Решения Федерального Верховного суда Германии по гражданским делам в 2022 г. 76—112

20 aa) согласно судебной практике настоящего Сената существующая для истцов возможность по самостоятельному розыску информации не исключает обязанность продавца раскрыть информацию о недостатках. Так, разумный и добросовестный продавец вправе полагать, что очевидные недостатки при осмотре бросятся покупателю в глаза, а потому особого разъяснения не потребуется. Однако случаи, в которых покупателю иным образом предоставляется возможность узнать о недостатках объекта покупки, сами по себе не могут приравниваться к возможностям, существующим при осмотре. Ознакомление с переданными документами, из которых следует информация о недостатке вещи, лишь тогда может приравниваться к этому, когда в силу существующих обстоятельств у продавца есть обоснованные ожидания относительно того, что покупатель использует документы в качестве основы для принятия решения о покупке. Такие обстоятельства, например, присутствуют, когда в связи с возможными недостатками продавец передает покупателю заключение эксперта. Напротив, разумный и добросовестный продавец сам по себе не вправе ожидать, что покупателем будут просматриваться финансовые документы, например, документы об описании строительства, на предмет наличия недостатков объекта покупки (в целом об этом ср. решение Сената ФВС Германии от 12 ноября 2010 – V ZR 181/09, BGHZ 188, 43 Rn. 10 f.).

21 bb) в соответствии с названными критериями ответчик был не вправе исходить из того, что истцам было известно о недостатках лишь потому, что они заявили об ознакомлении с планом застройки.

22 (1) даже если до заключения договора ответчик передал истцам полный план застройки или если он предположил, что подтверждения истцов в договоре купли-продажи касаются всего публично доступного либо опубликованного права застройки, он был не вправе исходить из того, что истцам стало известно также о конкретном, подлежащем раскрытию недостатке, то есть наличию строительного мусора в грунте. По общему правилу, продавец не вправе ожидать, что покупателем без особого повода относительно возможного указания на недостатки предмета купли-продажи будет изучен план застройки. Даже в настоящем случае в отсутствие соответствующих указаний ответчика у истцов не было повода просмотреть полностью 60-страничный план застройки на предмет того, содержит ли он возможные сведения о негативных свойствах почвы приобретаемого ими земельного участка. Такой повод для них не возник и потому, что истцам было известно – уже путем указания в договоре купли-продажи – что в случае с этим земельным участком речь идет о зоне возможного нахождения взрывчатых устройств. Подозрение на наличие мин со времен войны либо в связи с прежним использованием участка в армейских целях никак не связано с наполнением почвы строительным мусором и каменными обломками после сноса жилых зданий. У истцов не было также иных оснований предполагать, что почва в приобретаемом земельном участке находится в более худшем состоянии, чем угроза находящихся в нем боеприпасов. Поэтому в итоге не имеет значения, был ли фактически опубликован либо доступен в сети Интернет план застройки, относительно чего и судом апелляционной инстанции не сделано подробных указаний.

23 (2) данные доводы становятся тем более убедительны, поскольку до заключения договора ответчик передал истцам выписку из плана застройки, которая – как следует предположить – не содержала касающихся недостатков сведений по п. 4.3.2. При таком образе действий к заявлениям ответчика, представляемым в рамках возлагаемого на него секундарного бремени, должны предъявляться особо высокие требования. Ответчик должен разъяснить, на основе чего он стал исходить из того, что содержащееся в договоре подтверждение истцов об ознакомлении с планом застройки касается не переданной им выписки, а служит основанием для предположения о дополнительном ознакомлении истцами с публично размещенным или находящимся в сети Интернет планом застройки и осведомленности о вытекающих из этого недостатках почвы.

                                          III.

24 Таким образом, решение суда апелляционной инстанции подлежит отмене в обжалованной части (ч. 1 § 562 Гражданского процессуального уложения Германии, далее – ZPO). Правовой спор подлежит возврату в суд апелляционной инстанции, поскольку разрешение спора по существу невозможно (ч. 1 §562, предл. 1 ч. 1, 3 § 563 ZPO). В рамках нового рассмотрения дела настоящим Сенатом указывается на следующее:

25 1. Суд апелляционной инстанции должен будет выяснить, представляют ли собой содержащийся в грунте купленного участка слой строительных отходов, остатки стен, строительного мусора и каменные обломки недостаток предмета договора, подлежащий раскрытию, о котором ответчик знал или мог о нем предполагать и тем самым принял его во внимание. Если это так, то ответчику в рамках возлагаемого на него секундарного бремени представления фактов должна быть дана возможность дополнительно сообщить, каким образом покупателю была раскрыта информация об этих недостатках и почему ответчик исходил из того, что такое раскрытие информации осуществлено. При этом необходимо будет учитывать, что для раскрытия возможного недостатка, состоящего из заполнения грунта строительным мусором, ни объективно, ни субъективно недостаточно лишь представления ответчиком истцам документов, содержащих сведения о свойстве почвы, без указания истцам на особое в этой связи значение документов.

26 2. Заранее настоящим Сенатом указывается на возможность неверного понимания судом апелляционной инстанции понятия предварительного плана застройки.

27 a) в отличие от того, как очевидно понимал суд апелляционной инстанции, здесь речь не идет о некоем предварительном плане, который позднее заменяется итоговым планом застройки. Понятие предварительного плана застройки легально закреплено в предл. 1 ч. 4 § 8 BauGB. Согласно данной норме план застройки может быть разработан, изменен или отменен, пока не будет составлен план использования территории (Flächennutzungsplan), если этого требуют неотлагательные причины и если план застройки не противоречит предполагаемому развитию территории населенного пункта (предварительный план застройки). Тем самым, «предварительным» («vorzeitig») такой план застройки является лишь в том смысле, что он может быть разработан несмотря на принцип развития территории согласно предл. 1 ч. 2 §8 BauGB, когда план использования территории (еще) не вступил в действие (ср. BVerwG, NVwZ 2000, 197; Battis/Krautzberger/Lohr/Mitschang, BauGB, 15. Aufl., §8 Rn. 11).

28 b) вопреки предположению суда апелляционной инстанции в приложении К7 искового заявления содержится проект предварительного плана застройки, а не его обоснование по смыслу ч. 8 §9 BauGB. Согласно данной норме к плану застройки должно прилагаться обоснование с указанием сведений, предусмотренных §2a BauGB. В соответствии с предл. 2 ч. 1 §2a BauGB в редакции на момент производства в обосновании должны быть предусмотрены: 1) цели и основные последствия плана регулирования строительства (Bauleitplan); 2) согласно приложению №1 BauGB в отчете об окружающей среде – требования по защите окружающей среды, установленные и оцененные на основе экологической экспертизы согласно ч. 4 §2 BauGB. Отчет об окружающей среде формирует особую часть обоснования. Таким образом, приложение K7 содержит не обоснование (иного) плана застройки, а собственно проект (предварительного) плана застройки, к которому согласно закону должно прилагаться обоснование.

Судьи Брюкнер, Хаберкамп, Хамдорф, Малик, Лаубэ

Предыдущие судебные инстанции:

решение земельного суда г. Галле от 18 декабря 2020 – 5 O 161/20;

решение высшего земельного суда г. Наумбург от 21 июня 2021 – 12 U 7/21.

80. Расчет судом ущерба при ненадлежащем исполнении договора купли-продажи недвижимости – решение Федерального Верховного суда Германии от 11 марта 2022 г. —

V ZR 35/21

a) поскольку ущерб возмещается «вместо исполнения» обязательства по договору купли-продажи, то кредитор вправе потребовать предоставления ему такого экономического положения, в котором он находился бы, если ответчик надлежащим образом исполнил договор (так называемый положительный интерес);

b) если основания предъявленного требования о возмещении ущерба установлены и речь идет только об определении его размера, то потерпевшему лицу облегчается доказывание. Для разрешения вопроса о размере ущерба для судейского убеждения достаточно значительной вероятности, сформированной на подтвержденной основе.

Европейский идентификатор судебных актов:

ECLI: DE: BGH:2022:110322UVZR35.21.0

Примененные нормы права:

I. ГГУ (BGB)

Книга 2. Обязательственное право

Часть 8. Отдельные виды обязательств

Раздел 1. Купля-продажа. Мена

Подраздел 1. Общие положения

§444. Исключение ответственности

Если продавец умышленно умолчал о недостатке либо предоставил гарантию качества вещи, он не может ссылаться на соглашение, по которому права покупателя в случае обнаружения недостатка исключаются или ограничиваются.

II. ГПУ Германии (ZPO)

Книга 2. Производство в первой инстанции

Часть 1. Производство в земельных судах

Раздел 1. Судопроизводство до вынесения решения

§287. Установление ущерба; сумма требования

(1) Если стороны спорят о причинении ущерба, его размере или иного подлежащего возмещению интереса, то суд разрешает этот спор по свободному убеждению с учетом всех обстоятельств дела. Суду предоставляется право по своему усмотрению решать, будут ли исследоваться и в каком объеме предоставленные доказательства и должен ли суд по собственной инициативе назначить проведение экспертизы. Суд вправе допросить сторону, осуществляющую доказывание, об ущербе и правовом интересе; соответствующим образом здесь применяются положения предл. 1 ч. 1, ч. 2—4 §452.

(2) При разрешении имущественно-правовых споров положения предл. 1 и 2 ч. 1 настоящего параграфа соответствующим образом применяются также в иных случаях, когда стороны спорят о сумме требования и полное выяснение всех связанных с этим обстоятельств связано с трудностями, несоразмерными со значимостью спорной части требования.

V ZR 35/21

11 марта 2022 г.

V Сенат по гражданским делам Федерального Верховного суда Германии в составе председательствующего судьи д-ра Штреземанн, судей д-ра Брюкнер, д-ра Гобель, д-ра Малик и Лаубе в судебном заседании 11 марта 2022 г. постановил:

по правовой жалобе истца решение 20 Коллегии Каммергерихта (высший земельный суд г Берлина – прим. пер.) от 28 января 2021 г. отменить в части распределения судебных расходов, а также в той части, в которой в исковых требованиях в размере 41 676 евро и взыскании процентов было отказано, с отклонением жалобы в оставшейся части;

кассационную жалобу и жалобу ответчика на отказ в кассационном обжаловании на указанное решение отклонить;

в отмененной части направить дело на новое рассмотрение и принятие решения по существу, в том числе по вопросу распределения расходов кассационного производства, в суд апелляционной инстанции.

Описательная часть:

1 По нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 15 июля 2015 г. истцами был приобретен у ответчика земельный участок с находящимся на нем зданием за 1 725 000 евро с исключением ответственности за недостатки продаваемого объекта. Построенное в 1924 г. и санированное с 2000 по 2002 гг. здание находится под охраной в качестве памятника культуры. Утверждая, что ответчик умышленно умолчал о ненадлежащем состоянии гидроизоляции подвала, истцы предъявили требования о возмещении ответчиком ущерба в размере 172 312 евро с уплатой процентов на указанную сумму.

2 Земельный суд удовлетворил иск, взыскав 144 800 евро и проценты, отказав в остальной части. По апелляционной жалобе ответчика на указанное решение Каммергерихт присудил ответчика к уплате 97 244 евро и процентов, отказав в остальной части иска. Допущенной Каммергерихтом кассационной жалобой истцы требуют возложить обязанность по взысканию с ответчика оставшихся 47 556 евро в возмещение ущерба и процентов. В рамках своей кассационной жалобы ответчик просит отказать в иске в части, которая превышает уплату более 27 310,92 евро и процентов. Обоими сторонами подано ходатайство об отклонении жалобы другой стороны.

Мотивировочная часть:

                                          A.

3 Суд апелляционной инстанции полагал, что ответчик несет перед истцами ответственность за ненадлежащую гидроизоляцию подвала согласно нормам о купле-продаже несмотря на согласованное контрагентами исключение ответственности, поскольку он действовал обманным образом (arglistig). Ответчику было известно, что подвал дома в ходе ремонта ни вертикально, ни горизонтально не был полностью гидроизолирован. Существовала обязанность по раскрытию данной информации, поскольку сведения в рекламном проспекте могли вызвать у истцов неверное представление об объеме ремонта подвала.

4 В соответствии с § 287 Гражданского процессуального уложения Германии (далее – ZPO) на основе заключения эксперта расходы по установке надлежащей гидроизоляции подвала были оценены равными 138 920 евро нетто. Суд признал недостаточным для истцов экономный вариант А эксперта по устранению недостатков, поскольку он не вел к полному устранению ненадлежащего характера гидроизоляции. Требуемый результат мог быть достигнут только при выполнении строительных работ согласно варианту Б. Вычет из-за замены старых материалов на новые не производится, так как неочевидно, чтобы меры по ремонту привели к повышению стоимости земельного участка. При точности оценки, определенной экспертом как +/– 30%, должно быть произведено уменьшение установленных расходов на 30 процентов, поскольку риски всех неясностей при определении расходов по устранению не могут возлагаться на причинителя ущерба. По мнению суда, должна быть признана за истцами лишь та сумма, которая в рамках произведенной оценки точно необходима для устранения недостатков.

                                          B.

5 Кассационные жалобы сторон недопустимы в части, в которой они выходят за рамки размера требования, ограничивающего допустимость обжалования.

6 I. Суд апелляционной инстанции надлежащим образом ограничил допустимость кассационных жалоб размером требования.

7 1. Несмотря на то, что положения резолютивной части решения суда апелляционной инстанции не содержат необходимого указания, касающейся высказанного им ограничения допустимости кассационного обжалования, такое ограничение обжалования может вытекать также из мотивировочной части решения. Признается, что резолютивная часть решения подлежит толкованию в свете его мотивировочной части, а потому необходимо исходить из ограниченной допустимости кассационного обжалования, когда это явно вытекает из доводов решения. Это предполагается всякий раз, когда вопрос, по мнению суда, имеющий значение для допустимости обжалования, присущ лишь четко отделимой, самостоятельной части спорных вопросов (Streitstoff) (ср. решение Сената ФВС Германии от 30 марта 2007 – V ZR 179/06, NJW 2007, 2182 Rn. 7 mwN). Таковой является ситуация по настоящему делу, поскольку, как полагал апелляционный суд, существенный для допустимости обжалования вопрос о том, является ли по-прежнему возможным предъявление фиктивных расходов на устранение недостатков согласно нормам о купле-продаже, будет влиять только на размер предъявленного требования о возмещении ущерба. Из этого же исходили и стороны.

8 2. Допустимость кассационного обжалования ограничена надлежащим образом. Согласно устоявшееся судебной практике ФВС Германии допустимость кассационного обжалования может быть ограничена размером требования. При этом речь идет о юридически самостоятельной, отделимой части спорных вопросов, которой стороны могли бы сами ограничить свои кассационные жалобы (ср. определение ФВС Германии от 13 декабря 2017 – VII ZR 46/17, BauR 2018, 555 Rn. 4; решение ФВС Германии от 27 сентября 2011 – II ZR 221/09, NZG 2011, 1352 Rn. 18).

9 II. Поэтому кассационная жалоба ответчика недопустима, когда им обжалуется, что суд апелляционной инстанции в отсутствие просрочки мог присудить только процессуальные проценты (проценты с момента возбуждения судопроизводства, §291 Германского Гражданского уложения, далее – BGB). Данный спорный вопрос не охватывается ограниченной судом допустимостью обжалования, а потому не подлежит проверке кассационным судом (ср. решение ФВС Германии от 17 декабря 2013 – VI ZR 211/12, NJW 2014, 2029, Rn. 58; в этой части не опубликовано в BGHZ 199, 237). При этом согласно практике настоящего Сената существует зависимость между основным и дополнительным требованиями, влекущая их единство, если во взыскании процентов, приходящихся на основное требование, отказано потому, что суд апелляционной инстанции признает основное требование несуществующим. В таких случаях даже без прямого упоминания допустимость обжалования ограничивается дополнительными требованиями, относящимся к основному требованию (ср. решение Сената ФВС Германии от 24 сентября 2021 – V ZR 272/19, NZM 2022, 110 Rn. 8). Напротив, если зависимость между основными и дополнительными требованиями отсутствует, то без прямого упоминания допустимость обжалования, ограниченная (размером) основного требования, не охватывает дополнительные требования. Таковой обстоит ситуация по настоящему делу, когда в кассационной жалобе ответчик выступает против признания просрочки с 1 декабря 2015 г., поскольку уведомление истца от 17 ноября 2015 г. в силу предъявления завышенного требования не может служить основанием начала течения срока просрочки. Здесь жалоба касается условия начала течения просрочки, относящегося к основанию требования по процентам, то есть с отсутствием зависимости между основным и дополнительными требованиями.

10 III. 1. Кассационная жалоба истцов недопустима в той части, в которой они выступают против отказа в иске судом апелляционной инстанции в части требований, равной 5 000 евро, необходимых для установки дополнительной изоляции по периметру. Суд апелляционной инстанции отказался признавать обязанность ответчика за уплате расходов по дополнительной изоляции по периметру, служащей обеспечению надлежащего микроклимата помещения, на том основании, что судом отрицалось умышленное замалчиваание об этих недостатках изоляции, тем самым данный вопрос был охвачен согласованным правилом об исключении ответственности. К основаниям правопритязания относятся также все возможные возражения, которые затрагивают наличие и исполнимость искового требования (ср. решение ФВС Германии от 28 мая 1968 – VI ZR 37/67, NJW 1968, 2105). Вопрос о том, является ли исключение ответственности недействительным согласно §444 BGB в связи с обманом продавца, затрагивает основание требования и не входит в предмет допустимого кассационного обжалования, ограниченного размером требования.

11 2. Вопреки позиции ответчика кассационная жалоба истцов допустима в части, в которой они выступают против уменьшения на 30 процентов определенного экспертом размера расходов на необходимые ремонтные работы. Данный спорный вопрос охватывается решением о допуске кассационного обжалования, несмотря на то что суд апелляционной инстанции при отказе иска прямо не указал на недопустимость фиктивного расчета ущерба. При расчете ущерба истцы в целом исходили из допустимости фиктивного расчета ущерба (fiktive Schadensberechnung). Если он недопустим, то ущерб должен быть рассчитан заново. Это будет служить основанием для признания кассационного обжалования в части размера ущерба неограниченно допустимым.

12 3. Жалоба истцов на отказ в кассационном обжаловании, поданная на случай ограничения кассационного обжалования вопросом о размере ущерба, несмотря на частичную недопустимость жалобы, не требует своего разрешения судом. Как заявил представитель истцов в судебном заседании настоящего Сената, указанная жалоба касается лишь нарушения прав при применении § 287 ZPO, то есть только расчета ущерба.

                                          C.

13 Кассационная жалоба ответчика в той части, в которой она является допустимой, необоснованна. Напротив, кассационная жалоба истцов в части, в которой она допустима, подлежит удовлетворения.

                                          I.

14 По кассационной жалобе ответчика:

15 По итогам проверки жалобы ответчика решение апелляционного суда подлежит сохранению в силе.

16 1. С правовой точки зрения безошибочным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцы имеют право на возмещение расходов на ремонтные работы по представленному экспертом варианту Б по устранению влажности подвала и ее причин.

17 a) вопреки позиции ответчика расчет ущерба на основе варианта Б не может быть опровергнут тем обстоятельством, что данные меры недопустимы в отношении памятника культуры.

18 aa) при этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 3 § 437, ч. 1, 3 § 280, 281 BGB вместо последующего исполнения обязательства наступает так называемая обязанность по возмещению уменьшенного ущерба (der sog. kleine Schadensersatz), а потому в случае невозможности последующего исполнения требование о возмещении ущерба не может основываться на вышеприведенных доводах, и права кредитора ограничиваются уменьшением цены или отказом от договора (ч. 5 § 326 во взаимосвязи предл. 2 ч. 1 §326 BGB; ср. решение Сената ФВС Германии от 14 февраля 2020 – V ZR 11/18, BGHZ 225, 1 Rn. 79). Последующее исполнение будет невозможным, если выполнение работы по варианту Б станет недопустимым в силу статуса объекта как памятника культуры. Суд апелляционной инстанции не был обязан исходить из подобного ограничения.

19 bb) для выполнения работ по реализации варианта Б, необходимых по мнению эксперта и связанных с вмешательством в конструкцию здания, может потребоваться разрешение органа, осуществляющего надзор за памятниками культуры; последующее исполнение станет невозможным только тогда, когда будет установлено, что выдача такого разрешения исключено. Без конкретных оснований суд апелляционной инстанции не был обязан исходить за невозможности получения такого разрешения, а кассационная жалоба ответчика, который несет в этой части бремя доказывания, не содержит каких-либо прямых указаний на этот счет (ср. Baumgartel/Laumen/Prutting, Handbuch der Beweislast, 4. Aufl., §326 BGB, Rn. 4) auf.

20 b) далее суд апелляционной инстанции безошибочно постановил, что для истцов являются недостаточными представленные экспертом работы по более экономному варианту А. Поскольку согласно п. 3 §437 во взаимосвязи с §280, 281 BGB ущерб возмещается «вместо исполнения» («statt der Leistung»), то кредитор вправе потребовать предоставления ему экономического положения, в котором он находился бы, если ответчик надлежащим образом исполнил договор (так называемый положительный интерес; ср. определение Сената ФВС Германии от 13 марта 2020 – V ZR 33/19, NZBau 2021, 40 Rn. 34). Исходя из этого, не вызывает сомнений решение суда апелляционной инстанции рассчитать для истцов ущерб на основе расходов по устранению недостатков согласно варианту Б. Согласно заключению эксперта, с которым согласился суд, работы по экономному варианту А не восстанавливают полностью гидроизоляцию помещения. Жалоба на то, что экспертом не было указано на необходимость именно работ по варианту Б для полного устранения недостатков, необоснованно. В заключении вариант А описан как «сохранение существующей, лишь ограниченно функциональной системы изоляции», вариант же Б, напротив, был обозначен как «установка полной изоляции, которая являлась бы необходимой… для реконструкционных работ в 2000 г.». Исходя из того, что согласно преддоговорным заявлениям ответчика истцы могли полагаться на полный и дорогостоящий ремонт здания в 2000 г., но были обмануты отсутствием должной изоляции, лишь только с возмещением расходов по варианту Б они будут пребывать в экономическом положении, в котором находились бы при должном исполнении договора ответчиком.

21 2. В части заявлений ответчика о том, что его умышленное умолчание несущественно для горизонтальной изоляции в ее неполном состоянии, чему не была дана оценка судом апелляционной инстанции, жалоба ответчика подлежит отклонению. Хотя относительно решения по сути спора данные обстоятельства не являются недопустимыми, поскольку ответчик основывает свои возражения по иску в целом на доводах, которые касаются размера требований, однако так как допуск кассационного обжалования, как указано выше, ограничен размером требований, ответчик лишен права оспаривать – связанные с основанием требования – выводы суда апелляционной инстанции об умышленном обмане со стороны ответчика.