скачать книгу бесплатно
«В законодательстве отсутствует определение понятия изолированности и обособленности помещений. Однако комплексный анализ законодательства позволяет сделать вывод, что под обособленностью понимается наличие стен (перегородок), под изолированностью – возможность исключить доступ в помещение собственников других помещений.».
Необходимо учитывать, что любые подобные письма, что Минэкономразвития, что Росреестра, могут носить лишь рекомендательный характер и выражают частное мнение соответствующего госоргана. Однако, что касается территориальных подразделений Росреестра и, в частности, регистраторов, то последние непременно применяют в своей деятельности указные выше разъяснения.
Как бы то ни было, более важным с практической точки зрения является следующий вопрос: подлежит ли в принципе применению п. 34) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации к государственной регистрации договоров аренды в качестве одного из возможных оснований для приостановления государственной регистрации c учетом иных (озвученных выше) положений Закона и, в особенности, с учетом текущей редакции ст. 44 Закона о регистрации? Основываясь на комплексном анализе как положений Закона о регистрации, так и сложившейся судебной практики, можно с уверенностью прийти к выводу, что п. 34) ч. 1 ст. 26 Закона не подлежит применению при государственной регистрации договоров аренды (примеры из судебной практики будут приведены ниже).
Действительно, вопрос изолированности и обособленности имеет важное значение для государственной регистрации вещных прав, поскольку если какой-либо объект прав одного лица не будет иметь четких границ по отношению к объекту прав другого лица, то и зарегистрировать право собственности такого лица не представляется возможным без установления четких границ между такими объектами. Другим словами такой объект до установления четких границ является не оборотоспособным. В таком случае, либо производится установление четких границ между объектами, либо установление права общей долевой собственности на весь неразграниченный объект целиком. Таким образом, если, к примеру, речь идет о квартире, то она должна быть не только обособлена от других квартир (т.е. иметь четкие внешние границы по отношению к другим квартирам), но и быть изолированной от других квартир (т.е. иметь свой отдельный вход со стороны общего имущества многоквартирного дома; другими словами, доступ в одну квартиру не может производится посредством необходимости прохода через другую квартиру). В отличие от квартир, нежилые помещения могут быть не изолированными, т.е. доступ в них может осуществляться через другие нежилые помещения, которые могут находится в собственности иных лиц с установлением, к примеру, сервитута (при необходимости). Но для регистрации права собственности на такие помещения они должны быть обособлены, т.е. иметь внешние стены по границам. В ином случае четкое описание помещения в целях его индивидуализации попросту невозможно.
К слову говоря, что касается обособленности в части нежилых помещений ситуация на самом деле не так проста. Дело в том, что ранее (до вступления в силу нового Закона о регистрации) по всей видимости регистрация вещных прав на помещения, которые не имеют границ со смежными им помещениями, обозначенными конструктивными элементами, была возможна. Особенно это касается периода 90-х и начала 2000-х. Мне известно несколько таких примеров, когда в отношении нежилых помещений, расположенных в бизнес-центрах г. Москвы, зарегистрированы права собственности в ситуации, когда одна из границ таких помещений обозначена пунктирной линией на плане, содержащимся в ЕГРН. Речь идет как об офисной части зданий, так и о подземной парковке. Более того, аналогичная ситуация имеется и в отношении двух смежных зданий, имеющих разные адрес и кадастровые номера, но одновременно имеющие общие соединяющие друг друга пространства (коридоры, залы, входные группы, например), граница между которыми обозначена в ЕГРН пунктирной линией.
Возвращаясь к договорам аренды, насколько вышеуказанные требования по обособленности нежилых помещений (за исключением машиномест) должны применяться к аренде? Как можно заметить из судебной практики, Росреестр всегда приостанавливал, а затем отказывал в государственной регистрации, если критерий обособленности не соблюдался. При этом Росреестр зачастую утверждал, что передаваемая в аренду часть здания, сооружения или помещения в обязательном порядке должна быть физически отграничена строительными конструкциями (стенами) от других помещений. Другими словами, недопустима передача в аренду части помещения посредством обозначения ее на плане виртуальной пунктирной линией или закраской соответствующей части каким-либо цветом. В свою очередь, судебная практика на протяжении многих лет идет по пути, что предмет договора является согласованным сторонами, если у сторон не возникает никаких сомнений в отношении того, что передано в аренду. И если это так, то договор аренды является заключенным и подлежит регистрации. При этом само описание предмета аренды не обязательно должно быть графическим, оно может быть любым, в том числе только текстовым, только графическим, либо могут быть применены оба варианта. Т.е. стороны договора аренды вольны в выборе методов описания предмета договора аренды.
Учитывая вышеизложенное, на мой взгляд, Росреестр не вправе приостанавливать государственную регистрацию договоров аренды по причине не обособленности нежилого помещения (т.е. не вправе использовать основание для приостановления государственной регистрации, предусмотренное п. 34) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации). Стороны вправе самостоятельно выбирать, какую часть помещения передавать в аренду, возводить в этих целях какие-либо перегородки или просто обозначить арендуемую часть пунктирной линией или иным образом, поскольку при передаче в аренду данной части помещения никакого нового объекта недвижимости не образуется и оно не отчуждается. В ином случае было бы странным, что передать в аренду часть помещения (например, коридора) для целей торговли книгами (книжной лавки), размещения банкомата, вендингового аппарата, экспозиции какого-либо объекта (автомобиля, например) по долгосрочному договору аренды невозможно только по причине того, что по границам передаваемой части помещения не возведены перегородки. Можете себе представить возведение перегородок вокруг, скажем, банкомата, размещенного в центре коридора или атриума торгового центра? Или в этом случае можно заключать только краткосрочные договоры аренды с последующей пролонгацией? Звучит как минимум странно. Гражданский кодекс РФ разграничений по сроку договора аренды в зависимости от предмета аренды не проводит.
Таким образом, на мой взгляд, передача в аренду нежилых объектов недвижимости по долгосрочному договору аренды, подлежащему государственной регистрации, возможно в любой форме, как в форме конкретного помещения или их совокупности, так и в форме их части, обозначенной виртуальной линией, без необходимости подготовки технического плана и последующего кадастрового учета.
Ниже будут приведены примеры судебной практики, подтверждающие в том числе вышеуказанный вывод. Здесь же отметим очень интересный документ, который можно обнаружить в СПС КонсультантПлюс. В частности, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, отвечая на вопрос «Возможна ли государственная регистрация договора аренды части крыши здания, заключенного на срок более года?», помимо прочего, указало, что «В целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав объектом государственной регистрации может выступать неизолированная и необособленная часть объекта недвижимости». Думается, что было бы замечательным, если бы данное мнение официально было бы выражено и остальными Управлениями Росреестра или непосредственно Росреестром. В таком случае на него можно было бы ссылаться в случае приостановки регистрации договора аренды, к примеру, на территории Московской области.
3.4. Статья 44 «Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости»
Наиболее значимые изменения в Закон о регистрации, оказывающие существенное влияние на порядок заключения договоров аренды и их последующей регистрации, были внесены в ст. 44 Закона о регистрации «Особенности осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости и государственной регистрации обременений объекта недвижимости».
Поскольку в данной работе мы ведем речь только о договорах аренды в отношении зданий, сооружений и/или помещений в них (аренда земельных участков в настоящей работе не рассматривается), то для нас представляют интерес только две части указанной статьи: ч. 2 и ч. 5. Для удобства еще раз приведем ниже обе редакции Закона и отметим внесенные изменения полужирным шрифтом:
Ч. 2 СТ. 44 ЗАКОНА О РЕГИСТРАЦИИ
Как видим из сравнительной таблицы, в части первого предложения части 2 ст. 44 Закона о регистрации каких-либо масштабных изменений не произошло. Законодатель дополнил первое предложение дополнительной категорией объектов недвижимости – помещением. Т.е. если ранее в законе упоминались только земельные участки, здания и сооружения, что могло вызывать вопросы со стороны лиц, являющихся собственниками не зданий или сооружений в целом, к примеру, а частей таких зданий и сооружение в виде отдельных помещений или их совокупности, то в настоящий момент данные вопросы отпадают. Поскольку помещения (как жилые, так и нежилые) наравне со зданиями и сооружениями могут представлять собой самостоятельные объекты недвижимости (в том случае, когда такие помещения поставлены на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости и на указанные объекты недвижимости зарегистрированы права собственности как на самостоятельные объекты недвижимости), то не вызывает сомнений, что правовое регулирование государственной регистрации договоров аренды помещений должно быть аналогичным. Другими словами, процедура регистрации договора аренды части здания, являющегося объектом собственности отдельного лица, и процедура регистрация части помещения, также являющегося объектом собственности отдельного лица, ничем отличаться не должны.
Таким образом, указанные изменения первого предложения части второй ст. 44 Закона о регистрации носят лишь необходимый уточняющий характер в части перечня объектов недвижимости, который, нужно заметить, должен был быть таковым изначально. Еще Федеральным законом от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в часть первую ст. 131 ГК РФ били внесены дополнения, которые гласят, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Однако и до внесения в ГК РФ указанных выше изменений отдельные помещения также являлись самостоятельными объектами недвижимости, права на которые регистрировались в ЕГРП и в отношении которых заключались различные сделки, поскольку ни ГК РФ, ни иной закон, не устанавливали запрета на оборот частей зданий и сооружений при условии соответствия таких частей определенным требованиям (обособленности, например). Т.о., как изменения в ГК РФ, так и изменения в Закон о регистрации, с одной стороны являются лишь уточнением соответствующих норм, вызванных необходимостью закрепления того, что уже давно существует в материальном мире, а, с другой стороны, имеют важное значение на практике, поскольку устраняют появление возможных споров в отношении отдельных объектов.
Основная же суть первого предложения части второй ст. 44 Закона состоит в том, что если ранее соответствующая часть земельного участка, здания, сооружения или помещения была образована и поставлена на кадастровой учет в целях регистрации обременения, но впоследствии, в связи с прекращением такого обременения, указанная часть объекта была снята с кадастрового учета, то для последующей передачи в аренду (обременения) той же самой части объекта (одновременного кадастрового учета той же части и регистрации обременения на ту же часть) можно использовать ранее переданный в Росреестр межевой или технически план (т.е. не изготавливать его повторно, а, следовательно, избежать каких-либо претензий Росреестра в части таких межевого или технического планов).
Полагаю важным заметить, что в первом предложении части второй ст. 44 Закона о регистрации, так же как в упомянутом ранее п. 4) ч. 3 ст. 14 Закона, применяется термин «образование части земельного участка, здания, сооружения, помещения». Как указывалось выше, Закон не дает пояснений, что представляет собой образование частей земельного участка, здания, сооружения, помещения, в связи с чем возникает вопрос, что именно необходимо понимать под данным процессом. К примеру, под образованием части объекта недвижимости можно понимать формирование в переделах одного помещения нового помещения путем его отграничения от первоначального перегородками в целях последующей передачи вновь образованного помещения в аренду под размещение обувной мастерской, например. А можно под образованием части помещения понимать простой выбор в целях аренды одного или нескольких помещений в пределах принадлежащего арендодателю в здании отдельного этажа (т.е выбор для целей обременения уже существующих в установленных границах помещений, без производства каких-либо работ). Т.е. другими словами, образованием части объекта недвижимости в целях ее обременения является процесс подготовки технического плана и последующего кадастрового учета такой части объекта, т.е. вычерчивание (определение) ее границ. Вполне возможно, что именно это и подразумевалось законодателем изначально при введении процесса кадастрового учета частей объектов недвижимости якобы для того, чтобы у сторон договора аренды не было сомнений в отношении предмета договора. Что касается практики, то из нее следует, что Росреестр под образованием частей объекта недвижимости понимает все (любые) варианты, если конкретная передаваемая в аренду часть здания, сооружения или помещения в виде одного или нескольких помещений не состоит на отдельном кадастровом учете. Соответственно для того, чтобы зарегистрировать договор аренды части объекта недвижимости, в обязательном порядке необходимо, по мнению Росреестра, поставить такую часть объекта недвижимости на кадастровый учет. Даная позиция, как указывалось выше, является ошибочной, что и породило огромнейшее количество споров с Росреестром, которые, в свою очередь, и привели к необходимости внесения соответствующих изменений в Закон.
Еще один момент, на который, на мой взгляд, стоит обратить внимание при прочтении первого предложения части второй ст. 44 Закона о регистрации. Как мы уже отметили, редакция данного предложения практически не изменилась, за исключением добавления еще одной категории недвижимости – помещений. Таким образом, помимо добавления указанного выше термина, редакция данного положения части второй ст. 44 была той же, что и до принятия Закона №120-ФЗ, а, следовательно, и трактоваться как минимум в отношении остальных содержащихся в ней категорий объектов недвижимости (т.е. земельных участков, задний и сооружений) должна была одинаково как до, так и после вступления в силу изменений, внесенных Законом №120-ФЗ. Теперь еще раз процитируем первое предложение в действующей редакции и выделим некоторые моменты:
«В случае государственной регистрации прекращения обременения земельного участка или здания, сооружения, помещения, в связи с установлением которого была образована и поставлена на государственный кадастровый учет часть такого земельного участка или таких здания, сооружения, помещения, снятие с государственного кадастрового учета части земельного участка либо части здания, сооружения, помещения осуществляется без соответствующего заявления одновременно с государственной регистрацией прекращения обременения соответствующих земельного участка или здания, сооружения, помещения при отсутствии сведений о том, что в отношении такой части земельного участка или такой части здания, сооружения, помещения зарегистрировано другое обременение».
Как видно, говоря о снятии с кадастрового учета части соответствующего объекта недвижимости, законодатель говорит не о регистрации прекращении обременения такой части, а о регистрации прекращении обременения всего объекта в целом (т.е. земельного участка, здания, сооружения, помещения). Следовательно, при государственной регистрации самого обременения (на основании договора аренды, например) такая государственная регистрация осуществляется не в отношении передаваемой в аренду части объекта недвижимости, а в отношении всего объекта недвижимости целиком. Т.е., другими словами, обременение (например, арендой) «вешается» на все здание, сооружение, помещение, земельный участок, а не на конкретную поставленную на кадастровый учет часть объекта недвижимости. В ЕГРН вносится запись об обременении всего объекта недвижимости, а не его части (о чем свидетельствуют, например, выписки из ЕГРН в отношении обремененных объектов недвижимости, в которых какое-либо упоминание (или оговорки) об обременении части объекта недвижимости, а не всего объекта в целом, отсутствует).
