Настольная книга землевладельца

находящимися в собственности субъектов РФ; основанием внесения земельных участков в перечень земельных

земель сельскохозяйственного назначения; земель населенных

участков, на которые у Российской Федерации возникает право

пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиове-собственности, является включение этих земельных участков

щания, телевидения, информатики и космического обеспечения, в состав:

энергетики и иного назначения; земель природоохранного, земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных терри-рекреационного и историко- культурного назначения; земель

торий федерального значения, земель водного фонда, занятых

водного фонда, если на этих земельных участках располага-водными объектами, находящимися в федеральной собствен-ется недвижимое имущество, находящееся в собственности

ности, земель обороны и безопасности; субъектов РФ; эти земельные участки предоставлены органу

земель сельскохозяйственного назначения; земель населен-государственной власти субъекта РФ, а также государственному

ных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, унитарному предприятию, государственному учреждению, дру-радиовещания, телевидения, информатики и космическо-гой некоммерческой организации, которые созданы органам

го обеспечения, энергетики и иного назначения; земель

государственной власти субъектов РФ; на этих находящихся

природоохранного, рекреационного и историко- культурного

в государственной собственности земельных участках распо-назначения; земель водного фонда, если на этих земельных

лагается приватизированное недвижимое имущество, нахо-участках располагается недвижимое имущество, находяще-дившееся до его приватизации в собственности субъектов РФ; еся в федеральной собственности; эти земельные участки

под поверхностью этих земельных участков находятся участки

предоставлены органу государственной власти РФ, его тер-недр регионального значения;

риториальному органу, а также государственному унитар-фонда перераспределения земель;

ному предприятию, государственному учреждению, другой

земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих

некоммерческой организации, которые созданы органами

землях располагается недвижимое имущество, находящееся

государственной власти РФ; на этих находящихся в государ-в собственности субъектов РФ, или приватизированное недви-ственной собственности земельных участках располагается

жимое имущество, находившееся до его приватизации в соб-приватизированное недвижимое имущество, находившееся

ственности субъектов РФ, а также земель запаса за границами

до его приватизации в собственности РФ; под поверхностью

этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;

28

НастольНая КНига землевладельца

29

РеНат Козлов

муниципальных образований, за исключением основания, указанного в абз. 4 ст. 3 настоящего Федерального закона.23

основание внесения земельных участков в перечень земельных

участков, на которые у муниципальных образований возникает

право собственности, является их принадлежность к особо охраняемым территориям, водному фонду, сельскохозяйственным, промышленным и другим категориям, а также наличие на них

муниципального или частного имущества, за исключением

ГЛАВА 2. ОБРАЗО-

случаев, указанных в статьях 3 и 4 Федерального закона.

государственная регистрация права собственности на землю ос-ВАНИЕ ЗЕМЕЛЬ-

новывается на двух вещах: во-первых, на официальных документах (акты Правительства РФ), которые утверждают списки

НЫХ УЧАСТКОВ

земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, ее регионам или местным властям; во-вторых, на решениях

2.1. Особенности образования земельных участков

суда, которые вступили в силу и касаются споров о том, кому

земельный кодекс РФ в статье 11.2 говорит о том, что земельные

принадлежит земля. Это значит, что для оформления права

участки могут быть образованы несколькими способами: ког-собственности на землю нужно иметь либо утвержденный

да один участок делят на несколько частей, когда несколько

правительством документ, либо судебное решение.

участков объединяют в один, когда перераспределяют грани-таким образом, разграничение государственной собственности

цы между участками или выделяют часть из существующего

на землю – это процесс, при котором государство распределяет

участка. также новые участки могут быть образованы из земель, земельные участки, которые не принадлежат частным лицам

которые принадлежат государству или муниципалитету.24

или компаниям. Эти земли передаются в собственность Рос-Кроме того, земельные участки образуются при создании искус-сийской Федерации, ее регионов или местных органов власти.

ственных земельных участков, например, когда на водных

Процедура регулируется законами и основана на определенных

объектах, принадлежащих государству, формируются новые

юридических фактах.

искусственные земли. Это делается в соответствии с правилами, установленными специальным федеральным законом.

следует отметить, что при образовании земельных участков, исходные земельные участки перестают существовать в своей

первоначальной форме. Это происходит с момента, когда новые

участки, созданные из этих старых, официально регистриру-ются в государственном реестре. Этот процесс регулируется

Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-Фз «о государственной регистрации недвижимости», который определяет

правила регистрации недвижимости.

23 Абз. 4 ст. 3. Федерального Закона от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ.

24 Ст. 11.2 ЗК РФ.

30

НастольНая КНига землевладельца

31

РеНат Козлов

При этом вновь образуемые земельные участки сохраняют те же

Раздел земельного участка

цели и правила использования, что и исходные участки. исклю-Под разделом земельного участка, следует понимать процедуру

чения из этого правила могут быть, если это предусмотрено

прекращения его существования с целью формирования но-федеральными законами.25

вых участков, поэтому раздел земельного участка – это один

Необходимо учесть, что образование земельных участков возможно

из способов прекращения права собственности.

только при наличии письменного согласия землепользователей, в соответствии со статьей 11.4. земельного кодекса Российской

землевладельцев, арендаторов и залогодержателей исходных

Федерации, при разделе земельного участка образуются не-участков.

сколько земельных участков, а земельный участок, из которого

Формирование земельных участков из частной собственности

при разделе образуются земельные участки, прекращает свое

нескольких владельцев происходит по их соглашению, кроме

существование за исключением случаев, указанных в пунктах 4

случаев выдела доли в праве общей собственности на сельско-и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими

хозяйственные земли, регулируемых Федеральным законом

федеральными законами.

«об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

земельный участок, раздел которого осуществлен, не прекращает

образование земельных участков может происходить по решению

свое существование в случаях:

суда, даже если владельцы или пользователи земли не соглас-

• раздел земельного участка, предоставленного садоводче-ны. Это значит, что, если нужно разделить, объединить, пере-скому или огородническому некоммерческому товариществу; распределить или выделить новые участки из существующих,

• в случае, если такой земельный участок находится в государ-суд может принять такое решение без согласия всех, кто имеет

ственной или муниципальной собственности; права на эти земли, включая арендаторов и залогодержателей.

• для целей, предусмотренных статьей 13 Федерального закона

если территория уже застроена и принято решение о её развитии, от 30 декабря 2004 года № 214-Фз «об участии в долевом стро-то создание новых земельных участков на этой территории

ительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижи-происходит по договору с определённым лицом. Это лицо

мости и о внесении изменений в некоторые законодательные

действует на основе утверждённых планов застройки.

акты Российской Федерации»;

2.2. Способы образования земельных участков.

• в случае изъятия земельного участка для государственных

земельные участки создаются, когда существующие участки земли

или муниципальных нужд.

делят на более мелкие, объединяют в более крупные, пере-Раздел земельного участка, в целях комплексного освоения тер-распределяют между собой или выделяют из них отдельные

ритории, осуществляется лицом, с которым заключен договор

части. также новые участки могут образовываться из земель, о комплексном освоении территории в отношении такого

которые принадлежат государству или местным властям.

земельного участка, в соответствии с проектом межевания

Рассмотрим данные способы детально:

территории, утвержденным в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности.

Раздел земельного участка – это комплекс кадастровых работ, в результате которых у собственника возникает право собственности на все вновь образуемые в результате раздела

земельные участки. При этом вид разрешенного использования

25 П. 3 Ст. 11.2 ЗК РФ.

32

НастольНая КНига землевладельца

33

РеНат Козлов

исходного земельного участка сохраняет свое влияния на вновь

участок с учетом изменившегося размера их долей в праве

образованные участки.

долевой собственности.

следует помнить, что при разделе вновь образуемые земельные

На практике чаще всего выдел осуществляется в счет доли в праве

участки должны соответствовать предельным минимальным

общей собственности на земельный участок из земель сель-и максимальным размерам земельных участков, установлен-скохозяйственного назначения.

ным градостроительными регламентами».

особенности такого выдела установлены Федеральным законом

так статьей 1182 гК РФ предусмотрено, что раздел земельного

от 24.07.2002 № 101-Фз «об обороте земель сельскохозяй-участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственного назначения».

ственности, осуществляется с учетом минимального размера

стоит отметить, что закон предусматривает два способа образо-земельного участка, установленного для участков соответству-вания участков путем выдела.

ющего целевого назначения.

Первый — На основании решения общего собрания участников

земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимуще-долевой собственности. в данном случае земельный участок

ственное право на получение в счет своей наследственной доли

образуется путем выдела в счет земельной доли или земель-этого земельного участка, в том случае, когда раздел участка

ных долей на основании решения общего собрания участников

невозможен. в этом случае остальные наследники получают

долевой собственности.

компенсацию за положенные им доли в порядке ст. 1170 гК РФ

При этом данным решением должен быть утверждены проект

в случае, когда никто из наследников не имеет преимущественного

межевания земельных участков, перечень собственников

права на получение земельного участка или не воспользовался

образуемых земельных участков и размер их долей в праве

этим правом, владение, пользование и распоряжение земель-общей собственности на образуемые земельные участки.

ным участком осуществляются наследниками на условиях

если земельный участок образуется на основании решения общего

общей долевой собственности.26

собрания участников долевой собственности и в соответствии

Выдел земельного участка.

с утвержденным этим собранием проектом межевания, допол-выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли

нительное согласование размера и местоположения границ

или долей из земельного участка, находящегося в долевой

образуемого земельного участка не требуется.

собственности.

Второй – Если решение общего собрания участников долевой соб-При выделе земельного участка могут быть образованы один или

ственности отсутствует. в данном случае собственник земельной

несколько земельных участков, собственность на которые

доли или земельных долей для выдела земельного участка

возникает у выделяющегося участника долевой собственности, в счет земельной доли или земельных долей заключает договор

и указанный участник долевой собственности утрачивает право

с кадастровым инженером, который подготавливает проект

долевой собственности на измененный земельный участок.

межевания земельного участка для выдела земельного участка

При этом земельный участок, из которого осуществляется выдел

в счет земельной доли или земельных долей.

(исходный земельный участок), сохраняется в измененных

Размер участка определяется на основании данных, указанных

границах, и другие участники долевой собственности сохраня-в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю

ют право долевой собственности на измененный земельный

или эти земельные доли.

При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земель-

26 ГК РФ Статья 1182. Особенности раздела земельного участка.

ных долей земельного участка может быть больше или меньше

34

НастольНая КНига землевладельца

35

РеНат Козлов

площади, указанной в документах, удостоверяющих право

Особенности объединения земельных участков.

на земельную долю или земельные доли, если увеличение или

При объединении земельных участков необходимо учитывать ряд

уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или

требований, которым они должны соответствовать, в противном

земельных долей земельного участка осуществляется с учетом

случае объединение будет незаконным.

состояния и свой ств почвы выделяемого земельного участка

во – первых, объединяемые участки должны быть смежными, и земельного участка, из которого он образуется.

то есть иметь общую границу;

Объединение земельных участков.

во – вторых, объединяемые участки должны иметь уточненные

объединение земельных участков – это еще один из закрепленных

границы (установленные в соответствии с требованиями за-законодательством способов образования земельного участка.

конодательства), характерные точки объединяемых участков

объединение земельных участков – это создание одного участка

должны быть определены с надлежащей точностью, они долж-из нескольких смежных, после чего исходные участки перестают

ны быть расположены в одном муниципальном образовании

существовать как самостоятельные объекты недвижимости

(населенном пункте),

и снимаются с кадастрового учета.

в – третьих, образуемый участок не должен приводить

важно знать, что согласно требованиям статьи 11.6 земельного

к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ

кодекса Российской Федерации, допускается объединение

и чересполосице;

только смежных земельных участков.27

в – четвертых, исходные земельные участки должны относиться

следует отметить, что при объединении земельных участков, нахо-к одной категории земли, при этом вид разрешённого исполь-дящихся у одного собственника, у него возникает единоличное

зования может быть иным, но должен соответствовать видам

право собственности на вновь образуемый земельный уча-разрешённого использования исходного участка; сток. При множестве владельцев исходных участков, у таких

в – пятых, должна сохраняться возможность разрешенного ис-лиц возникает право общей собственности на образуемые

пользования расположенных на исходных земельных участках

земельные участки.

объектов недвижимости;

также возможно объединение земельного участка, обремененного

в – шестых, образуемый земельный участок должен соответство-залогом с земельным участком, не обремененным залогом.

вать нормам предельных максимальных размеров земельных

в этом случае обременение распространяется на весь об-участков;

разуемый земельный участок, если иное не предусмотрено

в – седьмых, границы образуемого участка не должны пересекать

соглашением сторон.

границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, а также

следует отметить, что объединить земельные участки, предостав-границы муниципальных образований и населенных пунктов.

ленные на праве постоянного (бессрочного) пользования, в случае, если все вышеперечисленные требования учтены, ка-праве пожизненного наследуемого владения или праве без-дастровый инженер проводит комплекс кадастровых работ

возмездного пользования, получится только при условии, что

и подготавливает необходимые документы для осуществления

объединяемые участки имеют одинаковый вид права и пре-кадастрового учета и регистрационных действий.

доставлены одному лицу.

После осуществления регистрационных действий, заявителю вы-дается выписка из единого государственного реестра недвижимости (егРН), которая подтверждает право собственности

27 Ст. 11.6 ЗК РФ.

заявителя.

36

НастольНая КНига землевладельца

37

РеНат Козлов

Перераспределение земельных участков.

существует мнение, что искусственные земельные участки не стоит

Перераспределение земельных участков – это комплекс када-считать природными объектами. лучше относить их к объектам

стровых работ, в результате проведения которых при пере-капитального строительства, то есть к зданиям и сооружениям, распределении нескольких смежных земельных участков

которые строят люди. также их не стоит путать с гидротехниче-образуются несколько других смежных земельных участков, скими сооружениями, такими как дамбы или плотины, которые

и существование исходных земельных участков прекраща-строят для защиты от воды. искусственные земельные участки

ется, а при перераспределении земель и земельного участка

не всегда выполняют такую защитную функцию.

существование исходного земельного участка прекращается

Процесс изменения категории земель водного фонда, то есть

и образуется новый земельный участок.

земель, связанных с водой, в другую категорию, регулируется

Процедура перераспределения земельных участков, регламентиро-законом № 172-Фз.29

вана в ст. 11.7 земельного кодекса РФ и возможен как с зем-Когда создается новый участок земли, его владелец – тот, кто его

лями государственной или муниципальной собственности, так

создал. Процесс завершается, когда подписываются документы, и между землями, находящимися в собственности физических

подтверждающие соответствие участка всем требованиям. По-или юридических лиц. в зависимости от вида собственности

сле этого участок можно использовать. если участок становится

земельных участков статьей 11.7 зК РФ установлены различ-частью населенного пункта, нужно обновить планы городов

ные подходы к их перераспределению.28

и поселений, чтобы отразить изменения границ.

Образование земельных участков из искус-

образование и эксплуатация данных участков представляет собой

ственно созданных земельных участков

взаимодействие таких областей права, как земельное, водное, вопросы создания искусственно созданных земельных участков

гражданское, экологическое и градостроительное. отказы ре-определяются Федеральным законом от 19 июля 2011 года

гистрирующих органов регистрировать право собственности

№ 246-Фз «об искусственных земельных участках, созданных

обжалуются в судебном порядке.

на водных объектах, находящихся в федеральной собственно-законодательством установлена обязательность ввода в эксплуа-сти, и о внесении изменений в отдельные законодательные

тацию искусственно созданного земельного участка и после-акты Российской Федерации». искусственный земельный

дующее его признание именно земельным участком.

участок – сооружение, создаваемое на водном объекте, нахо-государственная регистрация права собственности на искусствен-дящемся в федеральной собственности, или его части путем

ный земельный участок происходит, когда есть официальное

намыва или отсыпки грунта либо использования иных техно-решение о его создании и разрешение на использование. если

логий и признаваемое после ввода его в эксплуатацию также

участок принадлежит нескольким владельцам, нужен договор

земельным участком.

о его создании. если на участке есть здание, то регистрация

искусственные земельные участки – это территории, которые

участка и здания происходит одновременно. в целом, процесс

создаются посредством определенной деятельности челове-регистрации права на такие участки похож на регистрацию

ка. их создают в основном путем отсыпки земли или песка

обычной недвижимости.

(это называется отсыпка или намыв). Эти участки могут быть

рядом с уже существующей землей или находиться отдельно.

29 Федеральный закон «О переводе земель или земельных участ-

28 Ст.11.7 ЗК РФ.

ков из одной категории в другую» от 21.12.2004 N 172-ФЗ.

38

НастольНая КНига землевладельца

39

РеНат Козлов

2.3. Возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) Пунктом 2 ст. 11.7 зК РФ предусмотрено, что при перераспределении

на образуемые и измененные земельные участки.

земельных участков, находящихся в частной собственности, в соответствии с установленными положениями ст. 11.8 зК РФ

у их собственников возникает право собственности на соот-возникновение и сохранение права собственности на образу-ветствующие образуемые земельные участки в соответствии

емые или измененные земельные участки осуществляются