Судебная практика в ЖКХ. Самые острые вопросы

* * *

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2023 №№17АП-1371/2023, А60—61826/2022

«По смыслу норм действующего жилищного законодательства состав общедомового имущества не может меняться в произвольном порядке. Изменение (уменьшение, увеличение) общедомового имущества должно быть произведено либо собственниками помещений на основании решения общего собрания, либо органами государственной власти, или местного самоуправления. Иной способ включения имущества в состав общедомового противоречит требованиям закона.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что законодательно не предусмотрена обязанность собственников помещений в многоквартирных домах нести расходы по уличному (дворовому) освещению.»

* * *

Решение Арбитражного суда Томской области от 04.12.2019 № А67—6626/2019

«Предполагается, что собственники и иные законные владельцы помещений в многоквартирном доме, обеспеченном внутридомовой системой отопления, подключенной к централизованным сетям теплоснабжения, потребляют тепловую энергию на обогрев принадлежащих им помещений через систему отопления, к элементам которой по отношению к отдельному помещению, расположенному внутри дома, помимо отопительных приборов относятся полотенцесушители, разводящий трубопровод и стояки внутридомовой системы теплоснабжения, проходящие транзитом через такие помещения, а также ограждающие конструкции, в том числе плиты перекрытий и стены, граничащие с соседними помещениями, и через которые в это помещение поступает теплота („ГОСТ Р 56501—2015. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания внутридомовых систем теплоснабжения, отопления и горячего водоснабжения многоквартирных домов. Общие требования“, введен в действие приказом Росстандарта от 30.06.2015 N 823-ст). По общему правилу, отказ собственников и пользователей отдельных помещений в многоквартирном доме от коммунальной услуги по отоплению, как и полное исключение расходов на оплату используемой для обогрева дома тепловой энергии не допускается.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.08.2021 №№ Ф09—5522/2021, А50—20685/2020

«Многоквартирный дом представляет собой единый объект капитального строительства, имеет самостоятельные инженерные тепловые сети, через которые осуществляется поставка тепловой энергии в жилой дом, и один технический паспорт, свидетельствующий о том, что нежилое помещение площадью 1221,3 кв. м является частью этого многоквартирного дома.

Поскольку многоквартирный дом является единым объектом недвижимости, разделение его на жилую и нежилую части законом не предусмотрено, вне зависимости от отдельного ввода системы отопления нежилой части, от наличия отдельного подключения к внешним сетям, коллективным (общедомовым) прибором учета МКД будет комплекс средств измерения, учитывающий все части МКД. Расчет тепловой энергии отдельно по секциям одного многоквартирного дома, противоречит законодательству.

Расчет платы по вышеуказанным формулам предусматривает применение площади помещений, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем, собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома помимо расходов на отопление самого помещения несут расходы на оплату тепловой энергии, поставленную на содержание общего имущества многоквартирного дома.

Вопреки позиции заявителя, как правильно указали суды, в случае расчета платы за коммунальную услугу по отоплению отдельно по каждому прибору учета тепловой энергии для жилых и нежилых помещений, вся нагрузка по оплате расходов тепловой энергии, поставленной на содержание общего имущества многоквартирного дома, полностью ляжет на собственников (пользователей) жилых помещений многоквартирного дома, что нарушает их права, а также противоречит требованиям пункта 42 (1) Правил №354.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.12.2022 №№ Ф05—25523/2022, А40—154260/2021

«В силу статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ) и статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до момента вступления в силу Закона №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Указанные положения законодательства Российской Федерации применяются с учетом постепенного изменения правового регулирования отношений собственности, начавшегося с 1991 года.

Закон РСФСР от 04.07.1991 №1541—1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (который утратил силу с 01.03.2015 после введения в действие ЖК РФ) предусматривал, что собственники приватизированного жилья в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования в данном здании. Следовательно, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ (в редакции, действующей в спорный период) общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ и подпункта «а» пункта 2 Правил №491 собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2020 №306-ЭС15—3282 по делу № А65—22387/2008).

Правовой режим подвальных, чердачных, цокольных, антресольных и иных подобных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент данные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. Данный вывод согласуется с правовой позицией, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 №13391/09 по делу № А65—7624/2008.

В нарушение указанных выше правовых норм и судебной практики их применения, признавая обязанность ответчика по внесению платы за услуги по ремонту и содержанию общего имущества МКД и коммунальные услуги, оказанные в отношении подвалов, цоколей, антресолей, чердаков и проч., на которые не зарегистрировано право собственности города Москвы, нижестоящие суды оставили без исследования и вопрос о том, имеется ли фактически у ответчика право собственности на все спорные помещения, являются ли данные помещения, на которые указывал ответчик в своих возражениях, самостоятельными объектами гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме. Доводы ответчика об обратном правовой оценки судов не получили, несмотря на то, что законодатель различает правовой режим общего имущества многоквартирного дома и имущества, хотя бы и имеющего признаки общего имущества МКД, но фактически предназначенного для индивидуального пользования.

Исходя из изложенного, судам надлежало выяснить, когда были построены заявленные в иске многоквартирные дома; относились ли (относятся ли) они к домам государственного жилищного фонда; предназначены ли подвал и иные помещения (цокольные этажи, антресоли, электрощитовые и проч.) для обслуживания всего дома либо для индивидуального пользования, и на основании установленных обстоятельств с учетом вышеизложенных положений законодательства определить, относятся ли спорные помещения к общему имуществу дома или являются индивидуальной собственностью ответчика.

Однако суды не определили указанные обстоятельства как юридически значимые для правильного разрешения дела. Вопреки выводам судов, необходимость выяснения данных обстоятельств не свидетельствует о разрешении спора о праве и вытекает из положений пункта 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ.»

* * *

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2022 №№10АП-11292/2022, А41—62989/2021

«Так, суд первой инстанции правильно сослался на пункт 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, которым разъяснено, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.»

* * *

Постановление, Особое мнение судьи Конституционного суда РФ от 03.04.1998 №10-П

«Согласно части пятой статьи 1 Федерального закона «О товариществах собственников жилья» кондоминиум представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества подлежит государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения (статья 14 Закона).

В соответствии со статьями 20 и 21 Закона для обеспечения эксплуатации кондоминиума домовладельцы на общем собрании самостоятельно выбирают способ управления кондоминиумом. В качестве одного из таких способов Закон предусматривает образование товарищества собственников жилья (пункт 2 статьи 20).»

* * *

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.04.2024 №№09АП-14007/2024, А40—174949/2022

«В п. 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) выражена позиция Президиума Верховного суда РФ о применяемом праве при рассмотрении требований, аналогичных заявленным по настоящему иску.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, по поводу общего имущества в таком здании, законом прямо не урегулированы. В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в таком случае должно применяться гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). С учетом положений п. 1 ст. 6 ГК РФ к таким отношениям следует применять нормы ст. 289, 290 ГК РФ, регулирующие отношения собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 289 ГК РФ).

Собственникам квартир в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ).

Следовательно, в силу аналогии закона собственнику отдельного нежилого помещения в здании во всех случаях также принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На основании ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.

В случае если собственники нежилых помещений в здании в силу закона владеют общим имуществом, однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в ЕГРП за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Такое требование должно рассматриваться как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения, при этом нарушение права общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество здания заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности ответчиков на это имущество. (Пункт 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).Заявленные истцами требования о признании права общей собственности направлены именно на устранение такого нарушения их прав путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество, право индивидуальной собственности на которое не могло возникнуть в силу закона.

Согласно п. 52 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ №10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим.

На основании заявления истца определением Арбитражного суда города Москвы от 16.05.2023г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО.

Согласно экспертному заключению в соответствии с первичной проектной документацией спорное помещение с кадастровым номером N отсутствовало, а имелось общее помещение, имеющее целевое назначение как коридор 1 этажа подъезда жилого дома (вспомогательное помещение для обслуживания более одного помещения в доме – ст. 36 ЖК РФ).

Помещение не имеет самостоятельного назначения, а является вспомогательным для обслуживания других помещений, что предназначено для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме (подъезде). В Помещении проложены трубы стояка системы отопления жилого дома, обслуживающего более одного помещения данного здания (предназначенный для отопления вышерасположенных помещений над осматриваемым помещением). Постоянного открытого доступа к Помещению не требуется. Для обслуживания данного инженерного оборудования (стояка системы отопления и установленного прибора отопления (конвектора), его эксплуатации и контроля согласно требованиям приложения №1 к Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170 требуется свободный доступ специалистов Управляющей компании один раз в год. Помещение на дату ввода здания в эксплуатацию отсутствовало, а было единое помещение коридора первого этажа, относящееся к общему имуществу собственников жилых помещений жилого дома.»

* * *

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 №№ А72—5489/06—22/219, 14801/08

«Из данного акта не следует, что предприятию N переданы тепловые сети, расположенные до их ввода в жилой дом.

Согласно пунктам 5, 6 Правил содержания имущества в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

По смыслу данных норм тепловые сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления, но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в многоквартирном доме. Противоположный вывод судов, изложенный в оспариваемых судебных актах, является ошибочным.

Таким образом, часть тепловых сетей, посредством которых предприятие N осуществляет теплоснабжение как жилого дома, так и помещения (здания), занимаемого центром «Содружество», не может быть отнесена к составу общего имущества собственников помещений в жилом доме.»

* * *

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 №№ А65—24798/2006-СГ-2-24, 13391/09

«Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 №1541—1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз – в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.92 №4218—1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.93 №2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

При этих условиях вывод суда первой инстанции об определении режима такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, равно как и выводы судов апелляционной и кассационной инстанций, установивших принадлежность спорных подвальных помещений к общему имуществу домовладельцев исходя из наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде, являются неверными вследствие неправильного применения закона.»

* * *

Решение Арбитражного суда Пермского края от 21.12.2015 № А50—25514/2015

«Согласно разъяснениям, изложенным в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 489-О-О, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в п. 4 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

Из технического паспорта следует, что спорное помещение носит самостоятельное назначение.

Представители сторон в судебном заседании пояснили, что не требуется назначение судебной экспертизы для определения наличия или отсутствия возможности самостоятельного использования спорного помещения.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.06.2023 №№ Ф10—2025/2023, А83—5413/2022

«При этом необходимо также учитывать, что земельный участок, необходимый для размещения и эксплуатации многоквартирного жилого дома и сформированный по вышеизложенным правилам, включается в состав общего имущества такого дома и предоставляется собственникам жилых помещений на праве общей долевой собственности.

Характеризующим признаком многоквартирного жилого дома является, в том числе факт государственной регистрации права собственности на жилые помещения, расположенные в данном доме, являющиеся объектом прав недвижимого имущества.»

* * *

Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 14.02.2012 № КАС12—25