Учебник. Правовое регулирование недвижимости

Приведенная общая норма п. 3 ст. 433 ГК РФ прямо касается аренды здания или сооружения на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), договора аренды предприятия (п. 2 ст. 658 ГК РФ).

В отмеченных случаях незаключенный договор не порождает никаких прав и обязанностей ввиду несоблюдения порядка совершения сделки. Если же такая незаключенная сделка будет исполнена, то к ней по иску заинтересованной стороны должны применяться нормы о неосновательном обогащении (ст. 1102 – 1109 ГК РФ) и гражданско-правовой ответственности (ст. 15, 393 ГК РФ). Суть отмеченных норм состоит в том, что:

– недвижимость, передававшаяся по незаключенной сделке, подлежит возврату в натуре;

– в случае невозможности возврата недвижимости в натуре возмещается ее стоимость;

– возмещаются убытки, вызванные последующим изменением стоимости недвижимости;

– лицо, неосновательно пользовавшееся чужой недвижимостью, возмещает другой стороне все то, что оно сберегло вследствие такого пользования, а также доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этой недвижимости. При этом срок исковой давности в отношении неосновательного обогащения составляет три года.

Законом предусмотрены и такие последствия несоблюдения требования о государственной регистрации договора, которые следуют из факта уклонения одной из сторон от его регистрации. В этом случае в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ другая сторона вправе добиваться по суду регистрации такого договора. Решение суда является основанием для органа юстиции произвести регистрацию. Убытки, возникшие в связи с задержкой государственной регистрации, несет уклоняющаяся сторона. Срок исковой давности по требованиям о регистрации договора составляет один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Конклюдентные действия при совершении сделок с недвижимостью

Относительно возможности заключения сделок с недвижимостью конклюдентными действиями (жестами, иными поступками) и молчанием, где волевыражение лица сосредоточено не в конкретике устной или письменной формы сделки, (например, в письменной детализации предмета договора), а в самом поведении этого лица, то следует заметить следующее. В принципе такими конклюдентными действиями в общем-то можно совершить некоторые сделки с недвижимостью, но лишь те, которые могут быть совершены устно в силу п.2 ст.158 ГК РФ. Так, например, если стороны не достигли конкретики по аренде земельного участка на определенный срок, но при этом, собственник земельного участка не возражал против того, чтобы контрагент (его сосед) использовал этот земельный участок, например, летом для посадки и сбора урожая, то высадка соседом картофеля на участке собственника в летний период, будет означать заключение между контрагентами договора аренды данного земельного участка в течении летнего периода, а само вскапывание земельного участка, и высадка на нем картофеля будет признаваться именно тем конклюдентным поведением соседа, из которого возникают именно арендные отношения по поводу земельного участка.

Подводя итог данной главы, следует заметить и то, что в отличие от нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, которые по своей сути носят диспозитивный характер, требование ориентированные на государственную регистрацию таких сделок, являются императивным условием, а значит не могут быть установлены по свободному волеизъявлению сторон в соглашении.

ГЛАВА 3. НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

3.1. Общие понятия о недействительности и пороках сделки с недвижимостью

Понятие «недействительность сделки с недвижимостью» подчиняется общим правилам о недействительности сделоки означает, что действие, совершенное в форме сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те последствия, на которые рассчитывали лица, совершавшие сделку.

Недействительными являются сделки, не соответствующие требованиям закона и иных нормативных правовых актов, а также сделки, имеющие порок в каком-либо одном или нескольких своих элементах.

Сделки, не соответствующие закону

Несоответствие сделок закону и иным нормативным правовым актам (ст.168 ГК РФ) является общим основанием для их недействительности. По данному основанию недействительными признаются сделки, не подпадающие под действие иных оснований недействительности. Указанные основания, в отличие от общих, можно назвать специальными. Таким образом, если есть такое специальное основание для признания сделки недействительной как несоблюдение нотариальной формы (ст. 163 ГК РФ) (например, при заключении договора отчуждения доли в праве общей собственности на квартиру), то в таком случае сделку необходимо признавать недействительной исключительно по данному основанию, а не на основании ст. 168 ГК РФ.

Примерами несоответствия сделок с недвижимостью требования закона могут быть мнимые и притворные сделки.

Так, мнимая сделка налицо, если сын предпринимателя, признанного банкротом, покупает у отца нежилое помещение по цене в десять раз ниже рыночной. В данном случае очевидно, что нежилое помещение на самом деле не продаётся, а выводится из владения банкрота, чтобы не быть переданным кредиторам.

Притворная сделка с недвижимостью также совершается для вида. Стороны имеют в виду прикрыть ею другую сделку, которую они на самом деле хотят совершить. Например, стороны заключают договор дарения квартиры и передают при этом деньги за квартиру в полной её стоимости вместо заключения договора купли-продажи. Договор дарения в этом случае будет считаться притворной сделкой.

Недействительной по рассматриваемому основанию является также продажа квартиры, приватизация которой не оформлена надлежащим образом, поскольку п факту такая недвижимость находится в собственности государства.

Конец ознакомительного фрагмента.

Текст предоставлен ООО «Литрес».

Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.

Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.