скачать книгу бесплатно
Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации
Александр Земцов
В книге проводится анализ сложившейся к 2021 году ситуации с государственной регистрацией договоров аренды частей зданий, анализ изменений в закон о регистрации недвижимости, вступивших в силу 30 апреля 2021 г., проводится их сравнительный анализ, анализ судебной практики (как до, так и после вступления в силу новых положений закона), приводятся различные практические примеры, проводится анализ влияния указанных изменений на последующую практику государственной регистрации.
Договор аренды части здания, помещения
Вопросы государственной регистрации
Александр Земцов
© Александр Земцов, 2022
ISBN 978-5-0056-9318-1
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
Вступительная часть
С вступлением в силу 30 апреля 2021 года изменений в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – «Закон о регистрации» или «Закон»), внесенных Федеральным законом от 30.04.2021 N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», многие вероятно возлагали большие надежды с точки зрения окончательного разрешения большинства вопросов в части порядка государственной регистрации договоров аренды зданий, помещений, сооружений. С указанного момента прошел более чем один год и возникает небезынтересный вопрос о том, каким образом отразились данные изменения в Закон о регистрации на практике. Как видится, прошедшего периода времени вполне достаточно, чтобы проанализировать ситуацию и сделать определенные выводы. Несмотря на то, что говорить о том, что судебная практика по применению новых положений Закона о регистрации полностью сформировалась возможно и нельзя, тем не менее, на мой взгляд, по определенным ситуациям примеров в практике сформировалось уже достаточно. Более интересный в этом плане вопрос состоит в том, каким образом отреагировал на указанные изменения Закона о регистрации регистрирующий орган (здесь и далее, в том числе в отношении территориальных подразделений, будет применяться термин «Росреестр»). Нужно заметить, что, как оказалось, на практике многие арендные специалисты либо не сразу узнали о самом факте вступлении в силу указанных положений Закона о регистрации (о чем я смог убедится на практике), либо не понимали, как такие изменения работают на практике и как их правильно применять, а потому предпочитали не рисковать и действовать «по старинке». Кто-то, возможно, попросту не стал придавать данным изменениям в Закон какого-либо существенного значения. Все это конечно не касается тех, кто с самого начала, т.е. в период действия прежней редакции Закона о регистрации, не боялся или не ленился оспаривать решения регистрирующего органа и добиваться справедливости в суде. В этой связи, полагаю будет интересным проанализировать ситуацию, сложившуюся до внесения соответствующих изменений в Закон о регистрации, после вступления в силу таковых и, самое главное, разобраться в вопросах практического применения тех или иных положений Закона, разобрав их на конкретных примерах.
Учитывая, что тема с договорами аренды настолько уже «заезженная» и «замыленная», а о договорах аренды чего только уже не написано, можно было бы задаться вопросом: о чем еще говорить и кому это может быть вообще интересно? В тоже время, на мой взгляд, в части государственной регистрации договоров аренды вопрос не затрагивается достаточно глубоко, не говоря уже о попытках критики как государственных органов, так и положений Закона.
Действительно, арендный рынок существует уже очень давно, система государственной регистрации существует и работает уже более 20 лет, практически все договоры аренды давно уже представляют собой стандартные типовые (шаблонизированные) формы, отработанные практикой многолетних сделок. Таким образом, можно прийти к логичному выводу, что никаких вопросов, которые требуют глобального или какого-то иного серьезного изучения оставаться не должно. В конце концов это всего лишь договор аренды, а не какой-нибудь сложный контракт, да еще и в рамках 44-ФЗ, например. Что там может быть сложного и до сих пор непонятного?
С одной стороны, действительно, ничего особо сложного при подготовке договора нет. С другой стороны, можно заметить, что к началу 2020 года фактически сложилась ситуация, при которой мало кто мог точно оценить сколько времени займет государственная регистрация договора аренды, когда стороны получат его на руки после регистрации, не будет ли приостановки или отказа. Наоборот, сложилась ситуация, когда практически в 90% случаев можно было ожидать приостановления государственной регистрации по тем или иным причинам, иногда даже вообще не связанным с предметом договора аренды. Во всех случаях речь идет о сдаче в аренду частей зданий (помещений) или случаях, когда в здании или помещении произошли какие-то изменения.
Иначе говоря, ситуация с государственной регистрацией договоров аренды сложилась таким образом, что никто не мог быть уверенным, что договор аренды, который отработан временем и практикой, создан по многократно выверенному шаблону, будет зарегистрирован без претензий, а арендная сделка перешла из разряда простейшей в разряд, когда одним из этапов реализации сделки стала необходимость прогнозировать и рассчитывать вероятность «благосклонного» отношения регистрирующего органа к вашему объекту и представленным документам. И виной тому, на мой взгляд, является введенная с 01 марта 2008 года система государственного кадастрового учета недвижимого имущества, которая на протяжении своего многолетнего поэтапного развития привела практически к полной дестабилизации арендного рынка с точки зрения его юридического оформления. Другими словами, некогда существовавшая, всем понятная и абсолютно четкая структура заключения арендных сделок и их государственной регистрации превратилось в «нечто», определение которому дать затруднительно, поскольку решение вопроса о том, согласован ли между сторонами предмет договора или инет (как того требует ст. 607 ГК РФ), фактически был отдан на усмотрение третьих лиц в лице представителей регистрирующего органа, а стороны договора аренды не только стали зависеть от субъективного мнения указанных выше представителей регистрирующего органа, но и от качества работы других третьих лиц – кадастровых инженеров.
В этой связи на протяжении уже многих лет (полагаю можно говорить, как минимум, о последних лет 7-ми) идет борьба между юристами, судами и органом, осуществляющим государственную регистрацию и кадастровый учет недвижимости – Росреестром, который, не смотря на большой перевес не в пользу последнего, попросту говоря, ради принципа, изо всех сил держится на своей, ничем не обоснованной и не поддерживаемой судами всех уровней позиции. При такой ситуации удивляет один лежащий на поверхности момент: почему-то ни один из государственных органов не обращает внимания на то, что на протяжении уже многих лет Росреестр своими действиями впустую растрачивает бюджетные средства, связанные с необходимостью компенсации истцам как минимум судебных расходов, не говоря уже о потенциальной возможности взыскания иных убытков. Для наглядности можно обратиться к практике деятельности налоговых органов и, в частности, Минфина РФ: когда судебная практика (например, по государственной регистрации юридических лиц) складывается не в пользу налогового органа, то либо Минфин РФ, либо ФНС, обращают на это внимание и выпускают обзор соответствующей практики с тем, чтобы не тратить впустую ни время, ни деньги на судебные процессы, когда заранее известно, что они будут не в их пользу. Почему же так не происходит с Росреестром – необъяснимо. Но только если не начать рассматривать этот вопрос с другой стороны, например, с той точки зрения, что фактически деятельность Росреестра давно уже представляет собой просто бизнес, и, причем, очень успешный и прибыльный. А потому, возможно, размер соответствующих бюджетных потерь в конечном итоге с лихвой окупается посредством иных доходов. Возможно ли такое предположение?
В итоге, по всей видимости, огромное количество жалоб в адрес Росреестра на сложившуюся ситуацию наконец смогло достучатся до законодателя, который попытался ее исправить посредством принятия Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон №120-ФЗ»), который внес масштабные (на мой взгляд) поправки в Закон о регистрации, в том числе в части государственной регистрации договоров аренды. И это действительно крайне важные и существенные изменения, которые могут повернуть ситуацию. Но, прежде чем приступить к изложению сути упомянутых изменений в Закон о регистрации и оценке того, насколько теперь все встало на свои места, все ли стало ясно или же какие-то моменты по-прежнему остались неурегулированными, будет интересным и целесообразным кратко вспомнить, как была построена система государственной регистрации договоров аренды до введения государственного кадастрового учета, как она осуществлялась после введения указанной системы и ответить на вопрос, а был ли вообще смысл в введении государственного кадастрового учета помещений и их частей в целях государственной регистрации обременений и в чем такой смысл состоял.
Часть 1. Целесообразность системы государственного кадастрового учета частей зданий и помещений применительно к договорам аренды
Во-первых, давайте подумаем, какой в принципе может быть у государства интерес вмешиваться в частные взаимоотношения сторон договора аренды и указывать им, как правильно, а как неправильно описывать арендуемые объекты (т.е. предмет договора), учитывая, что, в первую очередь, такое описание имеет значение прежде всего для самих сторон сделки, а также то, что ГК РФ не конкретизирует конкретные способы такого описания, а делает акцент лишь на том, что описание предмета аренды должно содержать данные, позволяющие определённо установить такое имущество? Зачем на уровне закона устанавливать необходимость кадастрового учета частей объектов недвижимости в целях их дальнейшей сдачи в аренду и чем это помогает самим сторонам сделки, т.е. лицам, которые в большинстве случаев являются единственными, кого касаются эти отношения?
На мой взгляд, какого-либо разумного объяснения (за исключением одного, о котором будет сказано ниже) этому нет. Действительно, частные лица осмотрели объект, объект их устраивает, они описали его так, как им это понятно, приложили к договору копию плана БТИ, например, подписали договор. Другими словами, стороны договорились о предмете сделки и претензий друг к другу не имеют. Арендатор заехал в помещение, успешно осуществляет коммерческую деятельность, никаких споров между сторонами не возникает, стороны руководствуются текстом того договора, который они подписали. Исходя из вышеизложенного, какова цель законодателя, заставляющего стороны, помимо прочего, нанимать какого-то кадастрового инженера, изготавливать технический план, нести на это соответствующие расходы, а потом еще и получить отказ в государственной регистрации по причине того, что якобы такой технический план не соответствует каким-либо установленным требованиям по форме и/или содержанию? И это при том, что технические планы готовит третье лицо, имеющее специальные познания и без экспертизы или наличия такого же специального образования сами стороны договора не могут до подачи документов на регистрацию оценить соответствие выполненной кадастровым инженером работы тем или иным требованиям.
В чем смысл возложения на стороны договора аренды рисков несения негативных последствий ввиду деятельности, осуществляемой третьими лицами – кадастровыми инженерами, подготавливающими соответствующие документы, которые не принимаются регистрирующим органом? Да и в целом, в чем разумный смысл подготовки такого технического плана и кадастрового учета, когда такая информация в принципе нужна только самим сторонам договора и более никому не требуется? Какие интересы государства или иных третьих лиц ущемляются, нарушаются или затрагиваются, если не проводить такой кадастровый учет? Более того, сегодня договор аренды заключен, а уже через несколько дней он может быть расторгнут. И так может повторяться неограниченное количество раз в короткий промежуток времени. Какой смысл в том, чтобы вести бесконечную работу по кадастровому учету обременяемых частей объектов недвижимости с тем, чтобы впоследствии снять его с того же учета после прекращения обременения? На мой взгляд, никакого. Эта информация никому не нужна, и прежде всего она не нужна самим сторонам договора аренды, т.е. тем лицам, единственные интересы которых затрагиваются договором аренды в большинстве случаев. И прежде всего такой вывод напрашивается из-за бесполезности и не информативности тех документов, которые являются результатом кадастрового учета. Они попросту либо непонятны, либо содержат ограниченную информацию, которая фактически не используется при заключении и исполнении арендной сделки.
Взглянув на данный процесс с другой стороны, можно прийти к выводу, что кадастровый учет частей зданий (помещений) может быть полезным в связи с тем, что таким образом информация о планировке зданий и помещений в них постоянно актуализируется в ЕГРН и, возможно, именно это и являлось целью законодателя при введении обязательного кадастрового учета. Однако, на самом деле, это далеко не так. Во-первых, ничего не мешает как собственнику, так и иному владельцу или пользователю соответствующего помещения или их совокупности, в любое время изменить планировку после заключения договора и проведения кадастрового учета, при этому никаких документов о внесении изменений в ЕГРН не подавать. Во-вторых, на практике распространен подход по подготовке технических планов по проектной документации, которая на самом деле может не соответствовать фактическому положению дел. Таким образом, никаких гарантий соответствия содержащихся в ЕГРН сведений об объекте фактическим обстоятельствам система кадастрового учета частей зданий (помещений) для целей аренды не несет, а, следовательно, такая информация из ЕГРН не несет в себе какой-либо удостоверяющей или подтверждающей функции. Более того, если исходить из того, что по окончании договора аренды и снятия обременения (регистрации прекращения аренды) соответствующая часть здания (помещения), ранее учтенная для целей аренды, подлежит снятию с кадастрового учета регистрирующим органом (ч. 2 ст. 44 Закона о регистрации), то разумность всего этого процесса тем более ставится под сомнение. В чем смысл что-то ставить на кадастровый учет на период аренды, если потом это должно быть снято после прекращения аренды? Кроме того, многие договоры аренды предусматривают обязательство арендатора по приведению планировки арендуемого помещения в прежнее состояние, в котором оно было передано арендодателем. Т.е. если арендатор выполнил перепланировку в арендуемом помещении, после чего эта планировка была поставлена на кадастровый учет (посредством подписания дополнительного соглашения к договору, например), а затем по окончании срока аренды и прекращении договора арендатор вернул помещению первоначальный вид, то в чем смысл кадастрового учета если по факту помещение уже приведено в первоначальную планировку, а в ЕГРН будут содержаться иные сведения на основании выполненной ранее перепланировки?
Все указанное выше говорит лишь о том, что поддержание актуальной информации в ЕГРН в отношении существующей в здании (помещении) планировки должно быть исключительно на добровольной основе, зависящей от воли самого собственника такого здания (помещения). В ином случае этот процесс может быть бесконечным. И, кстати, нынешняя судебная практика это подтверждает. В частности, как утверждают суды закон (ни Закон о регистрации, ни какой-либо иной закон) не содержит положений, обязывающих собственников зданий (помещений) актуализировать содержащиеся в ЕГРН сведения (исключением является реконструкция, требующая получения разрешительной документации). Конкретные примеры из судебной практики будут изложены ниже. Таким образом, идея о том, что целью законодателя была актуализация сведений, содержащихся в ЕГРН, на мой взгляд, является сомнительной.
Еще один вопрос, который может прийти на ум, это вопрос об информированности заинтересованных третьих лиц, которые могут получить нужные им сведения из ЕГРН. Ответ на этот вопрос можно получить ответив, в свою очередь, на следующий вопрос: какую информацию об обременении арендой могут извлечь третьи лица из выписки из ЕГРН? Такой информацией является:
– номер договора аренды
– дата заключения договора
– срок аренды
– дата и номер регистрации договора
– наименование арендатора
– сведения о дополнительных соглашениях к договору.
Это все. Ни сведений о планировке арендуемого объекта, ни сведений о его площади, ни перечня помещений и описания их назначения, ни какой-либо иной дополнительной информации из выписки из ЕГРН узнать нельзя. Просто потому, что действующим законодательством не предусмотрено включение такой информации в раздел обременений выписки из ЕГРН. Полезна будет третьим лицам выписка из ЕГРН с таким объемом информации? Как третье лицо сделает вывод из такой выписки о том, какое конкретно арендуется помещение по данному конкретному договору, указанному в разделе обременений, не имея поэтажного плана или самого договора аренды? Чем эта информация отличается от той, которая была бы в ЕГРН, если не проводить кадастровый учет частей объектов, а указывать их нумерацию или планировку исходя из документов БТИ, если мы говорим о ранее учтенных объектах, или иной документации, описывающей планировку объекта (договора, например), если говорить о вновь построенных объектах? Вывод напрашивается самим собой: никакой, т.к. в любом случае, чтобы понять ситуацию третье лицо должно ознакомиться с первоисточником, т.е. непосредственно с договором аренды и планом к нему, как минимум, а из выписки из ЕГРН можно понять только то, что договор аренды в принципе существует (если он долгосрочный), а объект недвижимости обременен, и не более того. То есть, ни в разделе обременений выписки из ЕГРН не указывается идентификация арендуемого объекта, ни в прилагаемых к выписке из ЕГРН поэтажных планах не отображается арендуемая по указанному в разделе обременений договору аренды площадь. Таким образом, как говорилось выше, никакого смысла в указанной процедуре ни для сторон сделки, ни для третьих лиц, на мой взгляд, не усматривается.
Как минимум было бы разумным предоставить выбор сторонам самим решать, проводить кадастровый учет или нет, либо установить конкретные случаи, когда такой кадастровый учет попросту необходим исходя из каких-либо особенностей отношений или сферы деятельности и при этом такая необходимость должна быть реально обоснованной. К примеру, вызывает сомнения разумность требований по проведению кадастрового учета арендуемого помещения в целях получения лицензии на торговлю алкогольной продукции. Каким образом будут нарушены лицензионные требования или иные правовые акты, регулирующие торговлю алкогольной продукцией, если арендуемое помещение не будет состоять на отдельном кадастровом учете, а вместо этого к договору аренды будет приложен план БТИ или план помещения, подготовленный кадастровым инженером? Каким образом это влияет на процесс торговли?
К слову говоря, описанная выше ситуация с отсутствием в ЕГРН какой-либо идентифицирующей предмет аренды информации существовала не всегда. Более ранние выписки из ЕГРН содержали текстовое описание предмета аренды (помещения, части помещения, совокупности помещений и т.д.). Такое описание Росреестр брал из текста договора. Что же касается графического описания, то ни в прежних, ни в новых формах (или может правильнее назвать «версиях) выписок из ЕГРН такого описания не содержится. Максимум, что могло быть указано, это указание контура поставленного на учет помещения (его части) и его номер, без привязки к поэтажному плану и/или соответствующему разделу обременений в текстовой части выписки. В некоторых случаях привязку к поэтажному плану можно встретить, однако привязки к конкретному обременению во всех случаях не имеется.
В целях иллюстрации приведем ряд примеров. Ниже приводятся копии информации из выписок из ЕГРН по двум объектам: один объект находится в Москве, второй – в Московской области. В качестве примера приводятся выписки, выданные в 2017, 2019 и 2022 годах.
Из вышеуказанной выписки по объекту, расположенному в Московской области, и выданной в 2017 году видно, что в отношении предмета аренды по трем разным договорам в качестве описания обременения в разделе «вид» указывается не только сам вид обременения (аренда), но и описание переданных в аренду помещений (их номера) и их площадь. Более того, в отношении записи 4.1.19 описывается не целое помещение, а его часть.
Ниже приводим другую выписку из ЕГРН, выданную на тот же объект, но уже в 2022 году.
Как видно, ни в одном из трех договоров аренды никакого описания предмета аренды (переданных в аренду помещений) не содержится. Упоминается лишь сам вид обременения.
Теперь для разнообразия приведем аналогичные примеры по одному из объектов, расположенных в Москве.
В данном случае выписка из ЕГРН выдана в 2019 году и также содержит описание предмета аренды (перечень помещений, этаж, номера комнат, площадь). В разделе 4.1.7 также речь идет о части объекта. Ниже выписка из ЕГРН на тот же объект, полученная в 2022 году.
Как видно, и по данному объекту также уже никаких сведений в части арендуемых площадей в выписке нет. Для полного понимания следует отметить, что в указанных выписках из ЕГРН содержаться сведения в том числе о тех договорах аренды, которые были зарегистрированы ранее и которые до сих пор действуют. Но сведения об описании переданных в аренду объектов из них исчезли (вернее, более не указываются).
Остается лишь догадываться о причинах, послуживших к принятию решения об исключении из выписок указанной информации. Возможно государство решило, что данная информация является лишней (ненужной) или нецелесообразной? Но если это так, то это еще раз доказывает отсутствие хоть какого-то разумного объяснения для кадастрового учета частей объектов недвижимости в целях их обременения арендой, поскольку, как мы уже поняли, никакая информация по этому поводу в выписке из ЕГРН не содержится. Причем не только в отношении частей зданий и/или помещений, но и в отношении целого объекта (например, в виде отдельного помещения). Другими словами, из выписки следует, что само здание, например, обременено арендой или несколькими договорами аренды. А каким образом конкретно (т.е. какие конкретно части такого здания обременены или идет речь об аренде всего здания целиком) понять не представляется возможным без анализа самих договоров аренды.
И с кадастровым учетом конкретной части объекта ничего не меняется. Ниже пример графического описания учтенной части здания по тому же объекту в Московской области (из выписки 2022 года). Кто и что может понять из такой информации без получения дополнительных документов, запросов дополнительной информации и пояснений, не понятно.
Возвращаясь же к наличию определенного смысла, которую мог преследовать законодатель и/или лица, которые лоббировали принятие соответствующих норм, то, с моей точки зрения, более правдоподобной является предположение, что во всей этой затее имеется большой экономический смысл. Достаточно обратить внимание на то, какое количество кадастровых инженеров в форме ООО или ИП образовалось сразу после введения закона о кадастровой деятельности, причем многие из указанных ИП или сотрудников ООО оказываются бывшими сотрудниками кадастровой палаты или иных государственных и/или муниципальных организаций, либо аффилированы с последними, поскольку лица из связанной сферы деятельности, полагаю, прекрасно понимали заранее прибыльность затеянной государством реформы. Фактически всех потребителей заставили за свой счет проводить ненужную им процедуру и речь идет не только о необходимости оплаты стоимости услуг кадастровых инженеров (не говоря уже об отсутствии уверенности в качественности таких услуг), но и стоимости последующих услуг адвокатов или юристов, оспаривающих решения регистрирующего органа о приостановлении или отказе в государственной регистрации и/или кадастровом учете, а также несении иных судебных расходов, не говоря уже о временных потерях. В моей практике были ситуации, когда по требованию регистрирующего органа технические планы исправлялись кадастровым инженером более трех раз по одной приостановке и в итоге все равно был отказ. Причем зачастую причины приостановки, указываемые Росреестром в уведомлениях, не детализированы (не конкретизированы) и максимально обобщены, что не позволяет понять всецело причины приостановок и как эти причины устранять (что, в том числе, подтверждается судебной практикой). Такая ситуация попросту недопустима. В ином случае каждому арендодателю нужно получать специализированное образование в области кадастровой деятельности, чтобы хотя бы понимать, на чьей стороне правда – регистрирующего органа или кадастрового инженера. И, в ситуации, когда кадастровый инженер утверждает, что на самом деле никаких ошибок с его стороны нет, а Росреестр просто придирается, практически не остается никакого иного выбора, как обращаться за защитой своих интересов в суд. И это всего лишь для того, чтобы зарегистрировать договор аренды, срок которого, к тому же, в зависимости от обстоятельств, может истечь до финального окончания судебного процесса.
И для того, чтобы понять, что же хорошо, а что плохо, достаточно сравнить ранее существовавшую систему технического учета и инвентаризации и новую систему кадастрового учета. Вывод очевиден. После проведения работ по техническому учету и инвентаризации мы получали некий документ, именуемый как технический паспорт, который содержал поэтажные планы всего объекта, с указанием нумерации помещений, их площади, высоты потолков, длине и ширине стен, экспликации с перечнем всех помещений и их характеристик, включая назначение комнат и т. д. При этом поэтажные планы были сделаны в понятном и читаемом формате, к планам прилагалась отдельная экспликация, по которой можно было сравнить идентичность сведений и т. д. и т. п. И перед заключением сделки, когда нужно было сделать соответствующее приложение к договору, можно было либо заказать отдельный поэтажный план и экспликацию на конкретную площадь, либо заказать аналогичные документы в виде плана этажа с приложением экспликации всего этажа, либо просто снять копию с имеющегося технического паспорта, а затем обозначить на такой копии поэтажного плана и экспликации передаваемые в аренду помещения любым наглядным способом. И ни у одной из сторон сделки никогда не вызывало никаких вопросов по поводу описания помещений, потому что все вышеперечисленные документы были понятными и исчерпывающими. А что можно понять, взглянув на кадастровый план здания или выписку из ЕГРН, полученную в бумажном виде, если даже в ней и содержится поэтажный план? Немного, т.к. кадастровый план здания зачастую не содержит внутренней поэтажной планировки, а лишь обозначает внешние границы (контур) объекта, а в выписках из ЕГРН не всегда содержатся поэтажные планы. Те же поэтажные планы, которые прилагаются к выписке из ЕГРН, в том формате, в котором эти выписки выдаются, попросту не читаемы: из них зачастую нельзя понять ни номер, ни площадь помещений, поскольку указанные данные предоставляются в сжатом формате и их просто невозможно распознать. Немного лучше ситуация при получении выписок из ЕГРН в электронном формате. В таких выписках поэтажные планы можно увеличивать при помощи масштабирования. Однако при распечатывании такой выписки вы снова получаете нечитаемый формат поэтажного плана.
Из вышеуказанного напрашивается вывод о том, что вследствие данной реформы была уничтожена всем понятная процедура подготовки документов по объектам недвижимости. Это подтверждается хотя бы тем, что для того, чтобы понять документы БТИ не нужно было получать какого-то отдельного специфического образования, они были понятны всем категориям граждан. В итоге же была создана такая процедура, которая понятна только «избранным», следствием чего и стали последующие многочисленные споры, а также изменения как в законодательство о государственной регистрации и кадастровом учете, так и в иные нормативные акты, регулирующие технические аспекты кадастровой деятельности.
Фактически в настоящий момент нет такого государственного органа или иного учреждения, аналогичного БТИ, в который можно было бы обратиться, чтобы получить обычный поэтажный план и/или иные аналогичные документы в отношении нужного объекта. Даже в случае, если в ЕГРН содержаться такие планы, при получении выписки из ЕГРН они могут быть как приложены, так могут быть и не приложены, могут быть читаемыми, а могут и не быть. К примеру, в моей практике были ситуации, когда по зданию, состоящему из нескольких помещений, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, по одному комплексу помещений выписка из ЕГРН содержала поэтажные планы (ранее учтенный объект), а выписка по другим помещениям, которые были соседними, поэтажные планы не прилагались. Остается только догадываться, как это можно объяснить при том, что все здание являлось ранее учтенным и все планы БТИ были переданы в Росреестр в рамках межведомственного взаимодействия. Еще один интересный пример: даже в случае, когда выписка из ЕГРН содержит поэтажные планы (к примеру, вы являетесь собственником всего здания и получили выписку на все здание), можно обнаружить, что в одной выписке по одному объекту может содержаться несколько (в моей практике встречалось более пяти) поэтажных планов одного и того же этажа с разными планировками. Каким образом собственник объекта, не говоря уже о третьих лица, может из таких документов сделать вывод о том, какой из планов объекта является актуальным? Вышеописанная ситуация складывалась в случаях, когда в отношении помещений объекта неоднократно проводился кадастровый учет, связанный либо с внесением изменений о новых планировках, либо с постановкой на кадастровый учет частей объектов. В итоге все эти сведения об объекте накапливались и Росреестр, выдавая выписку, прилагал к ней поэтажные планы с различными планировками (данная ситуация наблюдалась мною в отношении одного из бизнес-центров Москвы по состоянию на конец 2019 года).
К чему все вышеуказанное привело на практике? К тому, что в БТИ содержаться одни планы, в ЕГРН другие, а по факту третьи. И когда заключается новый договор аренды, стороны стараются «нарисовать» помещение в том виде, как это указано в ЕГРН, чтобы не нарваться на приостановку, а по факту арендуемое помещение имеет иную планировку.
В итоге, полагаю, что именно описанная выше ситуация, а также многочисленные судебные споры, привели к необходимости очередного законодательного вмешательства в процесс государственной регистрации договоров аренды, итогом которого и стал вышеупомянутый Закон №120-ФЗ. Однако, по правде говоря, на мой взгляд, всех проблем с государственной регистрацией договоров аренды, указанный закон не устраняет и/или не разъясняет, не говоря о том, что неразбериха с технической документацией по объектам недвижимости продолжает сохраняться и, видимо, будет сохраняться, поскольку, по всей вероятности, по тем или иным причинам данная ситуация попросту кому-то выгодна (но точно не владельцам недвижимости) либо уже неисправима (т.е. возврат к прежней системе уже невозможен).
Часть 2. Предпосылки принятия закона о внесении изменений в Закон о регистрации недвижимости
Для того, чтобы проследить (понять) цели принятия Закона №120-ФЗ, целесообразно обратиться к Пояснительной записке к проекту федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон „О государственной регистрации недвижимости“ и иные законодательные акты Российской Федерации в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав», опубликованной на сайте https://sozd.duma.gov.ru/ (законопроект №962484—7).
В данной пояснительной записке указано буквально следующее: «Во исполнение поручения Правительства Российской Федерации от 24 апреля 2019 г. № МА-П13—3425, а также учитывая сложившуюся отрицательную судебную практику по обжалованию отказов органа регистрации прав по причине непредставления технического плана для осуществления государственного кадастрового учета части здания, сооружения для целей регистрации договора аренды Законопроектом предусматривается возможность осуществления государственной регистрации договора аренды части здания, сооружения без представления технического плана в отношении части такого здания или сооружения».
Из приведенной выше цитаты интересными являются два тезиса. Первый, он же самый главный, это то, что одной из целей законодателя и принимаемого закона является решение проблемы с предоставлением для государственной регистрации договоров аренды технического плана, а именно, предоставление возможности вовсе таковой не изготавливать и вместе с договором в орган регистрации не предоставлять. Другими словами, Закон о регистрации в новой редакции не должен предусматривать обязательности подготовки и представления на государственную регистрацию договоров аренды технического плана.
Второй тезис – это упоминание о якобы сложившейся отрицательной судебной практике. Возникает вопрос: отрицательной в отношении кого: регистрирующего органа или предпринимателей? На мой взгляд, избранная формулировка, а именно «отрицательная судебная практика по обжалованию отказов органа регистрации», звучит неоднозначно и может быть истолкована по-разному. Как бы то ни было, сложившаяся судебная практика, особенно за последние 3—4 года, совсем не положительная для Росреестра. Суды практически во всех случаях встают не на сторону Росреестра и данные дела уже давно приобрели однотипный, шаблонный характер. В любом случае причиной указания в пояснительной записке на «отрицательную» судебную практику является то, что законодателю нужно было хоть как-то обосновать мотивы принятия указанного федерального закона, поскольку указывать в пояснительной записке о том, что Росреестр попросту игнорирует массовую судебную практику и безосновательно чинит препятствия в осуществлении предпринимательской деятельности, недопустимо для такого рода документов.
В доказательство положительной (для предпринимателей) судебной практики, существовавшей до принятия Закона №120-ФЗ, можно привести следующие многочисленные примеры:
– п. 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020);
– Определение Верховного Суда РФ от 12.12.2019 N 308-ЭС19—23326 по делу N А63—25583/2018;
– Определение Верховного Суда РФ от 24.07.2019 N 309-ЭС19—11593 по делу N А50—19567/2018;
– Определение Верховного Суда РФ от 25.02.2019 N 306-ЭС19—839 по делу N А55—32049/2017;
– Определение Верховного Суда РФ от 03.07.2018 N 305-ЭС18—8780 по делу N А40—61471/2017;
– п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018);
– п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016);
– п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»;
– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.04.2021 N Ф05—4474/2021 по делу N А40—76751/2020;
– Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.10.2020 N Ф04—4155/2020 по делу N А46—22608/2019;
– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.06.2020 N Ф05—5213/2020 по делу N А40—198940/2019;
– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.02.2020 N Ф05—24748/2019 по делу N А40—14691/2019;
– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 19.08.2019 N Ф05—13658/2019 по делу N А40—249644/2018;
– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2019 N Ф05—6471/2019 по делу N А40—242295/2018;
– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.01.2019 N Ф05—22035/2018 по делу N А40—134064/18;
– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.06.2018 N Ф05—7928/2018 по делу N А40—126796/2017;
– Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.06.2018 N Ф01—2112/2018 по делу N А43—24860/2017;
– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.06.2018 N Ф05—7055/2018 по делу N А40—126656/17;
– Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2018 N Ф05—6349/2018 по делу N А40—126660/17-1-887;
– Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.12.2017 N Ф03—4620/2017 по делу N А24—1588/2017.
Практически во всех вышеуказанных делах аргументы Росреестра примерно одинаковы и сводились к следующему:
– в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 14 и частью 5 статьи 44 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, которые носят императивный характер, государственная регистрация договора аренды части объекта недвижимости должна осуществляться одновременно с государственным кадастровым учетом этой части;
– если предметом договора аренды является не поставленная на кадастровый учет часть поставленного на кадастровый учет помещения, то государственная регистрация такого договора аренды производиться одновременно с государственным кадастровым учетом передаваемой в аренду части помещения, для осуществления которого необходима подготовка технического плана помещения, содержащего сведения об образуемой части;
– непредставление на регистрацию сделки технического плана объекта недвижимого имущества в нарушение пункта 7 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Согласованная сторонами договора графическая часть и текстуальное описание объекта недвижимого имущества не является документом-основанием для осуществления кадастрового учета части нежилого помещения, осуществляемого одновременно с государственной регистрацией договора аренды;
– не представление на государственную регистрацию документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а именно заявления о постановке на государственный кадастровый учет части нежилых помещений, переданных по договору аренды;
– в материалы регистрационного дела не представлен технический план, необходимый для постановки на государственный кадастровый учет части нежилого помещения;
– в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют сведения об учете арендуемой части нежилого здания;
– в силу положений пункта 7 части 2 статьи 14, части 1, пункта 2 части 2 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета объекта капитального строительства является технический план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, и содержащий все необходимые для этого сведения;
– заявителем в регистрирующий орган не предоставлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации договора аренды, а именно технический план, содержащий сведения о части объекта недвижимости, переданного в аренду;
– в материалы реестрового дела заявителем не представлены документы, являющиеся основанием для кадастрового учета арендуемой части объектов, принимая во внимание, что в ЕГРН вносятся сведения, в том числе о помещении и его части, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи;
– для кадастрового учета такой части здания (помещения) в соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации должен быть технический план на соответствующую часть здания (помещения), поскольку технический план на переданную в аренду часть здания (помещения) необходим для кадастрового учета этой части здания (помещения), так как согласно ст. 24 Закона о регистрации, технический план представляет собой документ, содержащий, в том числе, сведения о части здания (помещения), необходимые для внесения в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер;
– заявленная к регистрации часть объекта не поставлена на кадастровый учет, а для осуществления кадастрового учета части помещения должен быть представлен технический план помещения, содержащий сведения об образуемой части объекта;
– приостановление государственной регистрации соответствует статье 14 Закона о государственной регистрации, так как технический план на часть здания к поданному заявлению не приложен. Наличие на кадастровом учете всего здания не исключает необходимость предоставления технического плана на часть здания в случае регистрации договора аренды части помещений;
– в техническом плане указываются, в частности, сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете части или частей таких объектов недвижимости (пункт 2 части 2 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). В Управление технический план, необходимый для внесения в кадастр недвижимости сведений о передаваемой в аренду части нежилого здания не представлялся, что свидетельствует о невозможности осуществления данной кадастровой процедуры, соответственно и государственной регистрации.
Однако, указанные выше аргументы Росреестра не были поддержаны судами. Ниже будут приведены примеры наиболее весомых и часто встречающихся аргументов судов, а также рассмотрены иные наиболее интересные примеры.
Кстати, после вступления в силу изменений, внесенных Законом №120-ФЗ, а именно 19.07.2021 г., Росреестр выпустил «дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости» в котором было указано следующее (ниже приводятся интересующие нас выдержки из дайджеста):
«Росреестр представляет первый дайджест законодательных изменений в сфере земли и недвижимости для оперативного информирования представителей органов власти, профессионального сообщества и граждан о правовых нововведениях по направлениям деятельности ведомства…
Дайджест представляет собой свод изменений в правовых нормах, которые установлены вступившими в силу в 2021 году Федеральными законами N 120-ФЗ, 191-ФЗ, 273-ФЗ и 275-ФЗ. Материалы изложены в доступной и понятной форме, они помогут широкому кругу лиц быстро разобраться в сути и содержании нормативных документов…
…».
Как следует из вышеуказанного дайджеста Росреестра, законом теперь предусмотрена возможность осуществления государственной регистрации договора аренды части здания, сооружения без предоставления технического плана. Таким образом, важным является разобраться, что это за случаи, когда конкретно предоставление технического плана не требуется, а когда требуется, или же предоставление последнего не требуется во всех случаях, если заявитель того не желает. В этой связи необходимо рассмотреть основные положения закона о регистрации в новой редакции, затрагивающие вопрос государственной регистрации договоров аренды зданий (помещений), а затем попытаться понять, как они работают на практике и что изменилось в работе Росреестра, а также насколько существенны эти изменения.
Часть 3. Сравнительный анализ двух редакций Закона о регистрации недвижимости
3.1. Общая сравнительная таблица
Для облегчения процесса сравнения старых положений закона и новых, соответствующие положения Закона (в части, затрагивающей рассматриваемый нами вопрос) будут представлены ниже в виде таблицы.
Ниже рассмотрим каждое из вышеуказанных положений Закона подробно, а также некоторые иные интересные положения Закона о регистрации, которые связаны с государственной регистрацией договоров аренды.
3.2. Пункт 7.3) ч. 2 ст. 14 «Основания государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав»
Как видно из редакции п. 7) ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, действовавшей до принятия Закона №120-ФЗ, технический план без каких-либо оговорок входил в общий перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, наряду с таким основанием как договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества. Полагаю важным отметить, что редакция самой части 2 ст. 14 Закона о регистрации с практической точки зрения нельзя назвать удачной. Многолетние споры с Росреестром это доказывают. Речь идет о том, что указанный в ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации перечень оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не содержит каких-либо оговорок или пояснений о том, достаточно ли в целях государственной регистрации прав и (или) кадастрового учета в том или ином случае одного из перечисленных оснований или всегда должна быть совокупность нескольких из перечисленных оснований, а, в некоторых случаях, возможно всех из них. С одной стороны, вряд ли возможно предусмотреть в законе все многообразнее различных ситуаций (отношений), которые могут иметь место на практике, и сразу предусмотреть четкий перечень оснований и/или документов, необходимых в целях государственной регистрации для каждой такой ситуации. Логично исходить, что в каждой такой ситуации необходимо руководствоваться общим перечнем и выбирать для себя подходящий. Возможно, что законодатель исходил именно из таких соображений. С другой стороны, если вспомнить ранее действовавшее законодательство, то существовал ряд инструкций Минюста РФ по порядку государственной регистрации различных сделок, в которых приводился перечень документов, необходимых для осуществления государственной регистрации той или иной сделки. Т.о. было понятно, какие конкретно документы необходимо собрать заявителю в той или иной ситуации и вероятность спора в отношении комплексности документов снижалась.
Вот некоторый перечень таких ранее действовавших инструкций:
