Отель Великий Покой

Меморандум компании услужливо открылся первым.

Фредерико некоторое время смотрел на таблицу новой системы оплаты, затем закрыл документ.

В почте лежало письмо Алексия.

Тема была написана заглавными буквами:

BLUE MARINE & SPA — ЭТО НЕ ШУТКА

Фредерико прекрасно знал, что фраза «это не шутка», исходящая от Килобайта, обычно являлась веским основанием предположить обратное.

Он отпил вина и все-таки открыл письмо.

Презентация выглядела так, словно ее составлял человек, однажды обнаруживший PowerPoint и решивший за один вечер испробовать все его возможности. Желтые заголовки соседствовали с синими рамками, на отдельных страницах использовались по три шрифта, а уже на титульном слайде слово investment было написано с ошибкой.

Фредерико поморщился, но продолжил просмотр.

За нелепым оформлением постепенно начали проступать технические характеристики объекта, план участка и фотографии, и примерно через минуту он перестал замечать шрифты.

Здание было массивным, четырехэтажным, с белыми балконами и тяжеловатыми пропорциями курортной архитектуры начала двухтысячных. Штукатурка местами потемнела, на одном фасаде были отчетливо заметны следы влаги, территория вокруг заросла, однако сам корпус выглядел гораздо лучше, чем Фредерико ожидал после рассказа о многолетних судах и банковских разбирательствах.

А за зданием было море.

Не узкая синяя полоска, которую застройщики любят фотографировать между двумя соседними корпусами и после этого писать в рекламе «панорамный вид». Здесь море действительно занимало почти весь горизонт.

На следующих фотографиях были видны парковка, просторный, хотя и недоделанный холл, несколько апартаментов с голыми стенами и большими окнами, ресторанная зона и пустой бассейн.

Именно на бассейне Фредерико задержался.

Чаша была выложена выцветшей голубой плиткой. На дне лежали сухие листья, ветки и перевернутый белый пластиковый стул. Сквозь трещины у края террасы пробивалась трава, а за низкой каменной стеной виднелось море.

Фредерико увеличил фотографию.

Ничего особенно красивого в ней не было. Напротив, пустой бассейн всегда выглядел несколько неприлично. Вода придавала ему смысл, а без воды он превращался всего лишь в большую яму, на строительство которой кто-то потратил слишком много денег.

Он вернулся к техническим данным.

Сорок восемь апартаментов, собственный участок, парковка, ресторан, бассейн, почти пять тысяч квадратных метров и море в нескольких минутах ходьбы. Если заявленная Алексием цена действительно относилась ко всему объекту и банк был готов снять обременения при сделке, цифра выглядела не просто низкой, а подозрительно низкой.

Фредерико открыл калькулятор и уже собирался ввести стоимость квадратного метра, когда остановился.

Считать пока действительно было нечего.

Курортный апарт-отель на болгарском побережье оставался плохой идеей независимо от привлекательности первой цифры. Сезон короткий, конкуренция огромная, ремонт почти наверняка окажется значительно дороже обещаний Алексия, а попытка продавать апартаменты по отдельности потребует рекламы, агентов, скидок и нескольких лет терпения, которого у Фредерико никогда не было в избытке.

Он откинулся на спинку кресла.

Все это было очевидно.

Так же очевидно было и то, что он почему-то не закрыл презентацию.

В памяти всплыл сегодняшний разговор с Маркусом, новый скрипт продаж и слово «фиксированная», произнесенное почти сочувственно.

Потом он вспомнил господина Вальтера.

Семьдесят три года. Хорошее сердце, легкий тремор правой руки, жена умерла два года назад, дочь живет в другом городе.

Фредерико снова посмотрел на фотографию пустого бассейна.

До сих пор объект существовал для него исключительно как набор чисел. Пять тысяч квадратных метров. Сорок восемь апартаментов. Сто с небольшим метров до моря. Цена покупки. Стоимость ремонта. Возможная стоимость перепродажи.

Все привычно.

Все понятно.

Он сделал глоток вина и неожиданно подумал о другом.

Не о том, за сколько можно купить этот отель.

И даже не о том, за сколько его потом можно будет продать.

Фредерико смотрел на пустую голубую чашу бассейна, на заросшую террасу и на море, уходившее к горизонту, и впервые за весь вечер задал себе совершенно иной вопрос:

Кто мог бы заплатить за то, чтобы здесь жить?

Глава 2. Blue Marine

Через четыре дня Фредерико Рубинштейн вышел из аэропорта Бургаса и почти сразу пожалел, что надел пиджак.

В Берлине конец августа уже начинал понемногу напоминать о скорой осени. Здесь же воздух словно несколько часов держали в закрытой духовке вместе с асфальтом, керосином, пылью и чем-то жарившимся неподалеку на подсолнечном масле. Фредерико остановился под навесом терминала, снял темные очки и посмотрел на экран телефона.

Алексий опаздывал на одиннадцать минут.

Само по себе это нельзя было считать опозданием. По системе времени Килобайта одиннадцать минут означали почти немецкую пунктуальность.

Фредерико не собирался лететь в Болгарию.

На следующее утро после разговора он отправил Алексию короткое сообщение с просьбой прислать кадастровые данные, выписку по объекту и контакт банка. Сделал он это исключительно для того, чтобы окончательно убедиться в бессмысленности затеи. К обеду получил три плохо отсканированных документа, фотографию чьего-то паспорта, таблицу на болгарском языке и голосовое сообщение продолжительностью восемь минут, из которого полезными оказались примерно сорок секунд.

После этого Фредерико позвонил знакомому юристу в Софию.

Потом еще одному человеку.

Потом банку.

К вечеру выяснилось, что Blue Marine & Spa действительно существовал, действительно находился там, где утверждал Алексий, и действительно мог быть продан за сумму, которая выглядела неправдоподобно низкой.

На следующий день Фредерико купил билет.

Не потому, что заинтересовался.

Просто некоторые плохие идеи требовали личного осмотра, прежде чем их можно было отвергнуть профессионально.

— Фредерико!

Голос Алексия разнесся по площади перед терминалом раньше, чем появился он сам.

Через несколько секунд из толпы вышел Килобайт в светлых брюках, ярко-желтой рубашке-поло и солнечных очках с золотистой оправой. Рубашка была расстегнута ровно настолько, чтобы продемонстрировать массивную серебряную цепочку, а в одной руке Алексий держал стаканчик кофе, хотя при такой температуре сам факт употребления горячих напитков казался Фредерико проявлением излишней храбрости.

— Дорогой мой человек! — воскликнул Алексий и раскинул руки.

Фредерико успел сделать полшага назад.

Это не помогло.

Килобайт обнял его с искренностью человека, не видевшего родного брата после войны, хотя в последний раз они встречались в Берлине меньше года назад.

— Алексий, — произнес Фредерико, осторожно освобождаясь из объятий, — я тоже рад тебя видеть, но в данный момент ты значительно теплее окружающего воздуха.

— Это Болгария! Здесь люди теплые.

— Я заметил.

Алексий забрал у него чемодан и быстро направился к парковке.

— Ты правильно сделал, что приехал. Фотографии ничего не показывают. Там место надо чувствовать.

— Я приехал как раз затем, чтобы ничего не чувствовать.

— Поэтому у тебя столько денег и такое скучное лицо.

— А у тебя поэтому так много идей и так мало завершенных объектов?

Алексий оглянулся через плечо.

— Вот за это я тебя люблю. Четыре дня не виделись, а ты уже разговариваешь как инвестор.

— Мы не виделись десять месяцев.

— Тем более. Значит, дружба настоящая.

Серебристый «Мерседес» Алексия стоял почти у самого выхода из терминала. Возраст автомобиля было трудно определить: кузов блестел так, словно его полировали перед каждым выездом, зато через нижнюю часть лобового стекла проходила длинная трещина.

Фредерико посмотрел на знак парковочного места, затем на Алексия.

— Это место для инвалидов.

— Я ненадолго.

— Инвалидность определяется продолжительностью парковки?

— Фредерико, не начинай с первых пяти минут. Ты только приехал.

Алексий открыл багажник. Внутри лежали рулон чертежей, пластиковая канистра, спортивная сумка, коробка с электродрелью и один мужской ботинок.

Фредерико посмотрел на ботинок.

— Где второй?

Алексий тоже посмотрел в багажник, словно впервые увидел его содержимое.

— Дома, наверное.

— Успокоил.

Он поставил чемодан так, чтобы тот не соприкасался с канистрой, и сел в машину.

Кондиционер действительно работал. Правда, каждый раз при наборе скорости из-под панели раздавался высокий свист.

— Ремень, — объяснил Алексий.

— Какой?

— Кондиционера.

— Я боялся, что безопасности.

Алексий расхохотался и вырулил с парковки.

Первые километры за городом Фредерико почти не разговаривал. Он смотрел в окно на сухую летнюю равнину, поля подсолнухов, редкие склады, придорожные мастерские и большие рекламные щиты. Пейзаж был совершенно не похож на тот, который продавали туристические буклеты. Море пока не показывалось, а Болгария за стеклом выглядела как страна, занятая своими обычными делами и совершенно не подозревающая, что обязана нравиться приезжему человеку.

Это Фредерико понравилось.

— Ну? — спросил Алексий. — Как тебе?

— Что именно?

— Болгария.

— Мы едем по шоссе двенадцать минут.

— Тебе всегда надо много времени, чтобы составить мнение?

— Нет. Но иногда я позволяю фактам вмешаться.

Алексий покачал головой и закурил.

Фредерико тут же повернулся к нему.

— Нет.

— Что нет?

— Сигарета.

— Я окно открою.

— Тогда кондиционер перестанет иметь смысл.

— Он и так почти не имеет смысла.

— Алексий.

Килобайт посмотрел на сигарету, потом на Фредерико и с явным сожалением убрал ее обратно в пачку.

— Германия тебя испортила.

— Нет. Она просто научила меня различать воздух и дым.

Несколько минут они ехали молча.

— Как дела в твоей конторе? — спросил наконец Алексий. — Ты по телефону звучал так, будто тебя там обидели.

— Меня не обидели. Меня стандартизировали.

— Это больно?

— Пока только финансово.

Фредерико коротко рассказал о реорганизации, не вдаваясь в подробности. Алексий слушал с тем особым вниманием, которое появлялось у него всякий раз, когда чужая проблема могла создать для него коммерческую возможность.

— Значит, ты свободен?

— Нет.

— Но можешь стать свободен.

— Могу.

— Тогда Blue Marine появился вовремя.

— Ничто под названием Blue Marine не может появиться вовремя.

— Ты еще его не видел.

— Я видел документы.

— Документы ничего не понимают в недвижимости.

Фредерико повернул голову.

— Именно поэтому недвижимость периодически оказывается у банков.

Алексий довольно улыбнулся.

— Сейчас увидишь. Ирландцы начали строить перед кризисом. Проект был хороший, деньги были, планы были. Потом их фонд посыпался, кредитор забрал обеспечение, начались споры с подрядчиками, несколько лет все ходили по судам, а объект стоял. Потом банк продал долг другой структуре, те еще раз все пересобрали. Теперь кредиторам надоело держать на балансе гостиницу, которой никто не управляет.

— И поэтому они решили подарить ее тебе?

— Мне никто ничего не дарит. Я работаю.

— Это утверждение требует доказательств.

— Я два года слежу за этим объектом.

Фредерико посмотрел на него внимательнее.

Вот это уже было существеннее.

Килобайт мог производить впечатление человека, который совершает сделки между завтраком и второй чашкой кофе, но Фредерико давно знал, что за показной суетой скрывается цепкая память. Алексий помнил, кто кому должен, чей брат работает в муниципалитете, у какого банка через полгода сменится председатель кредитного комитета и какой земельный участок однажды принадлежал деду человека, который сейчас утверждает, что видит его впервые.

— Почему не сказал раньше?

— Потому что раньше они хотели слишком много.

— Сколько?

Алексий назвал первоначальную цену.

Фредерико присвистнул почти беззвучно.

— А сейчас?

Алексий назвал другую сумму.

— Это не скидка, — сказал Фредерико. — Это признание поражения.

— Вот поэтому я тебе и позвонил.

— Или там есть проблема, о которой ты мне не рассказал.

— Проблемы есть везде. Если нет проблем, цена другая.

В этом Фредерико спорить не стал.

Они свернули с основной дороги. Асфальт вскоре закончился, и «Мерседес» пошел по грунтовке, старательно объезжая выбоины. Теперь вокруг стало больше низких деревьев и кустарника, а между ними временами появлялась синяя полоса моря.

Фредерико заметил ее краем глаза и снова посмотрел на дорогу.

— Подъезд прекрасный.

— В следующем году должны сделать.

— Кто?

— Муниципалитет.

— Алексий.

— Что?

— Когда человек в недвижимости произносит слова «в следующем году муниципалитет должен», я автоматически умножаю срок на три.

— Ты пессимист.

— Я инвестор.

— Пока еще нет.

— И постараюсь им не стать.

Дорога поднялась на небольшой холм, затем резко повернула, и впереди открылось море.

Blue Marine & Spa стоял на возвышении над берегом, чуть в стороне от дороги.

На фотографиях здание казалось просто заброшенным. В реальности оно производило более сложное впечатление. Четыре этажа белого когда-то корпуса вытянулись вдоль склона двумя крыльями. Кое-где штукатурка потемнела от влаги, на металлических ограждениях балконов появилась ржавчина, часть окон первого этажа была закрыта фанерой. Перед главным входом высокий сухой сорняк пробивался сквозь трещины в плитке, а над выцветшей вывеской по-прежнему оставалась стилизованная синяя волна.

Но за зданием было море.

Именно то море, которое Фредерико видел на фотографиях, только теперь никакой широкоугольный объектив не требовался. Оно действительно занимало весь горизонт.

Алексий остановил машину и выключил двигатель.

— Ну?

Фредерико не ответил.

Он вышел, застегнул пиджак, почти сразу снова расстегнул его и медленно оглядел комплекс.

Ветер здесь был сильнее, чем у аэропорта. Он шел с воды, шевелил высохшую траву и приносил соленый запах берега. Где-то внизу, за склоном, размеренно шумели волны.

Алексий встал рядом и победно развел руками.

— Я тебе что говорил?

— Что это дворец?

— Почти.

Фредерико подошел к фасаду и провел пальцем по трещине в штукатурке.

— Фасад придется обследовать полностью. Здесь вода заходила под верхний слой.

— Штукатурка.

— Пока мы не знаем.

Он посмотрел выше.

— Ограждения ржавеют. Часть водостоков отсутствует. Территорию придется переделывать практически с нуля. Подъезд плохой. Внешнее освещение, судя по всему, мертвое. И я не вижу нормального дренажа вокруг корпуса.

Алексий тяжело вздохнул.

— Ты стоишь перед морем пять минут и уже нашел четыре способа расстроиться.

— Пять.

— Какой пятый?

— Вывеска.

Фредерико посмотрел на поблекшую надпись BLUE MARINE & SPA.

— Она ужасна.

— Вывеску поменяем.

— Вот первая разумная мысль за сегодняшний день.

Алексий достал связку ключей и направился к центральному входу.

Открывание здания заняло больше времени, чем ожидал Фредерико. Сначала Килобайт выбрал неправильный ключ, затем правильный ключ не захотел поворачиваться, после чего Алексий несколько минут вел с замком переговоры на болгарском языке, постепенно переходя на выражения, для перевода которых Фредерико не нуждался в словаре.

Наконец дверь открылась.

Внутри оказалось прохладно.

Просторный холл был наполовину закончен. На полу уже лежала плитка, но часть стен оставалась необработанной. У дальней стены стояли деревянные поддоны, несколько мешков сухой смеси и стопка гипсокартона. Из потолка свисали провода, а в углу лежали демонтированные светильники.

Фредерико остановился посреди холла.

— Здесь сухо.

Алексий немедленно оживился.

— Я тебе говорил!

— Я сказал только, что здесь сухо.

— Но ты ожидал болото.

— Я ожидал хуже.

— Для тебя это почти комплимент.

Они пошли дальше.

Ресторанный зал оказался большим, с панорамными окнами на внутреннюю территорию. Кухня была практически пустой, но основные выводы коммуникаций сохранились. В помещении, обозначенном на плане как SPA, стояли две ванны, покрытые строительной пленкой, и несколько нераспакованных коробок с плиткой.

Фредерико заглядывал в технические шкафы, открывал двери, проверял оконные рамы, фотографировал маркировку электрооборудования и время от времени задавал вопросы.

Сначала Алексий отвечал с прежним энтузиазмом. Через полчаса энтузиазм стал заметно слабее.

— Электрическая мощность какая?

— Достаточная.

— Это не величина.

— В документах есть.

— Я спрашиваю тебя.

— Не помню.

— Вода центральная?

— Да.

— Давление летом проверяли?

— Фредерико, я риелтор, а не водопроводчик.

— Канализация?

— Локальное подключение к поселковой системе. Там надо смотреть насосную.

— Значит, надо смотреть.

Алексий поднял руки.

— Ты можешь хотя бы один раз сказать: «Красиво»?

Фредерико посмотрел на голую стену технического коридора.

— Здесь?

— Я не про коридор.

— Тогда показывай то, про что спрашиваешь.

Килобайт некоторое время смотрел на него, потом рассмеялся.

— Пошли. Сейчас покажу бассейн.

Внутренний двор Фредерико узнал сразу.

Тот самый бассейн с фотографии оказался больше, чем казался на экране. Пустая чаша занимала значительную часть двора. Белого пластикового стула на дне уже не было, зато остались сухие листья, несколько веток и темные пятна в местах, где после дождя задерживалась вода.

Вокруг проходила широкая терраса, с трех сторон закрытая крыльями здания. Южная сторона оставалась открытой к морю.

Фредерико медленно обошел бассейн.

— Плитку снимать.

— Зачем?

— Потому что половина швов уже разрушена.

— Перезатереть.

— Тогда через два года снимем все вместе с водой.

— Ты специально выбираешь самый дорогой вариант?

— Нет. Я специально выбираю тот вариант, который не придется оплачивать дважды.

Алексий присел и постучал пальцами по плитке.

— Хорошо держится.

— У тебя удивительные методы технической экспертизы. Сначала здания ногой, теперь бассейны пальцем.

— Зато бесплатно.

Фредерико не удержался от улыбки.

Он прошел дальше и остановился у края террасы. Отсюда море было видно между двумя крыльями комплекса, как огромная декорация, поставленная слишком близко к сцене.

— Вот здесь, — сказал Алексий уже спокойнее, — вечером солнце уходит за здание, и на террасе становится прохладно. Я прошлым летом приезжал несколько раз. Очень хорошее место.

Фредерико посмотрел на двор.

Ему не нравилась привычка людей описывать недвижимость словами «очень хорошее место». Это не было ни технической характеристикой, ни финансовым показателем. Хорошее место нельзя было внести в расчетную таблицу, пока оно не превращалось в цену.

Он мысленно разделил апартаменты на три категории.

Прямой вид на море.

Боковой вид.

Внутренний двор.

Разница между ними могла составить пятнадцать, возможно двадцать процентов, если правильно оформить террасы и не испортить фасад дешевыми ограждениями.

Так море снова стало цифрой.

Фредерико почувствовал себя значительно спокойнее.

— Покажи апартаменты.

Они вернулись внутрь.

Один из трех лифтов оказался установлен. Алексий с гордостью нажал кнопку, и через несколько секунд двери действительно открылись.

Фредерико заглянул в кабину.

— Это работает?

— Конечно.

— Ты ездил?

— Много раз.

— Когда его последний раз обслуживали?

— Не порть момент.

Алексий вошел первым.

Фредерико остался снаружи.

— Что?

— Я пойду по лестнице.

— Четыре этажа!

— Поэтому это называется лестницей.

— Фредерико, лифт работает.

— Твоя уверенность не является сертификатом технического надзора.

Алексий закатил глаза и нажал кнопку третьего этажа.

— Встретимся наверху. Если ты придешь первым, лифт плохой.

Двери закрылись.

Фредерико пошел по лестнице.

На втором этаже он услышал характерный гул двигателя, потом металлический стук, после которого все стихло. Через несколько секунд сверху донесся голос Алексия:

— Все нормально!

Фредерико продолжил подниматься.

— Я ничего не спрашивал!

— Но подумал!

На третьем этаже Килобайт уже ждал его у открытой двери лифта.

— Видишь? Быстрее тебя.

— Это очень высокий стандарт безопасности.

Апартаменты различались степенью готовности. В нескольких были только оштукатурены стены и разведена электрика. В других лежала плитка, стояли межкомнатные двери и была установлена сантехника. Один номер выглядел почти законченным, если не считать отсутствия мебели и светильников.

Фредерико вошел в него.

Гостиная была небольшой, но пропорциональной. Из нее открывался выход на балкон. Спальня отделялась коротким коридором, рядом находилась ванная.

Он открыл воду.

Из крана сначала вырвался воздух, затем пошла тонкая коричневатая струя.

— Вода есть, — радостно сообщил Алексий.

— Цвет немного тревожит.

— Трубы долго стояли. Прогоним.

Фредерико открыл окно.

С моря вошел ветер.

Он вышел на балкон.

Вид оказался практически идеальным. Ни соседних зданий, ни крыш, ни рекламных щитов. Только склон, несколько деревьев и море.

Фредерико посмотрел вниз, затем на линию горизонта и спросил:

— Сколько таких?

Алексий не сразу ответил.

— Каких?

— С прямым видом.

На лице Килобайта появилась едва заметная улыбка.

— Двадцать два. Еще четырнадцать с хорошим боковым. Остальные смотрят во двор или в сторону холма.

— Площади?

— От сорока пяти до восьмидесяти двух метров.

— Средняя?

— Около шестидесяти.

Фредерико еще раз посмотрел на море.

Если продавать по отдельности, лучшие апартаменты можно было вытянуть значительно выше средней цены. Но это означало дробление собственности, десятки владельцев, управляющую компанию, вечные собрания, споры о расходах на бассейн и людей, которые покупают недвижимость у моря, а потом каждый год требуют объяснить, почему море само не оплачивает обслуживание лифта.

Он уже однажды участвовал в подобном проекте.

Повторять не хотелось.

— Не нравится? — спросил Алексий.

— Мне не нравится продажа по частям.

— А кто сказал, что надо продавать по частям?

Фредерико обернулся.

— Ты. Вчера. Трижды.

— Я предлагаю варианты. Умный человек всегда предлагает много вариантов.

— Чтобы потом объявить правильным тот, который выбрал другой человек?

— Вот поэтому мы хорошо работаем вместе.

Фредерико вернулся в комнату.

— Что именно контролируют кредиторы?

— Землю и весь объект через компанию-владельца. После ликвидации они собрали права в отдельной структуре, чтобы не продавать по кускам.

— Акции компании или имущество?

— Можно обсуждать оба варианта. Мой человек говорит, что им проще передать контроль над компанией, но твой юрист пусть проверяет. Я в чужие налоги не лезу.

Это была редкая и полезная черта Алексия: он мог без колебаний рассуждать о том, чего не знал, но обычно понимал момент, когда необходимо остановиться перед настоящим документом.

— Цена фиксирована?

— Нет. Они хотят закрыть вопрос до конца квартала.

— Значит, торгуются.

— Конечно.

— Ты сказал, что могут дать финансирование.

Алексий кивнул.

— Если покупатель нормальный и покажет деньги на завершение объекта, часть цены можно оставить как переходный кредит. Кредиторам важнее убрать это из проблемных активов, чем получить все наличными в один день.

— Под какой процент?

— Я не знаю точно. Говорили что-то очень приличное.

Фредерико посмотрел на него.

— Когда ты называешь процент «приличным», мне становится страшно.

— Ниже, чем ты думаешь.

— Все ниже, чем я думаю, пока я не вижу договор.

— Завтра увидишь, если хочешь.

Фредерико ничего не ответил.

Алексий тоже промолчал.

Именно в эту минуту между ними что-то слегка изменилось. Еще утром Килобайт пытался убедить его приехать, потом всю дорогу убеждал посмотреть, а последние полтора часа убеждал не замечать дефекты.

Теперь он впервые перестал продавать.