Учебник. Правовое регулирование недвижимости

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ:«многосторонней является сделка, для заключения которой необходимо согласование воли трех или более сторон» (Например: договор простого товарищества между несколькими предпринимателями, которые для достижения определенной, значимой для них цели вносят в общее дело деньги, иное имущество, в том числе недвижимое).

Все сделки могут быть возмездными или безвозмездными в зависимости от возмездности

В соответствии с п. 1 ст. 423 ГК РФ: «возмездной признается сделка, по которой сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей» (Например: договор аренды предприятия, договор купли-продажи земельной доли, договор коммерческого найма жилья)

«Безвозмездной признается сделка, по которой одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления» (п. 2 ст. 423 ГК РФ) (Например: договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, договор дарения квартиры).

В силу ст. 423 ГК РФ «любой договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное». Это означает, что даже если в договоре отсутствует положение об оплате аренды контрагент вправе требовать такой оплаты при отсутствии указаний закона на безвозмездность договора.

По моменту, к которому приурочивается возникновение сделок, они подразделяются на консенсуальные и реальные.

Для возникновения консенсуальныхсделок достаточно соглашения сторон по всем основным условиям договора. Именно с этого момента сделка считается заключенной и у ее участников возникают соответствующие права и обязанности. Так, консенсуальными являются договоры аренды здания, сооружения, мены жилыми помещениями и их найма и др. Следует отметить, что предпринимательские договоры в своем большинстве являются консенсуальными.

Реальные сделки – это те сделки, для которых помимо согласования условий сторонами необходима также передача вещи. Считается, что сделка заключается только после передачи вещи, и стороны приобретают свои права и обязанности. Примером реальной сделки в отношении недвижимости может быть договор ренты. В этом случае стороны могут достичь согласия по всем существенным условиям договора, но без передачи недвижимости никаких прав и обязанностей не возникает.

Некоторые договоры могут быть и реальными, и консенсуальными (дарение недвижимости, доверительное управление недвижимым имуществом, страхование недвижимости и др.).

По значению основания сделки для ее действительности различают каузальные и абстрактные сделки.

Следует отметить, что каждая сделка имеет свое обоснование или юридическую цель, для достижения которой она осуществляется. В гражданско-правовых отношениях не существует бесцельных сделок. Однако в некоторых случаях эта юридическая цель имеет правовые последствия, а в иных – нет.

Каузальная сделка –сделка, в которой правовое основание является существенным элементом (causa– побудительная причина, основание). Такая сделка может быть оспорена в зависимости от наличия оснований, их законности и возможности реализации.

Таким образом, ввиду отсутствия оснований, сделка аренды здания, заключённая без намерения передачи его во временное пользование и владение арендатору, будет признана недействительной. Сделка, которая ставит своей целью уничтожение имущества конкурента и противоречит основам правового порядка и морали, также будет признана недействительной. Сделка по продаже недвижимости лицом, которое ею не владеет, будет признана недействительной, поскольку основная цель такой сделки – передача права собственности от продавца к покупателю – в таком случае не может быть достигнута.

Для абстрактной сделки наличие оснований не имеет юридического значения. Такая сделка будет действительной вне зависимости от юридической цели, которую предполагалось достичь при ее заключении. Необходимо только, чтобы в законе было специальное указание на абстрактный характер тех или иных сделок. Вексель, чек, акция, коносамент, облигация и прочие ценные бумаги сохраняют свою действительность вне зависимости от оснований, исходя из которых они были выданы. Банковская гарантия также является абстрактной сделкой, так как она не зависит от основного обязательства, по которому была предоставлена гарантия. Что касается сделок с недвижимостью, то они не могут быть абстрактными.

В зависимости от срока, на который заключаются сделки, различают срочные и бессрочные сделки.

Срочная сделка – эта сделка, в которой указан или срок начала ее действия, или срок окончания ее действия, или оба этих срока одновременно.

В бессрочной сделке ни один из отмеченных сроков не указан вообще. Такие сделки вступают в силу сразу же после их заключения и действуют до прекращения обязательства между сторонами.

Как срочными, так и бессрочными сделками могут быть договоры аренды и безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Только бессрочными являются договоры социального найма жилья, только срочными – договоры пожизненной ренты, доверительного управления недвижимостью.

Если стороны договорились отложить момент вступления сделки в силу и увязали это с наступлением конкретной даты, то такой срок называется отлагательным. Соответственно, дата прекращения сделки называется отменительным сроком. В соглашении о заключении сделки могут фигурировать и отлагательный, и отменительный срок.

Стороны могут обусловить наличие прав и обязанностей по сделке наступлением какого-либо события (или совершением действия), отвечающего критерию вероятности, то есть должно быть неизвестно, наступит ли это событие (действие) и когда именно или не наступит. Такие сделки называются условными.

События (действия) также могут быть отлагательными и отменительными, если соответственно возникновение и прекращение прав и обязанностей по сделке приурочено к наступлению того или иного вероятностного события (действия).

Примером отлагательного условия является предварительный договор купли-продажи построенного дома, в котором зафиксирована обязанность заключить основной договор, только если будет зарегистрировано право собственности на него продавца. Примером отменительного условия может быть договор безвозмездного пользования квартирой на срок до двух лет с условием, если в течение этого срока её собственник не вернётся из научной командировки.

Кроме отмеченных выше, различают и, так называемые, фидуциарныеили доверительные сделки (например, договор доверительного управления недвижимым имуществом). Их отличие от всех остальных сделок состоит в том, что они заключаются и осуществляются на основе лично–доверительных отношений между сторонами. Утрата доверия одной стороны к другой является законным основанием для расторжения сделки в одностороннем порядке.

Содержание сделки

Под содержанием сделки понимаются условия, на которых она заключена. Содержание сделки должно соответствовать требованиям закона, иных нормативных правовых актов, или исходить из обычаев делового оборота, общих начал и смысла действующего законодательства, основываться на принципах общественной, политической и экономической организации общества и его нравственных устоях, которые сложились на данный исторический период его развития. В случае нарушения этих требований сделка может быть оспорена на основании п. 1 ст. 168 ГК РФ («Недействительность сделок, нарушающих требования закона или иного правового акта») либо будет являться ничтожной в силу несоответствия ее положений п. 2 ст. 169 ГК РФ («Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности»). Таким образом, ни одно из условий сделки не должно противоречить какой-либо запретительной или предписывающей норме права.

Субъектный состав сделки с недвижимостью

В зависимости от особенностей экономического оборота и сложности существующих правоотношений, связанных с недвижимостью, всех субъектов сделок с недвижимостью условно можно разделить на две категории:

1. Основные субъекты – это любые граждане и организации, иные субъекты гражданского права, в соответствии с их право- и дееспособностью, которые непосредственно участвуют в возникшем правоотношении на основе предусмотренного законом юридического факта. Такие основные субъекты могут появляться как на основе заключения односторонних сделок, например, составления завещании, принятия наследства, выставления объекта недвижимости на торги, так и из двух, и многосторонних сделок, где стороны сопряжены друг с другом рамками заключаемого ими договора, и тем самым вступают в правоотношения, предопределённые правами и обязанностями их участников, например, договоры дарения, мены, купли продажи недвижимости и т.п.

2. Косвенные субъекты – это субъекты, которые могут и не участвовать в сделке с недвижимостью, но опосредованно сопряжены с основными субъектами, и выполняют управляющие, посреднические и иные функции. Такие субъекты могут участвовать или не участвовать в сложном правоотношении с недвижимым имуществом посредством других договоров и сделок, но при этом способны ускорить сделку, повлиять на ее качественное содержание и цель, уменьшить риск неблагоприятных последствий от сделки и т.п. К таковым, например, могут относиться риелторы, агенты, брокеры, девелоперы, менеджеры и т.п. Такие лица, способны качественно управлять недвижимостью, оказывать профессиональное консультирование по оценке стоимости недвижимости, осуществлять услуги по обороту прав на недвижимое имущество и др.

Традиционно сами сделки представляют собой единство четырех элементов. Это:

а) субъекты;

б) субъективная сторона;

в) форма;

г) содержание.

Для действительных сделок необходимо, чтобы все ее элементы не имели порока.

Поскольку сделка – волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только те сделки, которые разрешены законом. Юридические лица с общей правоспособностью могут совершать любые сделки, которые не противоречат закону, а юридические лица со специальной правоспособностью – только те сделки, которые соответствуют их целям и разрешены законом.

Так, государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества, или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия (п. 2 ст. 18 Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14.11.2002 N 161-ФЗ).

Бюджетное учреждение, согласно п. 5 ст. 123.22 ГК РФ, не отвечает по своим обязательствам недвижимым имуществом независимо от того, по каким основаниям оно поступило в оперативное управление бюджетного учреждения и за счет каких средств оно приобретено.

Автономное учреждение в соответствии с п. 6 ст. 123.22 ГК РФ не отвечает по своим обязательствам недвижимым имуществом, закрепленным за автономным учреждением собственником этого имущества. Недвижимым имуществом, приобретенным автономным учреждением за счет средств от приносящей доход деятельности, оно вправе рассчитаться по своим долгам.

Отдельные виды сделок могут совершаться юридическими лицами при наличии специального разрешения (лицензии). Применительно к сделкам с недвижимостью лицензирование в настоящее время не предусмотрено, но такой опыт существовал до 2002 года, когда риэлтерская деятельность – посредническая деятельность в сфере заключения сделок с недвижимостью, подлежала обязательному лицензированию. Лицензия, выдаваемая физическим и юридическим лицам, подтверждала их профессионализм и тем самым способствовала повышению доверия к деятельности риэлторов. Упразднение лицензирования привело к ослаблению государственного контроля в данной сфере общественных отношений и, как следствие, – к увеличению количества преступлений, связанных с объектами недвижимости, представляющими собой серьёзный актив, привлекающих внимание разного рода мошенников.

Заменивший лицензирование риэлтерской деятельности Стандарт «Услуги брокерские на рынке недвижимости» (2002 г.), по которому оказываются риэлтерские услуги, носит добровольный характер. Равноценным лицензированию признать его нельзя.

Субъективная сторона сделки

Субъективную сторону сделки составляют воля и волеизъявление сторон. Воля – детерминированное и мотивированное желание лица достичь поставленной цели. Волеизъявление – выражение воли лица вовне, благодаря которому она становится доступной для восприятия другими лицами.

Все способы выражения воли могут быть сгруппированы по трем группам:

1. Прямое волеизъявление, которое совершается в устной или письменной форме, например, заключение договора купли-продажи здания (сооружения), сообщение о согласии возместить ущерб, причинённый арендованной квартире, обмен письмами по поводу залога земельного участка и т.п.

2. Косвенное волеизъявление имеет место в случае, когда от лица, намеревающегося совершить сделку, исходят такие действия, из содержания которых явствует его намерение совершить сделку. Такие действия называются конклюдентными. В цивилистике преобладающей (основанной на нормах п. 2 ст. 158 ГК РФ) является точка зрения о том, что конклюдентные действия характерны только для сделок, которые могут быть совершены в устной форме. Однако к числу исключений из этого правила следует отнести принятие наследства путём совершения действий, свидетельствующих об этом: вступление во владение домом, квартирой, другой недвижимостью; принятие мер по сохранению наследственной недвижимости, защите её от посягательств или притязаний третьих лиц; осуществление за свой счет расходов на содержание недвижимости, что допускает п. 2 ст. 1153 ГК РФ.

3. Волеизъявление может быть выражено и посредством молчания. Однако такое выражение волеизъявления допускается только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (п. 4 ст. 157.1 ГК РФ). Именно такой случай предусмотрен п. 2 ст. 621 ГК РФ, которая гласит, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом, а значит, и недвижимым имуществом, после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Примером придания молчанию правообразующей силы договором может служить предусмотренное в нем положение (п. 1), согласно которому договор аренды недвижимости будет считаться измененным на предложенных условиях, если контрагент не подаст на них никаких возражений.

Норма п. 2 ст. 621 ГК РФ применяется также к договору безвозмездного пользования недвижимым имуществом (п. 2 ст. 689 ГК РФ).

Воля и волеизъявление в сделке должны совпадать. Это предполагает:

– отсутствие факторов, которые могли бы исказить представление лица о существе сделки с объектом недвижимости или ее отдельных элементов (обман, заблуждение);

– отсутствие факторов, которые могли бы создать видимость внутренней воли контрагента на заключение сделки с недвижимостью при ее отсутствии (угроза, насилие и т.п.);

– волеизъявление должно быть доведено до сведенья участников сделки с недвижимостью способами, предусмотренными законом.

2.2.Форма сделки с недвижимостью

По общим правилам гражданского законодательства форма сделки может быть устной или письменной. Отдельные сделки могут совершаться путем осуществления конклюдентных действий и молчания.

В соответствии с законом сделки с недвижимостью в основном сориентированы на их заключение в простой письменной форме51, разновидностью которой может являться их нотариальное удостоверение (п. 2 ст. 163 ГК РФ), государственная регистрация (п.1 ст. 8.1 ГК РФ), электронная форма (п.2 ст. 434 ГК РФ). Однако соответствующие правила, установленные законодателем, все же не лишают стороны в отдельных случаях, не противоречащих закону52, заключать и устные сделки с недвижимостью. Так, например, договор аренды земельного участка за небольшую сумму между гражданами на срок менее одного года вполне может быть заключён в устной форме53, однако при наличии спора по условиям такого договора стороны будут лишены права ссылаться на свидетельские показания в соответствии со ст. 162 ГК РФ.

Рассмотрим общие положения о сделках применительно к недвижимости.

Устно могут совершаться любые сделки, если:

а) законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма (простая или нотариальная);

б) они исполняются при самом их совершении, за исключением сделок, для которых установлена нотариальная форма, и сделок, несоблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность;

в) они совершаются во исполнение договора, заключённого в письменной форме, и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения сделки (п. 3 ст. 159 ГК РФ).

Письменная форма сделки предполагает составление документа, выражающего содержание сделки и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, а также лицами, должным образом уполномоченными ими.

Сделки могут совершаться не только составлением единого документа, но и путем обмена документами. Например, договор страхования объекта недвижимости может быть заключен путем подачи письменного заявления и получения страхового полиса. Обмен документами может быть осуществлен и посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В некоторых случаях из закона или из существа договора вытекает, что он может быть заключен только путем составления одного документа. Так, договоры купли-продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), купли-продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), аренды здания (ст. 651 ГК РФ) и др. должны быть заключены только путем составления одного документа, в противном случае они будут признаны недействительными.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (например, составление договора на бланке определенной формы, скрепление договора печатью и подписями конкретных должностных лиц и т.п.).

Использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, или иными правовыми актами.

Письменная форма сделки бывает простой и нотариальной. Простая письменная форма – это документ, удостоверенный сторонами сделки; нотариальная форма – это документ, удостоверенный не только сторонами, но и нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать нотариальные действия.

Применительно к недвижимости простую письменную форму должны иметь: договор продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), договор, предусматривающий обещание дарения недвижимости в будущем (абз. 3 п. 2 ст. 574 ГК РФ); предъявление претензии в отношении сделки с недвижимостью (п. 1 ст. 797 ГК РФ), утверждение передаточного акта, касающегося объекта недвижимости (п. 2 ст. 59 ГК РФ) и др.

Нотариальную форму должны иметь следующие сделки с недвижимостью

– договор ренты (ст. 584 ГК РФ);

– договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ);

–– согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ) (СК РФ);

– брачный договор (ст. 41 СК РФ);

– соглашение о разделе совместно нажитого имущества (п. 2 ст. 38 СК РФ);

– договор отчуждения долей недвижимости (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)54;

– продажа всего объекта на праве долевой собственности

– договор залога доли (ч. 1.1 ст. 42 Закона о государственной регистрации недвижимости);

– договор об отчуждении недвижимости несовершеннолетних или недееспособных лиц (ч. 2 ст. 54 Закона о государственной регистрации недвижимости);

– наследственный договор (п. 7 ст. 1140.1 ГК РФ).

Необходимо также иметь в виду, что подлежат нотариальному:

– доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ);

– доверенность, выдаваемая в порядке передоверия (п. 3 ст. 187 ГК РФ)55;

– доверенность на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ);

– договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ);

– уступка требования и перевод долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 и 391 ГК РФ);

– соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию стороны, исполнившей сделку, признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не потребуется (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Государственная регистрация сделок

Наряду с рассмотренными формами совершения сделок, законом в ряде случаев предусмотрена дополнительная стадия их совершения – государственная регистрация. Так, подлежат государственной регистрации:

– договоры аренды, субаренды здания или сооружения на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);

– договоры аренды, субаренды земельного участка на срок не менее года (п. 2 ст. 609 ГК РФ);

– договоры найма жилого помещения на срок не менее года (п. 2 ст. 674 ГК РФ);

–договоры аренды нежилых помещений на срок не менее года (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года №53;

– договоры аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

– договоры субаренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее года (п. 2 ст. 615);

– уступка требования по зарегистрированной сделке с недвижимостью (п. 2 ст. 389 ГК РФ);

– договоры о залоге недвижимости (п. 1 ст. 10 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости») (далее – Закон об ипотеке);

– перевод долга по зарегистрированной сделке с недвижимостью (п. 4 ст. 391, 389 ГК РФ);

– соглашение об изменении или о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ, п. 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 года №59)56;

– соглашение о прекращении обязательства новацией по зарегистрированной сделке с недвижимостью (ст. 414, п. 1 ст. 452 ГК РФ РФ);

– договоры перенайма (передачи прав и обязанностей по договору аренды недвижимости), содержащие элементы уступки права требования и перевода долга (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, касающийся недвижимости, государственной регистрации не подлежит) (п. 14 Информационного письма ВАС от 16 февраля 2001 года № 59).

Право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку» (п. 16 Информационного письма ВАС от 16 февраля 2001 года № 59).

Соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды» (п. 9 Информационного письма ВАС от 16 февраля 2001 года № 59).

Подлежат также государственной регистрации смешанные договоры, если включают в себя сделки, направленные на регистрационный порядок.

Нормы Гражданского кодекса, регламентирующие порядок заключения договоров, по-разному определяют последствия несоблюдения требования о государственной регистрации. Это является следствием того, что сам факт государственной регистрации в одних случаях является необходимым условием возникновения права, в других – условием признания договора заключенным, в-третьих – условием действительности договора.

Так, зависимость возникновения права от регистрации договора закон связывает, например, с арендой (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Отсюда следует, что договор, подлежащий государственной регистрации, но не подвергнутый таковой, должен рассматриваться как незаключенный, а не как недействительный.