Настольная книга землевладельца

в зависимости от того, кто является владельцем. Каждая из этих

форм имеет свои особенности и правила использования земли:

• Частная собственность – это когда вещи или имущество

принадлежат отдельным людям или группам, и они могут

распоряжаться ими по своему усмотрению. Это значит, что

владельцы имеют право использовать, продавать или передавать свою собственность, как они хотят, и это делается для

их личной выгоды или интересов.

• государственная собственность – это имущество или ресур-

45 Федеральный закон от 13.07.2015 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

сы, которые принадлежат государству. Это может включать

50

НастольНая КНига землевладельца

51

РеНат Козлов

в себя такие вещи, как дороги, школы, больницы и природные

Право частной собственности на землю граждан и юридических лиц.

ресурсы. цель государственной собственности – обеспечить, Право частной собственности на землю – это право, которое позво-чтобы все люди в стране могли пользоваться этими ресурсами

ляет людям и компаниям владеть землей. владение означает, и услугами;

что они могут использовать землю по своему усмотрению,

• муниципальная собственность – это имущество, которым

например, строить на ней дом или вести бизнес.

управляют местные власти. Это может включать здания, дороги, владельцы земли могут использовать землю для личных или

парки и другие объекты, которые принадлежат муниципалитету

коммерческих целей. Это может быть что-то личное, например, и используются для его нужд;

строительство дома или сада. также они могут использовать

• смешанные формы собственности означают, что имущество

землю для бизнеса, например, открыть магазин или ферму.

или бизнес принадлежат сразу нескольким владельцам, кото-При этом владельцы должны соблюдать законы и правила, напри-рые могут быть как частными лицами, так и государственными

мер, использовать землю в соответствии с ее назначением (на-организациями. Это сочетание разных типов собственности, пример, сельскохозяйственная земля должна использоваться

например, когда часть компании принадлежит государству, для сельского хозяйства).

а другая часть – частным инвесторам.

таким образом, право частной собственности на землю дает людям

для всех форм собственности законом определен единый набор

и компаниям возможность владеть и распоряжаться землей, правомочий, но содержание и объем их различен: но с учетом определенных правил и ограничений.

Владение землей – это законное право фактически пользоваться

Право частной собственности граждан и юридических лиц на зе-земельным участком в России. в отличие от обычных вещей, мельные участки возникает в следующих случаях: землю нельзя перемещать, и контроль над ней ограничен.

• при приватизации государственных и муниципальных земель; Право владения проявляется через установку границ и знаков,

• наследовании;

которые защищены законом. если кто-то незаконно строит

• дарении;

на этой земле, такие постройки могут быть снесены за счет

• купле- продаже;

тех, кто их возводил.

• обмене или сделках с землей;

Пользование землей – это возможность использовать землю для

• в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) различных нужд владельца земли, таких как строительство или

капитал юридического лица.

сельское хозяйство. Это право может быть у владельца земли, в ряде случаев, граждане и компании могут владеть не только зе-который может распоряжаться своим участком, или у других

мельными участками, но и отдельными водными объектами.

лиц, которые могут строить здания или улучшать землю. одна-Это могут быть небольшие искусственные водоемы, которые

ко при использовании земли важно не вредить окружающей

не соединяются с другими водоемами. такие водоемы назы-среде и учитывать права и законные интересы других людей.

ваются замкнутыми, потому что у них нет связи с другими

Распоряжение землей – это право, которое позволяет владельцу

поверхностными водами. законодательство России устанав-земли решать, что с ней делать, например, продавать, обмени-ливает максимальные размеры таких водоемов.

вать или дарить. если человек арендует землю, а не владеет ею, древесно- кустарниковая растительность, расположенная на земель-то он не может распоряжаться ею так же свободно. арендатор

ном участке, находящемся в собственности гражданина или

может делать что-то с землей только с разрешения настоящего

юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, владельца, и его возможности ограничены.

если иное не установлено федеральным законом. владение,

52

НастольНая КНига землевладельца

53

РеНат Козлов

пользование и распоряжение этой растительностью осущест-государственная собственность включает в себя земли, которые

вляется собственником в соответствии с требованиями лесного

принадлежат Российской Федерации в целом (это называется

законодательства.

федеральной собственностью), а также земли, которые принад-если на участке имеется древесно- кустарниковая растительность, лежат отдельным регионам или субъектам России.

то эти растения принадлежат владельцу земли. однако, как

определены следующие уровни государственной собственности

именно можно использовать эти растения, определяется лес-на землю:

ным законодательством. то есть, даже если растения ваши, вы

Федеральная собственность (федеральные земли) – это земли, должны следовать определенным правилам, установленным

которые принадлежат государству на уровне всей страны.

государством.

К ним относятся территории, где расположены объекты, ко-статья 213 гражданского кодекса РФ перечисляет различные ор-торые могут принадлежать только государству, например, ганизации, которые могут владеть имуществом. Это включает

военные базы или правительственные здания. также это могут

в себя компании, кооперативы, общественные и религиозные

быть земли, которые нужны для выполнения важных задач, организации, а также ассоциации и союзы. все эти группы

касающихся всей страны, как указано в статье 17 земельного

имеют право собственности, то есть могут владеть и распоря-кодекса Российской Федерации. (ст. 17 зК РФ).46

жаться имуществом, как, например, земельными участками, в состав федеральных земель входят:

зданиями или оборудованием.

• земельные участки для обеспечения нужд обороны и безо-Предприятия, общественные организации, благотворительные

пасности страны, охраны государственных границ РФ; и религиозные фонды могут использовать земельные участки

• земельные участки, занятые федеральными энергетическими

на основе права, которое называется «хозяйственное ведение»

и космическими системами, объектами ядерной энергетики, или «оперативное управление». Это значит, что они могут управ-оборонной промышленности, связи, метеорологической служ-лять и распоряжаться землей, но не являются её владельцами.

бы, добывающей промышленности, топливно- энергетического

Это право им предоставляют учредители, то есть те, кто создал

комплекса, железнодорожного, воздушного, трубопроводного, или организовал эти предприятия или фонды.

речного, морского транспорта федерального значения, фе-зарубежные компании, международные организации, в которых

деральных автомобильных дорог, объектами федеральных

участвуют иностранные и российские компании, а также ино-органов власти, земли закрытых административнотеррито-странные государства могут владеть земельными участками

риальных образований, земли лесного и водного фондов фе-в России только на условиях аренды. Это значит, что они

дерального значения, земли федерального фонда резервных

не могут полностью купить землю, а могут лишь временно

месторождений и других объектов недр, земли запаса феде-пользоваться ею, оплачивая аренду.

рального значения;

Право государственной собственности на землю.

• земельные участки федеральных государственных природных

государственная собственность означает, что земля и природные

заповедников, национальных природных парков, государствен-ресурсы, которые не принадлежат никому другому, находятся

ных природных заказников, памятников природы, объектов

под контролем государства. Управляют этой собственностью

историко- культурного наследия общероссийского и всемирного

государственные органы, которые действуют от имени России

значения, курортных и лечебно- оздоровительных зон, других

и ее регионов.

46 Ст. 17. ЗК РФ.

54

НастольНая КНига землевладельца

55

РеНат Козлов

особо охраняемых природных территорий федерального зна-внутри их официальных границ. Это не включает земли, ко-чения, включая прибрежные зоны морей и океанов; торые принадлежат федеральному правительству, местным

• земельные участки Российской академии наук, отраслевых ака-муниципалитетам или частным лицам. (ст. 18 зК РФ).47

демий наук федерального значения, научно- исследовательских

в собственности субъектов Российской Федерации находятся

учреждений, высших учебных заведений федерального значе-земельные участки:

ния, федеральных опытно- производственных хозяйств, сель-

• участки, которые определены федеральными законами как

скохозяйственных научно- исследовательских учреждений, принадлежащие им;

федеральных государственных учебно- опытных и учебнопро-

• участки, которые они получили при разграничении государ-изводственных хозяйств, государственных конных заводов, ственной земли;

племенных, элитно- семеноводческих хозяйств, государствен-

• участки, которые они купили на законных основаниях; ных мелиоративных систем, конкретный перечень которых

• участки, которые им бесплатно передали из федеральной

утверждает Правительство РФ;

собственности.

• иные земельные участки, предусмотренные федеральными

Право муниципальной собственности на землю. муниципаль-законами и договорами о разграничении предметов ведения

ная собственность на землю – это собственность городских, и полномочий между федеральными органами РФ и органами

сельских и иных населенных пунктов, других муниципальных

государственной власти субъектов РФ. в соответствии с 18

образований (ст. 19 3K РФ).48

Конституцией РФ общепризнанными принятыми нормами прав соответствии со ст. 130 Конституции РФ местное самоуправ-ва, международными договорами за Российской Федерацией

ление осуществляет владение, пользование и распоряжение

признаются суверенные права и юрисдикция на ее континен-муниципальной собственностью, к которой относится все то, тальном шельфе и в исключительной экономической зоне РФ.

что не является федеральной собственностью субъектов РФ

земли, находящиеся в государственной собственности, могут пе-и частной собственностью.49

редаваться гражданам и юридическим лицам для застройки, Этот вид собственности включает в себя земли, на которых рас-сельскохозяйственного производства и иных целей. в свою

положены объекты, принадлежащие муниципалитету, такие

очередь, в государственную собственность могут приобретаться

как школы, больницы или парки. также сюда относятся земли, земельные участки путем выкупа у частных лиц, на основании

которые нужны для предоставления коммунальных услуг жи-дарения и в результате прекращения права муниципальной или

телям района или города, например, для водоснабжения или

частной собственности, по другим основаниям, установленным

электроснабжения.

зК РФ и другими законами.

муниципальные земли предназначены для удовлетворения нужд

государственные земли могут передаваться гражданам или компа-местных жителей. Это включает в себя обслуживание жилых

ниям для строительства, ведения сельского хозяйства и других

домов, коммунальных служб, инженерных сетей и благоустрой-целей. также государство может приобретать земельные участ-ство территории. в отличие от государственной собственно-ки у частных владельцев через покупку, дарение или если право

сти, которая может использоваться для различных целей, частной или муниципальной собственности прекращается. Это

регулируется земельным кодексом РФ и другими законами.

47 Ст. 18 ЗК РФ.

Собственность субъектов – собственность субъектов – это земли,

48 Ст. 19 ЗК РФ.

которые принадлежат определённым регионам или областям

49 ст. 130 Конституции РФ.

56

НастольНая КНига землевладельца

57

РеНат Козлов

муниципальные земли имеют более конкретное назначение,

• сервитуты (ст.ст. 274, 277 гК РФ).50

сосредоточенное на нуждах местного сообщества.

зК РФ также содержит перечень ограниченных вещных прав на зем-Передача земель из федеральной собственности в муниципаль-лю, к которым относит:

ную собственность, осуществляется распоряжениями Прави-

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным

тельства Российской Федерации. в силу этих распоряжений, участком;

собственность на земельные участки, объекты социально-

• право безвозмездного пользования земельным участком; культурного и коммунально- бытового назначения из ряда

• сервитуты;

субъектов РФ передается в муниципальную собственность.

• аренда.

3.2. Ограниченные вещные права на участки.

до 1 января 2015 г. зК РФ содержал такое ограниченное вещное

ограниченное вещное право представляет собой право на чужую

право на землю, как право пожизненного наследуемого вла-вещь, у которой уже есть собственник, поэтому правомочия

дения, однако федеральным законом от 23.06.2014 это право

обладателя вещного права отличаются от правомочий собствен-было из него исключено.51

ника: здесь правомочия обладателя вещного права ограничи-таким образом, перечень ограниченных вещных прав на землю, ваются возможностью владеть и пользоваться вещью в том

закрепленный в гК РФ, отличается от установленного перечня

или ином отношении; распоряжаться данной вещью можно

зК РФ, так как в первом отсутствуют право безвозмездного

только с согласия собственника и в рамках предоставленных

пользования земельным участком и аренда, а во втором –

им полномочий.

право пожизненного наследуемого владения землей.

таким образом, под ограниченным вещным правом понимается

Рассмотрим понятие и содержание некоторых ограниченных вещ-право в том или ином ограниченном отношении использовать

ных прав на земельные участки:

чужое, как правило недвижимое, имущество в своих интересах

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком

без посредства его собственника (в том числе и помимо его

Пожизненное наследуемое владение земельным участком – это

воли).

особый вид собственности на землю, который предоставля-По смыслу ст. 216 гражданского кодекса РФ к ограниченным вещ-ет право лицу владеть участком на протяжении всей жизни

ным правам относятся: право пожизненного наследуемого

и передавать это право наследникам. Это значит, что пока вы

владения земельным участком, право постоянного бессрочного

живы, вы имеете власть над земельным участком и можете

пользования земельным участком, сервитуты, право хозяй-использовать его по собственному усмотрению.

ственного ведения, право оперативного управления.

для того чтобы пожизненное наследуемое владение земельным

ограниченные вещные права на землю законодательно регулиру-участком было официально признано, необходимо пройти

ются не только гК РФ, но и земельным кодексом РФ.

регистрацию и оформить соответствующие документы. такая

ст. 216 гК РФ определяет следующий перечень ограниченных

процедура требует детального изучения правовых аспектов

вещных прав на землю:

и выполнения определенных условий. Как правило, статья

• право пожизненного наследуемого владения земельным

пожизненного наследуемого владения земельным участком

участком (ст. 265 гК РФ);

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным

участком (ст. 268 гК РФ);

50 Ст. 216 ГК РФ.

51 Федеральный закон от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ.

58

НастольНая КНига землевладельца

59

РеНат Козлов

писалась юристами, которые знают все нюансы и требования

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участ-законов.

ком дает возможность юридическим и физическим лицам

основания для возникновения пожизненного наследуемого вла-владеть и пользоваться земельным участком в соответствии

дения могут быть различными: наличие прямого наследства, с его целевым назначением.

законодательные нормы, соглашение сторон и другие. важно

Распоряжаться такими земельными участками невозможно, кроме

помнить, что это право может прекратиться, например, при

случаев заключения соглашения об установлении сервитута

продаже участка или при отсутствии наследников.

и передачи земельного участка в безвозмездное пользование

таким образом, пожизненное наследуемое владение земельным

гражданину в виде служебного надела.

участком является важным инструментом в области недвижи-Пользователь такого земельного участка также может возво-мости. Этот вид собственности дает человеку уверенность в том, дить на нем здания и сооружения, которые будут являться его

что его земельный участок будет передаваться по наследству

собственностью.

и сохранится на протяжении долгого времени, обеспечивая его

если земельный участок на праве постоянного (бессрочного) поль-и его наследников жизненными благами и возможностями.

зования был предоставлен физическому лицу для ведения

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, са-Постоянное бессрочное пользование земельным участком – это

доводства, индивидуального гаражного или индивидуального

предоставляемая физическим и юридическим лицам возмож-жилищного строительства до 30 октября 2001 года, то его можно

ность пользоваться территорией в соответствии с её назначе-безвозмездно оформить в собственность. срок переоформлением неограниченный период времени. сама земля при этом

ния прав законом не ограничен.

остаётся в муниципальной или государственной собственности: Юридические лица были обязаны переоформить земельный уча-то есть по праву бессрочного пользования можно владеть

сток на праве постоянного (бессрочного пользования) в арени пользоваться участком, но продать или подарить его уже

ду или в собственность до 1 июля 2012 года. данный срок

нельзя.

не распространяется на садоводческие, огороднические или

в ст. 39.9 земельного кодекса РФ определен перечень лиц, которые

дачные некоммерческие объединения граждан и гаражные

могут владеть земельным участком на праве постоянного

потребительские кооперативы.

(бессрочного) пользования. данный перечень носит закрытый

в настоящее время статьей 7.34 КоаП РФ установлена ответствен-характер. ими могут быть государственные и муниципальные

ность юридических лиц за использование земельного участка

учреждения, казенные предприятия, центры исторического

на праве постоянного (бессрочного) пользования и невыпол-наследия президентов Российской Федерации, прекративших

нение в установленный законом срок обязанности по пере-исполнение своих полномочий, а также органы государственной

оформлению. данное правонарушение влечет наложение

власти и органы местного самоуправления.

административного штрафа в размере от 20 до 100 тыс. руб.52

в настоящее время земельный кодекс РФ не предусматривает

Сервитут

возможность передачи гражданам земельных участков в по-сервитут – ограниченное вещное право пользования чужим зе-стоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное насле-мельным участком в том или ином отношении. Российским за-дуемое владение. если участок был предоставлен до 30 октября

конодательством установлен частный и публичный сервитуты.

2001 года, то есть до введения в действие земельного кодекса, то права на него сохраняются.

52 Статья 7.34 КоАП РФ.

60

НастольНая КНига землевладельца

61

РеНат Козлов

Частный сервитут устанавливается договором или на основании

кодекс, земельный кодекс и специальные федеральные законы, решения суда. согласно требованиям статьи 274 гражданского

такие как закон о сельскохозяйственных землях.

кодекса Российской Федерации собственник земельного участ-также существуют подзаконные акты, например, постановления

ка вправе требовать от собственника соседнего земельного

правительства, которые устанавливают, как рассчитывать

участка предоставления права ограниченного пользования

арендную плату за землю, находящуюся в государственной

соседним участком. он может быть установлен для прохода, или муниципальной собственности, и как её оплачивать. Эти

проезда, в целях содержания и строительства объектов инже-документы помогают организовать и упорядочить процесс