Вид на море, nota simple и другие радости

Александр Баранов

Вид на море, nota simple и другие радости

ПРЕДИСЛОВИЕ. ПОЧЕМУ ВИД НА МОРЕ НЕ ЯВЛЯЕТСЯ ЮРИДИЧЕСКИМ ФАКТОМ

Большинство покупок недвижимости в Испании начинается одинаково. Человек приезжает в отпуск, видит закат над морем, выпивает бокал вина на террасе и к десерту уже мысленно расставляет мебель в квартире, которую ему показали утром. Агент кивает. Продавец кивает. Море тоже, в общем, не возражает.

Через полгода тот же человек сидит у нотариуса и подписывает сорок страниц на испанском, из которых уверенно понимает слова euros и firma. Еще через год выясняется, что терраса построена без лицензии, у общины собственников неоплаченный ремонт фасада, а сдавать квартиру туристам нельзя. Об этом никто не сказал, потому что никто не спрашивал.

Вид на море при этом никуда не делся. Просто он не является юридическим фактом. Его нельзя зарегистрировать, заложить в банке, оставить наследникам или отстоять в суде. Все остальное можно, и эта книга про все остальное.

Про nota simple

Nota simple в названии книги не для экзотики. Это выписка из реестра собственности на одну-две страницы. Она стоит около десяти евро, заказывается онлайн за пять минут и отвечает на два главных вопроса любой сделки: кому принадлежит то, что вам продают, и что на нем висит.

Удивительно много людей отдают задаток в десятки тысяч евро, эту бумагу не видев. В этом смысле nota simple хорошо передает дух книги: самые дорогие ошибки в испанской недвижимости предотвращаются самыми дешевыми действиями. Проблема только в том, чтобы знать, какие это действия и в каком порядке.

Для кого эта книга

Для тех, у кого есть деньги и нет юридического образования. Знать, чем вещное право отличается от обязательственного, не нужно. Нужно понимать, какие вопросы задать, какие бумаги потребовать и в какой момент остановиться.

Книга не делает из читателя юриста. Она делает из него покупателя, которого трудно обмануть и неинтересно торопить. Это, поверьте, уже много.

Страна происхождения читателя нас мало занимает, и испанское право тоже. Его интересуют другие вещи: живете ли вы в Испании больше полугода, гражданин ли вы Евросоюза, покупаете ли на себя или через компанию. Там, где эти различия меняют дело, мы об этом скажем.

Как устроена книга

Шесть частей идут в том порядке, в каком вопросы возникают в жизни. Сначала решить, зачем и где. Потом выбрать объект и проверить его. Потом купить. Дальше налоги, аренда и, наконец, продажа или наследство, потому что собственность рано или поздно кому-то переходит.

Книгу можно читать подряд, а можно открывать нужную главу перед конкретным шагом. В тексте встретятся три постоянные рубрики:

•

Как это выглядит в жизни.

Типовые ситуации из практики. Имена и детали изменены, иногда одна история собрана из нескольких.

•

Статья закона.

Короткая цитата нормы с указанием, откуда она взята.

•

Сколько стоит.

Порядок цифр, чтобы ничто не стало сюрпризом на кассе.

Каждая глава заканчивается коротким списком «Что проверить». Если на чтение целой главы времени нет, прочитайте хотя бы его.

Про законы и дату

Мы опираемся на тексты законов, а не на пересказ пересказа из социальных сетей. Где можно, ссылаемся на конкретную статью. Переводы ключевых норм опубликованы в правовой библиотеке Voixa на voixa.es, а официальные испанские тексты в государственном вестнике BOE. QR-коды в конце глав ведут прямо туда.

Испанское жилищное право меняется быстрее, чем цены на набережной. Только в октябре 2026 года правительство приняло два королевских декрета-закона об аренде. Книга описывает право по состоянию на осень 2026 года. Перед сделкой стоит проверить, не изменилось ли что-то в вашем регионе: у специалиста это занимает десять минут, а экономить может десятки тысяч.

Про интонацию

Мы пишем с иронией не потому, что испанская бюрократия смешная. Она смешная, но это побочный эффект. Ирония нужна для дела: с ней легче дочитать до конца главу о налоге на прирост стоимости земель городского назначения. А дочитать ее стоит, потому что этот налог тоже кто-то платит, и лучше заранее знать, не вы ли это.

ЧАСТЬ I. ПРЕЖДЕ ЧЕМ ВЛЮБИТЬСЯ

Глава 1. Зачем вам это

Вопрос «зачем» звучит философски, но на деле он самый практичный в этой книге. Одна и та же квартира может быть отличной покупкой для жизни и плохой для сдачи, удачным вложением для резидента и налоговой головной болью для нерезидента. Цель покупки определяет регион, тип объекта, способ оформления и налоги на десять лет вперед.

Хорошая новость: целей немного. Плохая: люди обычно хотят все сразу. Жить летом, сдавать зимой, чтобы квартира росла в цене, а лет через двадцать стала домом на пенсии. Испанское право такую универсальность переносит плохо. Поэтому сначала стоит решить, какая цель главная, а какие приятные побочные.

Цель

Что важнее всего

Главы

Жить постоянно

Вид на жительство, налоговое резидентство, инфраструктура зимой

2, 19, 27

Приезжать на отдых

Ежегодные налоги нерезидента, содержание в ваше отсутствие

7, 18, 24

Сдавать

Разрешена ли аренда нужного типа именно в этой квартире

21, 22, 23

Вложить деньги

Расходы на входе и выходе, ликвидность

5, 17, 25

Уехать на пенсию

Медицина, доступность, наследство

26, 27

Жить

Если вы собираетесь жить в Испании, недвижимость не первый вопрос, а третий. Первый: на каком основании вы будете здесь жить. Второй: что будет с вашими налогами.

Гражданину ЕС достаточно зарегистрироваться. Всем остальным нужен вид на жительство, и покупка квартиры его больше не дает. Так называемую золотую визу за недвижимость от 500 тысяч евро отменили в апреле 2025 года. Упоминание о ней в рекламе застройщика сегодня говорит не о возможностях покупателя, а о свежести рекламы. Какие виды остались и какую роль в них играет жилье, рассказано в главе 27.

С налогами все проще и страшнее одновременно. Провели в Испании больше 183 дней за год или перенесли сюда центр своих интересов, и вы налоговый резидент. Испания станет облагать ваш доход со всего мира и захочет знать о зарубежных активах. Это стоит посчитать до переезда, а не после (глава 19).

И еще одно наблюдение, которое не встретишь в законах. Многие курортные городки с ноября по март напоминают декорацию после спектакля. Рестораны закрыты, соседи уехали, ближайшая аптека работает по вторникам. Для постоянной жизни смотрите место в феврале.

Приезжать на отдых

Второй дом самая понятная цель и самая недооцененная по расходам. Нерезидент платит налог с квартиры даже тогда, когда она пустует. Государство исходит из того, что владение жильем уже само по себе приносит доход, и облагает этот воображаемый доход ежегодно. К этому добавляются налог на недвижимость IBI, взносы в общину собственников, страховка и коммунальные платежи, которые не исчезают от того, что вас нет.

Гражданам стран вне ЕС стоит помнить про шенгенское правило: не больше 90 дней в любые 180. Собственная вилла его не отменяет. Пограничника ваша nota simple не интересует.

Распространенный план «будем сдавать туристам, когда нас нет» сегодня требует лицензии, регистрации в региональном реестре и согласия соседей, точнее, их несогласия. Об этом в главе 22, а пока достаточно знать, что туристическая сдача больше не добавка к любой квартире, а свойство конкретного объекта.

Статья закона. Закон о горизонтальной собственности (Ley 49/1960, ст. 17.12, в редакции с апреля 2025 года), в пересказе: собрание собственников тремя пятыми голосов, которым принадлежат три пятых долей, может разрешить, ограничить или запретить туристическую сдачу квартир в доме. Текст: voixa.es, раздел Ley de Propiedad Horizontal.

Сдавать

Сдача бывает двух видов, и они похожи друг на друга примерно как гостиница и общежитие.

Долгосрочная аренда жилья регулируется Законом об аренде городских помещений (LAU) и сильно защищает арендатора. Арендатор вправе жить в квартире не меньше пяти лет, если собственник физлицо, и семи, если компания. Если парламент утвердит октябрьский декрет 2026 года, с 15 ноября договор после этого срока будет продлеваться автоматически на такие же периоды, а за отказ от продления собственник часто платит компенсацию. Ваше мнение здесь спрашивают редко, а с каждой реформой все реже. В так называемых напряженных зонах правительство еще и ограничивает арендную плату. Доход скромный и предсказуемый, проблемы тоже предсказуемые.

Туристическая аренда доходнее на бумаге, но зависит от лицензии, которую во многих городах уже не выдают. Барселона объявила, что не будет продлевать действующие лицензии после ноября 2028 года. Валенсия, Малага и другие города ввели свои ограничения. Правила при этом меняются на ходу: в 2025 году государство ввело единый реестр краткосрочной аренды, а в мае 2026 года Верховный суд его отменил.

Отсюда главное правило инвестора-арендодателя: сначала проверьте, можно ли сдавать эту квартиру нужным способом, потом считайте доходность. Обратный порядок приносит красивые таблицы и пустые квартиры.

Как это выглядит в жизни. Супруги покупают двухкомнатную квартиру в старом центре Барселоны. План простой: туристы, высокий сезон круглый год, окупаемость за пять лет. Агент честно сказал, что бывший владелец сдавал квартиру туристам. Он не сказал, что делал это без лицензии, а новые лицензии в этом районе не выдают уже много лет. Квартира теперь сдается на год, доходность вдвое ниже расчетной. Все слова агента при этом были правдой.

Вложить деньги

Недвижимость в Испании как инвестиция работает, но медленно и с налогами на входе и на выходе. При покупке вы оставляете сверх цены примерно 10-15% на налоги и расходы (глава 5). При продаже платите налог с прироста стоимости, муниципальную plusvalía и комиссию агента. Сделка на вторичном рынке занимает месяцы, и быстро превратить квартиру в деньги можно только со скидкой.

Отсюда простая арифметика: чтобы выйти в ноль, объект должен подорожать хотя бы на величину расходов на входе и выходе. На горизонте двух-трех лет это часто не сходится даже на растущем рынке. На горизонте десяти лет картина другая, но десять лет надо еще прожить с этой квартирой, ее арендаторами и ее общиной.

Уехать на пенсию

Испания действительно хороша для пенсии: климат, медицина, темп жизни. Но покупка «на пенсию» часто делается за пятнадцать лет до нее, и мир за это время немного меняется. Квартира на пятом этаже без лифта с видом на море в сорок пять лет и в семьдесят пять выглядит по-разному. До ближайшей больницы сорок минут по серпантину тоже.

Второй вопрос пенсионной покупки всегда наследство. Испанский налог на наследство зависит от региона и степени родства, а право, по которому делится квартира, можно выбрать заранее. Об этом глава 26, и читать ее лучше до покупки, а не наследникам после.

На кого покупать

Цель подсказывает и ответ на вопрос, кто будет собственником. Вариантов четыре:

•

На себя.

Проще всего и чаще всего дешевле для жилья для себя.

•

На супругов.

Нотариус спросит о режиме имущества супругов и запишет ответ в акт. У иностранцев этот режим определяется их правом, и ошибка в этой строке всплывает при разводе, продаже или наследстве.

•

На детей.

Иногда разумно, но деньги на покупку в таком случае часто оказываются дарением, а у дарения в Испании свой налог.

•

На компанию.

Имеет смысл для инвестиций и сдачи, почти никогда для жилья для себя. Иностранная компания из офшорной юрисдикции за испанскую недвижимость платит особый сбор 3% кадастровой стоимости ежегодно. Это тот случай, когда конфиденциальность обходится дороже самой квартиры лет за тридцать. Подробнее в главе 4.

Что проверить

•

Сформулируйте главную цель одним предложением. Если в нем три союза «и», целей несколько.

•

Если собираетесь жить: решите вопрос вида на жительство и посчитайте налоги резидента до поиска квартиры.

•

Если собираетесь сдавать: узнайте правила региона, города и дома до того, как считать доходность.

•

Если вкладываетесь: заложите в расчет расходы на входе и выходе и срок продажи.

•

Решите, на кого оформляете покупку, до подписания договора о задатке. Сменить покупателя потом можно, но не всегда и не бесплатно.

Глава 2. Испаний семнадцать

Когда говорят «в Испании такой-то налог» или «в Испании можно сдавать туристам», стоит вежливо уточнить: в какой именно. Страна состоит из семнадцати автономных сообществ и двух автономных городов, и в вопросах недвижимости каждое из них живет немножко по-своему. А внутри каждого есть еще муниципалитет, который в конкретной сделке нередко важнее Мадрида.

Для покупателя это означает простую вещь: опыт знакомых, купивших жилье в другом регионе, переносится на вашу сделку частично. Иногда наполовину, иногда на совет «не забудьте паспорт».

Кто что решает

У недвижимости в Испании три хозяина с разными полномочиями. Их полезно различать, чтобы понимать, куда смотреть и кого спрашивать.

Уровень

Что решает

Примеры

Государство

Общие правила сделки, реестр, нотариат, аренда, строительные гарантии, подоходные налоги и IVA

Гражданский кодекс, Ипотечный закон, LAU, закон о побережье

Автономия

Жилищное право, градостроительство, туризм, ставки налога на покупку, наследство и имущество, иногда собственное гражданское право

Жилищные законы Каталонии, Валенсии и Андалусии, ставки ITP, туристические лицензии

Муниципалитет

Генплан, строительные лицензии, ставка IBI, plusvalía, местные запреты на тураренду

PGOU, лицензия на первое заселение, планы по туристическому жилью

Статья закона. Конституция Испании, ст. 148.1.3, в пересказе: автономные сообщества могут брать на себя территориальное планирование, градостроительство и жилищную политику. Ст. 149.1.8: гражданское законодательство относится к ведению государства, но там, где существует собственное региональное гражданское право, регион вправе его сохранять и развивать. Правила реестра при этом всегда остаются общегосударственными.

Каталония: свой кодекс

Самый яркий пример испанского многообразия Каталония. У нее свой Гражданский кодекс, и для покупателя в нем важны две книги. Книга пятая посвящена вещным правам. Именно она, а не общеиспанский Закон о горизонтальной собственности, регулирует жизнь многоквартирного дома в Барселоне: собрания, большинства, долги перед общиной. Книга шестая, принятая в 2017 году, содержит собственные правила купли-продажи, включая задаток.

На практике основные идеи похожи, но сроки, большинства и формулировки отличаются. Договор, скачанный с мадридского сайта, в Барселоне может ссылаться на нормы, которые здесь не применяются. В лучшем случае это неловко, в худшем повод для спора о задатке.

Собственное гражданское право есть также у Арагона, Наварры, Страны Басков, Галисии и Балеарских островов. Там оно касается в основном семьи и наследства, поэтому вспомним о нем в главе 26.

Налоги с региональным акцентом

Главный налог на покупку вторичного жилья, ITP, установлен государством, но ставки определяют автономии. В Мадриде общая ставка 6%, в Андалусии 7%, в Каталонии 10% и выше. На квартире за 400 тысяч евро разница между Мадридом и Барселоной составляет не меньше 16 тысяч. Ставки всех регионов собраны в приложении 4, а исключения и льготы в главе 17.

То же самое с налогами на наследство и на имущество: в одном регионе они почти символические, в соседнем вполне ощутимые. Два исключения стоят особняком. Страна Басков и Наварра имеют собственные налоговые системы и свои налоговые органы. На Канарских островах вместо IVA действует местный налог IGIC, что важно при покупке новостройки.

Как это выглядит в жизни. Покупатель собирает бюджет на квартиру в Барселоне по совету друга, купившего дом под Марбельей. Друг сказал честно: налог 7%. Он просто не уточнил, что это андалусские 7%. У нотариуса в Барселоне в бюджете обнаруживается дыра размером с хороший подержанный автомобиль. На квартире за 400 тысяч это не меньше 12 тысяч евро, и банк их уже не добавит.

Жилищные законы и туризм

У крупных регионов свои жилищные законы, и они меняются чаще моды на кухонные фасады. В Андалусии с января 2026 года действует новый закон о жилье. В Каталонии закон о праве на жилье 2007 года оброс достаточным количеством поправок, чтобы их выучивали отдельно, крупные внесены в декабре 2025 и июле 2026 года (глава 21). Именно регион решает, объявлять ли города напряженными зонами с потолком арендной платы, и регионы решают по-разному.

Туристическая аренда регулируется сразу на трех уровнях. Государство устанавливает общие правила, обязанности платформ и дает общине собственников право вето. Регион выдает лицензию и устанавливает требования. Муниципалитет решает, в каких районах туристическое жилье допустимо вообще. Чтобы сдавать квартиру туристам, нужно пройти все три фильтра, и любой из них может сказать нет.

Муниципалитет: последняя инстанция

Муниципалитет недооценивают все, кроме тех, кто уже с ним столкнулся. Именно он утверждает генеральный план и решает, можно ли на вашем участке достроить бассейн, второй этаж или хотя бы навес. Он выдает строительные лицензии, устанавливает ставку налога на недвижимость IBI в пределах закона и собирает муниципальную plusvalía при продаже.

История Марбельи, где за сорок лет сменилось несколько генпланов, а один из них Верховный суд отменил, показывает, как далеко это может зайти. Подробно о ней в главе 8.

Языки

В Каталонии, Валенсии, на Балеарах, в Галисии и Стране Басков есть второй официальный язык. Муниципальные справки, лицензии и даже договоры могут прийти на нем. Вы вправе попросить версию на испанском, а у нотариуса еще и переводчика. Главное не подписывать то, что вы не можете прочитать хотя бы с помощью третьего лица.

Что проверить

•

В какой автономии и каком муниципалитете находится объект. Ближайший крупный город из объявления не в счет.

•

Ставка налога на покупку в этом регионе на текущий год и льготы, на которые вы можете претендовать.

•

Какое гражданское право применяется к договору и к общине собственников: общеиспанское или региональное.

•

Если планируете сдачу: правила региона и муниципалитета, включая напряженные зоны и планы по туристическому жилью.

•

Советы знакомых: в каком регионе и в каком году они покупали.

Глава 3. Кто есть кто

В испанской сделке участвует неожиданно много людей с похожими названиями профессий. Нотариус, регистратор, абогадо, гестор, агент, оценщик. Все они что-то проверяют, и у покупателя легко складывается впечатление, что проверено все. Это впечатление ошибочно. Каждый проверяет свой участок, и между участками остаются щели.

Главный вопрос к каждому участнику: на чьей он стороне и кто ему платит.

Кто

На чьей стороне

Что проверяет

Чего не проверяет

Нотариус (notario)

Ничьей, служит закону

Личность и полномочия сторон, данные реестра на дату подписания, законность формы, способ оплаты

Состояние объекта, законность перепланировок, выгодность сделки для вас

Регистратор (registrador)

Ничьей

Соответствие акта закону и данным реестра

Все, что в реестр не попало

Абогадо (abogado)

Вашей, если нанят вами

Все, что вы ему поручили

То, что вы не поручили

Гестор (gestor)

Того, кто нанял

Оформление, налоги, подачу в реестр

Юридические риски

Агент (agente inmobiliario)

Обычно продавца

Что объект есть и продается

Все остальное, как правило

Оценщик (tasador)

Банка

Рыночную стоимость как залога

Юридическую чистоту и дефекты, важные для жизни

Нотариус

Испанский нотариус не тот человек, который ставит печать под чужим договором. Это государственный служащий с частным офисом, который сам составляет публичный акт купли-продажи (escritura pública), зачитывает его и отвечает за его законность. Перед подписанием он запрашивает данные реестра и проверяет, что продавец действительно собственник. Денежные потоки он тоже смотрит: каждый платеж по сделке отражается в акте с указанием способа оплаты.

При этом нотариус беспристрастен. Он обязан объяснить обеим сторонам смысл документа, но не обязан отговаривать вас от плохой покупки. Если вы покупаете квартиру с террасой, которой нет в документах, нотариус оформит покупку квартиры без террасы. С чистой совестью и по тарифу.

Нотариальные тарифы установлены государством и зависят от цены и объема документа, так что торговаться почти не о чем. А вот выбирать нотариуса есть смысл. Право выбора обычно у той стороны, которая платит большую часть расходов, а при покупке у застройщика у покупателя-потребителя. Нотариус, который оформляет сотни сделок одного застройщика, ничего не нарушает. Просто он уже давно не видит в типовом договоре ничего необычного.

Статья закона. Гражданский кодекс, ст. 1455: расходы на оформление акта несет продавец, а расходы на первую копию и все последующее покупатель, если стороны не договорились иначе. Договариваются иначе часто, и не в пользу покупателя. Текст: voixa.es, раздел Código Civil.

Регистратор

После подписания акт подают в реестр собственности (Registro de la Propiedad). Регистратор еще раз проверяет документ и вносит запись. Регистрация в Испании формально добровольная, и на этом слове лучше не экономить. Именно запись в реестре защищает вас от претензий третьих лиц, в том числе от второго покупателя, которому недобросовестный продавец успел продать ту же квартиру.