Полная версия:
Доходные дома Петербурга: организация, взаимодействие с государственными и коммерческими структурами, повседневность (1870-е гг. – начало XX века)
В Санкт-Петербурге на основе высочайше утвержденного устава возникло первое в России негосударственное общество взаимного ипотечного кредитования «для производства ссуд под залог недвижимых имуществ, состоящих в черте города Санкт-Петербурга»[157] – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. Членами этого общества состояли сами владельцы заложенного имущества, они же выбирали Правление (сначала 3 человека, а с 1886 года – 210 человек). Уже в первый год своего существования Общество выдало 400 ссуд под залог земли и строений[158].
Согласно уставу, общество выдавало ссуды под залог каменных и деревянных домов и строений, приносящих постоянный доход, и имеющих ценность незастроенных земель, садов и огородов[159]. Обязательным условием выдачи ссуды было соответствие закладываемого строения, всем требованиям полиции и Городского общественного управления и обязательное страхование имущества от огня. Ссуда зависела от цены заложенного имущества и его доходности. Как отмечает В. Смирнов, это было необходимо для того, чтобы не порождать ошибки в оценке ипотечной недвижимости[160]. При этом домовладельцам выдалось не более 75 % стоимости заложенного имущества. Кроме этого, Общество не выдавало ссуд в размере менее 500 рублей и, следовательно, строения стоимостью менее 670 рублей в залог не принимались. Ссуды выдавались на определенные сроки: под каменные строения, пустопорожние земли и огороды на 25 и 35,5 лет, под деревянные строения на 14 и 19, 5 лет. Процентная ставка по ипотечному кредиту составляла 5 %.
Для получения ссуды домовладелец должен был оформить ряд бумаг. Первое, что было необходимо сделать – это подать в правление общества заявление, в котором указывался собственник закладываемого имущества, адрес и вид закладываемого дома (например, каменный двухэтажный дом) и предоставить: 1. Залоговое свидетельство санкт-петербургского старшего нотариуса, специально выданное для залога имущества в Санкт-Петербургском городском кредитном обществе, где указывались точные размеры земельного участка: «По Невскому проспекту 21 1/2 сажень (45,872 метра), по правой границе по Знаменской улице 73 1/3 сажень (156,393 метра), по задней границе до поворота 14 саженей (29,87 метра), поворот влево 3 2/3 саженей (7,681 метра), поворот вправо 5 саженей (10,668 метра), перелом вправо 4 2/3 сажени (9,815 метра) ˂…˃ квадрат 1616 саженей (3 447,8 метров)»[161]; 2. План дворового места с указанием всех строений, находящихся на нем, выданный в Санкт-Петербургской городской управе; 3. Детальные планы этажей, разрезы и лицевые и надворные фасады с показанием размеров строений в том виде, в котором они находились во время предъявления к залогу, как по наружному их состоянию, так и по внутреннему расположению всех имеющихся в здании квартир и помещений[162]; 4. Ведомость о получении с имущества доходов, составленной по установленной форме и подписанную лицом, закладывающим имущество; 5. Страховой полис всех закладываемых строений[163].
После получения этих документов правление поручало из состоящих при нем архитекторов произвести материальную оценку закладываемого имущества. Домовладельцу посылалось уведомление, в котором указывалось время оценки, адрес и фамилия человека, который будет ее проводить. Архитектор выяснял техническое состояние зданий и выдавал специальное заключение, в котором указывались строения пригодные для выдачи ссуды и опись с оценкой дома.
На основании этого заключения правление назначало особую комиссию, которая проводила полную оценку закладываемых имуществ. Домовладелец был обязан присутствовать при этой процедуре и предоставлять необходимые Комиссии документы и объяснения. Оценка здания заключалась в «точном исчислении оного нормального валового дохода, которое имущество может приносить в течение всего срока залога его»[164]. Комиссия проверяла предоставленную владельцем ведомость, просматривала все арендные документы, а при отсутствии последних опрашивала жильцов. В фонде Петроградского кредитного общества почти все оценочные ведомости, предоставленные домовладельцами, имеют исправления Комиссии. Пометы вносились в ведомость красным карандашом. Разница оценки была достаточно большой, например, согласно показаниям домовладельца Е.С. Егорова, стоимость аренды квартиры в 12 комнат в его доме по Знаменской улице № 35, занимаемой рижским купцом Г.Т. Волковым, была 3000 рублей. Оценочная комиссия, в свою очередь, оценила ее в 1300 рублей[165]. Такая разница в показаниях была связана, вероятнее всего, с желанием домовладельцев получить как можно большую ссуду под залог своего имущества.
Кроме проверки оценочных ведомостей, Комиссия сравнивала закладываемую недвижимость с соседними доходными домами, чтобы определить, будет ли доход от нее «почитаться нормальным и более или менее постоянным в течение всего срока, на который испрашивается ссуда»[166].
Из рассчитанного указанным образом дохода исключались расходы на обслуживание дома. Если домовладелец сдавал квартиры с дровами, то из общего дохода по описи вычиталось 15 %. В домах, где было центральное отопление, издержки рассчитывались по стоимости дров – на каждые три отдушины центрального отопления по 14 саженей (29,87 метров), а на каждую кухню и людскую по 7 саженей (14,9 метров) однополенных дров. Кроме стоимости отопления из общего дохода вычитались предполагаемые траты на ремонт строений и прочие расходы: для каменных строений – 23 % стоимости, для деревянных – 33 % и для смешанных – 28 %. То есть высчитывался чистый доход, по которому рассчитывалась сумма кредита. Если домовладелец был недоволен, он имел право подать в правление общества заявление с просьбой провести повторную оценку имущества.
Для того чтобы получить деньги по закладной домовладелец должен был предъявить квитанцию из Городской управы об уплате всех налогов, которыми облагалось его имущество[167] и квитанцию о дополнительном страховании закладываемого имущества от огня, если строения были застрахованы на сумму меньше величины ссуды. Затем было необходимо подать заявление, в котором указывалась сумма, необходимая домовладельцу и достоинство облигаций. После получения этого заявления правление выдавало владельцу удостоверение на получение у старшего нотариуса справки «о поступивших с имущества взысканиях и о наложенных на него запрещениях с момента выдачи представленного залогового свидетельства по день получения ссуды»[168]. После предъявления справки домовладелец получал денежные средства под залог своего имущества. В день получения ссуды владелец имущества должен был заплатить 1/2 % от стоимости имущества на расходы и на составление запасного капитала Общества.
Домовладельцы находили различные возможности упростить сложную процедуру получения ссуды в Кредитном обществе. Софья Ивановна Смирнова-Сазонова описывает в своем дневнике случай, когда один из служащих Московского кредитного общества сначала за определенную сумму помогал в получении кредита, а потом получил его сам: «Московское кредитное общество выдало ссуду в 900 тыс. на постройку, правда, громадную, но возведенную в 1 1/2 кирпича. Получил ее зубной врач Л., служивший в Кредитном обществе и сидевший сначала где-то в передней, а потом умудрившийся, что за приличное вознаграждение мог доставить вам любую ссуду, хоть в миллион. Потом он сообразил, что не все же работать на других и стал работать на себя. Дошло до того, что стал выдавать ссуду под залог дома и под залог двора отдельно, признавая двор самостоятельным имуществом»[169].
Для уплаты долга была создана специальная таблица по стоимости имущества и по сроку кредита, где были рассчитаны точные суммы для оплаты, которые необходимо было вносить каждые полгода (1 марта и 1 сентября). К каждой облигации выдавалась специальная книжка с отрывными купонами. Эта книжка была рассчитана на 10 лет, по прошествии которых домовладелец был обязан обратиться в Правление для ее замены.
В случае невозможности уплаты долга имущество выставлялось на открытый аукцион. Для этого проводилась еще одна оценка имущества, составлялась специальная ведомость о доходах, которая называлась «Ведомость о доходах за недоимки назначенного в продажу с публичного торга»[170]. К ней прилагался специальный бланк «Наемная плата за квартиру» с номером квартиры, суммой и подписью каждого жильца и торговый лист, где была указана характеристика долга и полная оценка имущества. Для проведения публичных торгов в газете «Ведомости Санкт-Петербургской городской полиции» давалось объявление с указанием адреса дома, владельца, начальной стоимостью торгов, временем и местом проведения торга и припиской, о том, что «со всеми необходимыми документами, касаемыми дома можно ознакомиться в правлении»[171]. В ходе торгов представителем от правления велся учет ставок, на специальном бланке записывались фамилии потенциальных покупателей и суммы, которые они предлагали. В среднем в день Санкт-Петербургское кредитное общество проводило 3–5 торгов по продаже заложенного имущества, в некоторые дни количество торгов доходило до 7[172].
Столичные домовладельцы активно пользовались услугами кредитных обществ, закладывая свои дома по нескольку раз в ходе строительства. Первый кредит, как правило, брался под залог земли еще до закладки дома. После возведения нескольких этажей домовладелец брал новую ссуду для дальнейшего строительства. Из полученных средств погашался первый кредит, а оставшиеся деньги шли на строительство и отделку дома. В фонде Петроградского кредитного общества[173] содержатся дела, почти по каждому доходному дому в Санкт-Петербурге.
Однако денежных средств, выдаваемых обществом, не всегда хватало, и владельцы недвижимости закладывали свои дома в банках и у частных лиц, несмотря на то, что по частным закладным условия были значительно тяжелее. В результате этого сложилась ситуация, когда практически вся недвижимость столицы была обременена ипотечными кредитами. Современники отмечали, что «недвижимая собственность в Петербурге настолько обременена ипотечными долгами, что домовладельцы работают почти исключительно на залогодателей – банков и частных лиц. Из чистого своего дохода домовладельцы выплачивают залогодателям – банкам две трети, а себе оставляют только треть. К 1 января 1893 года ипотечный долг домовладельцев банкам – 187 млн руб., а частным лицам – 40 млн.»[174].
Страховые общества
Страховые организации появились в Российской империи еще в 1827 году, но наибольший рост их числа зафиксирован к началу XX века[175]. К 1911 году в России существовало двадцать девять страховых обществ, из которых двадцать, кроме иных страхований, занимались страхованием от огня, а два – страхованием стекол (страховые компании «Россия» и «Помощь»)[176]. В контексте данного исследования будут изучены только эти виды страхования, так как остальные практически не повлияли на формирования новых поведенческих практик, связанных с изменениями жилищных условий.
Согласно законодательству, в Российской империи обязательному страхованию подлежали только сельские постройки: на них распространялся закон об обязательном земском страховании. На городскую недвижимость распространялся закон о добровольном страховании, и домовладельцы были вправе сами решать необходимо ли им страховать свою собственность. Видимо, именно с этим связано то, что законодательная база, относящаяся к городскому страхованию имуществ от огня, не была проработана. К началу XX века существовало два законодательных положения, имеющих отношение к этому виду страхования:
1. «Страхование есть договор, в силу чего составленное для предохранения от несчастных случаев Общество или частное лицо приемлет на свой страх корабль, товар, дом или иное движимое или недвижимое имущество за условленную премию или плату, обязуясь удовлетворить урон, ущерб или убыток от предполагаемой опасности, произойти могущей»[177].
2. «Страховые общества составляются по акциям и учреждаются на общих правилах товарищества или с особыми преимуществами, правительством утвержденными»[178].
Этими положениями исчерпывается все гражданское законодательство о страховании от огня. Закон не только не дает точного определения прав и обязанностей страховщика и страхователя, «но даже умалчивает о характере и значении страхового договора»[179]. Однако, как отмечали современники, «бедность общих законодательных постановлений, относящихся до договора страхования, правительство возмещало тем, что утверждало в законодательном порядке уставы отдельных страховых обществ, создавая тем для них специальный закон. В высочайшей властью утвержденных приказах содержатся не только постановления, определяющие устройство отдельных обществ, но и правила, определяющие взаимные отношения страховщика, то есть страхового общества, и лиц, входящих с ним в сделки по страхованию – страхователей»[180].
Страхование имущества в доходном доме можно разделить на 4 различных вида, основываясь на типах страхуемого имущества и личности страхователя: 1. Страхование недвижимого имущества домовладельцем; 2. Страхование движимого имущества домовладельцем; 3. Страхование недвижимого имущества квартиронанимателем; 4. Страхование движимого имущества квартиронанимателем.
Страховые компании к началу XX века предоставляли возможность производить все эти виды страхования, но самыми распространенными были страхование недвижимости домовладельцем и страхование движимого имущества квартиросъемщиком.
Конец ознакомительного фрагмента.
Текст предоставлен ООО «Литрес».
Прочитайте эту книгу целиком, купив полную легальную версию на Литрес.
Безопасно оплатить книгу можно банковской картой Visa, MasterCard, Maestro, со счета мобильного телефона, с платежного терминала, в салоне МТС или Связной, через PayPal, WebMoney, Яндекс.Деньги, QIWI Кошелек, бонусными картами или другим удобным Вам способом.
Примечания
1
Демидович Д.М. Доходные дома Санкт-Петербурга как социальное явление (1870-е гг. – начало XX века): Дис. … к. ист. н. СПб., 2021.
2
Санкт-Петербург по переписи 10 декабря 1869 г. СПб., 1872. С. 1; Санкт-Петербург по переписи 15 декабря 1881 г. СПб., 1883. Т. 1. Ч. 1. С. 236–237.
3
Meller H.E. European cities 1890 – 1930s: history, culture, and the build environment. Chichester; New York, 2001. P. 54, 68.
4
Юхнева Е.Д. Жилище как элемент бытовой культуры городского населения: на материалах Петербурга конца XIX века: Дис. …к. ист. н. СПб., 2004. С. 84.
5
Толковый словарь русского языка / Под ред. Д.Н. Ушакова. М., 1938. С. 738.
6
Аксенов В.Б. Повседневная жизнь Петрограда и Москвы в 1917 году: Дис. … к. ист. н. М., 2002. С. 11.
7
Святловский В.В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения. СПб., 1902.
8
Диканский М.Г. Квартирный вопрос и социальные опыты его решения. СПб., 1908.
9
Гюбнер Ю.Ю. Статистическое описание санитарного состояния Санкт-Петербурга. СПб., 1872.
10
Рубель А.Н. Жилища бедного населения г. С.-Петербурга. СПб.,1899.
11
Самецкий М. Санитарный очерк петербургских пригородов // Вестник общественной гигиены, судебной и практической медицины. 1895. № 9. С. 74–86.
12
Алабин П., Коновалов В. Сборник данных о современном положении городского хозяйства в важнейших городах России. Самара, 1899.
13
Покровская М.И. По подвалам, чердакам и угловым квартирам Петербурга. СПб., 1903.
14
Михневич В. Язвы Петербурга. Опыт историко-статистического исследования нравственности столичного населения. СПб., 1886.
15
Бертенсон Л.Б. К вопросу о жилищах рабочих. СП6., 1897.
16
Португалов В. Жилище рабочего // Строитель: Вестник архитектуры, домовладения и санитарного зодчества. 1896. № 1. С. 1–8.
17
Лопяло К.К. Жилище – рабочим: жилищные условия до и после революции. М., 1932; Пыжов Н.Н. Жилище рабочих до и после Октября. М.; Л., 1925; Кожаный П. Рабочее жилище и быт. М., 1924.
18
Кабо Е.О. Очерки рабочего быта. Опыт монографического исследования домашнего рабочего быта. М., 1928.
19
История рабочих Ленинграда: [в 2 т.]. Л., 1972.
20
Очерки истории Ленинграда: [в 7 т.]. М.; Л., 1955–1989.
21
Кирьянов Ю.И. Жизненный уровень рабочих России (конец XIX – начало XX в.). М., 1979. С. 213–268.
22
Крузе Э.Э. Условия труда и быта рабочего класса России в 1900–1914 гг. Л., 1980. С. 85–99.
23
Мышковский Я.И. Жилища разных эпох. Вчера, сегодня, завтра. М. 1975.
24
Райский Ю.Л. Акционерные земельные банки в России во второй половине XIX – начале XX веков: Дис… д. ист. н. Курск, 1982.
25
Юхнева Н.В. Этнический состав и этносоциальная структура населения Петербурга. Вторая половина XIX – начало XX века. Л., 1984.
26
Там же. С. 116.
27
Яковлева Ю.А. Регулирование рынка жилья в России в конце XIX – начале ХХ века: Автореф. дис… к. эк. н. СПб., 1993.
28
Истомина А.А. Проблема доходных домов в 90-е годы XIX века // Герценовские чтения 1998. Актуальные проблемы социальных наук. Сб. научн. ст. СПб., 1998. С. 183–184.
29
Лярский А.Б. Частная и общественная жизнь петербургской интеллигенции 1907–1914 гг. (проблема самоидентификации): Дис… к. ист. н. СПб., 2000. С. 40–57.
30
Юхнева Е.Д. Жилище как элемент бытовой культуры городского населения (на материалах Петербурга конца XIX века): Дис… к. ист. н. СПб., 2004.
31
Юхнева Е.Д. Жилище как элемент бытовой культуры городского населения (на материалах Петербурга конца XIX века): Дис… к. ист. н. СПб., 2004. С. 3.
32
Сухорукова А.С. Петербургская городская дума и проблемы градостроительства в конце XIX – начале ХХ века: Дис… к. ист. н. СПб., 2000.
33
Там же. С. 145.
34
Сухорукова А.С. Мобилизация недвижимого имущества и особенности ценообразования в С.-Петербурге в XIX – начале XX вв. // Актуальные проблемы гуманитарных и естественных наук. М., 2016. № 2–1. С. 86–89.
35
Сухорукова А.С. Проблемы отчуждения городского недвижимого имущества в конце XIX – начале XX вв. (на примере С.-Петербурга) // Проблемы современной науки и образования. Иваново, 2016. № 2 (44). С. 98 – 101.
36
Сухорукова А.С. Петербургский доходный дом как элементарное звено городской административно-полицейской системы // Петербургские исследования. СПб., 2006. № 1. С. 181–189.
37
Нардова В.А. Городское хозяйство Петербурга, XIX – начало XX века [Текст] / В.А. Нардова, А.С. Сухорукова, А.Н. Чистиков. СПб., 2014; Нардова В.А. Городское самоуправление в России во второй половине XIX-начале XX в.: власть и общество. СПб., 2014.
38
Николаев А.Б. Настроения и политические взгляды петроградских полицейских накануне февральской революции // Journal of Modern Russian History and Historiography. Leiden; Boston, 2012. Vol. 5. P. 1 – 39.
39
Николаев А.Б. Домовладельцы перед Временным судом (Петроград, весна – лето 1917 г.) // Революция 1917 года в России: новые подходы и взгляды. СПб., 2015. С. 139–141.
40
Николаев А.Б. Домашняя прислуга перед Временным судом (Петроград, март – июль 1917 г.) // Герценовские чтения 2019. Актуальные проблемы русской истории. Сборник научных и учебно-методических трудов. СПб. 2020. С. 259–263.
41
Николаев А.Б. Дворники перед временными судами (Петроград, март – июль 1917 г.) // Революция 1917 года в России: новые подходы и взгляды. Российский государственный педагогический университет им. А. И. Герцена. Санкт-Петербург, 2021. С. 118–136.
42
Веременко В.А. 1) «Дура в доме» – женская домашняя прислуга в дворянских семьях России второй половины XIX – начала ХХ в. // Альманах гендерной истории «Адам и Ева». М., 2013. С. 241–273; 2) «Безвластная власть»: статус женской домашней прислуги в России во второй половине XIX – начале ХХ в. // Вестник российского университета дружбы народов. Серия: история России. М. 2019. № 2. С. 320–354; 3) Веременко В.А. Эволюция привилегированного городского быта: Великие реформы и прислуга в России второй половины XIX – начала ХХ в. // Реформы в повседневной жизни населения России: история и современность. Материалы международной научной конференции. СПб. 2020. С. 278–283.
43
Веременко В.А. Организация найма прислуги в городах России во второй половине XIX – начале XX в. // Модернизация в России: история, политика, образование. Материалы Всероссийской научной конференции с международным участием. СПб., 2014. С. 87–96.
44
Веременко В.А. Факторы, определявшие выбор места жительства столичной дворянско-интеллигентской семьи в последней трети XIX – начале ХХ в. // Природно-географические факторы в повседневной жизни населения России: история и современность. Материалы международной научной конференции. СПб. 2019. С. 22–31.
45
Прислуга в Российской империи во второй половине XIX – начале XX в.: монография / отв. ред. В. А. Веременко. – СПб.: Медиапапир, 2021. – 572 с.
46
Сидорчук И.В. Домашний досуг в повседневности петербуржцев (конец XIX – начало XX в.) // Теория и практика современной науки. 2021. № 11 (77). С. 110–114.
47
Чепель А.И. Суд над братьями Залеманами, владельцами обрушившегося доходного дома // Переломные моменты истории: люди, события, исследования. К 350-летию со дня рождения Петра Великого. Материалы международной научной конференции. В 3-х томах. Под редакцией С.И. Бугашева, Ю.В. Ватолиной, А.С. Минина. Санкт-Петербург, 2022. С. 509–514.
48
Ермолов В.А. Повседневная жизнь российских рабочих на рубеже XIX–XX вв. // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). 2010. № 1. С. 29.
49
Вахромеева О.Б. Социально-экономическое положение женщин в Санкт-Петербурге конце XIX – начале XX вв.: Дис… к. ист. н. СПб., 2009.
50
Синова И.В. Дети в городском российском социуме во второй половине XIX – начале XX в.: проблемы социализации, девиантности и жестокого обращения. СПб., 2014.
51
Макарова Н.В. Общественная жизнь студенчества России в первой половине XIX века: Дис… к ист. н. М., 1999.
52
Гончаров С.А. Петербургский дворник – литературный тип и реальность (XIX–XX веков) // Studia Litteraria Polona-Slavica. Warszawa, 1990. № 4. S. 169–171; Борисова И.Б., Приамурский Г.Г. Петербургский дворник: государство и чистота // Неприкосновенный запас. 2006. № 2 (46). С. 71–81.
53
Лисаевич И.И. Санкт-Петербург. Архитектурный портрет 1703–2003. СПб., 2002; Кириков Б.М. Архитектура петербургского модерна. Особняки и доходные дома. СПб., 2012; Баженов Е.В. Особенности архитектуры доходных домов столичных городов Европы и России // Международный научный журнал «Инновационная наука». 2016. № 3. С. 148–150.
54
Тарасова Ю.И. Доходные дома в структуре крупных городов западной Сибири (Томск, Омск, Барнаул, Новосибирск).: Дис. … к. ист. н. Новосибирск, 2013; Залесов В.Г., Куликова И.В. Архитектура деревянных доходных домов Томска (конец XIX – начало XX в.). Томск, 2016; Юденок И.Н., Моор В.К. Доходные дома г. Владивостока и их влияние на формирование архитектурного облика города // Горный информационно-аналитический бюллетень (научно-технический журнал). М., 2014. № 4–9. С. 190–201.
55
Калинина Д.А. Жилищный вопрос как элемент повседневности политической ссылки рубежа XIX–XX веков (на материалах Вятской губернии) // Проблемы современной науки. Ставрополь, 2016. № 24. С. 116–123.
56
Серженко И.И. Строительство многоэтажных доходных домов в Москве в 1892–1917 годах. Политика городского самоуправления. // Экономические стратегии. 2014. Т. 16. № 1 (117). С. 60–65; Серженко И.И. Особенности строительства доходного жилья на монастырских и приходских землях в Москве в конце XIX – начале ХХ в. // Теория и практика общественного развития. 2014. № 2. С. 255–257; Чередина И.С., Рыбакова Е.Ю. Доходные дома в Берлине и Москве: история и развитие. // Новые идеи нового века: материалы международной научной конференции ФАД ТОГУ. 2019. Т. 1. С. 365–371.
