Настольная книга землевладельца

с соглашениями между такими собственниками об образовании

в соответствии со ст. 11.4–11.7 зК РФ.30

земельных участков.33

общий смысл ст. 11.8 зК РФ, как и иных статей гл. I.1 зК РФ следует

Возникновение и сохранение обременений (ограничений)

рассматривать таким образом, что при образовании нового

По смыслу содержания п. 4 ст. 11.8, при образовании нового участ-участка он «наследует» не только правовой статус, но и право, ка взамен переданного в аренду или безвозмездное срочное

на основании которого лицо им владело.

пользование арендные отношения могут быть возобновлены

исходя из общего толкования ст. 11.8 зК РФ можно сделать вывод, с прежним арендатором или на основе заключения нового до-что образование и изменение земельных участков, приводит

говора, или посредством заключения соглашения о внесении

либо к возникновению или сохранению прав собственности, изменений в прежний договор. из этого следует, что выбор

либо к возникновению и сохранению обременений (ограниче-варианта продолжения договорных отношений оставлен заний) на образуемые и измененные земельные участки.

конодателем на усмотрение сторон.

Возникновение и сохранение прав

Пунктом 5 ст. 11.8 зК РФ установлено, что сервитуты, публичные

согласно п. 1 ст. 11.8 зК РФ, возникновение и сохранение права

сервитуты, установленные в отношении земельных участков, собственности на образуемые или измененные земельные

из которых при разделе, объединении, перераспределении

участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4–11.7

или выделе образуются земельные участки, сохраняются

настоящего Кодекса.31

в отношении образуемых или измененных земельных участков

статьей 11.4 зК РФ предусмотрен порядок раздела земельного

в прежних границах.

участка, при котором собственность либо возникает, либо

также, сохраняются ограничения в отношении образуемых земель-сохраняется.32

ных участков, измененных земельных участков, обремененных

так, при разделе земельного участка у его собственника возникает

залогом п. 6 ст. 11.8 зК РФ.34

право собственности на все образуемые в результате раздела

исключения составляют случаи образования земельного участка

земельные участки.

в результате раздела находящегося в залоге земельного участ-При разделе земельного участка, находящегося в общей собствен-ка, предоставленного для строительства многоквартирного

ности, участники общей собственности сохраняют право общей

дома и (или) иного объекта недвижимости и используемого

собственности на все образуемые в результате такого раздела

на основании договора аренды или договора безвозмездного

земельные участки, если иное не установлено соглашением

пользования, залог на измененный земельный участок сохра-между такими участниками.

няется до заключения договора аренды или договора безвозмездного пользования в отношении образуемого земельного

30 ст. 11.8 ЗК РФ.

31 Ст. 11.8 ЗК РФ.

33 Ст. 11.7 ЗК РФ.

32 Ст. 11.4 ЗК РФ.

34 п. 6 ст. 11.8 ЗК РФ.

40

НастольНая КНига землевладельца

41

РеНат Козлов

участка, на котором строится либо построен многоквартирный

расположенных на нем и находящихся в государственной или

дом и (или) иной объект недвижимости.п. 4.1 ст. 11.8 зК РФ.35

муниципальной собственности здания, сооружения, за ис-2.4. Образование земельных участков из земель или земельных

ключением случаев, если такое образование осуществляется

участков, находящихся в государственной или муниципальной

в связи с изъятием земельных участков для государственных

собственности.

или муниципальных нужд.37

образование земельных участков из государственной или муни-2.5. Требования к образуемым и измененным земельным участкам.

ципальной собственности происходит на основе следующих

статья 11.9 земельного кодекса Российской Федерации устанавли-документов:

вает правила для создания и изменения земельных участков.

• проект межевания территории, утвержденный в соответствии

Например, если нужно уточнить, где именно находятся границы

с градостроительным кодексом Российской Федерации; участка в едином государственном реестре недвижимости

• проектная документация о местоположении, границах, площа-

(егРН), то следует соблюдать эти правила. Это важно для пра-ди и об иных количественных и качественных характеристиках

вильного оформления документов и предотвращения споров

лесных участков;

о границах земли.

• утвержденная схема расположения земельного участка или

Рассмотрим в каких случаях образование земельных участков

земельных участков на кадастровом плане территории, которая

не допускается.

предусмотрена статьей 11.10 земельного Кодекса РФ.36

• При несоблюдении предельных (максимальных и минималь-следует учесть, что образование земельных участков из госу-ных) размеров земельных участков;

дарственной или муниципальной собственности возможно, максимальные и минимальные размеры земельного участка – это

в соответствии с утвержденной схемой расположения земель-наибольшие и наименьшие размеры, которые может иметь

ного участка или земельных участков на кадастровом плане

участок земли. для разных категорий и видов использова-территории при условии отсутствия утвержденного проекта

ния земли существуют свои ограничения по размерам. Эти

межевания территории.

ограничения определяются правилами землепользования

образование земельных участков осуществляется только на осно-и застройки (Пзз), которые устанавливаются отдельно для

вании утвержденного проекта межевания территории: каждого муниципального района.

• для комплексного освоения территорий; Это значит, что у каждого участка есть минимальные и максималь-

• из земель, предоставленных садоводческим товариществам; ные границы по размеру, которые нельзя нарушать. минималь-

• в границах территорий, где заключены договора о ее развитии; ный размер – это наименьшая допустимая площадь участка,

• под многоквартирными домами;

а максимальный – наибольшая. соблюдение этих размеров

• строительства линейных объектов федерального, региональ-важно для правильного использования земли и соблюдения

ного или местного значения.

законов.

При этом, не допускается образование иных земельных участков

соблюдение предельных размеров земельных участков включает

из земельного участка, находящегося в государственной или

в себя контроль за максимальными и минимальными грани-муниципальной собственности и предоставленного арендатору

цами, установленными законодательством, для обеспечения

35 п. 4.1 ст. 11.8 ЗК РФ.

36 Ст. 11.3 ЗК РФ.

37 П. 5 Ст. 11.3 ЗК РФ.

42

НастольНая КНига землевладельца

43

РеНат Козлов

рационального использования земли и предотвращения нару-оценка соблюдения этого требования проводится индивидуально, шений в землепользовании.

учитывая назначение и характеристики объектов капитального

Чтобы узнать, какие максимальные размеры разрешены для ва-строительства на участке.

шего земельного участка, нужно обратиться к Пзз (правила

Например, в одном из арбитражных дел, суд решил, что создание

землепользования и застройки). сначала найдите на карте

отдельного земельного участка под железнодорожным тупиком

градостроительного зонирования, в какой территориальной

нарушает требования статьи 11.9 земельного кодекса Россий-зоне находится ваш участок. затем в Пзз посмотрите, какие

ской Федерации, так как это приведет к сложной и запутанной

размеры допустимы для этой зоны. Это поможет понять, какие

границе участка. Железнодорожные пути нужны для доступа

ограничения существуют для строительства или использования

к определённым зданиям, и если исключить их из общего

земли в вашем регионе.

участка, то это сделает невозможным использование зданий,

• границы земельных участков не должны пересекать грани-которые находятся на этом участке.39

цы муниципальных образований и (или) границы населенных

верховный суд также пришел к выводу о том, что в случае, если

пунктов;

образование земельного участка делает невозможным ис-исключением являются случаи, если выявлена воспроизведенная

пользование зданий или сооружений, которые уже находятся

в едином государственном реестре недвижимости ошибка

на этом участке, то образование участка не разрешается.

в определении местоположения границ такого населенного

Рассматривался случай, когда человеку отказали в утверждении

пункта в документе, на основании которого вносились сведения

плана земельного участка. Причина отказа была в том, что

в единый государственный реестр недвижимости.

границы участка проходили слишком близко к стенам здания, следует также отметить, что пересечение границ земельного участка

и не оставалось места для подъезда к нему. суды решили, что

с границами муниципальных образований и других зон, если оно

границы участка должны включать не только ту часть, где

в пределах допустимой погрешности, не является основанием

стоит здание, но и ту, которая нужна для его использования, для приостановки кадастрового учета. (Письмо Росреестра

например, для подъезда.40

от 22.09.2021 № 14–13645/21).38

в другом деле верховный суд РФ отметил, что суды пришли к вер-

• Не допускается образование земельных участков, если их

ному выводу о несоответствии представленной заявителем

образование приводит к невозможности разрешенного ис-на утверждение схемы расположения земельного участка

пользования расположенных на таких земельных участках

предъявляемым требованиям санПиН 2.2.1/2.1.1.1200–03

объектов недвижимости;

(“санитарно- защитные зоны и санитарная классификация

в случае, если образование земельного участка делает невозмож-предприятий, сооружений и иных объектов” в части обеспечения

ным использование зданий или сооружений, которые уже

санитарно- защитного разрыва 50 метров от жилой застройки); находятся на этом участке, то образование участка не разре-учитывая, что схема расположения земельного участка явля-шается. Это правило помогает избежать ситуаций, когда новые

ется документом, необходимым для его образования, то при

границы земли мешают использовать уже существующую

недвижимость.

39 АС Ростовской области. Решение от 30 марта 2023 г. по делу № А53–30163/2021.

40 Определение Верховного Суда РФ от 28.03.2019

38 Письмо Росреестра от 22.09.2021 N 14–13645/21

№ 303-ЭС19–3345 по делу № А16–263/2018.

44

НастольНая КНига землевладельца

45

РеНат Козлов

ее составлении и утверждении должны учитываться требова-

«вклинивание» – расположение отдельных частей земельного

ния, указанные в статье 11.9 земельного кодекса Российской

участка вглубь другого земельного участка (с уходом внутрь) Федерации, несоблюдение которых на основании пункта 16

и создающих неудобства в организации территории; статьи 11.10 кодекса является основанием для отказа в ее

«вкрапливание» – расположение внутри границ земельного участка, утверждении.41

принадлежащего одному землепользователю, другого земель-

• Не допускается раздел, перераспределение или выдел зе-ного участка, принадлежащего другому землепользователю; мельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых

«изломанность границ» – специфическая конфигурация границ

земельных участков обременения (ограничения) не позволяют

земельного участка (расположение поворотных точек гра-использовать указанные земельные участки в соответствии

ниц), проявляющаяся в изломах и изгибах по линии границы

с разрешенным использованием;

земельного участка, несогласующихся с рельефом и другими

Указанный запрет действует, в тех случаях, когда обременения

природными факторами, в том числе противоречащая требо-

(ограничения), установленные в отношении исходного участка, ваниям борьбы с эрозией почв;

после раздела, перераспределения или выдела земельных

«чересполосица» – расчлененность землепользования на не-участков, сохраняют свое действие на вновь образованные

сколько обособленных земельных участков, разделенных

земельные участки и не позволяют использовать их в соот-друг от друга землями других землепользователей. Наличие

ветствии с разрешенным использованием.

чересполосицы создает взаимное неудобство в использо-Это происходит, например в тех случаях, когда при разделе земель-вании землепользований, между которыми она существует, ного участка, один из образуемых участков полностью входит

приводит к необходимости сообщения через земли других

в зону обременения или ограничения и на этом основании

хозяйств, ухудшению условий управления производством, на нем запрещено возведение каких-либо построек.

росту ежегодных издержек производства и снижению его

• образование земельных участков не должно приводить к вкли-эффективности.

ниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, вклинивание и изломанность границ создают неудобства для

невозможности размещения объектов недвижимости; внутрихозяйственной организации территории, вызывают дро-земельное законодательство не дает точного определения таким

бление участков, ухудшают их конфигурацию, что затрудняет

понятиям, как вклинивание, вкрапливание, изломанность

использование техники, приводит к выводу земель из оборота.

границ, чересполосица, но данные пространственные недоК недостаткам землепользования при вкрапливании одного земель-статки землепользования, создают неудобства для внутри-ного участка в другой относятся необходимость осуществления

хозяйственной организации территории, вызывают в ряде

встречных переездов, увеличение транспортных расходов, случаев необоснованное дробление участков, ухудшают их

отсутствие доступа к объектам недвижимости, расположен-конфигурацию, затрудняют использование техники и простран-ным на вкрапливаемом участке, что подразумевает при экс-ственную организацию земельного участка и расположения

плуатации землепользования, являющимся вкрапливаемым, объектов недвижимости на нем, и, в частности, характеризуются

необходимость использования территории смежного земле-следующим:

пользования, приводит к возникновению сервитутов и другим

отрицательным последствиям.

Наличие в местоположении границ земельного участка признаков

41 Определение Верховного Суда РФ от 07.05.2018 N

310-КГ18–4114 по делу N А09–19736/2016.

вкрапливания затрудняет доступ людей, техники и транспортных

46

НастольНая КНига землевладельца

47

РеНат Козлов

средств на земельный участок, т.к. такой земельный участок

2) расположение хотя бы одного из контуров границ многокон-не имеет прямого доступа к землям общего пользования (ули-турного земельного участка за границами соответствующей

цам, проездам). для обеспечения доступа к вкрапленным

территориальной зоны.42

земельным участкам необходимо установление частного или

согласно подп. 21 п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля

публичного сервитута.

2015 г. № 218-Фз «о государственной регистрации недвижи-

• Не допускается образование земельного участка, границы

мости» осуществление государственного кадастрового учета

которого пересекают границы территориальных зон, лесни-и (или) государственной регистрации прав приостанавливается

честв, лесопарков;

по решению государственного регистратора прав в случае, в силу п. 7 ст. 11.9 зК РФ образование земельных участков не долж-если границы образуемого земельного участка, в том числе

но нарушать требования, установленные земельным кодексом

являющегося лесным участком, пересекают границы терри-и иными федеральными законами. Не допускается образование

ториальных зон, лесничеств, за исключением случая, если вы-земельного участка, границы которого пересекают границы

явлена воспроизведенная в едином государственном реестре

территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключе-недвижимости ошибка в определении местоположения границ

нием земельного участка, образуемого для проведения работ

таких территориальных зон, лесничеств в документе, на осно-по геологическому изучению недр, разработки месторожде-вании которого внесены сведения в единый государственный

ний полезных ископаемых, размещения линейных объектов, реестр недвижимости, или случая образования земельного

гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных

участка, в том числе являющегося лесным участком, для про-искусственных водных объектов.

ведения работ по геологическому изучению недр, разработки

исключениями, являются случаи, когда земельный участок образу-месторождений полезных ископаемых, размещения линейных

ется для проведения работ по геологическому изучению недр, объектов, гидротехнических сооружений, а также для разме-разработки месторождений полезных ископаемых, размещения

щения водохранилищ, иных искусственных водных объектов

линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также

и иных случаев, установленных федеральным законом.43

водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

в абзаце 22 обзора судебной практики по делам, связанным

в силу пункта 11 статьи 22 закона о регистрации под пересечением

с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета

границ земельного участка с границами территориальной зоны, (утвержден Президиумом верховного суда Российской Феде-лесничеств, лесопарков понимается:

рации 30.11.2016)44 указано, что законы для приостановления

1) наличие общей точки или точек границ земельного участка и гра-и отказа в осуществлении кадастрового учета применительно

ниц территориальной зоны, лесничества, лесопарка, которые

к земельным участкам называют такие основания, как пересе-образованы в результате расположения одной или нескольких

чение одной из границ земельного участка, о государственном

характерных точек границ земельного участка за пределами

диапазона средней квадратической погрешности определения

42 пункта 11 статьи 22 Федеральный закон от 13 июля 2015 г.

характерных точек границ территориальной зоны, лесничества,

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

лесопарка;

43 Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

44 Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием

отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

48

НастольНая КНига землевладельца

49

РеНат Козлов

кадастровом учете которого представлено заявление, одной

из границ другого земельного участка, сведения о котором

содержатся в едином государственном реестре недвижимости, или границы территориальной зоны, населенного пункта, муниципального образования, за исключением установленных

случаев (пункты 20, 21, 27, 43 части 1 статьи 26 закона о регистрации и пункты 2, 6, 7 части 2 статьи 26 закона о кадастре).

согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 7 Федерального закона

ГЛАВА 3. ФОРМЫ СОБ-

от 13.07.2015 218-Фз «о государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости

СТВЕННОСТИ И ИНЫЕ

представляет собой свод достоверных систематизированных

сведений в текстовой форме (семантические сведения) и гра-ПРАВА НА ЗЕМЕЛЬ-

фической форме (графические сведения) и состоит из реестра

сведений о границах территориальных зон, лесничеств, лесопарков, о береговых линиях (границах водных объектов).

НЫЕ УЧАСТКИ

45

таким образом, пересечение границ можно определить только

3.1. Виды собственности на земельные участки.

на основании достоверных данных егРН, которые были внесе-в России, согласно Конституции и гражданскому кодексу, земля

ны по сведениям органов местного самоуправления в рамках

может принадлежать разным владельцам. Это могут быть

статьи 32 закона о регистрации. Карта градостроительного

частные лица, государство, местные органы власти или другие

зонирования, которая схематично отображает контуры границ

формы собственности.

территориальных зон, не отображает координаты характерных

граждане могут владеть землей по-разному: индивидуально

точек границ территориальных зон, не может использоваться

(когда участок принадлежит одному человеку), в общей

для определения пересечения границ спорного земельного

долевой собственности (когда у каждого владельца есть

участка и территориальных зон по алгоритму, определенному

своя доля) или в общей совместной собственности (когда

в законе о регистрации.

доли не определены).

в законодательстве выделяют разные формы владения землей