Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Соответственно здания и сооружения первого типа следует относить к движимым, а второго типа – к недвижимым вещам.

Таким образом, критерием отнесения зданий и сооружений к недвижимым вещам является их прочная связь с землей, а также наличие или отсутствие у объекта конструктивного предназначения к последующей (возможно неоднократной) разборке, перемещению и сборке на другом месте. Наличие такого конструктивного предназначения исключает возможность признания объекта недвижимым имуществом. Отсутствие такого предназначения является необходимым условием квалификации здания или сооружения в качестве недвижимой вещи.

Что касается морских судов, судов внутреннего плавания, воздушных судов, космических объектов, то критерием их отнесения к недвижимым вещам является обязательность их государственной регистрации, предусмотренная федеральным законом.

Например, в отношении морских судов соответствующие нормы содержатся в ст. ст. 33-51 КТМ РФ 1999 г., в отношении судов внутреннего плавания – в ст. 18 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ 2001г., в отношении воздушных судов ст. ст. 33 Воздушного кодекса РФ 1997г.

Применительно к предприятию как имущественному комплексу критерием его отнесения к недвижимости является его использование для осуществления предпринимательской деятельности. При этом в состав предприятия как имущественного комплекса должны входить все виды имущества, которые предназначены для его деятельности (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ). Предприятием как имущественным комплексом являются филиалы коммерческих организаций, так как, во-первых, все их имущество используется для осуществления предпринимательской деятельности, а, во-вторых, оно достаточно обособленно от имущества головной организации, чтобы использоваться в качестве самостоятельной основы для извлечения прибыли.

С развитием рыночных отношений и практики предпринимательства выявилась потребность в дальнейшем развитии основных принципов гражданского законодательства Российской Федерации, в том числе более четком определении понятия «недвижимость».

В этой связи Указом Президента Российской Федерации от 18 июля 2008 года № 1108 «О совершенствовании гражданского законодательства» был создан Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. Этим Советом был подготовлен соответствующий Проект федерального закона о внесении изменений в ГК РФ, который был внесен в Государственную Думу 2 апреля 2012 года. Предложения относительно изменения определения недвижимости формировались следующим образом:

В составе недвижимого имущества отдельно предлагалось выделить такие объекты, как жилые и нежилые помещения. В пункте 1 статьи 130 ГК вводится важный признак помещения как самостоятельного объекта гражданских прав – то, что данный объект получает существование только после его выделения в составе здания в установленном порядке.

В пункте 2 статьи 130 ГК предлагалось закрепить принцип единого объекта недвижимого имущества. Данный принцип означает, что земельный участок и стоящие на нем одно или несколько зданий образуют одно целое, по меньшей мере, в тех случаях, когда они принадлежат одному лицу. Из этого принципа следует, что несколько зданий, расположенных на едином участке, представляют собой составные части данного земельного участка и вместе с ним рассматриваются как единый объект. В порядке исключения в той же норме (пункт 2 статьи 130) предлагалось установить, что единый объект могут образовывать несколько зданий или сооружений, связанных между собой физически и технологически. При этом подразумевается, что они могут находиться на одном или нескольких земельных участках. Однако эти предложения так и не были приняты.

Следующая попытка изменить определение понятия «недвижимость» была предпринята в 2016 году.

В соответствии с Поручением Правительства Российской Федерации от 4 марта 2016 г. № ИШ-П13-1858 была разработана Концепция изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости и 30 декабря 2016 г вышло Поручение Правительства Российской Федерации № ИШ-П13-8143 о подготовке проекта закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации».

В этом проекте проблемы описаны следующем образом:

«отсутствие четких признаков объекта недвижимого имущества, наличие близких ему по значению иных понятий, неясность правового положения некапитальных построек; отсутствие возможности формирования единого объекта недвижимости, а также необходимость установления единого порядка раздела, выдела и объединения объектов недвижимости, не являющихся земельными участками»

Цели регулирования:

«совершенствование гражданского оборота недвижимости, создание режима единого объекта недвижимости, установление порядка образования нового объекта недвижимости из существующих объектов недвижимого имущества»

 Планируемый срок вступления в силу – Март 2019

Результатом этой работы стал проект поправок в ГК РФ.

Проектом, в частности, предполагалось изменить подход к определению объекта в качестве недвижимого. Однако принципиально ничего не изменилось. Например, для отнесения к недвижимому имуществу сооружений по-прежнему предполагается использовать критерий тесной связи с землей. Проектом предусмотрено, что сооружения являются недвижимостью, если прочно связаны с землей, то есть перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, имеют самостоятельное хозяйственное значение и могут выступать в гражданском обороте обособленно от других вещей. При этом Правительство РФ определит перечень видов сооружений, не обладающих признаками объектов недвижимости.

Для того, чтобы объекты незавершенного строительства считались недвижимостью, они должны отвечать признакам, которые установит Правительство РФ.

Однако наметился и положительный сдвиг в правильном направлении. С учетом международной практики предлагается дополнить ГК РФ новой статьей "Улучшения недвижимого имущества". Предусмотрено, что улучшения недвижимости, создаваемые путем строительства или реконструкции, являются неотделимыми, а иные улучшения – отделимыми. При этом неотделимые улучшения недвижимости выступают с ней в обороте как единое целое. Недвижимость, имеющая отделимые улучшения, напротив, участвует в гражданском обороте без таких улучшений (однако иное может быть предусмотрено договором).

Кроме того, ГК РФ планируется дополнить новой главой, касающейся права собственности и других вещных прав на здания и сооружения. Под зданием здесь понимается строение, в котором могут быть образованы не менее двух помещений, в том числе признаваемых жилыми в соответствии с жилищным законодательством, и (или) машино-мест. Сооружение – это строение, в котором не могут образовываться помещения или машино-места. Уточняется, что здание, отвечающие признакам недвижимой вещи, сооружение или объект незавершенного строительства до регистрации прав на них или до регистрации прав на помещение или машино-место в здании считается неотделимым улучшением земельного участка.

Значительная часть проекта посвящена вопросам, связанным с образованием объектов недвижимости, не являющихся земельными участками. В частности, проектом предусмотрено, что образование объекта недвижимости считается завершенным с момента государственной регистрации прав на него.

Кроме того, предлагается изменить подход к определению понятий "предприятие" и "единый недвижимый комплекс". Предусмотрен ряд иных изменений.

Предполагалось, что в случае принятия поправок они вступят в силу с 1 января 2019 года. Однако на дату подготовки этой книги поправки Государственной Думой так и не приняты.

1.3 Рынок недвижимости

Определений понятия “рынка недвижимости” достаточно много, и они порой противоречивы. С экономической точки зрения, обычно рынок недвижимости определяется как договоренности о привлечении покупателей и продавцов различных видов недвижимости вместе, чтобы определить цену, по которой имущество может быть обменено. То есть функция рынков недвижимости заключается в создании структуры цен и арендной платы согласно их наиболее выгодному использованию.

Основное внимание в этом определении рынка недвижимости уделяется востребованным объемам недвижимости, поставляемым на рынок. А это, в свою очередь, проистекает из предположений неоклассической экономической парадигмы, ориентированных на рыночную активность, а не о влиянии рыночных процессов. То есть основной фокус внимания уделяется эмпирическим фактам «равновесной» рыночной цены.

Неоклассическая экономическая теория исходит из того, что необходимо связать реальность с тем, что можно наблюдать на эмпирическом уровне. Теория предполагает, что рыночные цены являются равновесным результатом конкуренции между многочисленные, однородные, полностью информированные и рациональные агентами.

В предыдущих разделах настоящего работы показано, что на малоактивных рынках, которых большинство, эмпирические цены на недвижимость могут быть искажены особыми условиями сделок и недостаточной информации на рынке. Альтернативная теория, напротив, считает, что рыночные цены являются результатом конкуренции и координации между многочисленными, разнородными, связанными с правилами агентами, которые имеют ограниченное знание и принимающих решения в условиях неопределенности.

Кроме того, неоклассическая экономическая парадигма не рассматривает источник происхождения этих цен. А они возникают из более глубинных слоев рынка, а именно из реальной и фактических областей.

Современный взгляд на рынок недвижимости исходит из горизонтальных и вертикальных составляющих. По горизонтали следует рассмотреть весь спектр рынков недвижимости, в зависимости от активности на этих рынках по совершению сделок: от “без рынка” до конкурентных рынков типа рынка квартир.

По вертикале, в соответствии с теорией критического реализма (см. Главу 2), эмпирический уровень является важным для рынков недвижимости, но вершиной трехуровневой социальной реальности. Социальный мир состоит не только из событий, состояний дел, нашего опыта или впечатления, но также и основные структур, сил, механизмов и тенденции, которые существуют, обнаружены они или нет, и которые управляют или способствуют фактическим событиям. /1/

Подобно вершине айсберга, то, что на самом деле наблюдается эмпирически, является результатом базовый каркаса, расположенный в трех слоях или областях, а именно,

эмпирический (опыт и впечатления),

фактические (реальные события и положение дел в дополнение к эмпирическому) и

реальное (структуры, полномочия, механизмы и тенденции, помимо реальных событий и переживаний) (там же).

При принятии решения о покупке или продаже недвижимости потенциальный участник рынка будет в основном ориентироваться на эмпирические данные. К каким данным относятся цены предложений по аналогичным объектам недвижимости, кадастровая стоимость, доступные данные реестра недвижимости, цены сделок (если доступно).

То, что потенциальный покупатель действительно наблюдает (или может наблюдать) на рынке недвижимости является результатом многочисленных основных событий и процессов, которые составляют фактическую область на рынке, часть из которой является скрытыми от продавца и покупателя. К фактической области относятся процессы, связанные с поиском подходящих объектов недвижимости; проведением переговоров; выяснением законодательных и градостроительных ограничений на проведение сделок; арендные ставки и цены предложений и сделок; правилами оформления сделок; сделки, которые не были завершены из-за отсутствия финансирования или нормативных ограничений и так далее.

На эмпирическом уровне невозможно наблюдать полную и точную картину о том, что на самом деле происходит на рынках недвижимости. Во-первых, эта информация не полная, так как большая часть информации о сделках скрыта. Во-вторых, цены сделок часто искажены по причине уклонения от налогов или определенных договоренностей покупателей и продавцов. В-третьих, из-за нехватки времени и ресурсов для выявления всех возможных сделок с аналогичным имуществом.

Таким образом, ниже эмпирического уровня наблюдаемых цен лежит фактический уровень реального деятельность на рынке недвижимости, где на самом деле происходят многочисленные события, многие из которых не наблюдаемы.

Актуальные события на рынках недвижимости, в свою очередь, вызваны рыночным механизмом рынка. Механизм рынка, это то, что делает возможным переход прав на конкретную недвижимость от продавца к покупателю, которого он может и не знать. Покупатели и продавцы чаще всего не могут оценить рыночный механизм, который лежит в основе реальный области, и который проявляется в виде цен в эмпирической области. Оценщики с этой задачей справляются значительно лучше.

Основная функция механизма состоит в том, чтобы «вызывать» или облегчать передачу или приобретение прав на имущество с использованием системы цен.

Таким образом, рыночный механизм лежит в основе трехуровневой иерархии реальности. На базовом уровне рынкам требуются система, которая поддерживает закон и порядок, установление подлинности собственности, защиты прав собственности права и разрешения споров.

Совершенно очевидно, что без уверенности, ясности и безопасности, обеспечиваемые государственными институтами, рыночный механизм не может работать хорошо.

Далее рассмотрим, как этот государственный механизм рынка реализован в Российской Федерации.

Для объектов недвижимости практически во всех странах предусмотрена специальная процедура перехода прав. И для этого существуют регистрационные системы (чаще всего государственные). История возникновения регистрационных систем началась ещё до нашей эры в Древней Греции и возникла она вследствие появления и развития кредитования под залог недвижимости – ипотеки [8].

Основная особенность ипотеки состоит в том, что залогодержатель никогда не берет себе во владение объект недвижимости, оставляя его собственнику. И поэтому, чтобы третьи лица знали о факте залога, необходимо эти действия где-то зарегистрировать и объявить. Различают две системы регистрационных систем.

Первая система (французская) предусматривает, что права на недвижимость переходят покупателю сразу после подписания договора и акта, но только в отношении участников сделки. В отношении третьих лиц переход прав осуществляется после регистрации сделки в специальном реестре, который ведет специально назначенный чиновник.

Вторая система (немецкая, система поземельных книг). В этой системе переход прав происходит только после изменения записи в поземельной книге (реестре). При этом сам реестр состоит из трех разделов: 1) описание объекта недвижимости, 2) переход прав и 3) обременения.

Регистрационные системы можно также квалифицировать по такому основанию /2/: насколько запись, внесенная в реестр, связана с действительностью соответствующего юридического факта и влечет ли она недействительность сделки. Регистрационную систему, в которой запись, сделанная в реестре, не имеет силы в случае порока в юридическом основании записи, именуют негативной регистрационной системой. Регистрационную систему, в которой запись, внесенная в реестр, перестает быть связанной со своим юридическим основанием и потому не отпадает только в результате его недействительности, именуют позитивной регистрационной системой.

В основу российской регистрационной системы положены следующие принципы /2/:

1.      Принцип внесения, т. е. обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество как условия возникновения прав на него (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 2 и 4 Закона о регистрации).

2.Принцип открытости реестровых данных (п. 4 ст. 131 ГК РФ, ст. 7 Закона о регистрации).

3.Принцип легалитета, которое означает, что коль скоро регистрирующий орган зарегистрировал право на недвижимость, то правоустанавливающие документы такого лица признаются соответствующими требованиям действующего закона (ст. 2 Закона о регистрации).

4.      Принцип специалитета (ст. 17), под которым следует понимать, во-первых, необходимость точного описания недвижимой вещи, права на которую предъявляются к регистрации, и, во-вторых, тождество объекта недвижимости и его описания с обременениями, изложенными в реестре на основе кадастровых паспортов.

Следует отметить, что это не полный перечень принципов регистрационного режима. Сама суть установления регистрационного режима заключается не столько в регистрации ради самой регистрации, сколько в придании зарегистрированным правам свойства достоверности для всех третьих лиц /21/. Только то лицо, которое зарегистрировано в реестре, для всех третьих лиц является собственником недвижимой вещи. Этот принцип вытекает из принципа внесения, принципа легалитета и принципа открытости реестра и является их логическим продолжением, так как:

все права на недвижимости должны быть внесены в реестр,

государственный орган, ведущий реестр, должен проверить правомерность возникновения заявленных к регистрации прав,

любое третье лицо может быть допущено к реестровым сведениям о правах на недвижимую вещь,

для этих лиц сведения реестра должны быть признаны достоверными.

Принцип внесения является важнейшим, системообразующим принципом регистрационного режима. В этой системе невнесенные права не признаются возникшими. В законе это выражено следующим образом: «Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него» (п. 2 ст. 8 ГК РФ); «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права» (ст. 2 Закона о регистрации). Иначе можно сказать так: нет регистрации – нет и права.

Таким образом, момент возникновения права на недвижимость приравнен не к изъявлению частной воли в виде заключения или исполнения договора (как это имеет место во французской регистрационной системе – принцип противопоставимости по отношению к третьим лицам), а к совершению органом публичной власти, который принимает решение об удовлетворении заявления и вносит запись о праве в Реестр.

У нас, к сожалению, реализована негативная регистрационная система и запись в ЕГРН не гарантирует правомерность основания регистрации. Отсюда, например, возникает много проблем при сносе объектов недвижимости («ночь длинных ковшей» в Москве) при наличии свидетельств о праве собственности на объект.

В основу нашей системы регистрации недвижимости положена вторая (немецкая) система и действует принцип внесения. Эти положения зафиксированы в ст.131 ГК РФ:

ГК РФ Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

2. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

3. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

4. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

6. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Система государственной регистрации прав на недвижимость и учета объектов в специальном реестре в нашей стране развивался с начала 90-тых годов достаточно хаотично. Мы, как всегда, пошли своим, особым, путем, который отличается и от немецкой и от французской системы, но ближе к немецкой.

Вначале было принято решение о создании двух реестров: 1) единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) и 2) государственного кадастра недвижимости (ГКН). Потом, в 2014, принято решение объединить эти реестры в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Этот процесс идет и до сих пор не завершён в полной мере.

В 2013 году произошли и изменения в исполнителях работ по кадастровому (техническому) учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Если до этого периода эта работа проводилась местными бюро технической информации (БТИ), то после она стала проводиться кадастровыми инженерами (физические лица, имеющие действующей квалификационный аттестат кадастрового инженера, включенные в государственный реестр кадастровых инженеров).

Работа кадастрового инженера создает основу для регистрации прав на объекты недвижимости в ЕГРП. Из самого определения – Единый государственный реестр недвижимости – должно, по идеи, следовать, что в него должны попадать только объекты недвижимости.

Но кто должен проводить экспертизу на соответствие понятию «недвижимости»?

Как мы описали выше – это довольно непростая задача. В развитых европейских странах этой задачей занимаются нотариусы, которые проверяют сделки перед регистрацией. У нас же нотариусы, по нашему законодательству, не являются обязательным элементов перед регистрацией и, следовательно, проверка сделки возлагается на регистраторов. Но регистраторы не в состоянии, например, изучить вопрос о дееспособности сторон, совершивших сделку, не имеют возможности проверить подлинность представленных на регистрацию документов и т.д.

Следовательно, правовая экспертиза проводится только по документам, имеющимся у регистратора.

В 2012 году в ГК РФ были внесены принципы (ст. 8.1), на которых должна базироваться регистрация недвижимости. Это следующие принципы, которые были ранее выработанные юридической практикой:

1)       проверки законности оснований регистрации,

2)       публичности,

3)       достоверности государственного реестра.

Первый принцип означает, что регистрирующий орган обязан проверить законность юридических фактов, лежащих в основании регистрации, подлинность и добровольность соответствующих волеизъявлений, наличие правомочий у лиц, обращающихся за государственной регистрацией. Однако этот принцип распространяется лишь на юридическое основание госрегистрации, но не на проверку того, является ли объект недвижимостью или движимостью. Такую проверку законодатель не предусмотрел. Получился парадокс – в реестр недвижимости попали объекты, не относящиеся к этой категории, что создало много проблем и для последствий сделок и для налогообложения. То есть государство взяло на себя функции ведения кадастра недвижимости и со своей задачей не справляется. Отсюда возникают проблемы и с принципом достоверности реестра, который подразумевает, что любое лицо, совершившее сделку с имуществом, полагаясь на данные реестра, должно быть защищено. Из этого правила есть ряд исключений, на который мы здесь не будем останавливаться.

Наконец принцип открытости реестра, устанавливает, что любое заинтересованное лицо вправе иметь доступ к содержанию реестра и выяснить, кто является в настоящее время правообладателем в отношении соответствующего имущества.

Исходя из вышеизложенного можно сделать вывод, что в Российской Федерации создана система государственной регистрации, в которую могут попасть (и попадают) кроме недвижимости так же и движимые вещи. Надлежащей проверки исходной правовой и технической информации для совершения регистрации не проводится. В результате мы сейчас имеем ЕГРП, в которой очень много ошибок и неточной информации. А эта информация используется для перехода прав на недвижимость и для её налогообложения, и она должна быть достоверна (в соответствии с принципами ГК РФ).

Как недостоверность данных ЕГРН влияет на налоги на недвижимость мы рассмотрим далее.

В заключении отметим те тенденции изменения законодательства в сфере недвижимости, которые проявились в 2019 году /8, 21/:

1. Существенно продвинулась работа по законопроекту об «едином объекте недвижимости», который подготовлен в соответствии с Концепция изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости, подготовленная во исполнение Поручения Правительства РФ от 04.03.2016 № ИШ-П13-1858. Этот законопроект должен исправить ту ошибку, которая привела к отрыву улучшений земельного участка от земли, и должен создать единый объект недвижимости на базе земельного участка. Кроме того, он должен исправить и конкретизировать понятие «недвижимость». Начался процесс мягкого перехода от нынешней системы, в которой недвижимостями являются и земельные участки, и всё то, что возведено на этих земельных участках, к системе, когда единственным видом недвижимости являются земельные участки, а все, что возведено на участке, рассматривается как улучшения (система единого объекта). Этот закон может быть принят в конце 2019- начале 2020 года.