Выжить в каменной тайге: как уцелеть в городе

Предоплата. Почти все исполнители просят часть денег вперёд — «на материалы», «на запуск».

Строительная безграмотность заказчика. Большинство из нас не отличит качественную стяжку от некачественной и не поймёт, правильно ли разведена проводка.

Скрытые работы. Самое важное — трубы, электрика, гидроизоляция — потом закроют плиткой и штукатуркой. Проверить потом будет невозможно.

Серый рынок. Огромная часть ремонтов делается частниками без договоров и гарантий.

В итоге три главные угрозы:

Исполнитель пропал с деньгами — как Геннадий.

Сделал плохо, а переделывать некому.

Сделал то, что нельзя было делать: незаконная перепланировка, повреждённые общедомовые сети, проблемы с соседями.

От всех трёх можно защититься. Не на сто процентов, но так, чтобы даже при плохом исполнителе потери были минимальными.

До поиска мастеров: что вы хотите и что можно

Ремонт или перепланировка

Это первый вопрос, от которого зависит всё остальное.

Косметический ремонт — покраска, поклейка обоев, замена напольного покрытия, замена дверей, сантехники на том же месте. Никакого согласования не требует.

Перепланировка — изменение конфигурации квартиры: снос или перенос перегородок, объединение комнат, расширение санузла за счёт коридора, устройство новых проёмов. Такие изменения требуют внесения изменений в технический паспорт и согласования.

Переустройство — изменение инженерного оборудования: перенос ванны, унитаза, раковины, газовой плиты, установка дополнительных радиаторов, замена газовой плиты на электрическую. Тоже требует согласования.

Правило простое: если вы меняете то, что «между стенами» (планировку), или то, что «внутри стен» (инженерные сети), — скорее всего, нужно согласование.

Что нельзя делать ни при каких условиях

Некоторые изменения не удастся согласовать никогда, потому что их запрещает закон:

Переносить «мокрые зоны» — кухню, ванную, туалет — над жилыми комнатами соседей снизу. Нельзя сделать санузел над чужой спальней. Исключения — квартиры на первом этаже или над нежилыми помещениями, а также двухуровневые квартиры.

Сносить или ослаблять несущие стены без проекта и серьёзного обоснования — а часто и с ними.

Объединять газифицированную кухню с жилой комнатой без двери или перегородки.

Трогать вентиляционные каналы — их нельзя разбирать, уменьшать или использовать для своих целей.

Выносить батареи на балкон или лоджию.

Самостоятельно переносить газовое оборудование. Только газовая служба.

Последствия незаконной перепланировки

Многие рассуждают так: «Ну и что, штраф маленький». Действительно, штраф за самовольную перепланировку для граждан — от 2000 до 2500 рублей. Но штраф — не самое страшное.

Предписание вернуть как было. Жилищная инспекция может обязать восстановить прежнюю планировку за ваш счёт. А восстановить снесённую стену — дорого.

Проблемы при продаже. Неузаконенная перепланировка всплывает при сделке. Многие покупатели не захотят брать на себя проблему, а банк не одобрит ипотеку на такую квартиру. Цена падает или сделка срывается.

В исключительных случаях — если перепланировка создаёт реальную угрозу жизни людей и собственник отказывается привести квартиру в порядок, суд может по иску муниципалитета принять решение о продаже квартиры с публичных торгов.

И главное — вред дому. Снос несущей стены, ослабление перекрытия, повреждение общедомовых сетей могут стоить чужих квартир и чужих жизней.

Как согласовать

Порядок согласования перепланировки в общих чертах одинаков по стране: заказывается проект, документы подаются в орган местного самоуправления (или в специальную жилищную инспекцию, в зависимости от региона) — через МФЦ, а во многих регионах и через Госуслуги. После выполнения работ комиссия принимает их, и изменения вносятся в документы. Детали различаются по регионам, поэтому уточняйте порядок в своём городе. Сроки и перечень документов регулярно меняются, и в последние годы процедура стала заметно более «цифровой».

Бюджет

Старое правило ремонта: заложите сверху 20–30% к первоначальной смете. Почти всегда что-то вскрывается в процессе: гнилые трубы, кривые стены, проводка, которая не соответствует ни одной схеме. Если запаса нет, ремонт встаёт посреди процесса.

Как выбрать исполнителя

Кто бывает

Ремонтная компания. Обычно дороже, но работает по договору, даёт гарантию, у неё есть юридический адрес, а с ней проще судиться, если что-то пойдёт не так.

Индивидуальный предприниматель или самозанятый. Часто — опытный мастер или небольшая бригада, которая работает официально. Цена ниже, чем у компании, и есть юридический статус.

Частный мастер без статуса. Самый дешёвый вариант — и самый рискованный. С ним можно заключить договор подряда как с физическим лицом, но защищать свои права будет сложнее.

Почему это важно

Если исполнитель — компания или индивидуальный предприниматель, работающий на вас как на потребителя, — ваши отношения регулирует закон о защите прав потребителей. Это даёт вам серьёзные преимущества: неустойку за просрочку, право требовать устранения недостатков, право исправить брак силами другого мастера за счёт исполнителя, штраф 50% в вашу пользу при суде, освобождение от госпошлины в пределах установленного лимита. Суды, как правило, применяют этот закон и к самозанятым, которые систематически оказывают услуги, хотя полностью вопрос пока не урегулирован.

Если исполнитель — частное лицо без статуса, то формально действует только Гражданский кодекс — общие правила договора подряда. Права у вас тоже есть, но защищать их сложнее.

Как проверить исполнителя

Статус. Статус ИП или юрлица проверяется по ИНН на сайте налоговой службы. Статус самозанятого — через сервис налоговой «Проверка статуса налогоплательщика налога на профессиональный доход». Это занимает минуту.

Готовые объекты. Попросите показать квартиры, которые бригада уже отремонтировала. Не фотографии в телефоне — их легко взять из интернета, — а реальные объекты, куда можно приехать. Лучше — с возможностью поговорить с хозяевами.

Отзывы. Ищите отзывы на независимых площадках, а не только на сайте исполнителя. Обращайте внимание на отрицательные: как исполнитель на них отвечал, решал ли проблемы.

Рекомендации. Самый надёжный способ — мастер, с которым уже работали знакомые и остались довольны.

Признаки однодневки

Вспомните Геннадия. Почти всё в его поведении было тревожным сигналом:

цена заметно ниже рынка — хорошие мастера знают себе цену;

отказ от договора или уговоры, что «бумажки не нужны»;

нет сметы — только сумма в блокноте;

большая предоплата — половина и больше до начала работ;

«сделаем всё и сразу» — нормальная бригада говорит о сроках реалистично и часто занята на несколько недель вперёд;

«материалы купим сами, у нас скидка» — без чеков и без отчёта;

на вопросы о перепланировке: «Да все сносят, никто не проверяет».

Сравнивайте

Получите минимум три сметы от разных исполнителей по одному и тому же списку работ. Тогда вы увидите разброс цен и сможете понять, где кто-то хочет заработать лишнее, а где — подозрительно дёшево.

Смета

Что в ней должно быть

Нормальная смета — это не одна сумма, а подробный документ:

перечень всех работ — каждая отдельной строкой: «демонтаж плитки», «штукатурка стен», «укладка плитки на пол»;

объёмы — сколько квадратных метров, погонных метров, штук;

цена за единицу и итоговая стоимость каждой позиции;

материалы — отдельно от работ: что, сколько, по какой цене;

кто закупает материалы — вы или исполнитель.

Где прячут деньги

«Непредвиденные расходы» без конкретики — 10–15% от сметы, которые потом обязательно «потратятся».

Размытые позиции: «подготовительные работы», «прочие работы» без расшифровки.

Завышенные объёмы — площадь стен для штукатурки, которая больше реальной.

Двойной учёт — одна и та же работа в разных строках под разными названиями.

Проверьте объёмы сами: рулетка и калькулятор. Это не так сложно, как кажется.

Твёрдая или приблизительная

Гражданский кодекс различает твёрдую и приблизительную смету.

Твёрдая смета — исполнитель не вправе требовать увеличения цены, даже если работа оказалась дороже, чем он рассчитывал. Это его риск.

Приблизительная смета — цена может измениться, но если исполнитель видит, что смета будет существенно превышена, он обязан своевременно предупредить вас. Вы вправе отказаться от продолжения работ и оплатить только уже выполненное.

Важно: если в договоре не сказано, что смета приблизительная, она считается твёрдой. Это работает в вашу пользу.

Договор подряда

Договор — главная защита в ремонте. Без него вы почти ничего не докажете.

Что должно быть в договоре

Стороны. Ваши данные и данные исполнителя: для компании — название, ИНН, адрес; для ИП или самозанятого — ФИО, ИНН, паспортные данные; для частного лица — ФИО и паспортные данные.

Перечень работ. Со ссылкой на смету как на приложение к договору.

Сроки. Дата начала и окончания работ. Для большого ремонта — поэтапно: демонтаж, черновые работы, электрика и сантехника, чистовая отделка. У каждого этапа своя дата.

Цена и порядок оплаты. Общая сумма, порядок оплаты по этапам.

Материалы. Кто их закупает. Если исполнитель — то с обязательным предоставлением чеков и с указанием, что излишки остаются вам.

Порядок приёмки. Приёмка каждого этапа по акту.

Гарантия. Срок гарантии на выполненные работы.

Ответственность. Неустойка за просрочку, порядок устранения брака.

Мусор. Кто вывозит строительный мусор.

Изменения. Любые изменения объёма работ и цены — только письменно, дополнительным соглашением.

Оплата поэтапно

Это второй главный совет главы.

Не давайте большую предоплату. Разумная схема: предоплата на материалы для первого этапа (по чекам) и на запуск — не больше 20–30% от стоимости этого этапа. Дальше — оплата каждого этапа после его приёмки.

При такой схеме даже если исполнитель пропадёт, вы потеряете максимум деньги за один незавершённый этап, а не половину всего бюджета.

Покупать материалы самим — тоже хороший вариант. Исполнитель составляет список, вы закупаете (часто с доставкой из строительного магазина), материалы остаются вашими при любом развитии событий.

Гарантия

Если гарантийный срок в договоре не установлен, это не значит, что гарантии нет. По закону претензии по недостаткам выполненной работы можно предъявить в разумный срок, в пределах двух лет с момента её приёмки. Хорошие исполнители сами дают гарантию — год-два и больше.

Во время ремонта

Соседи

Ремонт — испытание не только для вас, но и для соседей. Сохраните с ними отношения:

повесьте объявление в подъезде: сроки ремонта, часы шумных работ, ваш телефон;

соблюдайте закон о тишине вашего региона (о нём — в главе 6) и проследите, чтобы бригада тоже соблюдала;

защитите общие зоны — лифт (картоном или фанерой), пол на площадке;

убирайте за собой в подъезде.

Строительный мусор

Это неожиданная для многих ловушка.

Мусор после текущего ремонта — старые обои, разбитый смеситель, остатки краски — относится к обычным бытовым отходам. Его можно выбрасывать в контейнеры у дома, а за вывоз вы уже платите по квитанции. Крупный мусор — на специальную площадку для крупногабаритных отходов.

А вот мусор после капитального ремонта — битый кирпич, обломки бетона, демонтированные стены, гипсокартон в больших количествах — нельзя выбрасывать в контейнеры для бытовых отходов и нельзя оставлять у подъезда. Региональный оператор его не вывозит. Штраф для граждан — 2000–3000 рублей.

Вывоз строительного мусора нужно организовать отдельно: заказать контейнер, договориться с компанией по вывозу или поручить это бригаде (и прописать это в договоре). Иногда вывоз можно организовать через управляющую компанию.

Лифт и подъезд

Если бригада повредит лифт, двери подъезда, стены на лестнице — отвечать будете вы как заказчик. Потом сможете взыскать с бригады, но отношения с управляющей компанией и соседями испортятся сразу. Следите за этим.

Скрытые работы: главный совет главы

Фотографируйте всё, что потом закроют.

Проводка в стенах до штукатурки. Трубы до того, как их закроют коробом и плиткой. Гидроизоляция в ванной до того, как на неё положат плитку. Стяжка пола до укладки покрытия. Утеплитель до обшивки.

Снимайте с общим планом (чтобы было видно, где это) и крупно. С рулеткой в кадре, если важны размеры. Это даст вам:

доказательства качества или брака, если возникнет спор;

карту — где проходят провода и трубы. Через пять лет, когда вы захотите повесить полку, вы будете знать, где нельзя сверлить.

Попросите бригаду предупреждать вас, когда скрытые работы будут закрываться, и приезжайте посмотреть до этого момента.

Электрика и газ

Электрика — это вопрос не только комфорта, но и пожарной безопасности. Требуйте от исполнителя понятную схему проводки: где какие линии, какие автоматы, какое сечение проводов. Хорошо, если в бригаде есть электрик с допуском.

Газ — только газовая служба. Никаких «наших ребят, которые всё перенесут». Неправильно подключённая газовая плита — это риск взрыва для всего дома. Об этом мы уже говорили в главе 3.

Изменения по ходу

В процессе ремонта почти всегда возникают дополнительные работы. Бригада говорит: «Тут нужно ещё стену выровнять, это не входило в смету». Это нормально, но:

все дополнительные работы и доплаты — только письменно, дополнительным соглашением к договору с указанием цены;

не соглашайтесь устно — потом окажется, что «вы же сами говорили».

Приёмка работ

Как принимать

Принимайте работу поэтапно, по акту. Каждый этап — отдельный акт с подписями.

Приходите на приёмку подготовленными: уровень (строительный, длиной хотя бы метр), правило (длинная ровная рейка), рулетка, фонарик. Подойдёт и смартфон с приложением-уровнем, но настоящий уровень надёжнее.

Что проверять

Стены. Приложите правило к стене в нескольких местах и направлениях — между ним и стеной не должно быть больших просветов. Посмотрите на стену сбоку, под углом, с фонариком — так видны неровности. Проверьте углы: прямые ли они.

Пол. Ровный ли он, нет ли перепадов. На стяжке — нет ли трещин.

Плитка. Простучите плитку чем-то лёгким — например, рукояткой отвёртки. Глухой, «пустой» звук значит, что под плиткой пустота, и она со временем треснет или отвалится. Проверьте швы — одинаковой ли они ширины, ровные ли. Проверьте, совпадает ли рисунок.

Сантехника. Откройте все краны, спустите воду, посмотрите, нет ли протечек под раковиной и ванной. Проверьте, хорошо ли уходит вода в слив.

Электрика. Включите всё освещение, проверьте каждую розетку и выключатель. Проверьте, что автоматы подписаны и соответствуют схеме.

Двери и окна. Открываются, закрываются, не скрипят, нет щелей.

Если есть недостатки

Запишите все недостатки в акт. Подробно: что, где, в чём проблема. Установите срок устранения.

Не подписывайте акт «без претензий», пока брак не устранён. Подпись под актом без замечаний — это признание того, что работа выполнена качественно. Потом доказать обратное будет гораздо сложнее.

Не оплачивайте этап, пока недостатки не устранены.

Если подрядчик отказывается исправлять

Письменная претензия: какие недостатки, на основании чего (договор, акт, фото), что требуете и в какой срок.

Независимая экспертиза, если подрядчик спорит, что это брак. Её стоимость потом можно взыскать.

По закону о защите прав потребителей вы вправе потребовать:

безвозмездно устранить недостатки;

соразмерно уменьшить цену;

возместить расходы на устранение недостатков, если вы исправили их сами или силами другого мастера;

а при существенных недостатках — отказаться от договора и потребовать возврата денег.

Суд. Подробнее о претензиях — в главе 52, о суде — в главе 54, о правах потребителя — в главе 19.

Если исполнитель пропал

Вы оказались на месте Марины и Кости. Что делать?

1. Зафиксируйте состояние квартиры. Подробные фото и видео всех комнат, всех незавершённых работ, всех материалов. Лучше — с участием свидетелей и с составлением акта.

2. Соберите все доказательства вашей договорённости: договор (если есть), переписку в мессенджерах, записи телефонных разговоров, переводы денег с назначением платежа, расписки.

3. Направьте претензию — по адресу из договора, по месту регистрации исполнителя, на все известные контакты. Требуйте вернуть деньги за невыполненные работы, возместить стоимость невозвращённых материалов.

4. Заявление в полицию. Здесь важно понимать разницу. Если исполнитель изначально не собирался ничего делать — взял деньги и исчез сразу — это может быть мошенничество, уголовное преступление. Если он работал, а потом бросил — полиция, скорее всего, сочтёт это гражданским спором и откажет в возбуждении дела. Но заявление всё равно стоит подать: это фиксирует факт, а при наличии других потерпевших от того же «мастера» может привести к уголовному делу. Подробнее — в главе 53.

5. Суд. Если исполнитель известен (ФИО, паспортные данные, ИНН) — подавайте иск о взыскании денег. Даже если вы выиграете суд, получить деньги с недобросовестного исполнителя бывает сложно — но решение суда даёт возможность взыскивать через судебных приставов годами.

6. Найдите новую бригаду и, прежде чем она продолжит работу, попросите её оценить качество того, что успела сделать прежняя. Это пригодится и для суда.

Что можно сделать самому

Многие работы вполне по силам сделать самостоятельно и сэкономить: покраска, поклейка обоев, сборка мебели, замена смесителя на том же месте, укладка ламината по инструкции. Подробнее о том, что реально сделать своими руками, — в главе 9.

А вот где самодеятельность опасна или выходит дороже:

электрика — ошибка может привести к пожару или удару током;

газ — категорически только газовая служба;

несущие конструкции — только по проекту;

гидроизоляция в ванной — если сделать плохо, вы зальёте соседей, и переделывать придётся всё;

трубы с подключением к стояку — ошибка также грозит заливом.

Красные флаги

Нет договора, только устная договорённость.

Предоплата больше 30–50% до начала работ.

Цена сильно ниже рынка.

Исполнитель не показывает ни одного готового объекта.

«Стену можно снести, все сносят».

«Газ перенесём сами».

Отказ давать чеки на материалы.

Скрытые работы закрываются до того, как вы их увидели.

Смета постоянно растёт «по ходу» без письменных соглашений.

Как говорить с системой

С подрядчиком. Претензия: кому, от кого, на основании какого договора, какие нарушения (сроки, качество), что требуете (устранить, вернуть деньги, выплатить неустойку), в какой срок, что сделаете в противном случае. Заказным письмом или с отметкой о вручении.

С органом согласования перепланировок. Через МФЦ или Госуслуги, с проектом. Уточните порядок и перечень документов в своём городе.

С управляющей компанией. Если нужно отключить стояк для замены труб — подайте заявку заранее. Если бригада повредила общее имущество — обычно лучше самим договориться с управляющей компанией о восстановлении, чем ждать акта и претензии.

С соседями. Объявление до начала работ. Если соседи жалуются — выслушайте, по возможности учтите. Если у соседей что-то повредилось из-за вашего ремонта (трещина, протечка) — признайте и решите вопрос, а потом взыщите с бригады.

Памятка

Перед тем как нанять бригаду

☐ Решили, нужна ли перепланировка, и узнали, требует ли она согласования.

☐ Получили минимум три сметы по одному списку работ.

☐ Проверили статус исполнителя на сайте налоговой.

☐ Посмотрели реальные готовые объекты.

☐ Почитали независимые отзывы.

☐ Заложили 20–30% запаса в бюджет.

Что должно быть в договоре

☐ Данные сторон.

☐ Перечень работ со ссылкой на смету.

☐ Сроки — поэтапно.

☐ Цена и порядок оплаты по этапам.

☐ Кто закупает материалы, чеки.

☐ Приёмка по акту.

☐ Гарантия.

☐ Ответственность за просрочку и брак.

☐ Вывоз мусора.

☐ Изменения — только письменно.

Во время ремонта

☐ Предупредили соседей.

☐ Фотографируете все скрытые работы.

☐ Платите только за принятые этапы.

☐ Газ — только газовая служба.

☐ Строительный мусор — не в контейнеры у дома.

Как принимать работу

☐ Поэтапно, по акту.

☐ С уровнем, правилом, фонариком.

☐ Стены, пол, плитка (простучать), сантехника, электрика, двери.

☐ Все недостатки — в акт.

☐ Не подписывать «без претензий», пока брак не устранён.

Глава 8. Безопасность жилья

Первая история. Семья Петровых уехала на море на две недели. Каждый день мама выкладывала в соцсети фотографии: пляж, закат, дети в бассейне. Почтовый ящик в подъезде к концу первой недели был набит рекламными листовками так, что они торчали наружу. Вернувшись, Петровы нашли входную дверь приоткрытой. Простой замок, который стоял на двери с момента постройки дома, вскрыли за пару минут. Пропали ноутбук, украшения и деньги, отложенные на ремонт.