату.

от 22.03.2011 № вас-2746/11, постановления Фас Уральского

а если его установление приводит к невозможности использования

округа от 08.11.2010 № Ф09–9242/10-с6, от 14.07.2008 № Ф09–

участка собственником по целевому назначению, он вправе

4871/08-с3, Фас Поволжского округа от 04.08.2008 № а55–

требовать выкупа земельного участка с возмещением ему убыт-18068/2007, Фас западно- сибирского округа от 10.07.2008

ков, либо предоставления равноценного земельного участка.

№ Ф04–2058/2008(5323-а46–11).53

основное отличие между частными и публичными сервитута-При этом вопрос об отнесении аренды к ограниченным вещным

ми – способы их установления и интересы, для которых они

правам на земельные участки, остается дискуссионным.

устанавливаются. Например, собственник земельного участка

Некоторые специалисты считают, что аренда – это особый вид

для прокладки линии электропередачи или газопровода к сво-права на имущество. они объясняют это тем, что аренда дает

ему участку может заключить соглашение с собственником

арендатору права, похожие на права владельца имущества.

соседнего земельного участка, через который коммуникации

Например, аренда земли может считаться ограниченным пра-будут подведены. в этом случае речь идет о частном сервитуте.

вом на землю, потому что арендатор может использовать

если же через район индивидуальной жилой застройки необходимо

землю, но не является ее полным владельцем. в конце 20 века

провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, устанавливается публичный сервитут.

сервитуты, как и иные права на землю, подлежат государственной

регистрации.

53 Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.2011 N

3.3. Аренда земельных участков.

ВАС-2746/11, постановления ФАС Уральского округа от 08.11.2010

аренда земельных участков в России регулируется несколькими за-N Ф09–9242/10-С6, от 14.07.2008 N Ф09–4871/08-С3, ФАС Поволжского округа от 04.08.2008 N А55–18068/2007, ФАС Западно-конами и правилами. основные из них включают гражданский

Сибирского округа от 10.07.2008 N Ф04–2058/2008(5323-А46–11;

62

НастольНая КНига землевладельца

63

РеНат Козлов

некоторые эксперты, такие как е. а. суханов и Н. и. Клейн, от-защиты чужих гражданских прав не согласуется со ст. 9 гК РФ

носили аренду земли к таким ограниченным правам.54

и ст. 4 аПК РФ.56

тем не менее, аренда – это право, которое возникает на основе до-в постановлении Фас волго- вятского округа от 04.05.2008 № а29–

говора между арендатором и владельцем имущества. П. П. згон-7517/2007 также отмечается, что арендатор не может быть

ников объясняет, что аренда связана с обязательствами, потому

обладателем вещного права на арендуемое имущество, так

что она начинается с соглашения между двумя сторонами.

как его титульное владение и пользование имуществом носят

в этом договоре прописываются все права арендатора, включая

обязательственно- правовой характер.57

то, как он может использовать арендованное имущество. все

аналогичная точка зрения содержится и в иных постановлениях

условия аренды зависят от того, о чём договорятся арендатор

судов.

и владелец.55

арбитражного суда западно- сибирского округа от 10.07.2008

с данным утверждением трудно не согласится, так как содержание

№ Ф04–2058/2008(5323-а46–11) по делу № 6–117/04 // сПс

и характер ограниченных вещных прав определяются не дого-

«Консультант- Плюс», 2016; Постановление Фас Уральского окру-вором с собственником, так как возникновение данных прав

га от 14.07.2008 № Ф09–4871/08-с3 по делу № а60–31753/07

может происходить вопреки его воле, а непосредственно зако-

// сПс «Консультант- Плюс», 2016; Постановление Фас По-ном, устанавливающим все их разновидности и определяющим

волжского округа от 04.08.2008 по делу № а55–18068/2007

объем тех правомочий, которые их составляют.

// сПс «Консультант- Плюс», 2016; Постановление Федерального

данная точка зрения подтверждается примерами из судебной

арбитражного суда Уральского округа от 08.11.2010 № Ф09–

практики.

9242/10-с6 по делу № а07–3855/2010 // сПс «Консультант-так, в определении высшего арбитражного суда РФ от 22.03.2011

Плюс», 2016.

№ вас-2746/11 суд указал, что зарегистрированное право на не-

“>*

движимое имущество может быть оспорено по иску о призна-таким образом, аренда является обязательственным, а не ограни-нии права либо об истребовании имущества или о признании

ченным вещным правом. и к ограниченным вещным правам

права отсутствующим, которые рассматриваются по правилам

необходимо относить лишь те права, которые указываются

искового производства как споры о правах. соответствую-непосредственно в гК РФ и зК РФ.

щее требование предъявляет тот, кто считает нарушенным

3.4. Безвозмездное пользование земельными участками.

собственное вещное право. У арендатора имущества не возв соответствии с п. 2 ст. 39.10 зК РФ земельные участки, находя-никает на него вещных прав, а при отсутствии самого права

щиеся в государственной или муниципальной собственности, нет и срока на его защиту в судебном порядке. возможность

могут быть предоставлены в безвозмездное пользование

в следующих случаях:58

56 Определение Высшего арбитражного суда Россий-

54 Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. – М., ской Федерации от 22.03.2011 № ВАС-2746/11 по делу

1991. С. 55; Клейн Н. И. Предпринимательское пра-

№ А21–14821/2009 // СПС «Консультант- Плюс», 2016.

во. Курс лекций. – М., 1993. С. 368.

57 Постановление Федерального арбитражного суда

55 Згонников П. П. Особенности ограниченных вещных прав

Волго- Вятского округа от 04.05.2008 по делу № А29–

юридических лиц на хозяйствование с имуществом соб-7517/2007 // СПС «Консультант- Плюс», 2016.

ственника // СПС «Консультант- Плюс», 2016.

58 п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ.

64

НастольНая КНига землевладельца

65

РеНат Козлов

• в виде служебных наделов работникам организаций в слу-самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным

чаях, указанных в пункте 2 статьи 24 зК РФ, на срок трудового

участком.

договора, заключенного между работником и организацией; так, если земельный участок находится в муниципальной соб-

• религиозным организациям для размещения зданий, соо-ственности сельского совета, заявление можно подать главе

ружений религиозного или благотворительного назначения

указанного муниципального образования.

на срок до десяти лет, а если на таких земельных участках

Необходимо отметить, что срок безвозмездного пользования

расположены принадлежащие им на праве безвозмездного

земельным участком, находящимся в государственной или

пользования здания, сооружения – на срок до прекращения

муниципальной собственности, устанавливается по заявле-прав на указанные здания, сооружения; нию заинтересованного в получении земельного участка лица

• гражданину для индивидуального жилищного строительства, с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.10

ведения личного подсобного хозяйства или осуществления

зК РФ.

крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности

договор безвозмездного пользования земельным участком должен

в муниципальных образованиях, определенных законом субъ-содержать обязательные условия, определенные земельным

екта Российской Федерации, на срок не более чем шесть лет; законодательством и гражданским кодексом, включая сведения

• гражданину, если на земельном участке находится служеб-о сторонах договора, кадастровый номер земельного участка, ное жилое помещение в виде жилого дома, предоставленное

его площадь, целевое назначение, срок действия договора, этому гражданину, на срок права пользования таким жилым

права и обязанности сторон.

помещением;

особенности договора безвозмездного пользования земельным

• гражданам в целях осуществления сельскохозяйственной

участком, заключаемого с садоводческим некоммерческим

деятельности (в том числе пчеловодства) для собственных

товариществом, определены п. 4 ст. 39.10 зК РФ.59

нужд на лесных участках на срок не более чем пять лет; Указанный договор должен предусматривать обязанность этого

• садоводческим или огородническим некоммерческим това-товарищества обеспечить подготовку в отношении соответ-риществам на срок не более чем пять лет; ствующего земельного участка проекта планировки терри-

• некоммерческим организациям, созданным гражданами, тории и проекта межевания территории, а также проведение

в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые

кадастровых работ, необходимых для образования земельных

предусмотрены федеральными законами; участков в соответствии с утвержденным проектом межевания

• в иных случаях.

территории.

Право на бесплатное использование земельного участка возни-в силу требований п. 5 этой же статьи договор безвозмездного

кает на основе договора безвозмездного пользования. Этот

пользования земельным участком, заключаемый с огородни-документ представляет собой соглашение, согласно которому

ческим некоммерческим товариществом, должен предусматри-физическое или юридическое лицо получает возможность без-вать обязанность этого товарищества обеспечить подготовку

возмездно использовать землю, находящуюся в собственности

в отношении соответствующего земельного участка проекта

государства или муниципалитета.

межевания территории, а также проведение кадастровых

для предоставления земельного участка в безвозмездное поль-работ, необходимых для образования земельных участков

зование необходимо обратиться с соответствующим заявлением в орган государственной власти или орган местного

59 п. 4 ст. 39.10 ЗК РФ.

66

НастольНая КНига землевладельца

67

РеНат Козлов

в соответствии с утвержденным проектом межевания терри-место для строительства, других работ, связанных с проекти-тории.

рованием сооружений;

в случае, если договор безвозмездного пользования земельным

• Проведение капитального или текущего ремонта линейного

участком планируется заключить в целях размещения садо-объекта (линии электропередач, трубопроводы, автодороги, водческого, огороднического некоммерческого товарищества, железнодорожные линии, линии связи и пр.); необходимо иметь в виду, что п. 6 ст. 39.10 зК РФ установлен

• Постройка временных или дополнительных сооружений

предельный размер такого земельного участка, который не мо-вспомогательного характера (ограждения, навесы, бытовки), жет превышать площадь, рассчитанную как сумма площади

складывание строительных и других материалов, строитель-земельных участков, которые будут образованы для предо-ной техники, реконструкции федеральных, региональных или

ставления членам садоводческого или огороднического не-местных линейных объектов;

коммерческого товарищества, и площади земельных участков

• Проведение геологического исследования недр; общего назначения.60

• осуществление деятельности, направленной на сохранение

3.5. Эксплуатация государственных и муниципальных земель

и развитие традиционного образа жизни, хозяйствования

и земельных участков, без предоставления соответствующих

и промысла небольших коренных народов севера, сибири

земельных участков и установления сервитута.

и дальнего востока России там, где они традиционно прожива-земельный кодекс РФ регулирует, порядок использования земель, ют и проводят свою хозяйственную деятельность. исключение

не получая её в собственность и не устанавливая сервитут

в данном случае составляют земли лесного фонда; (право ограниченного пользования чужой землёй). в главе V.6,

• Расположение переносных объектов торговли, конструкций

в статьях 39.33–39.36, описаны правила такого использования.

рекламы и других объектов, определяемых Правительством

Эти изменения вступили в силу 1 марта 2015 года благодаря за-России.

кону № 171-Фз. Это значит, что граждане и компании могут

использование земель или земельных участков, находящихся

использовать государственные или муниципальные земли

в государственной или муниципальной собственности, в целях, в определённых случаях, не оформляя их в собственность

указанных в подпунктах 1–5 пункта 1 статьи 39.33 земельного

и не устанавливая сервитут.

кодекса Российской Федерации, осуществляется на основании

основой законодательного регулирования порядка использования

разрешений уполномоченного органа.

земель без предоставления участков и установления сервитута

в разрешении на использование государственных или муници-является земельный кодекс РФ.

пальных земель указываются кадастровый номер участка или

использовать государственные или муниципальные земли, вы-координаты границ, в зависимости от планируемого исполь-деленные гражданам или юридическим лицам можно без

зования всего участка или его части.

предоставления земельных участков и установления сервитута

следует отметить, что указанное разрешение уполномоченного

в следующих ситуациях:

органа на использование земли без ее предоставления, не дает

• осуществление инженерных изысканий – комплекса работ

лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство

для получения информации, необходимой, чтобы выбрать наибо-или реконструкцию объектов капитального строительства.

лее экономически целесообразное и технически обоснованное

Как указано в статье 39.25 земельного кодекса Российской Федерации в случае, если использование земель или земельных

60 п. 6 ст. 39.10 ЗК РФ.

участков, находящихся в государственной или муниципальной

68

НастольНая КНига землевладельца

69

РеНат Козлов

собственности, на основании разрешений на использование

элементы помогают сделать жизнь в городе более комфортной

земель или земельных участков привело к порче либо унич-и доступной.

тожению плодородного слоя почвы в границах таких земель

или земельных участков, лица, которые пользовались такими

землями или земельными участками, обязаны:61

• привести такие земли или земельные участки в состояние, пригодное для их использования в соответствии с разрешенным использованием;

• выполнить необходимые работы по рекультивации таких

земель или земельных участков.

Нестационарные торговые объекты, такие как киоски или палатки, и рекламные конструкции, например, билборды или вывески, устанавливаются в определённых местах (по утвержденной

схеме) в соответствии с федеральными законами от 28.12.2009

№ 381-Фз «об основах государственного регулирования тор-говой деятельности в Российской Федерации» и от 13.03.2006

№ 38-Фз «о рекламе».62. Эти схемы определяют, где именно

можно размещать такие объекты, чтобы они не мешали дви-жению и соответствовали правилам города.

Постановление Правительства РФ от 03.12.2014 № 1300 определяет, какие объекты можно размещать на государственных или муниципальных землях без необходимости получать разрешение

на строительство или устанавливать сервитуты (ограничения

на использование земли). Это значит, что для установки таких

объектов не нужно проходить сложные процедуры.

Это включает в себя системы подачи воды и тепла, линии электропередачи, а также элементы благоустройства, такие как

небольшие архитектурные формы и пандусы для удобства

передвижения людей с ограниченной мобильностью. также

упоминаются дороги и проезды, ограждения на территориях многоквартирных домов, спортивные и детские площадки, а также зарядные станции для электромобилей. все эти

61 Статья 39.25 ЗК РФ.

62 Федеральный закон

70

НастольНая КНига землевладельца

71

РеНат Козлов

прав собственности на земельный участок, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности);

• постановления, изданные органами государственной власти

или органами местного самоуправления. Предоставление

земельных участков, находящихся в государственной или

муниципальной собственности, осуществляется исполнитель-ГЛАВА 4. ВОЗНИКНОВЕ-

ным органом государственной власти или органом местного

самоуправления в пределах их компетенции в соответствии

НИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ

со статьями 9–11 зК (статья 39.2 зК)64;

• предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность

4.1. Правовые основания возникновения прав на землю.

или аренду на торгах;

основания возникновения прав на земельные участки – это юриди-

• утвержденная схема размещения земельного участка на пу-ческие факты, которые могут быть действиями или событиями.

бличной кадастровой карте. Например, утверждение схемы

существует два основных способа получения прав на землю: земельного участка при перераспределении земельных участ-административно- правовые и гражданско- правовые.

ков, находящихся в частной собственности. так, согласно п. 2

административно- правовые связаны с решениями государствен-ст. 11.7 зК РФ при перераспределении земельных участков, ных органов, например, выделение земли из государственной

находящихся в частной собственности, у их собственников

собственности в частную на основании постановлений, распо-возникает право собственности на соответствующие образуе-ряжений, иных государственных актов.

мые земельные участки в соответствии с соглашениями между

гражданско- правовые связаны с договорами и сделками между

такими собственниками об образовании земельных участков65.

людьми и организациями, например, покупка, аренда или

схема расположения земельного участка утверждается ре-наследование земельного участка, которые осуществляют

шением органа местного самоуправления, уполномоченного

переход прав от одних лиц к другим.

на предоставление находящихся в государственной или му-согласно ст. 26 зК РФ63. зК РФ, можно выделить следующие

ниципальной собственности земельных участков, если иное

административно- правовые и гражданско- правовые основа-не предусмотрено зК РФ (п. 13 ст. 11.10 зК РФ);66

ния возникновения субъективных прав на земельные участки:

• обмен земельного участка. Например, ст. 39.21 зК РФ, пред-

• договоры и другие сделки в отношении земельного участка; усмотрены случаи обмена земельного участка, находящегося

• свидетельства о праве на наследство; в государственной или муниципальной собственности, на зе-

• правопреемство или реорганизация юридического лица; мельный участок, находящийся в частной собственности. так,

• вступившие в законную силу судебные акты. Например, при-допускается обмен земельного участка, находящегося в госу-знание права собственности на земельный участок в силу

дарственной или муниципальной собственности, на земельный

приобретательной давности (данное основание не порождает

64 Ст. 39.2 ЗК РФ.

65 п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ.

63 ст. 26 ЗК РФ.

66 п. 13 ст. 11.10 ЗК РФ.

72

НастольНая КНига землевладельца

73

РеНат Козлов

участок, находящийся в частной собственности, при обмене

важным условием договора купли- продажи является предмет дого-земельного участка, находящегося в государственной или муни-вора, то есть то, что продается и покупается. в данном случае это

ципальной собственности, на земельный участок, находящийся

земельный участок. Чтобы точно определить, о каком участке

в частной собственности и изымаемый для государственных

идет речь, в договоре должны быть указаны его характеристики: или муниципальных нужд п.п 1 ст. 39.21 зК РФ;67

– размер земельного участка;

• наступление обстоятельств, указанных в федеральном за-