Доходные дома Петербурга: организация, взаимодействие с государственными и коммерческими структурами, повседневность (1870-е гг. – начало XX века)

Если домовладелец не мог себе позволить купить земельный участок в городе или в интересующем его районе отсутствовала выставленная на продажу земля, можно было взять ее в аренду у собственника. Однако, это был один из самых проблемных вариантов. Такие сделки регулировались, так называемым, чиншевым правом[121], согласно которому земля и постройки, расположенные на ней, принадлежали разным собственникам: земля – владельцу участка, строения – арендатору. Кроме этого, здания в данной ситуации могли признаваться как движимым, так и недвижимым имуществом. Основные проблемы, как правило, возникали после окончания договора аренды. Если собственник не хотел его продлевать, арендатор вставал перед дилеммой: что делать со зданиями? Он мог либо продать их владельцу земли, либо на слом за очень небольшие деньги. Несмотря на это, сделки по аренде земли на были достаточно широко распространены. Об этом можно судить по адресной книге «Весь Петербург», где в IV отделе (Алфавитный список улиц города С.-Петербурга и его пригородов) при указании данных о строении, после № дома сначала следует фамилия владельца участка, а уже затем владельца дома[122].

Для решения проблемы, возникавшей в результате применения чиншевого права, в 1911 году Государственная дума приняла законопроект «О праве застройки», утвержденный Государственным советом 16 июня 1912 года и высочайше утвержденный 23 июня 1912 г.[123] В нем оговаривалось, что собственник мог передавать право застройки своего участка третьим лицам, через заключение договора или завещание. Это право было наследуемым и отчуждаемым. То есть арендатор мог продать или передать по наследству все построенные им строения, но земля при этом оставалась в собственности землевладельца, то есть сделка проводилась только с недвижимым имуществом. По закону срок договора на аренду участка под застройку согласовывался сторонами, но не должен был быть менее 36 лет. Все общественные, государственные и городские сборы должен был оплачивать арендатор. Однако, собственник земли, «на которой до дня издания нового закона, другим лицом согласно договору, возведены строения, обязан по истечении срока договора, оставить эти строения за собой и возместить собственнику последних (арендатору) их стоимость, если не согласится продлить право последнего на пользование застроенной землей»[124].

Существовал еще один способ приобретения земли под жилищное строительство. В 1870-х гг. – начале XX века в Петербурге появилось большое количество земли, застроенной заброшенными и аварийными государственными зданиями. Некоторые горожане, желающие приобрести участок для строительства, покупали подобные здания, землю под которыми государство сдавало в долгосрочную аренду. Аварийное строение сносилось, а на его месте строился доходный дом. В дневниках С.И. Смирновой-Сазоновой есть упоминание о подобной практике: «Виктор мечтает купить дом на снос, чуть ли не за 200 руб. (станционные дома для служащих) потом взять землю в аренду лет на 25»[125]. Подобные сделки были характерны для окраинных районов Петербурга, активно застраиваемых доходными домами в 1870-х гг. – начале XX века, где стоимость аренды недвижимости росла с каждым годом, а свободной земли под строительство уже не хватало.

Кроме этого, была широко распространена практика аренды и покупки городской земли с публичных торгов. В среднем в день Городская управа выставляла на торги 2–3 участка земли. При продаже и сдаче в наем городской земли проводились специальные аукционы, сообщения о которых размещались в газетах[126]. В объявлениях обязательно указывались размер земельного участка, его местоположение и для каких нужд необходимо использовать. Для земли, отдаваемой в аренду, указывался срок найма (в большинстве случаев он составлял 6 лет) или точную дату окончания договора. Для земельных участков, выставлявшихся на продажу, как правило указывалась оценочная стоимость, но не всегда. Строгих норм по форме объявления не существовало. 16 января 1880 года в газете «Ведомости Санкт-Петербургской городской полиции» было опубликовано объявление о торге 24 января 1880 года для продажи участка земли «в 4-м участке Московской части, на углу Глазовой и Звенигородской улиц мерою 497 ¾ квадратных саженей, оцененных на предмет продажи с публичных торгов в 16 792 рубля или по 35 рублей за квадратную сажень»[127]. Там же опубликовано другое сообщение о присутственном торге городской земли, назначенном на тот же день, однако стоимость участка в нем не уже обозначена: «Санкт-Петербургская городская управа назначила в присутствии торг 24 января 1880 года в 1 час пополудни на продажу под застройку каменными строениями участка земли под № 5 мерою 464 квадратных сажени, находящегося на Ново-Адмиралтейской набережной в первом участке Адмиралтейской части»[128].

Контроль за строительством

После приобретения земли домовладелец должен был получить разрешение на строительство. Строительные нормы были закреплены в Строительном уставе[129]. В нем в шестом разделе «О построении городов и о городских зданиях и сооружениях» и в главе третьей «О частных зданиях в городах» были прописаны правила, которым должен соответствовать жилой многоквартирный дом с квартирами для сдачи внаем.

Существовал ряд правил, которым должен был следовать человек, хотевший построить жилое здание. Желающий возвести в городе дом, должен был приобрести участок земли, затем предоставить в Городскую управу чертеж фасада будущего здания и подробный план всех частей дома по этажам, с продольным и поперечным разрезами. При рассмотрении планов и фасадов здания в Петербурге Городской управой приглашался специальный человек, брандмайор, который имел право запретить строительство здания, проект которого представлялся к утверждению. Домовладельцу могли вернуть план с требованием его доработать.

Кроме того, в Петербурге дома, выходящие фасадом на Невский проспект (от Адмиралтейской площади до Лиговской улицы), на Большую Морскую или на набережную Большой Невы (от Николаевского до Александровского моста), выносились на высочайшее утверждение министром внутренних дел[130].

После утверждения плана здания и фасада домовладелец должен был получить разрешение на постройку. Для этого было необходимо подать в полицейский участок заявление об отводе места под строительство. Помощник пристава с архитектором или землемером отправлялись на место и сверяли план «пригласив в понятые нижеподписавшихся соседей домовладельцев, в присутствии которых производился осмотр и отвод места, причем домовладелец предъявил план с разрешительной надписью <…> По проверки плана с натурой, таковой оказался верным, в отношении границ владений никем из соседей претензий не заявлено…»[131]. После этого домовладелец мог под подписку получить планы на специальных печатных бланках. За это он должен был заплатить пошлину: три рубля за чертежи новых каменных построек (за каждый лист казенного формата) и по одному рублю за чертежи деревянных зданий, а за согласование перестроек по 75 копеек. Контроль за соблюдением строительных норм был возложен на полицию. В случае обнаружения нарушения, влекущего за собой «сломку или исправления здания, полиция имеет право приостановить дальнейшее производство работ»[132]. Хозяева, без согласования изменившие план или фасад здания подвергались административному наказанию по ст. 66 «Устава о наказаниях»[133]. Согласно этой статье, если нарушения касались личной безопасности, то домовладелец подвергался денежному взысканию в размере до 100 рублей, во всех остальных случаях не выше 25 рублей.

Строительный устав также регламентировал, как должен был выглядеть каменный дом. В ст. 192 говориться, что каменное строение должно быть сплошное и без разрывов, а на чердаках в крышах должны были быть брандмауэры. Под последними понималась сплошная каменная стена без окон и дверей, которая должна была быть выше крыши. Однако в ней могли находиться дымовые каналы. Обязательной толщины брандмауэра в законе не прописано и при необходимости уточнения, требовалось обращаться в суд. Внутренние флигели должны были располагаться друг от друга на расстоянии не менее 2 саженей (4,267 метра). Так же, запрещалось к каменным домам делать деревянные пристройки, причем не только с лицевого фасада, но и во дворах. Строительный Устав запрещал штукатурить каменные дома, построенные за одно лето, до истечения одного года (Статья 195). Это время было необходимо для просушки наружных стен. Не менее важным постановлением для Петербурга стало запрещение в районах, затапливаемых при наводнениях, устраивать жилые этажи ниже уровня тротуара (ст. 197).

Строго была регламентирована высота здания. В Петербурге высота жилого дома, независимо от количества этажей, не должна была превышать ширину улицы, на которой он строился. При возведении здания на открытом месте или на площади высота здания не должна была превышать 11 саженей (23,47 метра). Если дом стоял на углу двух улиц, то высота его должна была быть одинаковой, даже если он превышал ширину одной из улиц. Высота дома измерялась от тротуара до начала крыши. Минимальная высота дома была 5,5 аршинов (3,912 метра). При этом в качестве исключения в Строительном уставе оговаривались районы, где возможно такое строительство. Так, в тех районах города, которые не были затоплены наводнением 1824 года или где вышина воды не была выше 3/4 аршина (0,5 метра) от тротуара, можно было строить одноэтажные дома вышиной от тротуара до кровли не менее 5,5 аршинов (3,912 метра). При этом от тротуара до пола жилья высота должна была составлять один аршин (0,711 метра) и от пола до кровли 4,5 аршина (3,2 метра). В районах, затопленных наводнением, высота фундамента должна была быть на 1/4 аршина (0,178 метра) выше линии наводнения, а жилое помещение 4,5 аршина (3,2 метра) от пола до крыши. Жилые этажи меньше 3,5 аршин (2,489 метра) не допускались.

Свои нормы были и для оформления фасадов. Каменные здания в городе строились только по высочайше утвержденным для них фасадам. Выбор фасада из приведенного списка не ограничивался. Фасады могли изменяться по величине, по количеству окон и т. д. Однако необходимо было соблюдать ряд правил. В каменных строениях окна должны были быть не менее двух с четвертью аршинов (1,6 метра) и шириной один с четвертью аршин (0,89 метра). Простенки между окон не должны были быть меньше ширины окна. Вышина от окон до кровли, включая карниз, должна была быть не менее аршина с четвертью (0,89 метра). Разделение и украшение окон и всего строения должно было быть взято только из одного утвержденного проекта. Если здания не имеют украшений, таких как фронтоны, пилястры, то высота кровли должна составлять 2/7 ширины здания (исключения допускаются только для зданий шириной менее 4 саженей (8,534 метра), у них высота кровли составляет 1/3 ширины). Для зданий с декоративными украшениями высота кровли должна соответствовать высоте на утвержденном типе фасада.

Нижним полицейским чинам вменялось в обязанности следить за четким выполнением строительных норм. При обнаружении нарушений унтер-офицер обязан был доложить об этом приставу. Последний вместе с архитектором проводил экспертизу, и если обнаруживалось несоответствие с планом, то пристав подавал заявление мировому судье и тот мог приговорить домовладельца к штрафу, и выдать представление о сносе здания.

Протокол одного из судебных заседаний, посвященных нарушению строительных норм, был полностью опубликован в газете «Вести Санкт-Петербургской городской полиции». Согласно этому протоколу, домовладелец действительный тайный советник Роберт фон Таль обвинялся в том, что «во дворах обоих его домов существуют деревянные пристройки, которые происхождением и положением своим нарушают Строительный устав, а именно на первом дворе нежилые службы со стенами из дерева, забранные между каменными столбами, на втором дворе деревянная галерея при втором этаже каменных служб и деревянная же лестница при каменных строениях, а на третьем маленьком дворе 3 деревянных сарая и 2 деревянных отхожих места»[134]. Кроме этого, Р. Таль обвинялся в том, что на каменных строениях длинной более 12 саженей (25,603 метров) не возведены брандмауэры, что помойные и мусорные ямы не соответствуют санитарным требованиям, и что у дома № 19 по Гороховой улице в нарушении Строительного устава «имеются 4 схода в подвалы и 4 крыльца, оставляющие свободного пространства для прохода по тротуару…1 аршин и 8 вершков (1,067 метра)»[135]. В ходе судебного слушания домовладелец пытался доказать, что эти постройки были возведены до 1816 года и предоставил смету на исправление всех этих нарушений на сумму около 500 рублей. Судья, выслушав свидетелей и рассмотрев все предоставленные материалы, постановил привести мусорные ямы в соответствие с санитарными нормами к 1 сентября 1872 года, сломать все деревянные пристройки к дому и деревянные пристройки во дворе, кроме «нежилых служб с деревянными стенами, забранными между каменными столбами»[136] к 1 августа 1873. Кроме того, Р. Таль должен был перестроить 4 наружных крыльца, чтобы был проход в 2 аршина (1,422 метра) к 1 сентября 1872 года и возвести брандмауэры к 1 августа 1873. В случае неисполнения этих требований полицейское управление имело право провести невыполненные перестройки и снос зданий самостоятельно, но за счет домовладельца.

Однако наказания за нарушения строительных норм не всегда приводилось в исполнение. Так, например, в 1868 году было принято судебное постановление о перестройке дома, несоответствующего строительным нормам, которое «остается не выполнено, потому что в протокол, составленный по предмету обнаружения этого нарушения, не были точно обозначены все совладельцы этого дома»[137]. Необходимо отметить, что исправление выявленных строительных нарушений не было выполнено даже в июле 1870 года. В 1905 году началось разбирательство по делу о невыполнении строительных норм купцом 2 гильдии Григорием Федоровичем Киселевым[138]. Он обвинялся в том, что при строительстве дома № 2 по Матвеевскому переулку допустил следующие нарушения: «возвел высоту лицевого флигеля <…> до 18 аршинов, при максимальной ширине Матвеевского переулка в 17 аршин; устроил над четвертым этажом дома во всю длину лицевого флигеля мансарду с уклоном крыши менее 45 градусов; устроил над четвертым этажом бокового надворного флигеля вместо разрешенного по плану 5-го каменного этажа мансардное помещение без уклона в 45 градусов; над пятым этажом лицевого флигеля устроил прачечную, вовсе не разрешенную по плану, высота которой оказалась в 1,5 раза больше ширины двора; над всем домом устроил одно сплошное чердачное помещение без брандмауэров; в левой брандмауэрной стене устроил 10 окон, выходящий во двор соседа, без согласия на то последнего»[139]. Судебное разбирательство длилось 2 года в связи с постоянными неявками на суд обвиняемого. 10 мая 1907 года домовладелец был заочно приговорен к денежному взысканию в 10 рублей с обязательством «произвести перестройку согласно плану»[140]. Однако судебное решение было обжаловано[141] и так и не вступило в силу.

Судебные заседания, посвященные нарушению строительных норм, довольно редки, за 1872 год удалось найти только 3 упоминания о подобных разбирательствах. Для сравнения, только за март 1871 было проведено 80 слушаний, а за апрель – 127 слушаний о неисправном содержании домов[142]. Однако отсюда не следует, что в Санкт-Петербурге несоответствие строений планам было редкостью. Вероятнее всего, домовладельцы решали эти вопрос лично с приставом и исправляли нарушения после замечания со стороны полицейских чинов.

Кроме наблюдения за соблюдением строительных норм, в обязанности полиции входило следить за тем, чтобы дома были выкрашены только в разрешенные цвета. «Дома дозволено красить следующими цветами: белым палевым, бледно-желтым, желто-серым, светло-серым, диким, бледно-розовой и сибиркой, с большой примесью белой краски. Не возбраняется расписывать фасады домов разноцветными красками»[143]. Такой ограниченный выбор цветов приводил к тому, что домовладельцы старались выбирать различные оттенки, чтобы их дома хоть как-то отличались по цветовой гамме от соседских строений. В журнале «Домовладелец» в 1897 году был опубликован фельетон, в котором домовладельца заставили несколько раз перекрашивать фасад, аргументируя это тем, что оттенок не соответствует списку разрешенных цветов[144]. Однако в судебной практике изучаемого периода подобные дела найдены не были.

Кроме всех вышеперечисленных строительных норм, которые вынужден был соблюдать домовладелец, его обязанностью было замостить тротуар перед своим домом и следить за его состоянием. В Строительном уставе (ст. 347) были прописаны правила мощения. По ним необходимо было сначала сделать насыпь из песка или щебня, затем камнями средней величины как можно ровнее замостить улицу. Для этого необходимо было выложить из крупных камней квадрат, затем по шнуру разделить квадрат на 4 треугольника. Эти треугольники заполнялись камнями поменьше. Затем мостовую необходимо было засыпать песком и полить водой, весь песок, оставшийся на камнях, нужно было смести. В результате должен был получаться ровный тротуар и проезжая часть. На деле же дороги в Санкт-Петербурге выглядели ужасно. «Многие мостят улицы перед своими домами особенным и весьма легким способом, состоящим в том, что на землю, слегка посыпанную песком, кладутся подряд без всякого порядка, для разнообразия, большие и маленькие камни и прибиваются сверху, слегка ударом молотка, равным нажатию большого пальца. Для красы или какой-нибудь другой тонкой цели, о которой мы не догадываемся, они посыпают еще сверху толченым кирпичом, который при малейшем ветре засыпает глаза пылью»[145]. Понятно, что при подобном мощении через некоторое время дороги покрывались ухабами и ямами. За подобное мощение мировые судьи могли приговорить домовладельца к штрафу в размере не более чем 15 рублей, согласно 67 статье «Устава о наказаниях»[146] и обязать исправить нарушения (ст. 26)[147]. Из-за подобной практики владельцы недвижимого имущества отмечали, что «натуральные повинности домовладельцев по перемощению и по ремонту мостовых, материал которых обыкновенно плох и скоро изнашивается <…> очень тяжелы и обременительны»[148].

В результате строгости законодательства и большого количества различных дополнительных повинностей, домовладельцы ставились государством в положение, при котором исполнение всех строительных требований, приводило к убыточности домовладения. Поэтому собственники зданий старались экономить, используя более дешевые материалы, застраивая земельные участки как можно плотнее, пристраивая деревянные пристройки и т. д. Нарушение строительных норм юридически преследовалось, но судебная волокита позволяла несколько месяцев, а иногда и лет, пользоваться построенными в нарушение законодательства строениями и получать с них доход.

Налоговые вопросы

Одной из основных обязанностей домовладельца перед властями была уплата налогов и сборов. Всего было два крупных сбора в пользу казны: оценочный сбор – платился в два этапа: 1 марта и 1 сентября, с возможной отсрочкой до 15 числа; государственный квартирный налог – платился 15 апреля.

Согласно инструкции, оценочный сбор рассчитывался следующим образом: высчитывалась средняя стоимость имущества на основе взносов при страховании от огня, кредитам и кредитным историям, предоставленной хозяином дома оценочной стоимости своего недвижимого имущества. Эти суммы складывались, и из общей стоимости начислялся налог. Комиссии, распределявшая по домовладельцам эту сумму, не принимала в расчет доходность имущества, не учитывая, что часть квартир может не приносить прибыль (например, квартира, где жил сам домовладелец или свободные квартиры). Закон разрешал взимать этот сбор одним из двух способов: или в размере 1,5 % со стоимости недвижимого имущества или в размере 10 % чистого дохода. Однако практически все домовладельцы использовали первый способ. В 1873 г. с домовладельцев Санкт-Петербурга было собрано 1 308 434 рубля оценочных сборов (35,8 % городского бюджета), в 1893 г. сумма, собранная с домовладельцев, увеличилась почти в два раза и составила уже 2 372 723 рублей (24, 4 % городского бюджета)[149], а в 1909 сумма сбора составила уже 5 550 615 рублей 93 копейки, кроме этого 1 063 811 рублей 86 копеек составляли недоимки[150]. Рост суммы сборов был связан, прежде всего, с активным ростом жилищного строительства и увеличением количества недвижимых имуществ.

Для оплаты государственного квартирного налога домовладелец каждый год предоставлял специальным податным инспекторам заявление. В нем он обязан был указать: все жилые квартиры (сданные в наем, занятые бесплатно, свободные), все находящиеся в доме торговые и промышленные заведения, конторы, склады, сараи, конюшни т. д.; всех жильцов, проживающих в доме на 15 декабря и годовую цену за квартиру за всеми услугами. По этим данным специальная временная комиссия, которую назначала Городская дума, составляла так называемые раскладочные ведомости, которые выставлялись в здании Думы. Все «желающие посмотреть и поверить сделанное Комиссией исчисление налога поимущественно, могут видеть их ежедневно, включая воскресение и табельные дни, от 12 до 3 часов»[151].

Сумма платежей была установлена в постановлении «О государственном квартирном налоге»[152] и изменялась в зависимости от прибыльности квартиры (см.: рисунок 1).

Рисунок 1. Оклады государственного квартирного налога в городах 1-го класса[153].

Из графика видно, что зависимость была не линейная, налоговое бремя росло непропорционально быстро вместе с ростом цены арендной платы. Так, за квартиру стоимостью от 300 до 360 рублей в 1912 году платился налог в 5 рублей серебром, за квартиру стоимостью 2200–2400 рублей – платили 94 рубля, а за квартиру доход с которой превышал 6000 рублей – налог рассчитывался в 10 % от наемной платы[154]. Под наемной платой, от которой рассчитывался налог, понималась не только плата за наем собственно квартиры и других помещений, но и плата за услуги дворника, швейцара, отопление, снабжение квартиры дровами, мебелью и т. д.

Размер квартирного налога не был фиксирован и постепенно повышался. «В 1907 году я выстроил себе дом. В 1908 году я заплатит квартирного налога 46 рублей. В 1909 мне предложили заплатить 70. Я нашел эту сумму чрезмерной; мне ответили, что я в своем деле не судья, и что N платит более моего и не протестует. Я признал эти резоны подавляющими и смирился. В 1910 году я заплатит 89 руб., в 1911 тоже 89 руб. На 1912 год я уже получил 100 руб. Так как возражения мне опять выдвинуты сокрушающие, то из моего протеста едва ли выйдет толк. <…> За 4 года налог вырос с 46 рублей до 100, т. е. примерно на 120 % или 30 % в год»[155].

Налог оплачивался в виде гербовой марки, приклеивающейся на договор. Марка должна была быть погашена проходящей через нижнюю часть подписью квартиранта или хозяина, в противном случае договор считался не оплаченным гербовым сбором и облагался штрафом – десятикратным размером сбора.

Наибольшее возмущение домовладельцев после быстрого роста налогов вызывала еще и необходимость платить квартирный налог и с тех квартир, где домовладельцы проживали сами. Получалось, что они платил налог за эти квартиры дважды: и за то, что жили в этой квартире, и за то, что получали с нее прибыль.

Подобное положение приводило к меньшей прибыльности домовладения, и заставляло домовладельцев поднимать арендную плату, перекладывая налоговое бремя на квартирантов. Однако, из-за того, что квартирный налог рассчитывался с доходности здания, то в связи с ростом арендной платы его ставка увеличивалась.

§ 3. Взаимодействие домовладельцев с негосударственными коммерческими организациями

Кредитные общества

В связи с активным ростом жилищного строительства и повышением стоимости строительных работ, будущие домовладельцы были вынуждены искать дополнительные источники финансирования. 1870-е гг. – начало XX века – период, когда в России происходило становление ипотеки не только как института гражданского права, но и как целой системы долгосрочного кредитования под залог недвижимости[156].

К началу XX века в России сформировалась система ипотечных банков, которая просуществовала в двух видах до 1917 года: это государственные кредитные учреждения – Государственный поземельный банк (1882) и Государственный дворянский земельный банк (1885), второй вид общественно-частных ипотечных банков – городские кредитные общества, городские сословные банки, акционерные земельные банки, взаимно-общественные земельные банки.

В России к концу 1916 года действовало тридцать шесть городских кредитных обществ. Санкт-Петербургское городское кредитное общество, послужившее началом развития городской ипотеки, открылось в 1861 году, в 1863 году учреждено второе городское общество в Москве. За десять лет с 1864–1874 гг. открылось шесть обществ, с 1875 по 1883 гг. – три общества, с 1884–1893 гг. – пять обществ, с 1894–1907 гг. – пятнадцать обществ, и с 1908 – пять городских кредитных учреждений. Для данного исследования наибольший интерес представляет Санкт-Петербургское городское кредитное общество, поскольку оно являлось первым кредитным обществом Петербурга и владельцы практически каждого столичного здания являлись его акционерами. Таким образом, рассмотрение формирования и трансформации поведенческих практик городских домовладельцев в вопросах ипотечного кредитования представляется целесообразным рассматривать на примере именно этой организации.