Настольная книга землевладельца

– местоположение;

коне.68 Например, передача индивидуального жилого дома

– целевое назначение;

и земельного участка застройщиком и принятие указанных

– разрешенное использование (вид использования); объектов участником долевого строительства (ч. 3.2 ст. 8 Фз

– кадастровый номер земельного участка.

№ 214-Фз); соглашение о возникновении у участника долевого

следует учесть, что договор заключается в письменной форме, строительства доли в праве общей долевой собственности

и переход права собственности на земельный участок под-на общее имущество (ч. 3.3 ст. 8 Фз № 214-Фз); лежит обязательной государственной регистрации. в пред-

• иные документы, предусмотренные федеральным законом.

усмотренных законом случаях, договор купли – продажи зе-Рассмотрим отдельные случаи, возникновение прав на земельные

мельного участка, подлежит обязательному нотариальному

участки:

удостоверению.

Договоры и иные сделки, как основание возник-

Например, нотариальное заверение необходимо в случае купли-

новения права на земельный участок.

продажи доли земельного участка или ее дарения.

земельный участок можно продать или передать другому человеку,

Акты органов государственной власти и местного са-

только если он может, обладать свой ством оборотоспособно-

моуправления, предусмотренные в качестве основа-

сти. согласно закону, участок должен иметь возможность быть

ния возникновения права на земельный участок.

переданным или проданным, если он не ограничен для таких

акты государственных органов и органов местного самоуправления

действий или не имеет ограничений. Например, участок может

служат основанием для возникновения прав на земельные

перейти по наследству или в результате купли – продажи.

участки, принадлежащие государственным или муниципаль-следует отметить, что предметом договора или иной сделки, могут

ным органам.

быть только земельные участки, прошедшие государственный

земля, принадлежащая государству или муниципалитету, может

кадастровый учет.

быть передана в собственность гражданам или организациям.

При этом продавец при заключении договора обязан предоставить

для этого нужно, чтобы соответствующий орган власти принял

покупателю имеющуюся у него всю, имеющуюся информацию

решение о передаче земли.

об обременениях и ограничениях, наложенных на земельный

административные основания получения земельных участков

участок.

отличаются наличием властных полномочий, отсутствием

согласованности воли субъектов и предопределенностью

участия субъектов нормами права, что выделяет их в особую

67 п.п 1 ст. 39.21 ЗК РФ.

группу правоотношений.

68 ч.ч 3.2, 3.3 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом

случаи возникновения прав на земельные участки на основании

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви-актов государственных или муниципальных органов: жимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

74

НастольНая КНига землевладельца

75

РеНат Козлов

• Предоставление земель из государственной и муниципальной

Следует отметить, что по закону выделяют два

собственности;

вида приватизации земельных участков:

• Переоформление прав на земельный участок (из права посто-

– безвозмездная передача государственного земельного участка

янного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого

в собственность гражданина, не обладающего каким-либо пра-владения – ст.ст.20,21 зК);

вом на данный земельный участок. Например, на находящимся

• Приватизация земельных участков;

в фактическом пользовании гражданина РФ земельном участке,

• Разграничение государственной собственности на землю; расположен жилой объект, право собственности на который

• оформление прав при фактическом использовании земель-возникло у данного гражданина до вступления в силу земельных участков, в соответствии с п. 4 ст. 3 Федерального закона

ного кодекса РФ (25.10.2001), либо право на строение перешло

«о введении в действие зК РФ».

по наследству. в этом случае гражданин вправе приобрести

Приватизация земельных участков, находящих-

указанный участок в собственность бесплатно (п. 4 ст. 3 закона

ся в государственной собственности, как основа-

от 25.10.2001 № 137-Фз).69

ние возникновения права на земельный участок.

– безвозмездная передача публичного земельного участка в соб-Приватизация земель – это процесс, при котором государственные

ственность гражданина, использующего такой участок на уста-или муниципальные земельные участки становятся частной

новленном в законе ограниченном вещном праве. Например, собственностью на возмездной основе. Это значит, что земля, когда участок, предоставлен гражданину на праве пожизненного

которая раньше принадлежала государству или местным вла-наследуемого владения или постоянного (бессрочного) поль-стям, передается в собственность частных лиц или компаний

зования для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, за плату.

огородничества, садоводства, индивидуального гаражного

следует отметить, что указанное определение не в полной мере

строительства или индивидуального жилищного строитель-отражает специфику приватизации. в частности, в формули-ства. в этих случаях граждане имеют право зарегистрировать

ровке указано, что приватизация является возмездной, тогда

право собственности на этот участок на безвозмездной осно-как приватизация может быть и безвозмездной. Например, ве. тако же право принадлежит гражданам, к которым право

приватизация земельных участков, находящихся на праве

собственности перешло в порядке наследования (или по иным

постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного

основаниям) на здания (строения, сооружения), расположенные

наследуемого владения.

на указанных участках (п. 9.1 ст. 3 закона № 137-Фз).70

Приватизация земель означает, что частные лица могут стать вла-

Судебные акты, как основание возникнове-

дельцами определенных участков земли. однако не все земли

ния права на земельный участок.

можно приватизировать. Например, нельзя приватизировать

в соответствии с законом о регистрации вступившие в законную

земли лесов и водоемов, которые составляют более половины

силу судебные акты являются самостоятельным основанием

всех земель в России.

для осуществления государственного кадастрового учета

также нельзя приватизировать земли, которые используются для

общественных нужд, охраняются государством, загрязнены

опасными веществами или временно используются.

69 п. 4 ст. 3 Закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

70 п. 9.1 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

76

НастольНая КНига землевладельца

77

РеНат Козлов

и (или) государственной регистрации прав на объекты недви-Кроме того, в судебном акте, должно быть указано, какой вид

жимого имущества.71

права на земельный участок должен быть зарегистрирован

К числу таких судебных актов могут быть отнесены следующие

в государственных органах или учтён в кадастре.

решения:

4.2. Исключительные права на земельный участок.

– о признании права на недвижимое имущество (земельный

исключительное право на приобретение земельных участков

участок);

установлено в статье 39.20 земельного кодекса Российской

– заключении (изменении) договора, подлежащего государствен-Федерации.

ной регистрации;

так в п. 1. статьи 39.20 установлено, что, если иное не установ-

– признании недействительной сделки с недвижимостью (зе-лено настоящей статьей или другим федеральным законом, мельным участком) и о применении последствий недействи-исключительное право на приобретение земельных участков

тельности, либо о возврате недвижимого имущества одной

в собственность или в аренду имеют граждане, юридические

из сторон сделки;

лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, рас-

– признании недействительным основания возникновения прав

положенных на таких земельных участках.

на недвижимое имущество (земельного участка) (например, данное право, базируется на принципе единства судьбы участка

свидетельства о праве на наследство, акта органа местного

и объектов на нём означает, что земля и всё, что на ней постро-самоуправления и пр.);

ено, рассматриваются как одно целое. Это значит, что если вы

– о государственной регистрации перехода права, когда одна

владеете участком земли, то вы также владеете всеми зданиями

из сторон сделки уклоняется от ее регистрации; и сооружениями на этом участке. если участок продаётся или

– об установление и определение долей в праве общей собственно-передаётся, то вместе с ним передаются и все объекты на нём.

сти, раздел общего имущества или выдел из него доли, защита

Как следует из п. 1 ст. 35 зК РФ, при переходе права собственности

преимущественного права покупки доли); на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участ-

– об исправлении реестровых (кадастровых) ошибок; ке, к другому лицу оно приобретает право на использование

– признании недействительными результатов кадастровых работ

соответствующей части земельного участка, занятой зданием, (межевания).

сооружением и необходимой для их использования, на тех же

в судебном акте обязательно указываются детали земельного спора.

условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.72

Это включает описание земельного участка, его площадь, кто

дополнением к ст. 35 зК РФ, является ст. 552 гК РФ, согласно кото-является её владельцем, характеристики, позволяющие опре-рой при продаже здания, сооружения или другой недвижимости

делить объект спора в качестве индивидуально определенной

покупателю одновременно с передачей права собственности

вещи, например координаты и поворотные точки земельного

на такую недвижимость передаются права на земельный

участка, подготовленные кадастровым инженером. Координаты

участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для

и поворотные точки земельного участка помогают определить

ее использования.73

и подтвердить положение его границ.

вышеуказанные условия, означают, что при отчуждении объекта недвижимости не требуется предоставлять документы

71 Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О го-

72 п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

сударственной регистрации недвижимости».

73 ст. 552 ГК РФ.

78

НастольНая КНига землевладельца

79

РеНат Козлов

на переход права на земельный участок, так как покупатель

в границах территории малоэтажного жилого комплекса, права

автоматически получает право на его использование, если он

по которому включаются в состав общего имущества, подлежит

занят этой недвижимостью и необходим для её эксплуатации.

предоставлению без проведения торгов в аренду со множе-следует отметить, что земельные участки, находящиеся в государ-ственностью лиц на стороне арендатора лицам, являющимся

ственной или муниципальной собственности, не предостав-собственниками индивидуальных жилых домов, расположен-ляются в собственность или в аренду собственникам и иным

ных в границах территории малоэтажного жилого комплекса.

правообладателям сооружений, которые могут размещаться

Права и обязанности застройщика по договору аренды ука-на таких земельных участках на основании сервитута, публич-занного земельного участка переходят лицам, являющимся

ного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 настоящего

собственниками индивидуальных жилых домов, расположен-Кодекса.

ных в границах территории малоэтажного жилого комплекса, обладающие исключительным правом граждане и юридические

пропорционально площади земельных участков, занятых этими

лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, рас-жилыми домами, с возникновением у таких лиц права аренды

положенных на таких земельных участках, обладают правом

со множественностью лиц на стороне арендатора.

выкупа земельных участков без проведения торгов на осно-

• Для завершения строительства объектов незавершенного

вании пп. 6 п. 2 ст. 39.3 зК РФ.

строительства. земельный участок, предоставляется в аренду,

Права, на земельные участки на которых расположены здания,

на котором расположены объекты незавершенного строитель-

сооружения:

ства, однократно для завершения их строительства собствен-

1. Предоставление земельного участка в аренду.

никам объектов незавершенного. При этом следует учесть, что

• В случае, когда на участке расположены здания и сооружения.

предоставление в аренду без проведения торгов земельного

так, ч. 9 ст. 39.6 зК РФ предусмотрено, что земельный участок, участка, который находится в государственной или муници-на котором расположены здания, сооружения, предоставляется

пальной собственности и на котором расположен объект не-без торгов собственникам зданий, сооружений, помещений

завершенного строительства, осуществляется однократно для

в них и лицам, которым здания, сооружения, находящиеся

завершения строительства этого объекта в случаях: в государственной или муниципальной собственности, пре-

• если собственность на объект возникла по результатам пу-доставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или

бличных торгов. данное основание, возникает, когда продажа

в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, объекта, осуществлялась в связи с его изъятием у предыдуще-на праве оперативного управления.74

го собственника и прекращением действия договора аренды

• Лицам, являющимся собственниками индивидуальных жилых

земельного участка, находящегося в государственной или

домов, расположенных в границах территории малоэтажного

муниципальной собственности;

жилого комплекса. в п. 3.4 Федерального закона от 30 дека-

• собственнику объекта незавершенного строительства. в слу-бря 2004 года № 214-Фз «об участии в долевом строитель-чае, если уполномоченный орган не заявит в суд в течение шести

стве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного

и о внесении изменений в некоторые законодательные акты

договора аренды земельного участка, на котором расположен

Российской Федерации», предусмотрено, что земельный участок

этот объект требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении

74 ч. 9 ст. 39.6 ЗК РФ.

80

НастольНая КНига землевладельца

81

РеНат Козлов

данного требования или этот объект не был продан с публичных

следует отметить, что уполномоченный орган вправе обратиться

торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

в суд с иском о понуждении правообладателей здания, соо-1. Случаи предоставления земельных участков в аренду со мно-ружения или помещений в них заключить договор аренды

жественностью лиц на стороне арендатора.

земельного участка, на котором расположены такие здание,

• в случае, если здание, сооружение, расположенные на зе-сооружение, если ни один из указанных правообладателей

мельном участке, раздел которого невозможно осуществить

не обратился с заявлением о приобретении права на земель-без нарушений требований к образуемым или измененным

ный участок.

земельным участкам;

При распределении долей в праве общей собственности или размер

• помещения в указанных здании, сооружении принадлежат

обязательства по договору аренды земельного участка с множе-нескольким лицам на праве частной собственности либо на та-ственностью лиц на стороне арендатора, должны учитываться

ком земельном участке расположены несколько зданий, соо-и быть соизмеримыми долям в праве на здание, сооружение

ружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной

или помещения в них, принадлежащим правообладателям

собственности;

здания, сооружения или помещений в них. отступление от этого

• здания, сооружения или помещения в них расположены на не-правила возможно с согласия всех правообладателей здания, делимом земельном участке и принадлежат одним лицам

сооружения или помещений в них либо по решению суда.

на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного

в случае если здания, сооружения, закреплены за несколькими

ведения и (или) оперативного управления, или одним лицам

юридическими лицами на праве оперативного управления или

на праве хозяйственного ведения, а другим лицам на праве

на неделимом земельном участке расположены несколько

оперативного управления, или всем лицам на праве хозяй-зданий, сооружений, принадлежащих нескольким юридическим

ственного ведения, то есть объекты недвижимости находятся

лицам на праве оперативного управления такой земельный

в государственной или муниципальной собственности.

участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользо-для приобретения права собственности на земельный участок

вание лицу, в оперативном управлении которого находится

все собственники здания, сооружения или помещений в них, наибольшая площадь помещений в здании, сооружении или

за исключением лиц, которые пользуются земельным участком, площадь зданий, сооружений в оперативном управлении ко-на основании сервитута, публичного сервитута для прокладки, торого превышает площадь зданий, сооружений, находящихся

эксплуатации, капитального или текущего ремонта комму-в оперативном управлении остальных лиц.

нальных, инженерных, электрических и других линий, сетей

При этом согласие иных лиц, которым принадлежат здания, соору-или имеют право на заключение соглашения об установлении

жения или помещения в них, на приобретение такого земельного

сервитута, на подачу ходатайства в целях установления пу-участка в постоянное (бессрочное) пользование не требуется.

бличного сервитута в указанных целях, совместно обращаются

в этом случае с указанными лицами заключается соглашение

в уполномоченный орган.

об установлении сервитута в отношении земельного участка.

При этом любой из заинтересованных правообладателей здания, Плата за сервитут устанавливается в размере, равном ставке

сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоя-земельного налога, рассчитанном пропорционально площади

тельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении

зданий, сооружений или помещений в них, предоставленных

земельного участка в аренду.

указанным лицам на праве оперативного управления.

1. Предоставление в собственность.

82

НастольНая КНига землевладельца

83

РеНат Козлов

• В случае, когда на участке расположены здания и сооружения.

объектов, строительство которых не завершено и которые приЧ. 6 статьи 39.3 зК РФ, допускает продажу земельных участков, знаны самостоятельными объектами недвижимости, осущест-на которых расположены здания, сооружения, собственникам

вляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему

таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, такое имущество, земельных участков, занимаемых таким

предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;75

имуществом и необходимых для их использования, если иное

• Участникам долевого строительства. земельный участок, не предусмотрено федеральным законом.

передается в долевую собственность участникам долевого

Приватизация объекта культурного наследия, являющегося здани-строительства в случаях, предусмотренных Федеральным зако-ем, строением или сооружением, путем продажи на конкурсе