Судебная практика в ЖКХ. Самые острые вопросы

Аналогичная позиция высказана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2018 №303-ЭС18—16345.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.11.2022 №№ Ф04—5246/2022, А75—12647/2021

«Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 №14-П, из законодательства о местном самоуправлении и градостроительного законодательства вытекает правило о том, что требования к благоустройству и элементам благоустройства устанавливаются не произвольно, а именно на основе федерального законодательства, иных нормативных актов Российской Федерации и нормативных актов ее субъектов. При этом в силу наличия какого-либо императивного запрета наличие согласия собственников помещений в МКД определяющего значения не имеет. Вывод о возможности воспроизвести в правилах благоустройства территории муниципального образования сохраняющие юридическую силу федеральные обязательные требования применим также к строительным, экологическим, санитарно-гигиеническим, противопожарным и тому подобным правилам и нормативам, которые, по смыслу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежат соблюдению при использовании земельных участков, как и требования градостроительных регламентов. При этом правила благоустройства территории муниципального образования как муниципальный правовой акт, предусматривающий требования к благоустройству и элементам благоустройства, перечень мероприятий по благоустройству, порядок и периодичность их проведения, не могут самостоятельно вводить такие обязательные требования, установление которых относится к прерогативе уполномоченных в той или иной сфере государственных органов.

Из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 19.04.2021 №14-П, Определения от 10.03.2022 №498-О-Р следует, что как в случае обращения владельца нестационарного торгового объекта (собственников помещений в многоквартирном доме) в суд с административным исковым заявлением об оспаривании положений правил благоустройства территории, так и в случае обращения органа местного самоуправления (иного заинтересованного лица) в суд с исковым заявлением об обязании владельца нестационарного торгового объекта осуществить снос (демонтаж) такого объекта в связи с нарушением правил благоустройства территории на суде лежит обязанность – при строгом учете правовых позиций, изложенных Конституционным Судом, – проверить соответствие требований, содержащихся в правилах благоустройства территории, актам, обладающим более высокой юридической силой.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.03.2020 №№ Ф09—1133/2020, А60—23442/2019

«Применив названные положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, а также приняв во внимание правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлениях от 12.10.2010 №8346/10 и от 25.06.2016 №304-ЭС16—7628 соответственно, суды пришли к правильному выводу о том, что ответчик, являясь собственником помещения в МКД и, как следствие, сособственником общего имущества в МКД, может использовать часть общего имущества многоквартирного дома (часть фасада), в том числе для установки систем кондиционирования, обоснованно указав, что само по себе размещение внешних блоков кондиционеров на фасаде многоквартирного жилого дома для кондиционирования помещений одного из собственников не указывает на нарушение прав и законных интересов других собственников, если от такого размещения не возникают иные последствия, в частности, повышенный шум, вибрация и т.д., и не позволяет управляющей компании осуществлять демонтаж.

Апелляционный суд также учел, что система кондиционирования фактически установлена внутри помещения, принадлежащего ответчику, состоит из внутренних и внешних блоков, является составной частью сложной вещи, а ее демонтаж посредствам отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещении собственника, более того, указал на отсутствие в материалах дела доказательств того, что собственники помещений в МКД имеют иную возможность установки внешних блоков кондиционеров.

Заявление одного из собственников жилого помещения в МКД в адрес управляющей организации обоснованно не принято судами во внимание, поскольку оно не является доказательством, устанавливающим факт нарушения ответчиком прав и охраняемых законом интересов собственников помещений в МКД на владение и пользование общим имуществом в МКД, изложенные в указанном заявлении факты документально не подтверждены.

Иных объективных доказательств того, что внешние блоки кондиционеров на фасаде МКД нарушают прав и законные интересы других собственников, в материалах дела не имеется.»

* * *

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.01.2013 №№10545/12, А34—3141/2011

«Из приведенных правовых норм следует, что критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

Согласно обстоятельствам, установленным судами, работы по телефонизации и интернетизации многоквартирных домов выполнялись истцом в процессе их строительства по заданию фирмы, выступающей в роли застройщика. Межэтажные трубы устанавливались для прокладки в них коммуникационных сетей, обеспечивающих условия для доступа собственников помещений в доме к услугам связи.

Факт выполнения обществом «Курганстройсервис» работ по монтажу кабельной канализации и непосредственной прокладке кабелей связи в рамках действовавших договоров подряда, заключенных с фирмой, установлен судами и лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

В связи с этим суды, делая вывод о принадлежности истцу межэтажных труб как самостоятельных объектов права собственности, не учли, что они представляют собой кабельную канализацию, предназначенную для размещения сетей связи. В соответствии с техническими условиями на телефонизацию, которыми руководствовался истец при выполнении всего комплекса работ, установка кабельной канализации и монтаж кабелей связи в ней являются неразрывно связанными этапами общих мероприятий по обеспечению строящихся домов коммуникационными сетями.

Таким образом, межэтажные трубы, используемые в качестве кабельной канализации, являются частью системы инженерной инфраструктуры многоквартирных жилых домов, необходимы для обеспечения собственников помещений в этих домах услугами связи и в силу статьи 290 Гражданского кодекса и статьи 36 Жилищного кодекса являются общей долевой собственностью указанных лиц.

Президиум также полагает, что вывод судов о возникновении у общества «Курганстройсервис» права собственности на межэтажные трубы в соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса не основан на положениях закона.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Кабельная канализация смонтирована истцом при выполнении работ по телефонизации и интернетизации квартир и помещений многоквартирных домов, передаваемых в частную собственность другим лицам. Межэтажные трубы, необходимые для размещения сетей связи, став конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома, утратили свойства самостоятельного объекта права собственности.

С учетом изложенного тот факт, что установка кабельной канализации не входила в предмет договоров подряда на выполнение работ, а осуществлялась обществом «Курганстройсервис» в соответствии с договором от 06.05.2008, не может повлиять на принадлежность спорного имущества к общей собственности собственников помещений многоквартирного дома. Созданная в результате этих работ кабельная канализация в силу своего функционального назначения по окончании строительства дома подлежала передаче фирмой собственникам помещений в доме вместе с иным инженерным оборудованием вне зависимости от условий этого договора.

Указанные условия договора от 06.05.2008, а также фактическое выполнение обществом «Курганстройсервис» за счет собственных средств работ по монтажу межэтажных труб касаются отношений фирмы и этого общества, возникших в ходе осуществления строительства многоквартирных домов, и сами по себе не имеют правового значения для третьих лиц и не могут изменять правовой режим спорного имущества, прямо определенный законом.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.01.2022 №№ Ф02—8215/2021, А78—3498/2021

«Пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, установлено, что организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением, в том числе самостоятельного строительства мелких дворовых построек (гаражей, оград), переоборудования, балконов и лоджий.

Следовательно, обязанность организации, с которой собственниками помещений многоквартирного дома заключен договор управления многоквартирным домом, по обеспечению надлежащего содержания и использования общего имущества соответствующего дома, в том числе земельного участка, на котором он находится, и недопущению его неправомерного использования, прямо установлена положениями действующего законодательства.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и признавая недействительным оспариваемое предписание, пришел к выводу о том, что последнее возлагает на общество не предусмотренные законом обязанности.

Вместе с тем, апелляционным судом не учтено, что перечень содержащихся в предписании инспекции мероприятий, которые управляющая компания обязана осуществить с целью его исполнения, носит открытый характер и позволяет последней самостоятельно избрать способы исполнения своих обязанностей, установленных договором управления многоквартирного дома и изложенными выше нормами жилищного законодательства. Соглашаясь с выводами апелляционного суда об отсутствии у управляющей компании правомочий по самостоятельному демонтажу находящихся на придомовой территории МКД металлических гаражей в соответствии с положениями части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, согласно которых никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, суд кассационной инстанции отмечает, что в качестве мероприятий, которые по своему выбору обязана осуществить управляющая компания, в оспариваемом предписании указаны также предоставление решения судебных органов или решения общего собрания собственников помещений МКД, иные способы. Так, в частности, в соответствии с частью 7 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления, а в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, например, предоставление иным лицам в пользование части придомовой территории многоквартирного дома (статьи 36, 44 ЖК РФ). Управляющая компания, руководствуясь положениями части 2.3 статьи 161, части 2 статьи 162 ЖК РФ, вправе требовать от иных лиц устранения препятствий, затрудняющих надлежащее содержание и использование придомовой территории многоквартирного дома и обращаться в суд с требованиями в интересах всех собственников помещений, находящихся в управляемом ею многоквартирном жилом доме.

Суд кассационной инстанции также не соглашается с доводами апелляционного суда о неустановлении инспекцией собственников гаражей, расположенных на придомовой территории МКД, поскольку соответствующей информацией, а также о наличии (отсутствии) правовых оснований для их размещения, обязана обладать управляющая компания, на которую возложена обязанность по надлежащему содержанию и использованию общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома.»

* * *

Определение Свердловского областного суда от 19.09.2018 №33—15260/2018

«Учитывая вышеназванные нормы закона суд первой инстанции верно определил, что собственнику помещения в доме принадлежат безусловные права пользования общим имуществом указанного дома, и, учитывая, что стороной ответчика не отрицается факт наличия металлической двери в лифтовом холле, что препятствует иным жильцам дома пользоваться общим имуществом дома, обоснованно удовлетворил исковые требования.

Таким образом, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ответчиков о том, что поскольку данная дверь была установлена застройщиком, то у них отсутствует обязанность по ее демонтажу и приведение помещения в первоначальное состояние, а также, что судом не в полной мере собраны доказательства по делу (в части допроса представителей ЗАО «Наш дом»), поскольку материалами дела подтверждается, что пользование огороженным дверью лифтовым холлом длительное время осуществляют только ответчики, непосредственно у них на протяжении всего времени имелись ключи от данной двери, а также только их личные вещи расположены в данном отгороженном помещении.

Также судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно распределено бремя доказывания, на ответчиков возложена обязанность по доказыванию отрицательного факта, поскольку суд исходил из того, что ответчиками не представлено согласие иных собственников помещений МКД на установку двери и использование помещения лифтового холла под кладовую, что требуется в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.02.2024 №№ Ф08—13861/2023, А32—59990/2022

«Суды установили, что обществом допущено нарушение лицензионных требований, поскольку не обеспечено надлежащее пользование собственниками общего имущества МКД.

Суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы общества об отсутствии вины управляющей компании. Судом установлено, что общество осуществляет в качестве предпринимательской лицензируемый вид деятельности – управление МКД. В целях устранения нарушения в части использования общего имущества МКД общество направило уведомления собственникам квартир №41, 42, 43 в МКД о предоставлении документации на перепланировку квартир, администрации с просьбой обратиться в суд к указанным собственникам квартир с иском о понуждении привести жилые помещения в первоначальное состояние, прокуратуру г. Новороссийска с письмами на бездействие администрации. При этом в нарушение подпунктов «в», «г» пункта 10 Правил №491 иных мер, направленных на обеспечение доступности общего имущества собственников помещений в МКД для всех собственников МКД, общество не принимало, в частности, в судебные инстанции с исковым заявлением к собственникам жилых помещений №41, 42, 43 в МКД не обращалось. Суды учли, что с 2021 года, с того момента, как общество узнало о перепланировке квартир в ненадлежащем порядке, оно не предприняло достаточных мер, направленных на обеспечение собственникам надлежащего пользования общего имущества МКД. Поскольку иск обусловлен нарушением прав собственников, он может быть заявлен управляющей компанией в интересах собственников в соответствии со статьями 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 36 Жилищного кодекса, предусматривающими право общей долевой собственности на общие помещения дома. Управляющая организация не имеет самостоятельного экономического интереса, поэтому вправе предъявить иск в интересах собственников помещений при наличии полномочий, предоставленных ей собственниками помещений решением общего собрания (согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.05.2015 по делу №303-ЭС14—4720). На основании части 7 статьи 45 Жилищного кодекса общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления. При этом в повестку дня такого собрания могут быть включены вопросы, отнесенные указанным Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, управляющей компании предоставлено право на обращение в суд от имени собственников или принятие решения о возложении обязанности устранить нарушение права пользования общим имуществом в многоквартирном доме. Общество не представило доказательств, опровергающих выводы административного органа в части выявленных нарушений, как и отсутствие вины в допущении вменяемого правонарушения.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.04.2025 №№ Ф03—40/2025, А59—387/2024

«Толкование норм статей 246, 247, 209 ГК РФ и статьи 36 Жилищного кодекса РФ, направленных на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе, собственниками помещений, расположенных в многоквартирных домах, было неоднократно дано Верховным Судом РФ.

Так в соответствии с пунктом 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2023, использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома.

Согласно пункту 26 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

В пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, также разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Аналогичный подход ранее неоднократно приводился в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №1 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.02.2017, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2016 №304-ЭС16—10165, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12.11.2019 №34-КГ19—9.

Таким образом, вопреки мнению судов, предусмотренное пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Действия предпринимателя, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и самовольном размещении на фасаде дома личного оборудования (кондиционера), в данном случае прямо противоречат приведенным выше нормам права.

В такой ситуации ответчик (собственник нежилого помещения магазина) обязан демонтировать спорное оборудование, поскольку он разместил его на фасаде дома без согласия собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем предусмотренных законом оснований для отказа в иске у судов не имелось.

Отсутствие угрозы разрушения фасада многоквартирного дома, как и иных негативных последствий для жильцов, не имеет правового значения, поскольку не отменяет обязательного требования закона о возможности использования общего имущества только лишь при достижении соглашения между всеми участниками долевой собственности по данному вопросу.

Ссылки судов на уклонение администрации от участия в общем собрании и размещение аналогичного оборудования на другой части фасада спорного дома, также не могли служить основанием для отказа в иске, так как несоблюдение требований закона одним из собственников не позволяет другому собственнику безнаказанно допускать те же самые нарушения.»

* * *

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.03.2011 №№ А42—2038/2010, Ф07—408/2011

«Суд первой инстанции правильно указал, что Комитет не наделен правом распоряжаться, в том числе сдавать в аренду, участком, находящимся в общей долевой собственности домовладельцев. Вместе с тем суд пришел к выводу, что поскольку Гусарова И. Г. как собственник нежилого помещения в названном доме является одновременно и участником общей долевой собственности на земельный участок, и арендатором, то ввиду совпадения кредитора и должника в одном лице оспариваемый договор следует признать не недействительным, а незаключенным.

Апелляционный суд признал этот вывод неправильным, отменил решение от 28.06.2010 и признал оспариваемый договор недействительным.

Апелляционный суд правильно указал, что поскольку Комитет не доказал наличия у него права сдавать в аренду земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в названном жилом доме, в том числе и у Гусаровой И. Г., то спорный договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой, не соответствующей требованиям статей 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Следует отметить, что договор, в котором определены все существенные условия, в том числе предмет, который прошел государственную регистрацию, не может считаться незаключенным. В том случае, если такой договор не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, он в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 13.04.2023 №№ Ф02—1164/2023, А33—10280/2022

«Вопрос о характере конструкции и размещенной на ней информации является оценочным и разрешается судом в зависимости от фактических обстоятельств конкретного дела.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь названными нормами права, исходя из основания иска и возражений на него, обоснованно включили в предмет судебного исследования вопросы, связанные с характером размещенной на спорной конструкции информации, и наличием (отсутствием) у места ее размещения статуса самостоятельного объекта.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе выписку из Единого государственного реестра недвижимости от 12.07.2022 № КУВИ-999/2022—751237, технический паспорт нежилого помещения №117 по состоянию на 11.11.2014, акт осмотра от 23.09.2022, фотоматериалы), суды установили, что конструкция «Магнит у дома» размещена непосредственно над входной группой встроенно-пристроенного нежилого помещения №117, имеющего собственную фасадную часть. Спорная вывеска соответствует требованиям статьи 9 Закона о защите прав потребителей, поскольку расположена по месту нахождения магазина, отражает информацию о его наименовании и не содержит признаков рекламной конструкции, предусмотренных Законом о рекламе.

При таких обстоятельствах в отсутствие доказательств, бесспорно подтверждающих отнесение конструктивных элементов, на которых размещена информационная вывеска, к общему имуществу многоквартирного дома, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.07.2023 №№ Ф07—8205/2023, А56—59174/2022

«Как следует из акта комиссионного обследования от 12.05.2022 №1205—22, в районе расположения нежилого помещения №1-H на фасаде многоквартирного дома на уровне первого этажа размещены рекламные конструкции, а именно: конструкция, закрепленная на фасаде многоквартирного дома со стороны бульвара Менделеева над входом в помещение, в виде пластиковых букв желто-зеленого цвета «АПТЕКА» и конструкция, закрепленная на фасаде многоквартирного дома со двора над служебным входом, в виде пластиковых букв желто-зеленого цвета «АПТЕКА»; Одновременно с этим в районе расположения нежилого помещения №1-Н на фасаде многоквартирного дома размещены информационная вывеска: вывеска, закрепленная на фасаде многоквартирного дома справа от входа в виде пластикового щита желто-зеленого цвета, содержащая сведения о наименовании аптеки, адреса и режиме его работы и конструкция в виде зеленого креста, закрепленная слева от входа на углу дома.