Настольная книга землевладельца

ном от 30 декабря 2004 года № 214-Фз «об участии в долевом

осуществляется с одновременным предоставлением лицу, при-строительстве многоквартирных домов и иных объектов недви-обретающему такой объект культурного наследия, земельного

жимости и о внесении изменений в некоторые законодательные

участка, занимаемого таким объектом и необходимого для его

акты Российской Федерации». П. 3.2. статьи 8, устанавливает, использования, в аренду.77

что передача индивидуального жилого дома и земельного

Случаи, исключающие отчуждение здания, сооруже-

участка застройщиком и принятие указанных объектов участ-

ния, находящихся на земельном участке и принадлежа-

ником долевого строительства являются основанием для

щих одному лицу, вместе с земельным участком:

государственной регистрации права собственности участника

• отчуждение части здания, сооружения, которая не может

долевого строительства на земельный участок, находящийся

быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; в собственности застройщика, или аренды, если земельный

• отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном

участок находится в аренде у застройщика; участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27

• исключительное право на приобретение в собственность

настоящего Кодекса;

земельного участка, находящегося в государственной или

• отчуждение сооружения, которое расположено на земель-муниципальной собственности, на котором расположен объект

ном участке на условиях сервитута, на основании публичного

культурного наследия, приватизированный путем продажи

сервитута;

на конкурсе в соответствии с Федеральным законом от 21 де-

• отчуждение объекта культурного наследия в соответствии

кабря 2001 года № 178-Фз “о приватизации государственного

с Федеральным законом от 21 декабря 2001 года № 178-Фз

и муниципального имущества”, возникает у собственника такого

«о приватизации государственного и муниципального имуще-объекта после выполнения условий конкурса по продаже такого

ства» путем продажи на конкурсе либо продажи на аукционе, объекта, которое подтверждается актом приемки выполненных

если предметом аукциона является объект культурного на-работ по сохранению объекта культурного наследия. П. 15.

следия, находящийся в собственности субъекта Российской

статьи 39.20 зК РФ.76

Федерации – города федерального значения москвы, санкт-согласно статье 28 Федерального закона «о приватизации госу-Петербурга или севастополя.

дарственного и муниципального имущества» от 21.12.2001

№ 178-Фз приватизация зданий, строений и сооружений, а также

75 Ч. 6 Статьи 39.3 ЗК РФ.

77 Статья 28 Федерального закона «О приватизации государствен-

76 П. 15. Статьи 39.20 ЗК РФ.

ного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

84

НастольНая КНига землевладельца

85

РеНат Козлов

одновременно с принятием решения об отчуждении земельного

участок, а тот, в свою очередь, обязан его принять и уплатить

участка при необходимости принимается решение об установ-за него денежную сумму (цену).

лении публичных сервитутов.

важно отметить, что объектом купли- продажи могут быть только

При отчуждении земельных участков право собственности не пере-земельные участки, прошедшие государственный кадастро-ходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся

вый учет.

в государственной или муниципальной собственности и не ис-существенными условиями договора продажи недвижимости

пользуемые исключительно для обеспечения объектов недви-являются его предмет и цена (статьи 554 и 555 гражданского

жимости, расположенных на указанных земельных участках.

кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996

исключения из данного правила возможны при установлении

№ 14-Фз).78

на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего

являются недействительными следующие условия договора

возможность использования улучшений и принадлежностей

купли- продажи земельного участка: устанавливающие право

в полном объеме.

продавца выкупить земельный участок обратно по собствен-следует отметить, что отчуждению в соответствии с Федеральным

ному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение

законом «о приватизации государственного и муниципаль-земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, ного имущества» № 178-Фз не подлежат земельные участки

передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок

в составе земель:

с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае

• лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных

предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

территорий и объектов;

Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или рас-

• зараженных опасными веществами и подвергшихся биоген-торжения договора купли- продажи земельного участка и воз-ному заражению;

мещения причиненных ему убытков, в случае предоставления

• общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобиль-ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях

ные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, земельного участка и ограничениях его использования: бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);

• о разрешении на застройку данного земельного участка;

• не подлежат находящиеся в государственной или муници-

• об использовании соседних земельных участков, оказываю-пальной собственности земельные участки в границах земель, щем существенное воздействие на использование и стоимость

зарезервированных для государственных или муниципальных

продаваемого земельного участка;

нужд.

• о качественных свой ствах земли, которые могут повлиять

• не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, на планируемое покупателем использование и стоимость

предназначенные для обеспечения деятельности в морских

продаваемого земельного участка;

портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их

• иной информации, которая может оказать влияние на решение

развития.

покупателя о покупке данного земельного участка и требова-4.3. Особенности купли- продажи земельных участков.

ния о предоставлении которой установлены федеральными

одним из самых распространенных оснований на переход земель-законами.

ного участка в собственность является договор купли- продажи, из которого следует, что одна сторона (продавец) передает

в собственность другой стороне (покупателю) земельный

78 Статьи 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации.

86

НастольНая КНига землевладельца

87

РеНат Козлов

таким образом, продавец обязан предоставить покупателю име-учитывать особенности, установленные земельным кодексом

ющуюся у него информацию о юридических и фактических

РФ, Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-Фз «об обороте

ограничениях в использовании земельного участка вне за-земель сельскохозяйственного назначения» (в случае продажи

висимости от регистрации ограничений в публичном реестре

участка из состава земель сельскохозяйственного назначения).

(например, наличие на земельном участке охранной зоны

так п. 1. ст. 8 указанного закона, предусмотрено, что при прода-сооружения – подземного, надземного газопровода высокого, же земельного участка из земель сельскохозяйственного

среднего, низкого давления).

назначения субъект Российской Федерации или в случаях, При этом на истце лежит бремя доказывания, что продавец (ответ-установленных законом субъекта Российской Федерации, чик) при отчуждении спорного земельного участка скрыл от по-муниципальное образование имеет преимущественное право

купателя достоверные сведения о характеристиках спорного

покупки такого земельного участка по цене, за которую он про-земельного участка и (или) сообщил ему заведомо ложную ин-дается, за исключением случаев продажи с публичных торгов

формацию об обременениях земельного участка и ограничениях

и случаев изъятия земельного участка для государственных

в его использовании в соответствии с целевым назначением.

или муниципальных нужд.80

в случае недоказанности факта того, что продавец знал или должен

сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением

был знать о наличии обременения или ограничения исполь-преимущественного права покупки, ничтожна.

зования земельного участка и сообщил покупателю ложные

следует отметить, что собственность на земельный участок по об-сведения о земельном участке, риск неосведомленности о на-щему правилу становится с момента внесения в реестр недви-личии ограничений в отношении товара, установленных нор-жимости соответствующей записи, поскольку возникновение

мативным правовым актом, не может быть возложен только

права собственности на земельный участок подлежит государ-на продавца.79

ственной регистрации в соответствии гражданским кодексом

обязательного нотариального удостоверения договора закон

РФ, земельным кодексом РФ и законом о регистрации.

не предусматривает. исключение составляют, в частности: однако, это только общий принцип, и в некоторых случаях рас-

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадле-сматриваемое право возникает вне зависимости от внесения

жащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, информации о его переходе в егРН, например в ситуации пе-признанному ограниченно дееспособным, которые подлежат

рехода права на имущество к правопреемнику юрлица (право

нотариальному удостоверению;

возникает с момента окончания реорганизации юрлица), а так-

• сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве

же к наследнику после смерти наследодателя (право возникает

общей собственности на недвижимое имущество, в том числе

в момент открытия наследства).

при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой соб-информацию о государственной регистрации права собственности

ственности своих долей по одной сделке, которые подлежат

можно увидеть в выписке из егРН. Этот документ содержит

нотариальному удостоверению.

сведения о возникновении и переходе прав на недвижимое

в случае купли- продажи земельных участков, отнесенных к ка-имущество.

тегории земель сельскохозяйственного назначения, следует

80 П.1. Ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002

79 Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верхов-

№ 101-ФЗ (ред. от 26.12.2024) «Об обороте зе-ного Суда Российской Федерации от 02.04.2019 N 38-КГ19–1.

мель сельскохозяйственного назначения».

88

НастольНая КНига землевладельца

89

РеНат Козлов

4.4. Оборотоспособность земельных участков и земельных участ-парков допускается наличие земельных участков иных поль-ков из земель сельскохозяйственного назначения.

зователей и собственников.83;

земельный оборот – это процесс передачи прав на землю от од-

• зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянного человека или организации к другому. Это может вклю-ной деятельности вооруженные силы Российской Федерации; чать передачу земли от государства или местных властей

• зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; гражданам и компаниям на законных основаниях. земельный

• объектами организаций федеральной службы безопасности; оборот бывает двух типов: рыночный, когда земля продается

• объектами организаций органов государственной охраны; или покупается, и внерыночный, когда земля передается без

• объектами, в соответствии с видами деятельности которых

продажи, например, в наследство или в дар.

созданы закрытые административно- территориальные обра-земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, зования;

не могут предоставляться в частную собственность, а так-

• объектами учреждений и органов Федеральной службы ис-же быть объектами сделок, предусмотренных гражданским

полнения наказаний;

законодательством.

• воинскими и гражданскими захоронениями; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте,

• инженерно- техническими сооружениями, линиями связи и ком-не предоставляются в частную собственность, за исключением

муникациями, возведенными в интересах защиты и охраны

случаев, установленных федеральными законами.81

государственной границы Российской Федерации.

таким образом к изъятым или ограниченным в обороте относятся

К ограниченным в обороте, относятся находящиеся в государствен-только те земельные участки, которые находятся в публичной, ной или муниципальной собственности следующие земельные

а не в частной собственности. то есть земли, принадлежащие

участки:

юридическим или физическим лицам, не могут рассматри-

• в пределах особо охраняемых природных территорий; ваться как изъятые или ограниченные в обороте. Эта позиция

• из состава земель лесного фонда;

подтверждена верховным судом РФ: определения от 27.04.2017

• в пределах которых расположены водные объекты, находя-

№ 306-Кг16–18669, 24.11.2017 № 305-Кг17–10748.82

щиеся в государственной или муниципальной собственности; так, из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися

• занятые особо ценными объектами культурного наследия

в федеральной собственности следующими объектами: народов РФ;

• государственными природными заповедниками и националь-

• предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, ными парками (за исключением земельных участков, располо-оборонной промышленности, таможенных нужд; женных в границах населенных пунктов, включенных в состав

• в границах закрытых административно- территориальных

национальных парков). При этом в границах национальных

образований;

• предназначенные для строительства, реконструкции, эксплуатации объектов морского транспорта, внутреннего водного

транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационно-го обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов

81 П. 2. Ст. 27 ЗК РФ.

82 Определения Верховного суда РФ от 27.04.2017 № 306-

83 Абз. 2. П. 2. Ст. 12 Федерального закона «Об особо охраня-КГ16–18669, 24.11.2017 № 305-КГ17–10748.

емых природных территориях» от 14.03.1995 N 33-ФЗ.

90

НастольНая КНига землевладельца

91

РеНат Козлов

инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользо-продажа участка с публичных торгов или изъятия земельного

вания, а также автомобильных дорог федерального значения, участка для государственных или муниципальных нужд.

регионального значения, межмуниципального значения или

Пункт 2 регулирует порядок извещения высшего исполнительного

местного значения;

органа государственной власти субъекта Российской Федерации

• занятые объектами космической инфраструктуры; или в случаях, установленных законом субъекта Российской

• расположенные под объектами гидротехнических сооружений; Федерации, а также орган местного самоуправления о наме-

• предоставленные для производства ядовитых веществ, нар-рении продать земельный участок.

котических средств;

извещение подается в письменной форме с указанием цены, разме-

• загрязненные опасными отходами, радиоактивными веще-ра, местоположения земельного участка и срока, до истечения

ствами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные под-которого должен быть осуществлен взаимный расчет. срок для

вергшиеся деградации земли;

осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может

• расположенные в границах земель, зарезервированных для

быть более чем девяносто дней. извещение вручается под рас-государственных или муниципальных нужд; писку или направляется заказным письмом с уведомлением

• в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого

о вручении.84

и хозяйственно- бытового водоснабжения; законом установлен тридцатидневный срок, в течение которого,

• в границах первой зоны округа санитарной (горно- санитарной) субъект Российской Федерации или муниципальное образова-охраны природного лечебного ресурса.

ние должно уведомить продавца об отказе от покупки, либо

следует также отметить, что запрещается приватизация земельных

не уведомить в письменной форме о намерении приобрести

участков в пределах береговой полосы, установленной в соот-продаваемый земельный участок, продавец в течение года

ветствии с водным кодексом Российской Федерации, а также

вправе продать земельный участок третьему лицу по цене

земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные

не ниже указанной в извещении цены.

карьеры, в границах территорий общего пользования.

При этом следует учесть – сделка по продаже земельного участка,

Оборот земельных участков из земель сель-

совершенная с нарушением преимущественного права покупки,

скохозяйственного назначения.

ничтожна.

Регулированию вопроса оборотоспособности земельных участков

Не может быть предметом залога, сделок, направленных на пере-из земель сельскохозяйственного назначения, посвящена

ход, прекращение права собственности на земельный участок, глава II Федерального закона «об обороте земель сельскохо-собственнику которого выдано предписание об устранении

зяйственного назначения».

выявленного в рамках федерального государственного земель-так в статье 8 Федерального закона, посвященной особенностям

ного контроля (надзора) нарушения обязательных требований.

купля- продажа земельного участка из земель сельскохозяй-исключением является переход права в порядке универсального

ственного назначения, указано, что при продаже земельного

правопреемства, а также иные действия, направленные на пре-участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект

кращение права собственности на такой земельный участок.

Российской Федерации или муниципальное образование имеет

преимущественное право покупки такого земельного участка

по цене, за которую он продается. исключением, является

84 Статья 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ.

92

НастольНая КНига землевладельца

93

РеНат Козлов

Аренда земельных участков из земель сель-

скохозяйственного назначения.

земельные участки, за исключением земельных участков, изъятых

из оборота, могут предоставляться в аренду (п. 2 ст. 22 зК РФ).

Порядок предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной

или муниципальной собственности, регулируется ст. 10 Феде-ГЛАВА 5. ПРЕДОСТАВ-

рального закона от 24.07.2002 № 101-Фз «об обороте земель

сельскохозяйственного назначения».

ЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ

в соответствии с п. 1 ст. 10 закона № 101-Фз земельные участки

из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся

УЧАСТКОВ, НАХОДЯ-

в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность

на торгах (конкурсах, аукционах).

ЩИХСЯ В ГОСУДАР-

При этом следует отметить, что вышеназванные положения не распространяется на случаи, предусмотренные п. 4 ст. 10 закона

СТВЕННОЙ ИЛИ МУНИ-

№ 101-Фз, когда в отношении переданного в аренду гражданину

или юридическому лицу земельного участка у исполнительных

ЦИПАЛЬНОЙ

органов государственной власти и органов местного самоуправления, отсутствует информация о выявленных в рамках

СОБСТВЕННОСТИ

государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при исполь-5.1. Основания возникновения прав на земельные участки госу-зовании такого земельного участка, вправе приобрести такой