скачать книгу бесплатно
Покупай как мужчина, продавай как женщина. Выбор, покупка и продажа инвестиционной недвижимости
Юлия Медведева
Многолетний опыт профессионального игрока рынка недвижимости, практикующего инвестора, заключенный в книгу.Если предыдущая книга автора «Квадратные метры, сдавайтесь! Руководство для арендодателей» была нацелена на то, чтобы помочь читателю разобраться в стратегии инвестирования, рассчитанной на создание постоянного финансового потока, то в этой книге основной акцент делается на стратегии, позволяющей нарастить капитал, совершая выгодные сделки по покупке и продаже доходной недвижимости.
Покупай как мужчина, продавай как женщина
Выбор, покупка и продажа инвестиционной недвижимости
Юлия Медведева
© Юлия Медведева, 2023
ISBN 978-5-0059-7980-3
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
ДОХОДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
Доходная недвижимость – это недвижимость, которая либо создает регулярный положительный денежный поток (деньги идут к вам, а не наоборот), либо способствует проросту вашего суммарного денежного капитала. Поэтому собственная квартира, хоть она и не создает положительный денежный поток, может являться доходной, если вы, например, купили ее ниже рынка, разумно подошли к ремонту (поставили себе целью окупить его при дальнейшей продаже), тем самым, добавили ценности квартире, и как следствие, подняли ее рыночную стоимость. Разница между ценой продажи и вашими вложениями в квартиру – это и есть сумма, на которую вы увеличили свой капитал. При использовании ипотеки (кредитного плеча), показатели рентабельности таких сделок могут возрастать многократно. Но не хочу утомлять вас скучными расчетами, поэтому просто поверьте мне.
Поэтому, если вы являетесь владельцем недвижимости, сделайте всё, что в ваших силах, чтобы недвижимость стала вашим активом, а не пассивом. Чтобы любой объект в собственности вы бы могли назвать своей доходной недвижимостью. Чтобы владеть такой недвижимостью было выгодно. Чтобы такая недвижимость создавала возможности и выводила вас на качественно новый уровень жизни и благосостояния.
Вот идёте вы магазин, например, за хлебом. Вы можете с разной степенью ответственности и осознанности выбирать, какой хлеб купить. Кого-то может интересовать дата производства, кого-то состав, а кого-то ни то, ни другое.
С большой вероятностью, если даже продукт окажется некачественным и не соответствующим вашим ожиданиям, максимум, что вы потеряете – это сумму в районе 50 рублей за него заплаченную.
Но когда речь заходит о покупке недвижимости – одного из самых дорогих товаров, то уровень ответственности за свой выбор и осознанности того, что вам действительно нужно, многие недопонимают. Многие не понимают важности и рисков своего выбора.
А ведь цена ошибки слишком велика. Порядок сумм совершенно другой, товар более сложный, как и процесс купли-продажи (перехода права собственности).
Можно ошибиться и вложиться в полный неликвид (недвижимость без возможности в дальнейшем быстро и выгодно её продать). А можно, наоборот, прилично заработать. Но ведь мало кто задумывается о продаже в момент покупки. А зря.
В супермаркетах многие считают деньги и покупают товар по акциям, не желая переплачивать, стараются, наоборот, с максимальной выгодой потратить честно заработанные. Но эти же люди при покупке недвижимости часто ведут себя безрассудно и начинают разбрасываться деньгами (часто ипотечными), а также переплачивать, потому что не видят связи цены и ценности, либо вообще не понимают, как оценить качество товара и оказываемой услуги.
Может оказаться, что сначала при покупке тратятся неоправданно большие суммы, потом такие же неоправданно большие суммы тратятся на ремонт, либо тратятся обычные суммы, но качество и вид ремонта оставляет желать лучшего (и его приходится год от года переделывать), деньги на ремонт утекают в трубу. Потом при продаже оказывается, что невозможно ни продать, за сколько ранее купили, ни окупить затраты на ремонт. В итоге, люди оказываются в минусе на СЕМИЗНАЧНЫЕ суммы. Зато сэкономили 50 рублей в Пятерочке!
Поэтому к покупке одного из самых дорогих товаров в жизни, призываю, подходите грамотно и со всей ответственностью. И даже риелтор не всегда вам тут поможет, особенно если вы хотите заработать на недвижимости.
С риелторами, как и с дизайнерами, иногда приходится очень не просто. Зачастую быстрее и выгоднее обходиться без них (тем более, если вы владеете определенными знаниями в этих областях). О том, как сделать из недвижимости конфетку без помощи услуг дизайнера, будет написана отельная книга. А в этой я бы хотела затронуть процесс выбора, покупки и продажи недвижимости, и рассмотреть его настолько подробно со всех сторон, чтобы вы хорошо ориентировались не только в доходности, ликвидности и маркетинге недвижимости, но и знали юридические тонкости проведения сделок, а также ориентировались в налоговом законодательстве. Это важно, чтобы просчитать последствия своих действий и их эффективность (в данном случае, прибыльность).
ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ
ЧТО ТАКОЕ ИНВЕСТИЦИИ
Я, прежде всего, рассматриваю недвижимость как способ инвестировать деньги, хоть и очень консервативный способ. Да, он не лишен недостатков, но преимущества такого способа вполне удовлетворяют моим ожиданиям в доходности и степени риска. Начнем с того, что же вообще такое инвестиции?
Инвестиции – это вложение денег с целью получения прибыли или экономической выгоды. Инвестировать можно как в материальные ценности (недвижимость, драгоценные металлы, бизнес и т.п.), так и в нематериальные (депозиты, облигации, акции, ценные бумаги и т.п.). Также можно инвестировать в реальные, но нематериальные активы, такие как патенты, лицензии, авторские права, товарные знаки и т. д. (рис.1)
Рис. 1. Виды объектов инвестирования
В современном мире недвижимость рассматривается в качестве одного из самых надёжных вариантов инвестирования для целей сохранения и приумножения капитала, а также создания стабильного денежного потока. Причем степень доходности и риска таких инвестиций напрямую зависит от стратегии инвестирования и активности участия в процессе управления такими инвестициями. При высокой степени участия (вовлеченности в получение прибыли) такой вид инвестиций может рассматриваться как бизнес, а при низкой – как пассивный доход.
Основными и наиболее частыми операциями с недвижимостью на рынке недвижимости являются: купля-продажа объектов или сдача их в аренду.
В современных реалиях рыночный экономики инвестиции в недвижимость приобретают всё большую популярность, поскольку рынок недвижимости предоставляет множество возможностей для генерирования больших доходов, как от продажи объектов, так и от сдачи в аренду или владения.
В среднем, инвестиции в арендную недвижимость окупаются за 10—14 лет. Но при правильно выбранных объектах, стратегии инвестирования и активной позиции инвестора срок окупаемости может сократиться до 5—7 лет. Инвестиции в недвижимость с целью перепродажи могут принести 20—50% годовой доходности.
Немаловажным фактором в определении доходности будет являться уровень развития рынка недвижимости конкретно в том регионе (городе), в котором приобретается недвижимость.
РИСК И ДОХОДНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ
При выборе инструмента инвестирования каждый инвестор определяет для себя желаемые сроки, доходность, степень участия и приемлемый уровень риска. Все мы разные люди и каждый из этих параметров будет индивидуален для каждого из нас.
Кто-то готов инвестировать на длительный период, планируя свои доходы и накопления к моменту выхода на пенсию, кто-то остро нуждается в накоплении определенной суммы на конкретную цель в течение 3-5 лет.
Кто-то готов идти на риск, и имеет достаточный «резервный фонд имени самого себя», или попросту финансовую подушку безопасности, а кто-то не может рассчитывать на увеличение доходов в ближайшем будущем, и его главной целью будет сохранить накопленное, как минимум защитить деньги от инфляции. Такой человек вряд ли будет выбирать высокорисковые инструменты инвестирования.
Кто-то готов активно участвовать в процессе управления деньгами, а кто-то предпочитает отдать деньги в управление финансовым организациям или фондам. Все мы разные, и выбор того или иного финансового инструмента или же соотношение вложений в такие инструменты (инвестиционный портфель) будет разным.
Давайте рассмотрим соотношение доходности и риска различных видов инвестиций (рис.2).
Рис. 2. Взаимосвязь уровня доходности и уровня риска различных инструментов инвестирования
Как мы видим, существует прямая взаимосвязь между уровнем доходности и уровнем риска. И целью любого инвестора является формирование своего инвестиционного портфеля таким образом, чтобы максимально увеличить доходность, минимизируя увеличение уровня риска, либо максимально снизить уровень риска, максимально сохранив уровень доходности своих инвестиций. Это происходит путем диверсификации – маневрирования величиной средств, направляемых в тот или иной инструмент. Благодаря диверсификации инвестиционного портфеля, его доходность будет более стабильной и предсказуемой.
На графике видно, что недвижимость является одним из наиболее доходных инструментов. Причем доходность этого инструмента можно наращивать, используя различные подходы к управлению недвижимостью и стратегии. О них мы еще поговорим в следующих главах.
КАК ОЦЕНИТЬ ДОХОДНОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
Лично я использую два метода: затратный и доходный. Расчётная доходность по ним может отличаться.
Итак, первый метод – затратный. Он заключается в том, что Вы считаете все расходы: стоимость покупки объекта недвижимости, затраты на проведение сделки, стоимость ремонта, % по ипотеке, стоимость страховок, коммунальных услуг и прочие затраты, которые вы понесли, приобретя данный объект. Далее Вы рассчитываете доход от продажи, делите на кол-во месяцев владения и умножаете на 12, или годовую сумму аренды, делите на расходы и умножаете на 100%. Так Вы получаете годовой процент доходности ваших инвестиций в недвижимость, рассчитанный затратным методом.
Такой метод подходит для оценки флиппинговых объектов и доходности от сдачи недвижимости в аренду.
Второй – доходный метод чаще всего применяется при покупке готового арендного бизнеса или при желании продать текущий объект с целью вложения в финансовые инструменты.
Он заключается в том, что доходы от продажи или аренды вы делите не на расходы, а на рыночную или продажную стоимость объекта. Так, если вам предлагают к продаже готовый объект с доходностью 10%, то вы можете понять, что его окупаемость составит 10 лет. Для квартиры, сдающейся в долгосрочную аренду, это хороший показатель, а для коммерческой недвижимости – в пределах средних значений.
Также Вы можете решить переложить деньги из объекта недвижимости в финансовые инструменты, если вдруг их доходность окажется выше текущей (от недвижимости). Или, наоборот, приобрести объект недвижимости, если доходность финансовых инструментов Вас не устраивает или вы хотите избежать ненужных рисков.
Тут уже может пригодиться третий метод – альтернативный, когда в расчет берутся также возможные альтернативные варианты вложений денежных средств, а также учитывается упущенная выгода. Этот метод также применяется в финансовом менеджменте.
ЦЕЛИ И СТРАТЕГИИ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Глобально можно выделить две основные цели инвестирования на рынке недвижимости. Первая направлена на увеличение стоимости капитала, вторая – на создание и увеличение денежного потока с вложенного капитала. И та, и та имеет право на существование и имеет своих почитателей среди инвесторов. Все зависит от размера первоначального капитала, предпочтений инвестора, его опыта, знаний, склонности к риску.
Все стратегии на рынке недвижимости базируются на принципах предыдущих двух целей, но имеют свои нюансы в реализации.
Абсолютно точно нельзя сказать, что одни стратегии подходят для активного управления, а вторые сгодятся в качестве пассивного источника дохода. И там, и там, можно использовать разные вариации стратегий, находя для себя наиболее финансово привлекательные на тот срок инвестирования (планирования), который вы сами для себя определили.
Применимость той или иной стратегии для достижения глобальной цели представлена в следующей таблице 1. Сами стратегии описаны далее.
Таблица 1. Соотнесение стратегий и целей
? СТРАТЕГИЯ ПЕРЕПРОДАЖИ
Чаще всего данная стратегия существует в виде покупки квадратных метров в новостройках на этапе котлована и продаже на более поздних сроках строительства, либо после сдачи объекта. Увеличение цены при продаже новому собственнику – своеобразная плата за риск, который вы сняли с новоиспечённого владельца недвижимости, который побоялся приобретать его на более ранних сроках, а также плата за использование денежных средств, которые были заморожены в объекте на время стройки.
Доходность зависит от правильности выбора объекта и скорости выхода из объекта в «сash»[1 - Наличные (англ.). В данном случае имеются ввиду не именно наличные деньги, а сделка по продаже недвижимости, обращающая квадратные метры в денежные средства, возможно и безналичные.]. По опыту, наиболее высокие показатели показывают квартиры в домах комфорт-плюс и бизнес-класса, где квартир немного.
Эта же стратегия используется при перепродаже жилых и нежилых помещений, земельных участков, лотов, купленных на аукционах по банкротству и т. п. В общем, везде, где прибыль формируется за счет совершения разовой сделки и влечет за собой увеличение капитала.
? ФЛИППИНГ
Перепродажа квартир – новостроек (иногда купленных не у застройщика, а у физического лица по переуступке, если у него цена оказывается ниже) или вторичного жилья, купленных ниже рынка, с целью сделать привлекательный дизайнерский ремонт, меблировку, и продать по существенно более высокой цене. На рынке есть покупатели, ищущие именно квартиры с готовым ремонтом. Поэтому есть и спрос на такие квартиры. Главное, грамотно просчитать экономику проекта.
Стратегия хорошо сработает в отношении квартир в небольших уникальных домах. Это отстроит вас от основной массы конкурентов, предлагающих однотипные квартиры в домах – человейниках.
Если правильно выбрана локация и ремонт соответствует классу дома и требованиям целевой аудитории, то проблем со спросом быть не должно.
Стратегия пришла к нам с запада, где предприниматели переделывали, казалось бы, непригодные для жизни дома в прекрасные места для проживания, делая непривлекательные и неликвидные объекты привлекательными для покупателя и ликвидными на рынке, и зарабатывали на этом приличные деньги.
Хоть флиппинг и является модифицированным вариантом первой стратегии, но он несёт в себе увеличение ценности путем преобразования, улучшения характеристик объекта. Часто в процессе ремонта затрагиваются места общего пользования, которые до этого находились в неудовлетворительном состоянии. В следствие этого растёт привлекательность и улучшаются условия жизни соседних квартир.
Пример облагораживания мест общего пользования
Бюджетный вариант ремонта лифтового холла
Так что от стратегии флиппинга в итоге выигрывают все: и инвестор (если сумел правильно рассчитать расходно-доходную модель и учёл все риски), и покупатель (которому не нужно терять время и нервы на организацию ремонтных работ), и соседи (если преобразились места общего пользования).
? СТРАТЕГИЯ ВЛОЖЕНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ С ЦЕЛЬЮ СДАЧИ В АРЕНДУ
Продолжение предыдущей стратегии. Если вы решаете не продавать, а сдавать, купленную недвижимость.
Вы, конечно же, делаете ремонт, исходя из потребности потенциальных арендаторов, и сдаете либо на длительный срок, либо посуточно, если у вас жилая недвижимость.
Выйти из стратегии можно всегда, продав приобретенный объект недвижимости. Если ремонт привлекательный, то в итоге вы заработаете и на аренде, и на росте стоимости квартиры.
Более подробно все нюансы и особенности применения этой стратегии описаны в моей книге «Квадратные метры, сдавайтесь! Инвестиции в доходную недвижимость. Руководство для арендодателей».
https://ridero.ru/books/kvadratnye_metry_sdavaites/
? СТРАТЕГИЯ ДЕЛЕНИЯ БОЛЬШОГО НА МАЛОЕ
Применяется как для жилой, так и для коммерческой недвижимости. Основная цель – увеличение суммарных платежей с аренды. А в сфере коммерческой недвижимости может применяться для увеличения стоимости капитала.
Данная стратегия может быть реализована для жилой недвижимости следующими методами:
– Деление квартиры на студии или увеличение количества комнат (перепланировка при наличии технической возможности)
– Сдача таунхауса в аренду частями (доходный дом)
Возможны различные вариации этой стратегии:
– перепродажа отдельных квартир после разделения,
– перепродажа по долям,
– сдача квартиры в долгосрочную аренду,
– сдача квартиры в посуточную аренду (главное, не оказывайте в ней гостиничные услуги и не размещайте хостел: после вступление в силу Закона Хованской, такое использование запрещено.
Последние две вариации стратегии позволяют в дальнейшем продать доходную квартиру как готовый бизнес.
Как видно, эта стратегия может применяться и в качестве создания источника денежного потока, так и для увеличения капитала.
? РЕКОНСТРУКЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ (РЕДЕВЕЛОПМЕНТ)
Эта стратегия касается крупных и/или отдельностоящих объектов. Как правило, её применяют с низколиквидной в силу тех или иных причин недвижимостью – коммуналками, торговыми, производственными и складскими помещениями. Как Вы понимаете, низколиквидными они остаются только до редевелопмента.
Арма. Пример редевелопмента завода в арт-пространство
Например, при наличии высоких потолков – создают дополнительный этаж, а, следовательно, и площади, и сдают (или продают) модернизированное помещение уже целиком, или, опять же, по частям.
Сюда же можно отнести перепланировку помещений, как жилых, так и коммерческих с целью увеличения их функционала, улучшения эргономики, привлекательности, а, следовательно, и ценности.
? ПЕРЕВОД В НЕЖИЛОЙ ФОНД
Стратегия, связанная со значительным увеличением стоимости капитала. Однако в последнее время становится все менее привлекательным вариантом инвестиций вследствие удорожания и усложнения процесса перевода из жилого фонда в нежилой. К тому же, несколько теряет актуальность в новых реалиях рынка, когда первые этажи жилого здания изначально возводятся под коммерческие цели и имеют статус нежилых помещений, а также соответствующие статусу цены за квадратный метр.
? ХОУМСТЕЙДЖИНГ
Хоумстейджинг – это новое понятие на рынке недвижимости России, но хорошо зарекомендовавший способ сделать недвижимость более привлекательной для потенциального покупателя или арендатора. Облегченный вариант флипиинга, так сказать. Если флиппинг предполагает полноценный капитальный ремонт, то тут, скорее микс легкого косметического ремонта и декорирования.
Уже разработаны специальные методы, алгоритмы и даже чек-листы, которые позволяют преобразить недвижимость и продать ее максимально быстро и дорого. За рубежом работают профессиональные стейджинговые агентства и выпускаются целые шоу, где участники на реальных примерах доказывают, что хорошо подготовленные к продаже или аренде объекты находят своего клиента гораздо быстрее и на 10—20% дороже своих неподготовленных «собратьев».
Цель хоумстеджинга – влюбить потенциального покупателя или арендатора в объект недвижимости. Поэтому приемы стейджинга воздействуют на все аспекты нашего восприятия пространства. Работа идет и с формой, и с цветом и с запахами. На всех уровнях, в том числе на подсознательном, клиент должен почувствовать комфорт и единение с выбираемым объектом недвижимости.
Эту стратегию можно использовать в дополнение к первой стратегии (перепродажи), либо же к стратегии сдачи в долгосрочную аренду.
Хоумстейджинг. Спальня
Хоумстейджинг. Кухня
Хоумстейджинг. Прихожая
Среди множества стратегий инвестирования каждый инвестор выбирает именно ту, что ближе ему по соотношению рисков и доходности, а также ту, в которой вероятность получения повышенной доходности больше вследствие большого опыта, экспертности, доступа к информации, финансированию, дешевым ресурсам.
