Вид на море, nota simple и другие радости

Статья закона. Ипотечный закон (Ley Hipotecaria), ст. 34, в пересказе: тот, кто добросовестно и возмездно приобрел право у лица, записанного в реестре как собственник, и зарегистрировал свое приобретение, сохраняет его, даже если право продавца потом отпадет по причинам, которых в реестре не было. Текст: voixa.es, раздел Ley Hipotecaria.

Отсюда и важность nota simple: реестр говорит, кто собственник и что на объекте висит, и этой записи можно доверять. Но реестр не знает о долгах перед общиной, о незаконной пристройке, о жильцах и о том, что муниципалитет начал против соседнего дома дело о сносе. Эти проверки делаются отдельно (главы 9 и 13).

Абогадо

Юрист покупателя единственный участник, чья работа состоит в том, чтобы сделка была хороша именно для вас. Он проверяет объект и продавца, готовит и согласует договор о задатке, читает проект нотариального акта и при необходимости подписывает его за вас по доверенности.

У этой роли есть одно условие эффективности: юрист должен зависеть от вас, а не от потока клиентов от агентства. Гонорар и объем работ фиксируются письменно до начала. Пункт «проверка объекта» может означать и двенадцать запросов в разные ведомства, и один взгляд на nota simple, так что стоит попросить список. Дешевый юрист в смете недвижимости обычно самая дорогая статья, просто платится она позже.

Как это выглядит в жизни. Агентство заботливо предлагает покупателю «своего» юриста по очень приятной цене. Юрист делает все быстро и дружелюбно. Сделка закрывается в срок, агентство получает комиссию. Через полгода община присылает счет за ремонт крыши, решение о котором приняли за месяц до продажи. Протоколы собраний никто не запрашивал: это замедлило бы сделку, а замедлять сделки в этой схеме ни в чьих интересах.

Гестор

Гестория (gestoría) занимается бумагами после сделки: платит налоги, подает акт в реестр, забирает его обратно с отметкой о регистрации. Если покупка с ипотекой, гесторию обычно назначает банк, и сегодня ее услуги по оформлению ипотеки платит тоже банк. Гестор полезен и недорог, но юридические риски сделки не его профиль. Просить гестора «заодно глянуть договор» примерно то же, что просить бухгалтера посмотреть рентген.

Агент

Профессия агента по недвижимости в Испании на государственном уровне не лицензируется. Исключение составляет Каталония, где агент обязан состоять в региональном реестре и иметь страховку ответственности. В остальных регионах агентом может назваться кто угодно, включая вашего соседа по шезлонгу.

Агент обычно работает на продавца, и комиссию обычно платит продавец. Это не делает агента плохим человеком, но объясняет его мотивацию: ему нужно, чтобы сделка состоялась. Если вам предлагают агента покупателя, который ищет объект под ваши задачи, стоит спросить прямо, получает ли он еще и часть комиссии продавца. И попросить ответ письменно.

Отдельное правило действует для аренды: комиссию агентства за сдачу жилья платит арендодатель. Если вы покупаете квартиру под сдачу, включите это в расчет (глава 21).

Оценщик и технический эксперт

Если вы берете ипотеку, банк закажет оценку (tasación) у лицензированной оценочной компании, а оплатите ее вы. Оценщик отвечает на вопрос банка: сколько стоит залог. Оценка часто оказывается ниже цены покупки, и тогда банк считает кредит от меньшей суммы (глава 14).

Техническое состояние дома оценщик смотрит поверхностно. Для старого дома, виллы или квартиры после крупной переделки имеет смысл нанять архитектора или технического архитектора (arquitecto técnico) для осмотра. Влага в фундаменте и асбест в крыше в реестр не вносятся.

Что проверить

•

У вас есть собственный юрист, независимый от агентства и застройщика, и письменный список того, что он проверяет.

•

Известно, у какого нотариуса подписывается сделка и кто его выбрал.

•

Распределение расходов между продавцом и покупателем записано в договоре о задатке.

•

Вы знаете, кто платит комиссию агенту и кому он подотчетен. В Каталонии агент есть в региональном реестре.

•

Для старого дома или виллы заказан технический осмотр.

Глава 4. Входной билет

До того как покупать, нужно стать покупателем в глазах испанского государства. Для этого нужны три вещи: налоговый номер иностранца, способ заплатить и, если вы не можете приехать, тот, кто подпишет за вас. Все три делаются дольше, чем кажется, и все три лучше начать до того, как вы нашли квартиру.

NIE

NIE (Número de Identidad de Extranjero) персональный номер иностранца для налоговых и имущественных дел в Испании. Без него нотариус не оформит сделку, а регистратор не запишет вас собственником. Банку, налоговой и коммунальным службам он нужен тоже.

Важно понимать, чем NIE не является. Это не вид на жительство и не разрешение на работу. Ваш номер позволяет испанскому государству вас найти и выставить счет. В обратную сторону он ничего не дает.

Получить NIE можно тремя способами:

В Испании, в полиции или в офисе по делам иностранцев, по предварительной записи (cita previa). Запись в крупных городах стала национальным видом спорта, свободные слоты появляются и исчезают за минуты.

В испанском консульстве в стране, где вы живете. Дольше, зато без поездки.

Через представителя по доверенности. Обычно так делают те, кто покупает дистанционно.

Заявление подается по форме EX-15, госпошлина платится по форме 790 с кодом 012 и составляет символические 10-15 евро. Покупка недвижимости считается достаточной причиной, но ее нужно подтвердить: офертой, резервом или письмом юриста. Граждане ЕС, которые переезжают в Испанию жить, получают NIE вместе с сертификатом о регистрации, а резиденты из третьих стран вместе с картой иностранца (TIE).

Как это выглядит в жизни. Покупатель подписывает договор о задатке со сроком сделки через тридцать дней, потому что продавец торопится. NIE у него нет. Ближайшая свободная запись в полицию через три недели, в соседнем городе. Номер в итоге выдают на двадцать седьмой день. Оставшиеся три дня уходят на то, чтобы банк успел его увидеть. Обошлось, но такие истории не всегда заканчиваются так скучно.

Счет и деньги

Покупать можно и без испанского счета, но владеть без него неудобно: с него списываются налоги, взносы общине и коммунальные услуги. Нерезиденту открывают счет нерезидента, и для этого банк попросит паспорт, NIE и подтверждение нерезидентства.

И еще банк спросит, откуда деньги. Это не любопытство, а обязанность по закону о противодействии отмыванию денег. Тот же вопрос задаст нотариус. Готовьте документы заранее: договор продажи прежней квартиры, дивиденды, наследство, справки о доходах. Фраза «накопил за жизнь» звучит трогательно, но как документ не принимается.

Наличными недвижимость в Испании не покупают. Все платежи по сделке, включая задаток, нотариус записывает в акт с реквизитами: номер счета, банковский чек, дата перевода. Отсюда практическое правило: задаток платите только переводом и сохраняйте подтверждение.

Инвестиции нерезидентов в испанскую недвижимость декларируются отдельно в двух случаях: если сумма превышает 3 млн евро и если деньги приходят из офшорной юрисдикции. В остальных случаях достаточно нотариального акта.

Доверенность

Купить в Испании, ни разу туда не приехав, вполне реально. Нужна нотариальная доверенность (poder notarial), и оформить ее можно тремя способами:

•

у испанского нотариуса, если вы однажды все-таки приехали;

•

в испанском консульстве: документ сразу на испанском и не требует легализации;

•

у местного нотариуса в вашей стране: тогда нужны апостиль и присяжный перевод (traducción jurada), а лучше сразу двуязычный текст, согласованный с испанским нотариусом заранее.

Главное в доверенности не форма, а объем полномочий. Испанские доверенности могут быть очень широкими: купить, продать, заложить, открыть и закрыть счета. Для покупки одной квартиры такая широта не нужна. Хорошая доверенность называет конкретный объект и конкретные действия, а после сделки ее отзывают. Выдавать генеральную доверенность человеку, с которым вы знакомы три недели и один ужин, смело, но недальновидно.

На себя или на компанию

Для жилья, в котором вы будете жить или отдыхать сами, покупка на физлицо почти всегда проще и дешевле. Компания добавляет бухгалтерию, отчетность и вопросы налоговой службы о том, почему директор бесплатно живет в квартире компании.

Компания имеет смысл, когда недвижимость становится бизнесом: несколько объектов под сдачу, реконструкция на продажу, совместные инвестиции с партнерами. Тогда обычно речь идет об испанской компании с ограниченной ответственностью (Sociedad Limitada, SL). Выбор между физлицом и SL в этом случае делается с калькулятором и налоговым консультантом, а не по совету знакомого.

Иностранная компания из офшора для испанской недвижимости почти всегда плохая идея. Испания собирает с таких компаний особый ежегодный сбор.

Статья закона. Закон о налоге на доходы нерезидентов (TRLIRNR), ст. 40-45, в пересказе: компании из юрисдикций, которые Испания считает некооперативными (проще говоря, налоговыми гаванями), платят ежегодно 3% кадастровой стоимости принадлежащей им испанской недвижимости. Исключения есть, но строить на них план без проверки не стоит. Текст: voixa.es, раздел TRLIRNR.

В любом случае при покупке на компанию нотариус установит и запишет ее конечного владельца. Анонимность в испанской недвижимости осталась в фильмах про Коста-дель-Соль девяностых.

Семейные документы

Если вы в браке, нотариус спросит о режиме имущества супругов и может попросить свидетельство о браке или брачный договор. Иностранные документы потребуют апостиля и перевода. Это та часть подготовки, про которую вспоминают за неделю до нотариуса, когда апостиль ставят в другой стране и не быстро.

Сколько стоит. Госпошлина за NIE: около 10-15 евро. Доверенность у испанского нотариуса или в консульстве: десятки евро. Присяжный перевод: от десятков евро за страницу. Потерянный задаток из-за неготовых документов: обычно 10% цены.

Что проверить

•

NIE у всех покупателей есть или запрошен до подписания договора о задатке, а срок сделки оставляет запас.

•

Открыт испанский счет или понятен путь денег до нотариуса.

•

Собраны документы о происхождении средств.

•

Если покупаете по доверенности: текст согласован с испанским нотариусом, полномочия ограничены сделкой, апостиль и перевод готовы.

•

Решение «физлицо или компания» принято на основе расчета налогов на весь срок владения.

•

Семейные документы с апостилем и переводом на руках.

Глава 5. Бюджет: цена плюс 10-15%

Цена в объявлении описывает, сколько получит продавец. Сколько заплатите вы, описывает другая цифра, и она всегда больше. Для испанской недвижимости рабочее правило такое: к цене добавляйте 10-15% на налоги и оформление. Нижняя граница для регионов с низким налогом (в самых дешевых выйдет и около 8%), верхняя для новостроек и покупок с ипотекой.

Налог на покупку

Это самая крупная статья, и она зависит от того, у кого вы покупаете.

•

Вторичное жилье.

Платится налог на передачу имущества (ITP) по ставке региона: от 4% в Стране Басков и 6% в Мадриде до 10% и выше в Каталонии. Налог платит покупатель, обычно в течение месяца после нотариуса.

•

Новостройка от застройщика.

Платится IVA 10% в составе цены (на Канарах вместо него IGIC) и сбор за оформление акта AJD, обычно 0,5-1,5% в зависимости от региона. Парковка и кладовая, купленные отдельно от квартиры, могут облагаться по общей ставке IVA 21%.

Регионы дают льготы молодым, многодетным и покупателям первого жилья, но обычно при условии, что жилье станет постоянным местом жительства. Инвестору-нерезиденту рассчитывать на них не стоит. Подробно в главе 17.

Оформление

Нотариус и реестр работают по государственным тарифам, и для обычной квартиры каждый из них обходится в сумму порядка тысячи евро. Гестория стоит несколько сотен. Юрист покупателя стоит по договоренности, и это единственная статья расходов, которая работает на то, чтобы все остальные не выросли.

Кто что оплачивает, решает договор. По закону расходы на нотариальный акт делятся между сторонами (глава 3), но на практике покупатель часто берет их на себя целиком. Муниципальную plusvalía по закону платит продавец, и перекладывать ее на покупателя в договоре лучше не соглашаться. Комиссию агента обычно платит продавец, но если агент нанят вами, платите вы.

Ипотека

С 2019 года большую часть расходов на оформление ипотеки несет банк: налог на ипотечный акт, нотариуса, реестр и гесторию. На вас остаются оценка объекта (обычно несколько сотен евро), возможная комиссия за открытие кредита и страховки, без которых банк не даст самую красивую ставку. И еще та часть цены, которую банк не финансирует: нерезидентам испанские банки обычно дают заметно меньше полной суммы (глава 14).

Расчет на примере

Квартира за 400 тысяч евро, покупка без ипотеки. Суммы округлены и показывают порядок цифр, а не смету конкретной сделки.

Статья, евро

Вторичка, ITP 10%

Новостройка, IVA 10% + AJD 1,5%

Налог на покупку

40 000

46 000

Нотариус

1 000

1 000

Реестр

700

700

Гестория

400

400

Юрист покупателя (условно)

4 000

4 000

Итого сверх цены

около 46 000 (11,5%)

около 52 000 (13%)

В регионе со ставкой ITP 6-7% та же вторичка обойдется примерно в 7,5-8,5% сверх цены. С ипотекой добавьте оценку, страховки и возможную комиссию банка. Полная таблица ставок и три расчета по реальным регионам собраны в приложениях 3 и 4.

Расходы, которых нет в таблице

У нотариуса стороны еще распределяют налог на недвижимость IBI за текущий год и взносы в общину. После нотариуса начинается переоформление света, воды, газа и интернета, страховка и мебель.

Отдельной строкой стоит ремонт, который «не нужен». В испанских объявлениях эта формулировка означает, что в квартире можно жить, если не слишком придираться к электрике 1987 года. Заложите резерв и на это.

Каждый год после покупки

Бюджет покупки не заканчивается на нотариусе. Каждый год вы будете платить:

•

IBI: процент от кадастровой стоимости, которая обычно заметно ниже рыночной;

•

муниципальный сбор за вывоз мусора;

•

взносы в общину собственников, особенно заметные в комплексах с бассейном, садом и консьержем;

•

страховку и коммунальные платежи;

•

если вы нерезидент: налог на вмененный доход даже за пустующую квартиру;

•

при крупном состоянии: налог на имущество.

Подробно о каждом из них в главе 18. Здесь достаточно запомнить, что у квартиры есть собственный годовой бюджет, и он не зависит от того, сколько недель в году вы в ней провели.

Как это выглядит в жизни. Покупатель торгуется две недели и сбивает цену на 8 тысяч. В тот же день он соглашается на пункт договора, по которому все расходы по сделке, включая plusvalía, несет покупатель. Продавец владел квартирой тридцать лет, и plusvalía оказывается не сильно меньше выигранной скидки. Торг удался, просто в обратную сторону.

Что проверить

•

Бюджет посчитан как цена плюс налог именно вашего региона и типа объекта, плюс оформление.

•

В договоре о задатке прописано, кто платит нотариуса, реестр и plusvalía.

•

Если будет ипотека: известна доля, которую банк готов финансировать, и собственные средства покрывают остаток и все расходы.

•

Заложен резерв на ремонт и первые месяцы владения.

•

Посчитан годовой бюджет квартиры: IBI, община, страховка, налоги нерезидента.

ЧАСТЬ II. ВЫБИРАЕМ ОБЪЕКТ

Глава 6. Вторичка, новостройка, котлован

У каждого типа жилья свои риски, и они почти не пересекаются. Во вторичке вы покупаете чужое прошлое: долги, перепланировки, соседей. В новостройке вы покупаете чужое обещание, а на стадии котлована еще и чужое будущее. Испанское право для всех трех случаев предусматривает разную защиту, и ее полезно знать до того, как выбрать.

Вторичка

Новостройка

На стадии строительства

Налог на покупку

ITP по ставке региона

IVA 10% + AJD

IVA 10% + AJD

Главный риск

Скрытые дефекты, долги, незаконные переделки

Дефекты строительства, недоделки

Дом не построят вовремя или вообще

Защита по закону

Шесть месяцев на скрытые дефекты, если не исключена договором

Гарантии 1, 3 и 10 лет по закону о строительстве

То же плюс гарантия возврата авансов

Что можно увидеть до покупки

Все

Все, кроме соседей

Котлован и рендеры

Вторичка: наследство чужих решений

Плюс вторичного жилья в том, что оно уже существует. Вы видите квартиру, соседей, подъезд и парковку в субботу вечером. Минус в том же: оно уже прожило чужую жизнь. Предыдущий владелец мог застеклить террасу, разделить квартиру на две или превратить кладовку в спальню, не спрашивая ни муниципалитет, ни общину.

За скрытые дефекты продавец по Гражданскому кодексу отвечает, но недолго и не за все. Дефект должен быть скрытым, серьезным и существовать на момент продажи. А предъявить претензию нужно в течение шести месяцев после передачи квартиры, то есть примерно к первому серьезному дождю.

Статья закона. Гражданский кодекс, ст. 1484 и 1490, в пересказе: продавец отвечает за скрытые недостатки, которые делают вещь непригодной для использования или настолько ухудшают ее, что покупатель, зная о них, не купил бы ее или заплатил бы меньше. За очевидные недостатки он не отвечает. Иск предъявляется в течение шести месяцев с момента передачи. Текст: voixa.es, Código Civil, раздел о гарантиях и скрытых дефектах.

Есть и вторая сложность. Между частными лицами эту ответственность можно исключить договором, и оговорка «продается в том состоянии, в каком находится» встречается часто. Она не защищает продавца, который знал о дефекте и промолчал, но доказывать это придется вам. В Каталонии действуют собственные правила о соответствии проданного договору, и сроки там другие.

Вывод простой: во вторичке главная защита не закон, а проверка до покупки. Сравните планировку с кадастром и реестром (глава 9), посмотрите протоколы собраний общины (глава 7) и для старого дома приведите технического эксперта.

Новостройка: гарантии по закону

Новое жилье защищено заметно лучше. Закон об организации строительства (LOE) устанавливает три срока ответственности, считая с приемки здания: