скачать книгу бесплатно
НЕДВИЖИМОСТЬ – ЭТО ИГРА В ДОЛГУЮ
Если вы решили инвестировать в недвижимость, то должны понимать, что отдача от вложений придёт не скоро. Поэтому я не очень понимаю разных коучей и тренеров по инвестициям, которые обещают быстрый успех в сфере недвижимости людям без первоначального капитала и каких-либо накоплений.
Часто такая излишняя мотивация и устранение критического мнения и сомнений могут сыграть медвежью услугу и привести к финансовому краху, а не успеху.
Вхождение на рынок недвижимости исключительно с заёмными средствами чревато бессонными ночами и потерей не только денег, но и здоровья.
Неопытным игрокам этого рынка я категорически не советую использовать при покупке недвижимости более 50% заемных средств.
Что и говорить о далеких от рынка недвижимости людях, если даже некоторые столичные риэлторы, которые активно пропагандируют, что любой может стать владельцем элитной недвижимости в Москве (для себя или в качестве инвестиций), имея лишь 10% от её стоимости, взяв ипотеку на подобный объект, спустя год осознают, на сколько большие суммы процентов платят банку и стараются сразу как можно скорее хотя бы частично досрочно погасить кредит. По ходу дела они уже узнают о нюансах погашения долга. Благо, доходы риелтора позволяют это сделать. А если у человека, который поверил в мечту о жизни в центре за смешные деньги не из чего гасить досрочно?! Такой подход обрекает его на пожизненную кабалу и переплату двух и более стоимостей квартиры!!!
А суть в том, что многие риелторы сначала годами продают и покупают квартиры клиентам, не имея собственного опыта владения подобными объектами и не имея реальных сумм доходности и/или переплаты по таким объектам (я уже не говорю о ремонте и налогообложении), и лишь потом «пробуют» на себе продаваемый продукт, наступают на свои грабли, получают свои шишки и, наконец-то, формируют (если формируют) целостное представление об инвестициях в недвижимость.
Поэтому я не устаю повторять: «Сапожник должен быть с сапогами». А вы прислушивайтесь только к советам людей, у которых есть собственный опыт того, что они вам предлагают и советуют. Без реального опыта, подводные камни так и будут скрыты под толщей воды, которая льется из многочисленных источников и обещает недвижимость без вложений и легкий и быстрый путь к высокой доходности.
Путь к доходной недвижимости начинается с её покупки, поэтому не будем откладывать этот шаг. Начнем!
ПОКУПАЙ КАК МУЖЧИНА
Даже, если вы покупаете квартиру для себя, а не для перепродажи (хотя, вероятнее всего, свою вы тоже однажды продадите), важно помнить о стратегии наращивания капитала. Дополнительный доход ещё никому не помешал.
Итак, смотрите всегда с позиции инвестора: отобьются ли ваши вложения на приобретение квартиры и ремонт (если он планируется) при дальнейшей продаже квартиры.
Размышляя подобным образом, вы вряд ли будете кидаться на дорогущую испанскую плитку или итальянские гардины. Трезвый расчёт и незамутненная эмоциями ясность ума позволят вам выбрать свой бриллиант среди квартир, который станет отправной точкой в накоплении капитала. Это очень мужской подход и очень мужская позиция – досконально всё просчитать и взвесить. Правильно принятое решение на этапе покупки – уже половина успеха. Вторая половина успеха – выгодно преподнести объект покупателю и продать – будет строиться на женском подходе к сделкам, но об этом чуть позже.
Лучшая цена, по которой вы можете купить – это цена ниже рынка. Вы вряд ли встретите такую цену в объявлениях (разве что в объявлениях-приманках, которые имеют мало общего с реальными объектами, либо очень «мутных» квартир). Поэтому важно знать, как обосновать продавцу, что цена его объекта завышена (если это действительно так). Или проявить недюжинное обаяние при торге.
Часто ниже рынка можно купить объекты, у продавцов которых есть некоторые объективные сложности с реализацией их недвижимости. Но знание – сила, поэтому, если знать, как справиться с этими сложностями, можно сделать хорошо и себе, и ему.
Если вы купили ниже рынка, считайте, вы уже заработали разницу между ценой покупки и рыночной ценой. Если вам удастся увеличить ценность объекта за время владения им, то вы выгадаете ещё несколько процентов при продаже. В итоге, вы взращиваете капитал, проживая и пользуясь квартирой в своих целях.
Поэтому, говоря о доходной недвижимости и инвесторском подходе, я имею ввиду вообще любую недвижимость, которую вы используете, либо решили приобрести.
Если при любых сделках вы будете применять этот подход, то увидите, что можно жить не только на зарплату. Чего я вам искренне желаю!
ВЫБОР И ПОКУПКА СОБСТВЕННОГО ЖИЛЬЯ
ЖИЗНЬ В ЧАСТНОЙ ДОМЕ
Очень важно понимать свои истинные желания, осознавать, не навязал ли вам кто-то свой образ мыслей, не подменяете ли свои настоящие мечты чужими.
Особенно после пандемии и локдауна небывало повысился спрос на загородную недвижимость. Свой частный дом кажется пределом мечтаний и целью всей жизни. Но, может, это только кажется?!
Если у вас нет и не было реального опыта проживания в частном доме, то все ваши суждения о жизни в нём основываются на стереотипах, слухах и ожиданиях. В такой ситуации, если вы поторопитесь и решитесь на покупку, не подойдя взвешенно и рационально к ней, вас может ждать глубокое разочарование и потеря немалых сумм.
Вложение в загородную недвижимость в редких случаях можно назвать успешным инвестиционным проектом. Чаще всего такая недвижимость становится весьма тяжеловесным пассивом от которого впоследствии хотят избавиться, причем даже в убыток себе (чтобы не понести в дальнейшем еще большие издержки).
И всё-таки, если вы планируете обратиться к риелтору для выбора загородного дома, помните, как нельзя принимать совета от человека, который не является тем, кем бы вы сами охотно бы стали, так и нельзя доверить покупку дорогостоящего объекта недвижимости человеку, который не имеет опыта жизни и управления такой недвижимостью.
Я жила в частном доме не один год, я знаю все тонкости и нюансы от выбора участка до декорирования интерьера. Я знаю про жизнь в частном доме с детьми, транспортную доступность и инфраструктуру. Я знаю особенности проведения сделок с загородной недвижимостью. И то, что я знаю очень далекотот представлений большинства людей о настоящей жизни в частном доме. И любые нарисованные вашим воображением преимущества не так однозначны, как могут показаться на первый взгляд
Признайтесь себе честно, Вы действительно мечтаете жить за городом или эту мечту Вам навязали?
ЖИЗНЬ В ЦЕНТРЕ
Задумывались ли вы, что жизнь в квартире в центре отличается не только от жизни в частном доме, но и от жизни в квартире в отдалении от центра?!
Жизнь в центре не требует от вас наличие личного автомобиля, точнее, наоборот, требует его отсутствия. Нехватка свободной земли, скудное количество мест на парковке, причём, платной, и заоблачные цены на подземные паркинги.
Нет, уж лучше без авто. Содержание личного транспорта при проживании в центре города – это расточительство. Разумнее и экономически выгоднее ходить пешком (благо, всё рядом), пользоваться общественным транспортом, а если не хочется потерять в комфорте, то воспользоваться услугами такси. В некоторых случаях даже личный водитель обойдётся дешевле.
Владельцам собак тоже приходится не сладко – мест и площадок для выгула практически нет. А с приходом жаркого лета от раскалившегося асфальта начинают страдать и четвероногие. В каменных джунглях зелени не много, а газонов на «золотых» метрах земли ещё меньше.
Максимальная концентрация инфраструктуры и транспорта также повышает общий уровень шума и пыли. Поэтому хорошие окна и кондиционер (а иногда и система очистки воздуха) становятся жизненно необходимыми атрибутами жизни в центре.
При всем желании людей жить поближе к центру (иначе ведь цены не были столь высокими), не все понимают, на сколько им это подходит, и готовы ли они принять ограничения и особенности, которые несёт в себе жизнь в центре.
Одно лишь можно сказать однозначно, так это то, что земли в центре больше не становится. И если для Вас жизнь в центре не так уж и привлекательна, то идея покупки квартиры в центре в качестве инвестиционной недвижимости с целью сдачи в аренду весьма неплоха!
РАЗВЕНЧИВАЮ МИФЫ О ХОРОШЕМ И УДОБНОМ ЖИЛЬЕ
Кто бы что ни говорил, но часто мы становимся жертвами собственных стереотипов и убеждений, мыслим шаблонами, ограничиваясь рамками собственных представлений, и продолжаем доверять общепринятому мнению, хотя, по большому счету, это мнение является ничем иным как всеобщим заблуждением, ведь мало кто задает вопросы, такие как ЗАЧЕМ и А КАК УДОБНО БЫЛО БЫ МНЕ. Поэтому в нашей голове глубоко засели мифические представления о том, какое оно – хорошее и удобное жильё.
Миф 1 «Больше жилой площади – лучше жильё»
Проходит время, когда качество жизни в квартире определялось заветной цифрой в техническом паспорте, отражавшей количество жилых квадратных метров.
Радует, что в последнее время всё больше людей понимают, что не «жилой площадью единой», и что наличие подсобных помещений в квартире, таких как гардеробные, построчные, кладовки и даже кабинет – это то, без чего не возможно представить современное комфортное жильё.
Показатель жилой площади в квартире давно не отражает качество и удобство её планировки. Забудьте про него. Площадь нежилых помещений важна не меньше.
Ещё более важным фактором является эффективность планировочного решения. Но об этом пока мало кто задумывается. В основном те, кто обращается за дизайн-проектом, причём, не ради красивых картинок, а ради продуманной технической составляющей и эргономики пространства.
Миф 2 «Проходные комнаты – это зло»
А коридор, размером с полноценную комнату (или даже больше), в который выходят двери из изолированных комнат, – это не зло? – хотелось бы мне спросить.
На мой взгляд, квадратные метры коридора – это одни из самых неэффективных метров по цене дополнительной комнаты.
Чем плоха проходная кухня, гостиная, или кухня-гостиная?! Наоборот, это очень удобно! Возможно, вы просто не пробовали.
Ссылка на видео с удобной и функциональной проходной кухней-гостиной
Сила привычки сидит в нас глубоко в соединении с отсутствием опыта – это лишает возможности мыслить шире.
Как итог люди, которые жили в квартире с раздельным санузлом, в составе которого отдельный туалет без раковины, продолжают искать такую же квартиру с аналогичным санузлом. А если строят дом, то и в нем проектируют подобный санузел. В картине мира таких людей нет и не было одного помещения, где был бы и унитаз, и раковина, и они не понимают удобство такого решение. Им и так до этого было неплохо.
А если люди не жили с двумя (не раздельным, а именно с двумя) санузлами, то прелесть наличия второй уборной они тоже могут не понять.
То же самое с коридорной системой. Если люди привыкли жить в квартире с такой системой, то и возможность удобства проживания в квартире, например, с проходной кухней-гостиной (речь о квартирах, в которых более одной спальни) они не поймут.
Мозгу проще ездить по накатанной. Но накатанная дорожка не всегда самая удобная и эффективная, она просто привычная, знакомая, не больше. Людям сложно примерять новые сценарии жизни, трудно представить свою кухню без верхних шкафов, кому-то сложно представить фильтр под мойкой и он упорно продолжит покупать воду и таскать бутыли с водой у себе на этаж.
Люди часто живут в неудобном жилье, потому что у них никогда не было опыта удобного жилья. А если даже что-то некомфортно, многие всё равно не захотят ничего менять.
Но для тех, кто хочет и готов, я создала свой проект «ЕСТЬ ПЛАН» (https://vk.com/pereplan_me), в котором с радостью разберу возможности вашего жилья (настоящего или будущего) и подготовлю несколько вариантов планировочных решений, жить в которых будет удобно, а каждый квадратный метр в полной мере отработает свою немалую стоимость.
Миф 3 «Дизайн – это дорого»
Смею Вас заверить, что нет. Начинающие дизайнеры с радостью возьмутся за ваша проект и предложат максимально привлекательные цены в обмен на бесценный для них опыт.
Смею Вас заверить, что нет. Начинающие дизайнеры с радостью возьмутся за ваша проект и предложат максимально привлекательные цены в обмен на бесценный для них опыт.
Стильные, хорошо спланированные санузлы – основа успешности вашей квартиры на рынке аренды и продажи недвижимости!
Как говорят, хороший дизайн – продаёт (причём быстро, дорого и практически без вашего участия). А если ваш дизайн не продаёт, то это искусство!
Дизайн санузла в одном из инвесторских проектов
Дизайн санузла в одном из инвесторских проектов
К тому же, многие забывают, что продуманный дизайн и планировка могут прибавить квартире стоимости. То есть после ремонта или редизайна рыночная стоимость квартиры может вырасти на несколько сотен тысяч, а то и миллионов рублей. Этот прирост стоимости с лихвой окупит все затраты на дизайн. А дизайн поможет продать Вашу квартиру быстрее и выгоднее, ведь привлекательность вашей квартиры в глазах потенциального покупателя вырастет.
Я уже молчу об эргономике – удобстве пользования квартирой. Вы и сами не захотите её продавать, и у Вас, наоборот, возникнет желание как можно реже её покидать.
Стоит попробовать комфорт, и Вы уже никогда не сможете от него отказаться. У Вас появятся новые стандарты качества и новые требования к следующему жилью. Но это невозможно без опыта, без проживания.
Желаю всем испытать подобный опыт, разрушить существующие в голове мифы и расширить границы возможного!
КЕЛЛЕР
В отличие от запада в России люди еще не до конца оценили преимущества владения кладовкой вне квартиры или келлером.
Келлер – это небольшое помещение для хранения вещей (своеобразная кладовка), располагаемое в большинстве случаев в подвальном помещении, часто на одном этаже с паркингом.
Человек всегда обрастает за жизнь приличным количеством вещей. Все их нужно где-то хранить. Именно поэтому при неимении в достаточном количестве мест хранения и кладовок в квартире, первым под прицел попадет балкон. Если и его не хватает, то вещи могут перекочевать в гараж.
Чем же хорошо келлер?
Келлер позволяет пользоваться балконом, как местом для отдыха, а не хранения. Также балкон при должном утеплении может стать дополнительной комнатой, например кабинетом.
В чем преимущество келлера перед обычной кладовкой в квартире?
Цена. Стоимость квадратного метра келлера в два раза ниже стоимости квадратного метра квартиры. Тогда зачем переплачивать?!
В чем преимущество хранения в келлере вместо хранения в гараже?
В келлере достаточно тепло для хранения вещей требующих положительной температуры. Можно смело хранить в келлере косметику, напитки, соленья, технику в т.ч. с аккумуляторами и не боятся, что что-то выйдет из строя из-за низких температур. Да и добраться до келлера можно просто спустившись на лифте или по лестнице, минуя улицу. Можно дойти из квартиры прямо в тапочках))).
В общем, келлер отлично подходит для хранения сезонных вещей и запасов.
В новых домах все чаще можно встретить в продаже не только традиционные квартиры, нежилые помещения, машиноместа, но и частные кладовки – келлеры, так популярные на западе. Пока такие предложения широко не освещаются, может, оно и к лучшему. Ведь если есть ажиотаж, цены непременно взлетают. Пока они очень даже привлекательные, ну а в расчете на квадратный метр квартиры еще и экономически выгодные.
ДУМАЙ КАК ПРОДАВЕЦ
Я не знаю, почему так сложилось (наверно, всё та же традиционная надежда на русский «авось»), но при покупке квартиры наши граждане практически никогда не задумываются, сколько они планируют владеть данной недвижимостью, и уж тем более не думают, как они будут её в дальнейшем продавать. Я надеюсь, вас это не касается, раз вы держите в руках (или читаете с экрана) мою книгу.
А ведь в этом и кроется главная ошибка успешной покупки. Даже если вы покупаете жилье для жизни, а не для инвестиций, лучше выбирать такую квартиру, которую при необходимости вы сможете легко и выгодно продать. Все мы при просмотре объявления видим такие характеристики дома, как год постройки, материал постройки, метраж, цену, цену за квадратный метр. И сравниваем предложения по этим параметрам. Но низкая цена за квадратный метр еще не значит, что покупка этой квартиры – удачное вложение денег. Если вы выбираете квартиру для перепродажи, то должны ясно понимать, как ее выбрать и когда ее лучше продать.
И не забываем, что покупать нужно как мужчина! Вдумчиво и внимательно!
Итак, есть несколько ключевых факторов удачной покупки квартиры для дальнейшей перепродажи:
ПРОВЕРЕННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК
Ищите варианты от застройщика, надежности которого вы можете доверять. Но не упускайте из внимания застройщиков, у которых еще нет достаточно проектов в своём портфолио, но есть потенциал и перспектива для роста.
При покупке у застройщика-новичка можно получить повышенную доходность – он часто предлагает интересные цены. Спустя пару лет после начала строительства цены на квартиры могут даже удвоиться – дом сдан, можно посмотреть товар лицом. Но, с другой стороны эта стратегия рискованная. Достроится или нет, непонятно. Хотя риск частично снимается проведением сделок через счета эскроу. Но сроки могут затягиваться, а качество строительства не отвечать вашим ожиданиям.
НЕБОЛЬШИЕ КОМПЛЕКСЫ
Квартиры в небольших комплексах в новостройках заканчиваются быстро, что разогревает рынок и цены при перепродаже. Особенно лакомый кусок – небольшой дом. В таком доме даже на вторичном рынке квартиры в продаже могут появляться очень редко. Законы экономики тут работают как нигде – чем выше спрос, при ограниченном предложении, тем выше цена.
Если планировать покупку в большом жилом комплексе, то лучше выбирать квартиру в первой очереди застройки (на самом старте освоения территории). Такие квартиры прибавят в цене больше всего. Потом когда комплекс будет построен, предложений будет слишком много, а разница цен не столь значительной. Однако и тут есть риск, что застройщик, учтя все ошибки первых очередей, представит рынку новые очереди в более выгодном свете, улучшив в них технические или иные характеристики, использовав новый тип отделки холлов или более эргономичные планировки (отвечающие реалиям рынка), и активно будет позиционировать именно эти улучшения в рекламе как обоснование более высокой цены новых очередей.
Хотя бывали случаи, когда застройщики с неустойчивым финансовым положением, наоборот, начинали экономить и удешевлять проекты следующих очередей. Так что внимательно подходите к выбору застройщика.
СОСЕДИ
В данном случае речь пойдет не столько о людях, сколько о соседстве с другими квартирами. Хотя приличный контингент дома тоже повышает привлекательность квартиры в глазах будущего покупателя. Но если вы покупаете квартиру на этапе застройки, то это сродни игре в рулетку – повезёт-не повезёт. Тут вряд ли узнаешь, кто окажется твоим соседом, ведь соседние квартиры моугут быть еще не проданы застройщиком.
Обратите внимание на то, какого типа и площади квартиры представлены на этаже и вообще в доме. Согласитесь, когда дом сплошь состоит из однокомнатных и студий, то конкурировать при продаже придется именно с ними. И если вы купите одну из большинства типовых квартир, то оправдать в глазах покупателя более высокую цену даже при объективно лучших характеристиках квартиры, будет сложно.
ОПТИМАЛЬНЫЙ РАЗМЕР И ФУНКЦИОНАЛ
Если выбирать квартиру в доме бизнес-класса, то лучше брать маленькие, но с хорошими планировками. Их обычно немного и потом они будут очень востребованы. В комфорт классе для перепродажи с готовым ремонтом могут неплохим вариантом оказать двух-трех комнатные квартиры.
Вообще, метраж квартиры должен соответствовать ее классу и спросу целевой аудитории. Для жилья категорий «эконом» и «комфорт» оптимальная площадь однокомнатной квартиры – 36—42 кв. метра, двухкомнатной – 54—62 кв. метра, трехкомнатной – 68—82 кв. метра. Так что, приобретая классическую однокомнатную квартиру эконом-класса площадью 53—55 кв. метра, будьте готовы к тому, что спрос на нее при продаже не будет высоким.
ИНСОЛЯЦИЯ
Квартиры с окнами на две стороны всегда лучше, чем с окнами на одну. Если раньше люди боялись угловых квартир и холода в них, то с приходом новых технологий, угловая квартира стала, наоборот, более востребованным вариантом. Они более светлые, в них лучше циркуляция воздуха и в них зачастую более интересные варианты планировок, нежели чем, в квартирах по типу распашонки или вагона. Хотя однокомнатная распашонка – точно будет эксклюзивным лотом!
ЕВРОПЛАНИРОВКИ
Всё большей популярностью пользуются квартиры евро формата – с объединенной зоной кухни и гостиной, так называемые евродвушки и евротрешки. Предпочтения покупателей уходят в сторону открытой планировки общественной зоны, даже допускается, что она может быть проходная.
САНУЗЛЫ
