Полная версия:
Настольная книга землевладельца
цию, чтобы стать владельцем или арендатором и изменить
объект правоотношений, который имеет особые характеристики, категорию земли. однако, земли, которые являются особо
которые помогают его точно определить и отличить от других
охраняемыми, как заповедники или национальные парки, а так-участков. При этом земельный участок может быть делимым
же земли водного фонда, перевести сложно или невозможно.
и неделимым.
Перевод земли из одной категории в другую может изменить сум-делимый земельный участок – это такой участок земли, который
му налогов, которые платит владелец земельного участка.
можно разделить на несколько частей. После разделения
Это происходит потому, что меняется кадастровая стоимость
каждая из этих частей становится отдельным, самостоятель-земли, которая используется для расчета земельного налога.
ным участком земли. При этом исходный земельный участок
Проще говоря, изменение категории земли может повлиять
прекращает свое существование, а объектом земельных от-на размер налога, который нужно платить. (письмо минфина
ношений становятся земельные участки, образовавшиеся
России от 12 июля 2013 г. № 03–05–05–02/27214).13
в результате раздела.
1.4. Земельные отношения.
Неделимый земельный участок – это участок земли, который
земельные правоотношения – это правила и законы, которые
нельзя разделить на более мелкие части. Это может быть
регулируют, как взаимодействовать с землей.
связано с его размером, формой или правилами, установлен-Эти отношения состоят из двух важных элементов, без которых
ными законом. Например, если участок слишком мал, чтобы
регулирование и существование земельных правоотношений
его можно было разделить, или если на нем находятся важные
невозможно. Речь идет об объектах и субъектах земельных
постройки, которые нельзя перемещать. такой участок, может
правоотношений.
быть объектом земельных отношений исключительно, без
Объекты земельных отношений. в земельном праве объектами
деления его на части.
могут быть земля в целом, отдельные земли или участки зем-Кроме всего прочего, могут создаваться искусственные земельные
ли. обычно это конкретный участок земли с определенными
участки. искусственные земельные участки – это территории, которые создаются человеком, а не природой. Это может быть
12 Статья 2 Закона № 172-ФЗ.
сделано, например, путем намыва земли в море или насыпки
13 Письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03–05–05–02/27214.
грунта на воду, чтобы создать новую сушу. такие участки могут
16
НастольНая КНига землевладельца
17
РеНат Козлов
использоваться для строительства зданий, дорог или других
Фактические землепользователи представляют собой категорию, объектов.
не упомянутую в статье 5 земельного кодекса РФ, но известную
Субъекты земельных отношений. в ст. 5 земельного кодекса РФ
в правоприменительной практике.
дано определение участникам земельных отношений, ими
Права граждан в земельных правоотношениях.
являются граждане, юридические лица, государственные
государство защищает права граждан на землю через законы
и муниципальные образования. Права иностранных граждан
и Конституцию. граждане имеют право на чистую окружающую
и юридических лиц на покупку земли регулируются Кодексом
среду, могут приватизировать землю и распоряжаться ею. они
и федеральными законами.14
могут защищать свои земельные участки в суде и участвовать
существуют разные категории людей, которые могут использовать
в решении земельных вопросов.
земельные участки:
При этом права людей на землю не безграничны. даже если у вас
• собственники – это те, кто владеет землей на праве соб-есть собственный участок, вы должны соблюдать строгие пра-ственности.
вила. Это связано с тем, что по Конституции России каждый
• землепользователи – люди, которые могут пользоваться
обязан заботиться об окружающей среде и бережно относиться
землей постоянно или бесплатно, но не владеют ею.
к природным ресурсам.
• землевладельцы – это те, кто владеет землей пожизненно
Например, собственник земельного участка для сельского хозяй-и могут передать её по наследству.
ства, обязан использовать её для выращивания растений или
• арендаторы – люди, которые пользуются землей по договору
разведения животных. также должен заботиться о её плодо-аренды.
родии и, если нужно, проводить работы по улучшению земли.
• обладатели сервитута – имеют право ограниченного исполь-Нельзя без разрешения убирать или перемещать верхний слой
зования чужой земли.
почвы. также нельзя добывать полезные ископаемые, так как
• Правообладатели – это все перечисленные выше категории.
они считаются отдельным природным ресурсом. если прене-
• обладатели публичного сервитута – могут ограниченно ис-брегать этими правилами, то это может стать основанием для
пользовать общественные или чужие земли.
лишения прав на землю через суд.
в судебной практике кроме перечисленных категорий упоминаются
Юридические лица в земельных правоотношениях.
фактические землепользователи – это люди или организации, статья 49 гражданского кодекса говорит о том, что юридические
которые используют землю, но не имеют на нее официальных
лица, наделены специальными правами и обязанностями
документов. К их числу отнесены:
и могут заниматься определёнными видами деятельности
• те, кто занял землю без разрешения; на земле только если это указано в их учредительных доку-
• владельцы зданий на неоформленных участках; ментах. Например, если компания хочет заниматься сельским
• те, кто продолжает пользоваться землей после окончания
хозяйством, это должно быть прописано в её учредительных
аренды;
документах.15
• наследники, которые не оформили свои права на землю, статья 213 гражданского кодекса России говорит, что компании
возможно, чтобы уменьшить налоги.
могут владеть любым имуществом, которое можно свободно
продавать и покупать. обычно российские компании владеют
14 Ст. 5 Земельного кодекса РФ.
15 Ст. 49 ГК РФ.
18
НастольНая КНига землевладельца
19
РеНат Козлов
землей, покупая ее или арендуя. муниципальные и государ-право первыми купить или арендовать земельные участки, ственные учреждения, а также государственные предприятия
на которых находится их собственность. Это право закреплено
чаще всего получают землю для постоянного использования, в статье 35 гражданского кодекса Российской Федерации.17
иногда – бесплатно на определенный срок. однако компа-
Полномочия субъектов РФ в земельных отношениях.
нии не могут владеть землей на правах, которые передаются
субъекты Российской Федерации, наделены особыми полномочи-по наследству.16
ями в земельных отношениях. Это включает в себя резерви-сельскохозяйственные производители из-за рисков и сезонных
рование и изъятие земель для нужд региона, разработку и вы-изменений, связанных с работой на земле, имеют налоговою
полнение программ по использованию и защите этих земель.
поддержку от государства. Эта поддержка включает в себя
также они могут выполнять другие задачи, которые не относятся
льготное страхование и кредитование, что означает, что фер-к обязанностям федерального правительства или местных
меры могут получить страховку и кредиты на более выгодных
органов власти.
условиях. также они могут использовать специальный нало-особенностью этих полномочий, является то, что регионы имеют
говый режим, называемый есХН, который упрощает налогоо-некоторую свободу в создании своих законов, касающих-бложение для сельскохозяйственных предприятий.
ся земельных отношений. однако эти региональные законы
Права иностранных граждан и организа-
не должны противоречить федеральным законам и их основ-
ций в земельных отношениях.
ным принципам. Это значит, что регионы могут адаптировать
земельные правоотношения с участием иностранных граждан
законы под свои нужды, но в рамках установленных феде-и компаний имеют свои особенности. закон ограничивает их
ральных правил.
возможности в приобретении земли. Это значит, что иностранцы
центральное правительство и регионы России совместно управ-и иностранные компании не могут свободно покупать землю, ляют вопросами, связанными с использованием земли, при-как это могут делать граждане и компании внутри страны.
родными ресурсами, охраной заповедников, экологической
запрет касается земель, которые важны для сельского хозяйства
безопасностью и защитой окружающей среды. Это означает, и имеют стратегическое значение. Это земли, которые ис-что они вместе решают, как использовать землю и природные
пользуются для выращивания сельскохозяйственных культур
ресурсы, как защищать природные территории и обеспечивать
и считаются особо ценными. также запрет распространяется
безопасность окружающей среды.
на участки, находящиеся рядом с границей страны. Эти правила
Возникновение земельных отношений.
установлены, чтобы защитить важные территории и обеспечить
земельные правоотношения возникают на основе юридических
безопасность.
фактов. Это значит, что для того, чтобы установить права
Кроме этого, ограничения также касаются и российских компаний, и обязанности, связанные с землей, нужны определенные
объем иностранных инвестиций в которые превышает 50%
события или действия.
уставного фонда.
обычно такими событиями являются: договоры (соглашения между
следует отметить, что запреты не являются дискриминационными.
сторонами), административные акты (решения государственных
Это значит, что они не ущемляют права определённых групп
органов) и судебные решения (постановления судов). Эти факты
людей. Например, иностранцы и иностранные компании имеют
16 Ст. 213 ГК РФ.
17 Ст. 35 ГК РФ.
20
НастольНая КНига землевладельца
21
РеНат Козлов
создают правовую основу для регулирования использования
отношения по установлению сервитута – это право использовать
и владения землей.
чужую землю для определённых целей, например, прохода или
основные способы приобретения права на земельные участки – это
проезда. обычно такое право устанавливается через договор
заключение договоров или сделок, а также получение разре-или решение суда. в случае с лесным сервитутом, его можно
шений от государственных органов.
установить не только через договор, но и через решения госу-При совершении сделки с землей, право собственности переходит
дарственных или местных властей.
от одного владельца к другому на основания волеизъявления
отношения, связанные с управлением и защитой земель, начинают-сторон.
ся благодаря решениям государственных органов. Например, административные акты – это решения, которые принимают госу-когда государство решает, как использовать землю или как её
дарственные органы, чтобы предоставить землю гражданам
защищать, это оформляется специальными документами. Эти
или компаниям. таким образом, через сделки и администра-документы также регулируют работу по ведению земельного
тивные акты люди и организации могут стать владельцами
кадастра (реестра земель), учёту земель и планированию их
земельных участков.
использования.
особым способом приобретения земельных участков в частную
Похожими могут быть основания возникновения охранительных
собственность, является приватизация земли – это процесс, земельных отношений, когда принимаются меры для защиты
когда люди или компании получают право владеть земель-окружающей среды, например, создается специальная зона
ными участками, которые раньше принадлежали государству
вокруг водоема для его охраны. Это может ограничивать права
или муниципалитету.
людей, которые используют землю в этой зоне. такие отноше-существуют разные способы приватизации: покупка земли на аук-ния также возникают, если кто-то нарушает законы, связанные
ционах, получение земли при приватизации государственных
с использованием земли.
предприятий, предоставление земли определённым категориям
Нельзя оставить без внимания такое основание возникновения
граждан, а также приватизация земли, которая раньше была
земельных правоотношений, как возникновение права на вла-в пользовании, и земли для фермерских хозяйств. Каждый
дение землей в силу приобретательной давности.
способ приватизации зависит от типа земли и её правового
в соответствии со ст. 234 гК РФ, если человек или организация
статуса.
владеет имуществом, которое им не принадлежит, но делает это
законодательство определяет основания для возникновения зе-добросовестно, открыто и непрерывно в течение определенного
мельных правоотношений, касающихся прав на землю, которые
времени, они могут стать его законными владельцами. для
не связаны с правом собственности, то есть прав лиц, не являю-недвижимости, такой как земля, этот срок составляет 15 лет, щихся собственниками земли. Например, право пожизненного
а для другого имущества – 5 лет. Это называется приобрета-наследуемого владения позволяет человеку пользоваться
тельной давностью.18
землёй на протяжении всей жизни и передавать это право
Чтобы получить право собственности на земельный участок через
по наследству. Это право может быть получено через решение
приобретательную давность, нужно выполнить несколько
местных властей или если земля была унаследована. Право
условий.
постоянного пользования землёй также даётся через решение
властей и позволяет пользоваться землёй без ограничения
по времени.
18 Статья 234 ГК РФ.
22
НастольНая КНига землевладельца
23
РеНат Козлов
во-первых, человек должен владеть участком, на который у него
регистрирует этот участок как собственность региона или
нет официальных прав. Это владение должно быть честным, местного самоуправления. Это происходит без необходимости
то есть без незаконных действий. Нельзя получить право
подавать заявление о регистрации нового права собственности
на участок, если он был захвачен незаконно.
или его перехода.
во-вторых, владение должно быть открытым, чтобы другие знали
• если арендатор регулярно не платит аренду вовремя, как это
об этом.
указано в договоре аренды, это может стать причиной для
в-третьих, владение должно быть непрерывным, т.е. в течение
расторжения договора;
специальных сроков, установленных законом.
в результате этого прекращаются все правовые отношения, свя-статья 219 гражданского кодекса говорит о том, как возникает право
занные с использованием земли;
собственности на новые вещи. однако эта статья не подходит
• на основании прекращения трудовых отношений, в связи
для земли, потому что землю нельзя создать заново. земля —
с которыми был предоставлен служебный надел; это часть природы, и она уже существует, поэтому правила для
• когда из земель сельскохозяйственной организации выделя-новых объектов на неё не распространяются.19
ются участки для создания фермерских хозяйств гражданам, следует отметить, что приобретательная давность применяется
которые покидают эту организацию, то организация теряет
только к частным участкам, а не к государственной или муни-право на эти земли.
ципальной земле.
Это значит, что земля, которая раньше принадлежала организации,
Прекращение земельных отношений.
теперь переходит в собственность или пользование тех, кто
Прекращение земельных правоотношений означает, что человек
решил создать своё фермерское хозяйство; или организация больше не имеют прав на использование
• на основании договоров, такие как продажа участка, истечение
определенного участка земли. Это может произойти по раз-срока действия договора и другие.
ным причинам:
земельный кодекс Российской Федерации говорит, что права на зе-
• человек может сам отказаться от земли или продать её, а мо-мельные участки могут быть принудительно прекращены, если
жет потерять права на землю по решению суда. так, согласно
земля используется неправильно. Это может быть, если земля
ст. 236 гК собственник земельного участка может во всякое
используется не по назначению, что ухудшает её плодородие
время отказаться от права собственности;20
или экологию, если земля повреждена, если не выполняются
Чтобы отказаться от права собственности на земельный участок, обязательства по её восстановлению и улучшению, или если
владелец должен подать заявление в государственный орган, участок не используется по назначению, например, для сель-который регистрирует права на недвижимость. Это заявление
ского хозяйства или строительства, в течение трёх лет.
означает, что владелец больше не хочет владеть этим участком.
статья 3 закона № 137-Фз дополнена пунктом, согласно которому
Право собственности официально прекращается с момента, решение об изъятии земельного участка принимается судом
когда государственный орган зарегистрирует этот отказ.
до установления порядка Правительством РФ.21
если человек отказывается от права собственности на земель-в целом, земельные отношения можно охарактеризовать, как си-ный участок или его часть, то государство автоматически
стему социально- экономических связей, касающихся владения, пользования и распоряжения землей, включая куплю- продажу
19 Статья 219 ГК РФ.
20 Статья 236 ГК РФ.
21 Статья 3 Закона № 137-ФЗ.
24
НастольНая КНига землевладельца
25
РеНат Козлов
и аренду. Это отдельная сфера общественных отношений, обу-
Порядок разграничения государствен-
словленная значимостью и ограниченностью земли как ресурса.
ной собственности на землю.
1.5. Разграничение государственной собственности на зем-в первую очередь разграничивают участки, о которых нет данных
лю.
в едином государственном реестре недвижимости (егРН). Это
Право собственности на землю может принадлежать не только
значит, что их принадлежность не определена. также разгра-частным лицам и компаниям, но и государственным органам.
ничение применяется к федеральным землям, которые нужно
Большая часть земель находится в собственности муниципаль-передать региональным или местным властям.
ных, региональных или федеральных властей.
Чтобы начать процесс разграничения земли между разными уров-Процедура разграничения касается земель, которые не принадлежат
нями власти (федеральной, региональной или местной), Фе-частным лицам или компаниям и не являются муниципальными.
деральный орган по имущественным отношениям совместно
Частная земля может быть разграничена, но это происходит
с другими органами власти готовит перечни земельных участ-редко и только по решению суда.
ков, на которые возникает право собственности у Российской
Разграничение государственной собственности на землю оз-Федерации, субъектов и муниципалитетов, в соответствии
начает распределение земель между разными уровнями
с установленным Правительством порядком.
власти в России. Это федеральная собственность (принад-После этого правительство Российской Федерации утверждает
лежит всей стране), собственность субъектов Российской
списки земельных участков, которые были подготовлены и со-Федерации (принадлежит отдельным регионам) и муници-гласованы с государственными органами власти и местного
пальная собственность (принадлежит местным городам или
самоуправления. Эти списки определяют, какие земельные
районам). Этот процесс регулируется специальным законом, участки становятся собственностью Российской Федерации, принятым в 2001 году, который определяет, какая земля кому
регионов или местных муниципалитетов.
принадлежит.
информация о земельных участках, которые становятся собственно-в соответствии с законом, государственная собственность в России
стью Российской Федерации, её регионов или местных властей, делится на федеральную и собственность регионов. Федераль-заносится в государственный земельный кадастр.
ная принадлежит всей стране, а региональная – отдельным
в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 17 июля 2001 г.
областям или республикам. Управляют этой собственностью
№ 101-Фз «о разграничении государственной собственности
государственные органы, которые действуют в рамках сво-на землю», право собственности на земельные участки у Рос-их полномочий. Например, минимущество России отвечает
сийской Федерации, субъектов Российской Федерации и муни-за управление землей и имуществом, их приватизацию, а также
ципальных образований возникает с момента государствен-за регулирование рынка недвижимости. оно также координи-ной регистрации права собственности на земельные участки
рует работу других государственных органов в этих сферах.
в соответствии с законодательством Российской Федерации.22
Федеральный закон «о разграничении государственной собственности на землю», принятый 17 июля 2001 года и вступивший
в силу 17 января 2002 года, устанавливает правила, по которым
определяется, какая земля принадлежит государству. Это значит, что закон помогает понять, какие участки земли находятся
в собственности государства и как они должны использоваться.
22 Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ.
26
НастольНая КНига землевладельца
27
РеНат Козлов
Основания внесения земельных участков в пере-
земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество,
чень распределенных земельных участков.
находящееся в федеральной собственности, или приватизиро-государственная собственность на землю в России делится на фе-ванное недвижимое имущество, находящееся до его привати-деральную и субъектов РФ. важно разграничить эти категории
зации в собственности РФ.
для удовлетворения общефедеральных нужд, особенно после
основанием внесения земельных участков в перечень земельных
распада сссР, когда земли стали распределяться между Рос-участков, на которые у субъектов РФ возникает право собствен-сийской Федерацией и её субъектами.
ности, является включение этих земельных участков в состав: Федеральный закон от 17 июля 2001 г. № 101-Фз «о разграниче-земель особо охраняемых природных территорий регионального
нии государственной на землю» устанавливается следующее
значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, разграничение названной собственности.
