Судебная практика в ЖКХ. Самые острые вопросы

Ссылаясь на отсутствие решения общего собрания собственников о размещении указанных конструкций, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции сослался на отсутствие согласия всех собственников многоквартирного дома о наделении Компании полномочиями на обращение в суд с настоящим иском, а также отметил, что отсутствуют доказательства о том, что в результате действий ответчика ухудшается состояние фасада, нарушается облик здания, создаются препятствия для проведения каких-либо работ, не соблюдены технические нормы и это создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, признал исковые требования Компании обоснованными и удовлетворил их.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд обоснованно исходил из того, что Компания правомерно предъявила требования к Обществу, поскольку пунктом 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 №170, предусмотрено, что организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.

Кроме того апелляционный суд признал, что поскольку спорные вывески являются рекламными, то их размещение на фасаде здания в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 13.03.2006 №38-ФЗ «О рекламе» производится на основании договора с собственником, который в данном случае отсутствует.

Выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам. Апелляционный суд правильно применил нормы материального и процессуального права.»

* * *

Определение ВАС РФ от 02.08.2012 №№ ВАС-9872/12, А56—43641/2011

«Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что спорный земельный участок сформирован за границами обреза фундамента указанных многоквартирных жилых домов, предназначен для рекреационных целей. Земельные участки, необходимые для эксплуатации упомянутых многоквартирных жилых домов, не сформированы. Суды сочли доказанным использование ответчиком данного участка и возведение на нем металлического ограждения, препятствующего свободному доступу на огороженную территорию.

Руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», учитывая непредставление ответчиком доказательств того, что площадь занятого им участка необходима для эксплуатации и обслуживания многоквартирных жилых домов, суды пришли к выводу, что не имеется оснований для признания права собственников помещений в указанных домах на владение и пользование спорным земельным участком, в том числе путем его ограждения, в связи с чем удовлетворили исковые требования.»

* * *

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2025 №№13АП-39350/2024, А26—6264/2024

«Следовательно, обязанность организации, с которой собственниками помещений многоквартирного дома заключен договор управления многоквартирным домом, по обеспечению надлежащего содержания и использования общего имущества соответствующего дома и недопущению неправомерного использования частей дома прямо установлена положениями действующего законодательства.

Опровергается материалами дела и довод Общества о том, что Комитетом не доказано нарушение прав других собственников по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома, поскольку именно бездействие Общества по недопущению размещения на фасаде МКД кондиционеров послужило основанием для обращения представителей Совета МКД в адрес Комитета с соответствующим заявлением, в котором граждане описали: «Наружные стены нашего дома выполнены из газобетона и любое навешиваемое оборудование должно устанавливаться с расчетом нагрузки из-за относительно невысокой прочности материала с учетом эрозионных процессов (здание возведено в 1986 г.). Конденсат от работающих кондиционеров попадает на стены, что также может приводить к ухудшению прочностных характеристик».

Таким образом, граждане в своем обращении, направленном в Комитет, описали обстоятельства, которые нарушают их права на благоприятные и безопасные условия проживания в МКД, связанные с установкой кондиционеров на фасаде МКД.»

* * *

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2018 №№14АП-6742/2018, А05—2800/2018

«Во исполнение договора от 15.01.2015 №5427654 на оказание услуг связи, заключенного с ОАО, Общество посредством подрядной организации осуществило прокладку волоконно-оптического кабеля марки ВОК-16 в соответствии с рабочим проектом РПВ2В.17.06/2 «Строительство волоконно-оптической линии «последняя миля» В2В клиента N.

В соответствии с указанным рабочим проектом и исполнительной документацией проекта, а также с объяснениями сторон прокладка волоконно-оптического кабеля на участке над N и над земельным участком с кадастровым номером N осуществлена воздушным способом по длине 120 м.

Претензией от 21.11.2017 истец потребовал от ответчика демонтировать (убрать) волоконно-оптический кабель, расположенный над земельный участком МКД.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление №10/22), иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Таким образом, условием для удовлетворения иска об устранении препятствий в осуществлении права владения является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что законный владелец претерпевает нарушения своего права

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ истец не представил доказательств того, что наличие над земельным участком с кадастровым номером N волоконно-оптического кабеля препятствует использованию этого участка либо влечет возникновение какой —либо опасности или угрозы либо дополнительных расходов для собственников земельного участка или Товарищества.

Довод истца о том, что кабель может упасть на земельный участок, причинив вред физическим лицам или имуществу, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку носит предположительный характер и не подкреплен доказательствами, из которых следует несоблюдение норм и правил при прокладке кабеля.»

* * *

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.05.2012 № А12—13389/2011

«Такая управляющая компания не является организацией, созданной собственниками жилых помещений для совместного управления общим имуществом, она не представляет интересы собственников, ее права и обязанности регулируются договором управления, заключенным с собственниками имущества либо с товариществом собственников жилья.

Следовательно, управляющая компания не является представителем собственников имущества многоквартирного дома, и не может нести ответственность за действия третьих лиц, связанные с использованием общего имущества многоквартирного дома вне зависимости от наличия или отсутствия согласия собственников имущества. Управляющая компания не обязана иметь и хранить документы, связанные с реализацией собственниками их полномочий по управлению общим имуществом дома, в связи с чем такие документы и не могут быть истребованы у нее жилищной инспекцией.

В части обязания управляющей компании принять меры по демонтажу установленных на домах систем кабельного телевидения выданное предписание прямо противоречит части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Имеющаяся в предписании оговорка о том, что управляющая компания обязана принять меры по демонтажу систем кабельного телевидения «вплоть до обращения в суд» не влечет законности предписания, поскольку управляющая компания не наделена правом на обращение в суд с иском в чужих интересах. Отмена судом апелляционной инстанции решения суда первой инстанции о признании незаконными действий ООО «Красноармейская Жилищная Компания» по демонтажу установленных систем кабельного телевидения с отказом в удовлетворении требований о признании таких действий незаконными не противоречит нормам процессуального права. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации предусматривает принятие арбитражным судом судебных актов о признании незаконными действий только в отношении действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц (глава 24 АПК РФ). Управляющая компания ООО «Красноармейская Жилищная Компания» не является органом государственной власти либо лицом, наделенным публичными полномочиями. Совершение управляющей компанией действий по демонтажу систем кабельного телевидения во исполнение выданного органом государственного контроля предписания не означает наделения ее государственными полномочиями. Гражданское законодательство (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)) не предусматривает такого способа защиты гражданских прав, как признание судом незаконными действий юридического лица.

Отсутствие процессуальных оснований для признания в судебном порядке незаконными действий ООО «Красноармейская Жилищная Компания» по демонтажу систем кабельного телевидения не означает признания судом данных действий законными или незаконными. Оценка законности совершенных управляющей компанией действий по демонтажу систем кабельного телевидения подлежит оценке судом при рассмотрении гражданско-правового требования о взыскании ущерба, причиненного обществу демонтажом систем кабельного телевидения.

Истец, не опровергая отсутствия согласия собственников жилых помещений на предоставление ему в пользование части общего имущества для эксплуатации систем кабельного телевидения, приводит доказательства того, что системы кабельного телевидения были установлены на дома до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации, монтаж данных систем был согласован в 1996 году с городской администрацией, смонтированные системы кабельного телевидения были приняты в эксплуатацию актами рабочей комиссии, ООО «ЭРОС» имеет разрешение на эксплуатацию сооружения связи и лицензию на оказание услуг связи, фактически оказывает услуги кабельного телевидения жильцам.

Данные доказательства подлежат оценке судами, учитывая, что до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации согласия собственников жилых помещений на установку систем кабельного телевидения с использованием общего имущества многоквартирного дома не требовалось, согласие городской администрации, как собственника (в соответствии с ранее действовавшим законодательством) домов государственного жилого фонда имелось, система кабельного телевидения отвечает установленным требованием, истец имеет разрешение на ее эксплуатацию.

При этом необходимо дать оценку данным обстоятельствам не только с точки зрения законности установки систем кабельного телевидения, но и установить собственника оборудования. Если системы кабельного телевидения монтировались на основании возмездного договора с городской администрацией, предусматривающего оплату выполненных ООО «ЭРОС» либо его правопредшественниками работ, то данные системы являются общим имуществом многоквартирного дома вне зависимости от дальнейшей эксплуатации их истцом в предпринимательских целях, и у общества отсутствуют правовые основания для возмещения реального ущерба, причиненного утратой оборудования.

В отсутствие таких договорных отношений ООО является собственником оборудования, и на основании статей 15, 1069 ГК РФ вправе требовать возмещения реального ущерба, причиненного утратой оборудования. В этом случае необходимо установить возможность передачи ООО в исправном состоянии демонтированного оборудования, хранящегося, по заявлению ответчика, в управляющей компании.

В любом случае, как при наличии у ООО права собственности на оборудование, так и при отсутствии такого права, возмещению подлежит упущенная выгода, то есть доходы, не полученные обществом вследствие невозможности исполнения договорных обязательств перед абонентами и убытки, понесенные обществом в связи с невозможностью исполнения обязательств перед абонентами.

Возмещение убытков в виде расходов, которые ООО понесло для восстановления нарушенного права (стоимость восстановительных работ в том числе и дополнительных расходов в виде выплаты сверхурочных) не противоречит статье 15 ГК РФ, в составе реальных расходов. При этом подтверждение размера убытков расчетом в отсутствие доказательств фактического выполнения восстановительных работ либо оплаты труда работников, выполнявших восстановительные работы, не противоречит статье 15 ГК РФ, поскольку возмещению подлежат как фактически понесенные убытки, так и убытки, которые сторона должна будет понести для восстановления нарушенного права.

Однако для возмещения в данном случае убытков в виде стоимости восстановительных работ, с учетом положений действующего Жилищного кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать наличие или отсутствие волеизъявления собственников помещений многоквартирных домов на использование общего имущества для размещения оборудования кабельного телевидения, которое может быть выражено как в решении общего собрания собственников, так и в договоре, заключенном с товариществом собственников жилья.

Вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии доказательств причинно-следственной связи между действиями ООО и причинением ущерба истцу не соответствует имеющимся в деле доказательствам, поскольку демонтаж эксплуатируемых ООО систем кабельного телевидения не мог не повлечь невозможность исполнения им договорных обязательств перед абонентами, а при наличии указных выше обстоятельств (нахождения имущества собственности общества, согласия собственников жилья на установку оборудования в домах) – мог причинить реальный ущерб. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что ООО при демонтаже систем кабельного телевидения действовала в рамках правового поля, поскольку исполняла предписание органа государственного контроля, не основан на установленном самим же судом апелляционной инстанции выводе о незаконности выданного жилищной инспекцией предписания. При этом управляющая компания, исполняя предписание, не могла не осознавать незаконности действия по распоряжению имуществом, не являющимся собственностью компании, в отсутствие решения суда, а также установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 09.06.1995 №578 запрета совершения действий, которые могут нарушить нормальную работу линий связи.

В данном случае, учитывая несомненную связь между действиями ООО выданным ей Государственной жилищной инспекцией предписания о совершении действий по демонтажу системы кабельного телевидения, суду необходимо установить наличие или отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1080 ГК РФ об ответственности лиц, совместно причинивших вред. При этом, как правомерно указала в кассационной жалобе Государственная жилищная инспекция Волгоградской области, в соответствии со статьями 1069, 1071 ГК РФ к участию в деле должен быть привлечен финансовый орган Волгоградской области.»

* * *

Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2022 №№12АП-9237/2022, А12—31204/2021

«Удовлетворяя заявленные исковые требования, с учетом выводов судебной экспертизы, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, правовой позицией, данной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 „О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания“, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные помещения не могут быть предназначены для самостоятельного использования; являются вспомогательными техническими помещениями, предназначенными для обслуживания многоквартирных жилых домов; по нормам проектирования помещения предназначены для размещения охраны и консьержа.»

* * *

Решение Арбитражного суда Омской области от 05.09.2019 № А46—7164/2018

«Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).

Пунктом 1 статьи 247 ГК РФ предусмотрено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при рассмотрении требования об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

По сути, между сторонами возник спор о праве пользования общим имуществом.

На основании правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 8346/10, по смыслу статьи 247 ГК РФ сами по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом и фактическое пользование частью общего имущества одним из участников долевой собственности, не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с такого пользователя денежных средств за использование части общего имущества, поскольку неиспользование имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним из сособственников, не дает ему права на такое взыскание с другого участника, использующего часть общего имущества в пределах своей доли.

Компенсация, указанная в упомянутой статье Кодекса, является по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается.

Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.

Следовательно, неиспользование имущества, находящегося в общей долевой собственности, одним из сособственников, не дает ему права на взыскание денежной компенсации с другого участника долевой собственности, использующего часть общего имущества (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.06.2016 N 304-ЭС16—7628).

Доказательств того, что размещение ответчиком на стене МКД труб вентиляции препятствует осуществлению иным законным владельцам своих прав в отношении общего имущества дома не представлено.

Доказательств размещения в нарушение требованиям санитарных, строительных и иных требований также не представлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.»

* * *

Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 09.10.2024 № А27—14470/2024

«То есть в рассматриваемом случае ответчик использует спорное общее имущество собственников помещений МКД для размещения принадлежащих ему инженерных коммуникаций теплоснабжения, а также частичным использованием трубопровода горячего водоснабжения и отопления для отопления и горячего водоснабжения торгового центра – отдельно стоящего нежилого здания общей площадью 3665,1 кв. м. по адресу: г. Новокузнецк, пр-т Авиаторов, д. 55, к.1, По смыслу правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.08.2021 N 304-ЭС21—5670, расходы на содержание элементов общего имущества МКД, используемого, в том числе, для цели предоставления коммунальной услуги другому конкретному объекту недвижимости, подлежат распределению между собственниками помещений такого МКД и объекта недвижимости по правилам главы 60 ГК РФ во избежание неосновательного обогащения (в виде возложения этих расходов на собственников конкретного МКД и освобождение собственника иного объекта недвижимости, который извлекает выгоду от использования имущества, от их оплаты).

Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2 статьи 1102 ГК РФ).

Как указывалось выше, общим собранием собственников помещений и членов ТСЖ от 03.10.2023 принято решение о предоставлении в пользование подвального помещения дома по проспекту Авиаторов, д. 55 для размещения коммуникаций – 25 000 руб. с 01.04.2023, наделить председателя Правления ТСЖ правом на заключение договора о пользовании имуществом дома.

Таким образом, собственники с определенностью выразили свою волю на передачу имущества в собственность ответчику на возмездной основе, определили стоимость использования общего имущества.

В рассматриваемом случае ответчик использует общее имущество собственников помещений спорного МКД для размещения принадлежащих ему инженерных коммуникаций теплоснабжения с целью отопления и горячего водоснабжения объекта недвижимости, используемого в коммерческих целях (торговый центр), являющимся отдельным стоящим нежилым зданием по адресу: г. Новокузнецк.

С учетом изложенного, пользование общим имуществом МКД по адресу: г. Новокузнецк, со стороны ответчика подлежит оплате, которая в данном случае (при отсутствии заключенного договора) подлежит взысканию как неосновательное обогащение.»

* * *

Определение Верховного суда РФ от 10.08.2021 №№308-ЭС21—13676, А32—1636/2020

«Суд исходил из следующего: Общество (управляющая компания) в связи с кражей общего имущества собственников помещений многоквартирного дома – газовых котлов, исполняя обязанность по содержанию общего имущества многоквартирного дома, в целях возобновления отопления жилых помещений приобрел новый котел и осуществило его монтаж; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что кража котлов произошла по вине Общества или вследствие ненадлежащего содержания общего имущества; муниципальное образование, являясь собственником жилых помещений в многоквартирном доме, должно нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома в размере, подлежащем определению с учетом площади помещений данного лица; несение Обществом расходов подтверждено представленными в дело доказательствами; поскольку Администрация, осуществляющая распоряжение муниципальным имуществом, данные расходы Обществу не возместила, с нее надлежит взыскать испрашиваемый долг.