Теория и практика экономических измерений в недвижимости

Далее в книге раскрывается альтернативная теория стоимости, базирующаяся на постнеоклассической парадигме. Показано, что такой подход может разрешить накопившиеся проблемы методологии стоимостной оценки и дать ответ на многие нерешенные вопросы в практике оценки.

Опора на постнеоклассическую парадигму в альтернативной теории стоимости позволяет разрешить накопившиеся проблемы практики оценки, такие как прогнозирование “пузырей” на рынке, наличие фундаментальной стоимости, уточнение понятия рыночной стоимости, влияние клиента и якорный уклон, точность оценки и др.

Четвертая глава посвящена экономическим измерениям для целей налогообложения недвижимости и методологии массовой оценки. Эта методология развивалась несколько столетий и, в настоящее время, реализована в стандартах международной ассоциации налоговых оценщиков (МАНО).

Методология массовой оценки недвижимости базируется на неоклассической экономической теории. В Главе показана история формирования подходов и методов к массовой оценки недвижимости, начиная с XVIII века.

Подробно изложены принципы массовой оценки недвижимости, изложенные в стандартах МАНО, а ранее в стандартах МСО.

Особое внимание уделено методам массовой оценки. Рассмотрены и проанализированы автоматизированные модели оценки (AVM-модели) с позиции экономических теорий. Показана их роль, преимущества и недостатки, сферы применения. Рассмотрена терминология, используемая в методологии массовых оценок. Обращено внимание на то, что она отличается от применяемой терминологии в кадастровой оценке.

Заканчивается глава анализом точности массовых оценок недвижимости и нормируемых процедур контроля качества и параметров точности результатов массовых оценок недвижимости.

Предыдущие главы были предварительными для того, чтобы более подробно рассмотреть методы экономических измерений недвижимости для цели налогообложения. У нас реализован особый метод, который назван кадастровая оценка. Методология кадастровой оценки, и её связь с экономическими теориями и теориями стоимостной и массовых оценок. Представлены в Главе 5.

Кадастровая оценка – это особый вид стоимостной оценки, которая реализовалась в Российской Федерации. Её отличительные особенности является то, что результаты кадастровой оценки используются не только для целей налогообложения, а для широкого круга управленческих задач, таких как выкуп, компенсация за изъятие, арендные ставки, приватизация, штрафы, налоги на операции с недвижимостью и так далее. Спектр расширение сферы применения кадастровой стоимости постоянно расширяется.

Во всём мире для решения перечисленных задач используется рыночная стоимость, а наш законодатель решил использовать для этих целей кадастровую стоимость, исходя из того предположения, что кадастровая стоимость близко рыночной. В Главе показано что это совсем не так.

Для того чтобы убедиться, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости и, более того, что кадастровая стоимость не является стоимостью в понимании теории и практики оценки, в главе 5 рассмотрена история зарождения и становления кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации, связь кадастровой оценки с экономическими теориями и принципами стоимостной оценки, принципы и методы кадастровой оценки, точность и контроль качества итогов проведения ГКО и др. вопросы. Представлены результаты кадастровой оценки на примере г. Омск и реакция населения и предпринимателей на их итоги. Проведен разбор итогов проведенных в 2018 году кадастровых оценок недвижимости по новым правилам (Федеральным Методическим указаниям МУ-226) в трех главных субъектов Федерации: Москва, Московская область, Санкт-Петербург. Заканчивается глава анализом изменений закона ФЗ-237 «О государственной кадастровой оценке». и предложениями по его совершенствованию.

Глава 6 посвящена экономическим измерениям проектов девелопмента. Рассмотрены особенности оценки эффективности девелоперских проектов. Показано, что такие проекты необходимо исследовать поэтапно – от расчета простых показателей проекта до сложных моделей, в зависимости от поступающей дополнительной информации по возможности реализации проектов. В пособии приведены конкретные примеры анализа девелоперского проекта и приведена методика анализа эффективности.

Глава 7 посвящена новому направлению экономических измерений, обусловленному проблематикой борьбы за климат на уровне урбанизированных территорий. Инструментом снижения парниковых выбросов на уровне территорий должны стать ESG-оценка недвижимости и карбоновое землеустройство.

Это учебное пособие ориентировано, прежде всего, на подготовку магистрантов по направлению устойчивого развития территорий и специалистов, знакомых с основами стоимостной оценки, то есть специалистов, прошедших курсы переподготовки оценщиков и имеющих практику оценочной деятельности. Эти специалисты сейчас работают независимыми оценщиками, специалистами ГБУ по кадастровой оценке, консультантами-оценщиками, судебными экспертами, работниками залоговых отделов банков, работниками страховых компаний и т.д.

На курсах переподготовки оценщиков их учили тому как проводить оценку, но не давали ответы на вопросы – почему применяются те или другие методы. Итогом стало то, что при проведении практическая оценки возникало много вопросов, на которые не удалось получить однозначных ответов. Чтобы ответить на большинство из них необходимо иметь твердую точку опоры, а именно знания базовых экономических теорий. Этому уделяется крайне мало внимания в процессе подготовки оценщиков. Наиболее сложная проблема оценки – это разработать правильную экономическую модель, которую потом обсчитать математическими методами

Настоящее пособие призвана ликвидировать этот пробел в знаниях и способствовать разработке более совершенный методология кадастровой оценки. Это особенно актуально в современных условиях, когда всё больше управленческих решений в сфере недвижимости осуществляется на основе результатов кадастровой оценки.

Региональные ГБУ по кадастровые оценки сейчас превращаются в своеобразные ценовые комитеты и, от того как удастся приблизить кадастровую стоимость к рыночной, во многом будет зависеть и развитие экономики региона. Сами ГБУ по кадастровой оценке с этой задачей не справятся. Необходимо широкое привлечение специалистов с стоимостным мышлением и опытом практических оценок.

Законодатель предусмотрел такую возможность, а именно исправление кадастровой стоимостью по признаку несоответствия методологии кадастровой оценки.

Однако законодатель достаточно узко трактует понятие методологии оценки, а.и “несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке”. Понятие методологии значительно шире, тем не менее, имеется возможность оспорить, причем бесплатно, результаты кадастровой оценки в случае хорошего знания и понимания методологии стоимостной, массовой и кадастровых оценок. Именно на выработку этого знания и понимания и направлена настоящее пособие.

Пособие будет представлять теоретический и практический интерес также для профессиональных участников рынка недвижимости, правообладателей объектов недвижимости, участников внесудебных и судебных споров по установлению справедливой кадастровой стоимости, справедливого возмещение за изъятие и выкуп объектов недвижимости и т.д.

Пособие может быть использована для проведения учебных процессов в рамках подготовки оценщиков, специалистов ГБУ по кадастровой оценки, специалистов земельно-имущественного комплекса в местных и региональных органах власти.

Это не очередная книга по изложению алгоритмов оценки недвижимости, преподаваемых на различных курсах. Это пособие делает упор на экономические основания теория оценки и направлена на выработку стоимостного мышления на базе последних достижений в области экономических теорий и социальных наук.

Не отвергая в целом действующие и применяющийся алгоритмы и методы оценки недвижимости, в книге излагаются новые взгляды с позиции постнеоклассической парадигмы на устоявшийся базовые понятия: “рыночная стоимость”, “рынок недвижимости”, “кадастровая стоимость”, “кадастровая оценка”, “массовая оценка” и другие. Новое осмысление базовых понятий теории стоимости позволяет по-другому взглянуть на накопившиеся нерешенные проблемы в сфере оценки и найти варианты их решения.

Практический аспект книги заключается в возможности использования её положений для пересмотра утвержденной кадастровой стоимости в рамках новой процедуры оспаривания по методологическому основанию.

Пособие необычно своим всесторонним рассмотрением методологии кадастровой оценки через призму экономических теорий, а также теорий и практик стоимостной и массовой оценки. Она охватывает не только теорию, но и практику проведения кадастровой оценки, которая еще далека до совершенства и требуют переработки. Автор надеется, что она будет способствовать совершенствованию методологии стоимостной и кадастровой оценки и приближению кадастровой стоимости к рыночной, то есть к решению той задачи, которая была поставлена Президентом Российской Федерации.

Глава 1. Недвижимость и устойчивое развитие территорий

Понятие недвижимости имеют ключевое значение для экономики страны и ее устойчивого развития.  К сожалению до сих пор, даже у высших чиновников страны, существует не понимание этой основополагающей концепции, что подчас ведет к принятию неверных экономических решений. Особенно это относится к соотношению понятий «недвижимое – движимое», «недвижимое имущество – недвижимость», «недвижимость – земля», «земля – земельный участок», «недвижимость – объект капитального строительства», «земельный участок – улучшение земельного участка» и т.д. и т.п.

Непонимание этих различий отмечается также и у профессионалов этой сферы – оценщиков. При решении практические задач кадастровых и стоимостных оценок, оценщики допускают грубые ошибки, которые ведут к противоречивым результатам и длительным судебным разбирательствам. Происходит это потому, что, при решении практических задач оценки, юридическая форма часто неправильно воспринимается и ей придается большее значение чем экономическое содержание, то есть нарушаются принципы экономических измерений.

В российском праве понятие недвижимости очень сложно для восприятия даже для юристов, так как наш законодатель под недвижимостью понимает и недвижимую вещь по своей природе и недвижимую вещь в силу закона. Отсюда и отнесение явно движимых вещей к недвижимости и возникновения различного рода парадоксов.  Например, речной пароход, когда он эксплуатируется, относится к недвижимости, а если его вытащить из реки и поставить на постамент в качестве ресторана, то он станет движимой вещью.

Следующим важным моментом для целей оценки, является то, что недвижимость в силу природа законодательством разделена на две группы:

“естественная недвижимость” – земельные участки;

“искусственные недвижимость” –  здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, машино-места.

То есть, в нашем праве, недвижимая вещь – это и земельный участок и что на нем возведено, но не все, а только то, что «прочно связано с землей и перемещение которого без причинения несоразмерного ущерба невозможно».

Так трактует понятие “недвижимость” статья 130 ГК РФ (п. 1), которое содержит следующее определение недвижимой вещи:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

Юридическая практика исходит из того, что земельный участок и здание на нем – это не одна вещь, а две. Смысл такого разделения имеется в том случае, когда собственность на земельный участок и здания принадлежат разным лицам. Если собственник один, то смысла в таком разделении нет.

Важным моментом понимания вопроса недвижимости является вопрос её регистрации в государственном реестре.  В зависимости от того объект зарегистрирован или нет, здания (сооружения, объекты незавершенного строительства или иные объекты, тесно связанные с земельным участком) могут быть недвижимой вещью, либо нет.

1.1 Недвижимость как товар

Недвижимость имеет определенные характеристики, которые существенно отличает её от других товаров на рынке. Прежде всего это связано с тем, как рынки недвижимости сформированы и как они функционируют. Рынки недвижимости, прежде всего, отличаются:

неоднородностью;

мотивами приобретения;

неэластичность спроса и предложения;

постоянством местоположения;

высоким уровнем требуемых денежных средств на покупку недвижимости;

долговечностью и неделимостью;

высокими трансакционными издержками;

государственным вмешательством.

Неоднородность проявляется в том, что не существует двух одинаковых объектов недвижимости похожих друг на друга. Даже если имеются похожие объекты недвижимости, но они будут отличаться местоположением и размерами земельного участка, на котором они расположены. Похожие дома, расположенные на одной улице, будут отличаться по стоимости. Поэтому для участников рынка недвижимости требуется специальная консультация по ценообразованию на объекты недвижимости. Это особенность недвижимости является основанием для такой профессии как оценщик недвижимости. В отличие, скажем, от такого ликвидного товара как акция. У недвижимости нет централизованного рынка, где осуществляется торговля.

Мотив приобретения недвижимости также отличается от многих других товаров. Например, коммерческая недвижимость, как правило, приобретается в качестве инвестиций. Инвесторы в такую недвижимость ожидают получить от владения ею определенный доход. С другой стороны, жилая недвижимость приобретается, как правило, для занятия владельцем. И здесь доход от недвижимости не будет иметь преобладающего значения.

Приобретатели недвижимости могут быть мотивированы и не экономическими соображениями. Эмоциональное состояние или ценностные ориентации покупателей могут быть иметь решающую роль в наблюдаемых ценах на рынках недвижимости. Учет неэкономических соображений в приобретении объектов недвижимости сильно осложняют процесс оценки и противоречат основным предположением неоклассической экономической теории. Именно поэтому наблюдаемые цены на рынке недвижимости нельзя рассматривать как некую внутреннюю фундаментальную стоимость её. Кризисы и ценовые пузыри на рынке неоднократно демонстрировали, что психологические, а не экономические факторы, оказывали доминирующее влияние на цены.

Неэластичность спроса и предложения обусловлено физическими ограничениями в поставке недвижимости на рынок. Никакое изменение цен не может обеспечить быстрый поставки товара на рынок. Для производства недвижимости требуется достаточно значительное время, от 3 до 5 лет, в зависимости от объекта недвижимости. С другой стороны, практически невозможно, в краткосрочной перспективе, сократить предложение в ответ на падение цен. Следствием неэластичности спроса и предложения на недвижимость является то, что рынок не может эффективно и своевременно адаптироваться к ценовому сигналу. Таким образом рынок недвижимости имеет циклический характер, когда периоды бурного роста чередуются с периодами депрессии. Если и бывают периоды равновесия на рынке, то они краткосрочны. Эти факторы не соответствуют основным предположениям неоклассической экономической теории.

В отличие от других товаров на рынках недвижимость, по определению, зафиксирована на определенном земельном участке. Это означает, что она не может быть перемещена в места с более высоким спросом и более оптимальным использованием. С точки зрения ценообразования это также означает большую чувствительность к местоположению, с потенциалом больших колебания цен, (даже для относительно сходных объектов), и большим влиянием внешних факторов. Такие внешние факторы как как шум, преступность, экология, живописные виды оказывает очень сильное влияние на цены на недвижимость, как в сторону повышения, так и понижения цен.

Уровень цен на недвижимость значительно превышают обычные доходности покупателей и поэтому их способность покупать очень зависит от эффективности кредитных рынков. Действующие ипотечные ставки оказывают сильное влияние на цены.

Недвижимость значительно более долговечна, чем любой другой товар на рынке. Период владения недвижимости обычно выходит за рамки продолжительности жизни владельцев. Следовательно, оценку недвижимости надо производить на долгосрочной основе, что вносит неопределенность в степень доверия к результатам оценок.

Неделимость недвижимости означает то, что она приобретается в достаточно крупных объемах. Входной порог на рынок недвижимости достаточно высок, что отсеивает многих потенциальных покупателей и уменьшает эффективность процесса корректировки в ответ на изменение цен, как это определяется в неоклассической теории. Однако процесс распространения различных секьюритизированных продуктов недвижимости снимает остроту с этой проблемы.

Сделки на рынке недвижимости, связанные с большими трансакционными издержками, как в денежной форме, так и большими затратами времени на оформление сделки. Для оформления сделок с недвижимостью требуется привлечение профессионалов, таких как оценщики, риелторы, юристы, строительные эксперты и так далее. Трансакционные издержки значительно увеличивают стоимость недвижимости по сравнению с другими товарами на рынке.

Очень большое влияние на рынок недвижимость имеет государственное вмешательство. Власти имеют возможность оказывать влияние на рынок через налогообложение, процентные ставки ипотеки, выделение субсидий, зонирование территорий и так далее. Высокие цены на недвижимость могут быть обусловлены не влиянием спроса, а ограниченным предложением земельных участков для строительства, которые определяются в рамках зонирования территории. Это влияние также существенно отличается от предположений неоклассической экономической теории

1.2 Недвижимость как юридическое понятие

Понятие “недвижимость” и юридическое описание этого понятия не совпадают. Экономическое содержание недвижимости закреплено в международных стандартах оценки. Оно выглядит следующим образом: “Недвижимость (Real estate) – Земельный участок и все вещи (things), которые являются естественной частью земельного участка (например, деревья и полезные ископаемые), все вещи, которые присоединены людьми к этому участку (например, здания и улучшения территории), а также все долговременные элементы обустройства зданий (как подземные, так и надземные, такие как системы электропроводки и инженерные установки), которые обеспечивают здание коммуникациями”.

Причём в стандартах понятие “недвижимость” и “недвижимое имущество” это разные понятия: “Недвижимое имущество (Real property) – все права, интересы и выгоды, связанные с владением недвижимостью”.

В Международных стандартах оценки (МСО) обращается особое внимание на необходимость изучение национального законодательства в сфере недвижимости:

“Имущественные права, как правило, определяются законами государства или отдельных его юрисдикций и часто регулируются национальным или местным законодательством. Прежде чем приступать к оценке прав на недвижимое имущество, оценщик должен иметь правильное представление о соответствующей законодательной базе, которая влияет на оцениваемые права”.

С учетом вышеизложенного остановимся более подробно на российском законодательстве и юридической практике в сфере недвижимости.

Определение понятия “недвижимость” в Российской Федерации дано в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ). Однако, чтобы перейти к разбору определения недвижимости в ГК РФ, необходимо сделать небольшой исторический экскурс в период принятия ГК РФ, а именно в 1994 год.

Тогда в Государственной Думе большинство было за коммунистической фракцией, которая ставило условием голосования за предложенный вариант ГК РФ исключение из него норм о частной собственности на землю. В результате был найден компромисс: вступление в силу главы 17 ГК РФ о собственности на землю было отложено на неопределенный срок. Однако большинство депутатов согласились с тем, что необходимо было запустить в стране рынок недвижимости, прежде всего рынок квартир. В этой связи, объектами недвижимости в ГК РФ объявлялось то, что находится над землей: здания, сооружения, водные объекты, многолетние насаждения и проч.

Такой подход характерен для стран, где нет частной собственности на землю. В странах рыночной экономики подход к недвижимости несколько иной. Там недвижимостью является земельный участок, а всё что на нем (здания, сооружения, постройки, инженерные сети и т.д.) являются УЛУЧШЕНИЕМ земельного участка, которые увеличивают (или уменьшают) рыночную стоимость земельного участка. И рыночный оборот недвижимости производится через отчуждение именно земельного участка с находящимися на нем улучшениями. Такой подход сейчас, после решений Президиума Высшего арбитражного суда (ВАС) и Верховного суда, начинает постепенно возвращаться в наше правовое поле, но до сих пор не отражен в ГК РФ.

Недвижимое имущество представляет значительную долю мирового богатства. Права в недвижимом имуществе вытекают из вещно-правовых интересов, которые определяются законами государства. Например, недвижимость подлежат

обложению налогами (в определенных государством размерах);

принудительному отчуждению (право государства на принудительное отчуждение, покупку, конфискацию);

регулированию (охрана правопорядка, планирование, зонирование)

обращению в собственность государства в разных случаях (выморочное или бесхозное имущество).

Практически нет таких предпринимателей в стране, которые бы не сталкивались в своей практике с недвижимостью: аренда офиса, склады, производство, гаражи, имущественные налоги, квартиры, дачи и т.д., и т.п. И очень часто такое взаимодействие с недвижимостью приводит его в суд, где идет спор о том, является ли объект недвижимым или движимым. От решения этого вопроса зависит и форма возможной сделки, и налогообложение и переход прав на объект. Поэтому очень важно разобраться с понятием недвижимости в нашем праве.

Понятие «недвижимое имущество» широко применялось в дореволюционной России, в основе которого лежали понятия «земля и земельный участок». Однако в советский период, когда было отменена частная собственность на землю, оно было заменено на другое понятие – «основные фонды».

К основным фондам были отнесены предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения). То есть в состав основных фондов входили как движимые вещи, так и недвижимые, но без земли.

В современной практике предпринимательства и в юриспруденции все вещи делятся на недвижимые и движимые. Юридически движимость есть все, что не относится к недвижимости. Следовательно, если мы четко определим, что есть недвижимость, то тогда легко отличим недвижимость и движимые вещи. Почему это очень важно? Потому, что для недвижимых вещей существует специальный порядок:

1.      возникновения права на имущество;

2.      сделок с имуществом и

3.      уплаты налогов на имущество.

По первой позиции следует обратить внимание на то, что собственник объектов недвижимости по нашему законодательству может требовать заключения с ним договора аренды или договора купли-продажи земельного участка, находящегося под зданием (строением, сооружением) и необходимого для его использования.

Этот вывод следует из ст. 552 Гражданского кодекса (ГК) РФ, по которой установлено что по договору продажи здания (строения, сооружения) покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Земельный кодекс (ЗК) РФ уточняет нормы, регулирующие этот вопрос. Так согласно п. п. 1, 3 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание (строение, сооружение), находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. При этом собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.