Судебная практика в ЖКХ. Самые острые вопросы

«Как правильно пояснил суду первой инстанции представитель Правительства Российской Федерации, первые отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков не устанавливаются собственником квартиры, а монтируются при строительстве застройщиком или иной организацией при реконструкциях и ремонтах, являются неотъемлемой частью внутреннего газопровода и водопровода в доме, обеспечение безопасности которого направлено на поддержание санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

Обеспечивая подачу коммунальных ресурсов от сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, указанные элементы изменяют параметры и характеристики внутридомовых инженерных систем, тем самым осуществляя влияние на обслуживание других помещений многоквартирного дома.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции правильно указал, что первые отключающие устройства и запорно-регулировочные краны отвечают основному признаку общего имущества, как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, в связи с чем оспариваемое нормативное предписание не противоречит пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.»

* * *

Определение Конституционного суда РФ от 19.05.2009 №489-О-О

«По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование – механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Из части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что помещение должно быть предназначено для обслуживания всех или нескольких помещений и иметь исключительно технический характер.

Иных критериев, в том числе критерия наличия иных полезных свойств у помещения, который используется в судебной практике для исключения нежилых помещений из состава общего имущества собственников помещения в многоквартирном доме, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 3).

Так, в решениях арбитражных судов по делу товарищества собственников жилья «Невский 163» указывалось, что спорное нежилое помещение было сформировано органами технической инвентаризации как самостоятельный объект недвижимости, а их действия и решения заявителем не обжаловались и не были признаны незаконными, что в материалах дела отсутствуют доказательства использования спорного нежилого помещения в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме, и, кроме того, по сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении спорного нежилого помещения зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга.

Арбитражными судами, рассматривавшими дело по иску товарищества собственников жилья «Комсомольский проспект-71», спорные нежилые помещения также были признаны самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме.»

* * *

Определение Верховного суда РФ от 10.08.2021 №№308-ЭС21—13676, А32—1636/2020

«Суд исходил из следующего: Общество (управляющая компания) в связи с кражей общего имущества собственников помещений многоквартирного дома – газовых котлов, исполняя обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в целях возобновления отопления жилых помещений приобрел новый котел и осуществило его монтаж; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что кража котлов произошла по вине Общества или вследствие ненадлежащего содержания общего имущества; муниципальное образование, являясь собственником жилых помещений в многоквартирном доме, должно нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в размере, подлежащем определению с учетом площади помещений данного лица; несение Обществом расходов подтверждено представленными в дело доказательствами; поскольку Администрация, осуществляющая распоряжение муниципальным имуществом, данные расходы Обществу не возместила, с нее надлежит взыскать испрашиваемый долг.

Суд округа признал законными и обоснованными выводы суда апелляционной инстанции.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не подтверждают существенных нарушений судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации.»

Защита права общей собственности

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.10.2023 №№ Ф06—7414/2023, А65—25218/2021

«Как следует из материалов дела, в период 2012—2013 годов жилое помещение – квартира №3 общей площадью 50 кв. м, расположенное на первом этаже МКД №19 по ул. Адоратского, г. Казань, было переведено в нежилое – №1007 общей площадью 54,8 кв. м с кадастровым номером N, с проведением его перепланировки (переустройства) и возведением сооружения – входной группы (крыльца), ведущей к нежилому помещению и расположенной на земельном участке, являющемся придомовой территорией.

Таким образом, указанные действия собственников помещения в МКД (предпринимателей) привели к изменению параметров объекта капитального строительства путем частичного разрушения внешней стены МКД, являющейся ограждающей конструкцией МКД, и соответственно, находящейся в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, в целях устройства отдельного входа в помещение, то есть уменьшение размера общего имущества в МКД. Строительство сооружения – входной группы (крыльца), кроме того, повлекло изменение режима использования части земельного участка, на котором расположен МКД, также в силу закона находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

Учитывая, что данные действия свидетельствуют о том, что предпринимателями при переводе жилого помещения в нежилое помещение была произведена реконструкция, повлекшая уменьшение размера общего имущества в МКД (внешней стены), с присоединением части общего имущества в МКД (земельный участок), на которые распространяется правовой режим общей долевой собственности собственников помещений в МКД, то применительно к рассматриваемому случаю в силу вышеприведенных норм жилищного законодательства необходимо было получение предварительного согласия всех собственников помещений в МКД.

Выводы судов об обратном не соответствуют нормам закона.

По смыслу данной нормы земельный участок, на котором расположен МКД, предназначен, в первую очередь, для обеспечения возможности пользования жилыми и нежилыми помещениям в таком МКД, а также расположенными на земельном участке объектами.

В силу особой правовой природы земельный участок, на котором расположен МКД, не может быть объектом раздела или выдела.

В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в МКД.

Таким образом, независимо от формирования земельного участка под МКД и проведения в отношении него государственного кадастрового учета на такой земельный участок распространялся правовой режим общего имущества в МКД и при определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо было руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В этой связи выводы судов о том, что согласие всех собственников помещений в МКД на возведение предпринимателями сооружения – входной группы (крыльца) на земельном участке, на котором расположен МКД, не требовалось, поскольку право общей долевой собственности собственников помещений в МКД на такой земельный участок по состоянию на 2012 год не возникло, нельзя признать правомерными.

Таким образом, произведенные предпринимателями изменения помещения в МКД являются реконструкцией, повлекшей уменьшение размера общего имущества в МКД с присоединением части общего имущества в МКД в виде земельного участка, на котором расположен МКД, проведенные в отсутствие согласия всех собственников помещений в МКД, соответственно, являются самовольными (пункт 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022).»

* * *

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2021 №№12АП-2823/2021, А57—12790/2020

«Само по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для освобождения общего имущества многоквартирного дома Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2016 N 304-ЭС16—7628 применительно к ситуации с установкой внешних блоков кондиционеров также указано, что собственник помещения в доме и доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома может использовать часть общего имущества многоквартирного дома для установки систем кондиционирования.

Учитывая, что ответчик является собственником помещения в доме, соответственно, и доли в общем имуществе многоквартирного дома, а также учитывая отсутствие доказательств воспрепятствования ответчиком в пользовании иным собственникам общим имуществом многоквартирного дома, суд апелляционной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции по существу спора являются верными.

Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание отсутствие доказательств того, что в данном многоквартирном доме имеются специальные места, предусмотренные по проекту для размещения внешних блоков кондиционеров, истцом, являющимся управляющей организацией жилого дома, соответствующих доказательств в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено. Следовательно, собственники помещений многоквартирного дома не имеют иной возможности установки внешних блоков кондиционеров.

Аналогичная позиция отражена в определении Верховного Суда РФ от 11.08.2020 N 309-ЭС20—10204 по делу N А60—23442/2019, определении Верховного Суда РФ от 10.03.2020 N 308-ЭС20—229 по делу N А53—14205/2018.

Также, ТСЖ не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что размещение вентиляционного оборудования и его эксплуатация ухудшает общее имущество дома, на котором оно размещено, препятствует осуществлению текущего обслуживания дома и проведению ремонта (при необходимости) или создает угрозу жизни и здоровья для людей, что может препятствовать исполнению решения Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2018 по делу № А57—32040/2017.

Апелляционная коллегия отклоняет довод жалобы со ссылкой на определение Верховного Суда РФ от 28.12.2020 №305-ЭС20—17471 по делу № А40—219601/2018, поскольку в рассматриваемом случае спорное оборудование размещено не на внешней стороне стен жилых помещений, в которых проживают собственники МКД.»

* * *

Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13.07.2023 №№88—23632/2023, 2—4096/2022

«С учетом того, что спорный земельный участок, на котором расположен металлический гараж, предоставлялся правопредшественнику ответчика до введения в действие Жилищного кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что к спорным правоотношениям положения Жилищного кодекса РФ применению не подлежат.

Отклоняя аналогичные заявленным в кассационной жалобе ссылки истца на то, что решение общего собрания многоквартирного дома послужило правомерным основанием для ограничения права ответчиков на пользование земельным участком, выделенным в установленном законом порядке для эксплуатации металлического гаража, суд апелляционной инстанции правомерно указал на положения статей 8, 181.1 Гражданского кодекса РФ и разъяснения, данные в пункте 103 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», из которых следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц. Спорный металлический гараж располагался на земельном участке, формирование и предоставление которого для эксплуатации такого гаража осуществлялось в силу договора аренды до дня образования права общей долевой собственности истца на земельный участок, используемый для эксплуатации многоквартирного дома.»

* * *

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2024 №№13АП-12046/2024, А56—120563/2023

«В подтверждение правомерности своей позиции истец представил в материалы дела письмо от 19.06.2024 №34066-ДН/04, полученное в ответ на запрос от Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее – Минстрой России).

Как следует из позиции Минстроя России, собственник помещения в многоквартирном доме не вправе занимать какую-либо часть общего имущества (в том числе части помещений, входящих в состав общего имущества) для ее использования в собственных целях.

Минстрой России также отметил, что в случае управления многоквартирного домом управляющей организацией именно указанная организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, включая обеспечение доступности пользования общим имуществом собственниками помещений.

Возложение же обязанности по содержанию части общего имущества в многоквартирном доме на иное лицо, не являющееся управляющей организацией, не может быть признано правомерным.

Поскольку в рассматриваемом случае ответчиком на разрешение общего собрания собственников вынесен вопрос об установлении порядка содержания и пользования частью общего имущества собственников многоквартирного дома, даже в том случае, если данная часть функционально используется только для обслуживания помещений 10Н-19Н, принадлежащих ответчику, такое решение могло быть принято только квалифицированным большинством (не менее 2/3 от общего числа голосов).

Согласно протоколу от 14.07.2023 №1, участие в общем собрании приняли собственники, обладающие 61,32% (10 633 голоса от 17 341,3 голосов) от общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, при этом 0,61% (64,9 голосов) – проголосовало против установления особого режима пользования общим имуществом.

Принимая во внимание, что 2/3 от общего числа голосов составляет 11 560,86 кв. м (голосов), следует согласиться с доводами истца о том, что решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, принято в отсутствие необходимого в силу части 1 статьи 46 ЖК РФ кворума.

В соответствии со статьей 181.5 ГК РФ решение собрания ничтожно, в том числе в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Допустимость применения данной нормы к решениям общего собрания собственников следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.01.2018 №5-П.

В силу разъяснений пункта 119 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 ничтожное решение общего собрания недействительно с момента его принятия.

Таким образом, решение общего собрания собственников, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, принятое в отсутствие необходимого кворума, является ничтожным, не влечет юридических последствий с момента его принятия.

Апелляционный суд также полагает, что оспариваемое решение общего собрания собственников, которым установлен особый режим пользования частью общего имущества, по существу направлено на изменение доли ответчика в содержании общего имущества многоквартирного дома (до принятия решения доля составляла 10 568,1/17 341,3; после принятия решения – 1 170,8/17 341,3).

Вместе с тем, в пунктах 4,5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64 разъяснено, что соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. Указанный запрет является явно выраженным, носит императивный характер.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 разъяснено, что сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Решение общего собрания, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, направлено на уменьшение доли ответчика в содержании общего имущества многоквартирного дома, то есть посягает на права и интересы иных собственников помещений в многоквартирном доме и нарушает явный запрет, выраженный в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №64, что является дополнительным основанием для вывода о ничтожности такого решения общего собрания.

Более того, в соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ обеспечение надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме является обязанностью управляющей организации.

В силу части 9 статьи 161 ЖК РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Ответчик в рассматриваемом случае управляющей организацией не является, соответственно, не вправе путем созыва общего собрания собственников принимать на себя обязательства по содержанию части общего имущества собственников в многоквартирном доме. Подобный вывод также следует из позиции, изложенной в письме Минстроя России от 19.06.2024 №34066-ДН/04, представленном истцом.

По изложенным мотивам решение общего собрания, оформленное протоколом от 14.07.2023 №1, не подлежит применению при начислении ответчику платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, указанная плата подлежит расчету пропорционально площади всех нежилых помещений, принадлежащих ответчику, то есть исходя из 10 568,1 кв. м.»

* * *

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.09.2014 № А40—189578/2013

«Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома по адресу: г. Москва, ул. Климашкина, д. 10, не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям.

Установка кондиционеров не является реконструкцией многоквартирного дома, переустройством или перепланировкой, на проведение которых необходимо соответствующее разрешение компетентных органов, поскольку не влечет за собой изменений в технический паспорт дома.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным жилым домом, отражающим интересы всех собственников помещений в доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 той же статьи предусмотрено, что объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Поскольку нежилое помещение общей площадью 158,2 кв. м. по адресу: г. Москва, принадлежит на праве собственности городу Москвы, ООО не относится к «иным» лицам, указанным в п. 4 ст. 36 ЖК РФ, в связи с чем, отсутствует необходимость в получении разрешения общего собрания на пользование общим имуществом, поскольку ответчик как арендатор имеет право пользоваться общедолевым имуществом многоквартирного дома.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2022 №№ Ф09—2591/2022, А60—44172/2021

«Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, закрепленной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, управляющая организация в своей деятельности по управлению многоквартирным домом, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома.

С учетом приведенных выше норм, суды верно заключили, что определение порядка использование общего имущества многоквартирного дома, разрешение на использование общего имущества, относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Использование общего имущества в многоквартирном доме иными лицами возможно лишь на законных основаниях, то есть с согласия собственников помещений и при условии заключения договора на использование общего имущества дома.

В соответствии со статьей 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, соответственно, собственники вправе устанавливать требования по возмездному использованию общего имущества третьими лицами, определять порядок заключения договоров, установления и взимания платы, а также наделять соответствующими полномочиями управляющую компанию, которая в этих отношениях будет действовать в интересах собственников. При этом само по себе заключение оператором связи договоров об оказании услуг с отдельными абонентами, являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме, не может являться достаточным правовым основанием для пользования таким лицом общим имуществом многоквартирного дома. Данные договоры регулирует отношения исключительно между конкретными абонентами и оператором связи, при этом абоненты, являющиеся собственниками определенных помещений, не могут единолично в отсутствие решения общего собрания решать вопросы, связанные с предоставлением другим лицам права пользования общим имуществом многоквартирного дома.