скачать книгу бесплатно
Спецагент по продаже недвижимости
Виталий Малинин
Эта книга – учебник для агента по продаже недвижимости. Внутри вы найдете полную пошаговую бизнес-модель работы, которая гарантированно приведет вас в список лучших агентов сначала вашей компании, а потом и города.Мы разберем все вопросы – от чего зависит успех в продажах недвижимости, где искать клиентов, как и о чем с ними разговаривать, как продавать буквально каждый объект, который вы взяли в работу, как предоставлять крутой сервис и заручаться дружбой с вашими клиентами на всю жизнь.
Спецагент по продаже недвижимости
Виталий Малинин
© Виталий Малинин, 2023
ISBN 978-5-0060-4240-7
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
От автора
Вы держите в руках второе издание книги «Спецагент по продаже недвижимости». С момента публикации первой версии книги прошло не так много времени, но опыт, как мы знаем, измеряется не сроком, который «отмотал» агент, а количеством сделок за год и объемами выручки.
Мой пытливый ум заставляет меня каждый год все глубже и глубже изучать бизнес недвижимости и ежегодно добиваться новых выдающихся результатов. Так, например, в конце 2021 года одна компания наняла меня для стандартизации процесса обучения и стажировки их нового подразделения – отделов продаж застройщиков. Я написал для них отличный учебник, систематизировав лучший опыт, который был у меня и моей команды по этому направлению. В середине 2022 года нас пригласили в Калининград, сделать отдел продаж застройщику и обеспечить выполнение плана продаж. Проект требовал личного участия, и я с удовольствием занялся продажами сам. Прибыв на место, мы решили, что не будем ничего придумывать, и просто сделаем отдел продаж по той технологии, по которой мы работали раньше, и на которую я опирался, создавая учебник для отделов продаж. Мы решили поступить так – поочередно брать каждый метод продвижения на рынке и настраивать его до получения удовлетворительного результата. За 4 месяца нам удалось привлечь почти 200 миллионов рублей, и это притом, что вторая половина 2022 года была весьма депрессивна для рынка недвижимости, а в дополнение к этому мы были в оторванном регионе, окруженные санкциями и прочими страшными вещами, о которых говорили из телевизора. Знаете, какой объем методов мы настроили из тех, которые я описал в учебнике? Меньше четверти. Нам даже пришлось нанять дополнительного сотрудника, потому что мы не смогли справиться с таким объемом продаж и клиентов.
Передо мной стоит амбициозная задача, я собираюсь расширить книгу в 3 раза относительно первого издания. В прошлый раз мы говорили о работе с собственником недвижимости и совсем не затрагивали работу с покупателем. Это первое упущение, которое будет исправлено. Также с каждым годом я все больше и больше убеждаюсь, что успешными агентов делают не столько технологии продаж, сколько личная мотивация и стремление быть преуспевающим специалистом. Я каждый раз замечаю у агентов среднего уровня ограничивающие убеждения, которые формируют «стеклянный потолок дохода». Большая часть из нас пришли в продажи недвижимости из других сфер, в половине случаев вообще не связанных с продажами чего-либо. Но всех нас на старте карьеры объединяет одна большая проблема – мы мыслим как наемные сотрудники, которые раньше получали зарплату дважды в месяц. Осваивая технологии продаж, многие забывают освоить новый стиль мышления, отчего страдают от непостоянства дохода, прокрастинации, испытывают сложности с планированием дня и самодисциплиной. Так что вторым нововведением второго издания станет большой блок информации о мышлении. Я постараюсь научить вас размышлять иначе, не так, как размышляют наемные служащие. Я постараюсь научить вас мыслить как успешный агент, который знает цену своим навыкам и своему времени.
Больше всего я люблю наблюдать, как меняются люди, которые преуспели в профессии агента по недвижимости. Меня воодушевляет, когда агенты, работая в крупных компаниях, показывают 2 фотографии – когда они только пришли в компанию, и когда они решили, что пора бы изменить корпоративное фото, потому что уже и костюмчик посолиднее, и прическа посерьезнее, и часы подороже. Выражение лица агентов меняется от «бровки домиком», до сильного орлиного взора, а испуг в глазах сменяется на твердую уверенность в собственных силах и в своем новом месте на социальной лестнице успеха.
Кое-что еще. Прямо сейчас мы с вами разделим 2 понятия. Первое – правила игры. Правила игры отвечают на вопросы «Что я должен делать в роли агента по недвижимости?». Это та самая технология продаж, то есть, последовательность действий и содержание наших диалогов с клиентами. К правилам игры относятся и юридические основы сделки – кто с кем что подписывает, какие документы нужны от каждой из сторон сделки, кто за что отвечает и т. д.
Логично подумать, что все агенты следуют правилам игры, ведь мы занимаемся одним и тем же делом. Однако для кого-то из вас будет откровением, что даже в этом вопросе некоторые умудряются наидиотничать. Отчасти это происходит из-за того, что на рынке России мы уже почти 30 лет не видим единых стандартов, лицензирования агентов и сильной законодательной базы. Отчасти из-за того, что бизнес недвижимости достаточно сильно отличается от любого другого классического бизнеса, а агентские продажи отличаются от классических продаж. В сферу недвижимости, как в Тулу со своим самоваром, приходят горе-специалисты, которые «лучше всех знают, как надо». Классические маркетологи пытаются лоббировать свои методы для продвижения объектов (конечно, ведь они на этом зарабатывают), классические специалисты по продажам им верят, в итоге получается компания, которая занимается ерундой, но уж точно не продажей недвижимости. А кто вообще придумал делать фейковые объявления? И почему лживая реклама легла в основу бизнес-моделей некоторых компаний? Я имел удовольствие общаться с некоторыми компаниями, кто уверял меня, что фейковые объявление – это правильно, а меня они не наймут, потому что я «не разбираюсь в бизнесе». Но я более чем прекрасно разбираюсь в сортах идиотизма в нашем бизнесе, и именно объем идиотизма на рынке мотивирует меня писать эту книгу. Я постараюсь показать вам, дорогие читатели, отчего возникают искаженные методы работы и рекламы, чем это грозит компаниям, агентам и всему агентскому бизнесу, как это исправить и как действовать честно и эффективно.
Второе понятие – это стратегия победы в игре. Как в любой настольной или компьютерной игре, есть ряд действий и тактик, которые с наибольшей вероятностью позволят вам обыграть оппонентов. То же самое и в бизнесе. Да, все участники рынка играют по одним правилам, но одни агенты ездят на премиальных автомобилях, а вторые сильно рассчитывают на зарплату своего супруга/супруги, потому что не могут обеспечить себя стабильными сделками каждый месяц. Стратегия победы отвечает на вопрос «Почему должны выбрать меня, а не любого другого агента в городе?». В этой книге вы найдете инструкции, как «упаковать» себя и отстроиться от конкурентов, а также конкретные примеры из моей личной практики и практики агентов и агентств, с которыми я работал. Даже не так, я дам вам полностью рабочую модель продаж, которую вы сможете повторить под копирку и стать успешным, как среди агентов вашей компании, так и среди профессионального сообщества вашего города. Быть лучшим не легко, но и не сложно. Быть лучшим – закономерно.
С этого момента я хочу, чтобы вы ежедневно думали у себя в голове одну мысль: недвижимость не терпит хороших агентов, недвижимость признает только лучших. Нельзя прийти к финишу вторым, в сделке нет места «второму» агенту. Продавец недвижимости выберет для себя «первого», лучшего агента. Покупатель тоже выберет для себя «первого», лучшего агента. А все «хорошие парни и девушки» останутся за бортом сделки. Если вы идете в недвижимость, чтобы заработать деньги, чтобы обрести финансовую свободу, обеспечить себе достойную жизнь, сформировать капитал и пассивный доход, чтобы иметь возможности и время для путешествий, дорогих ресторанов и премиальных покупок, вы должны думать над единственным вопросом: «Как мне стать №1?». Сам по себе этот вопрос настроит ваше сознание на поиск решений. Раз за разом вы неосознанно начнете замечать интересные и полезные методы ведения бизнеса у коллег или даже из других сфер. Вы будете слышать и видеть чуть больше, приходя на те же самые профессиональные мероприятия, что и ваши коллеги.
Будьте уверены, если вы делаете правильные действия в нужном количестве, то успех в сфере недвижимости для вас – это лишь вопрос времени.
Зачем вы пришли в продажи недвижимости?
Начать я хочу с того, чтобы задать, пожалуй, самые главные вопросы, без которых карьера в продажах недвижимости не имеет большого смысла. Наш бизнес более чем изобильный, агенты могут зарабатывать очень серьезные вознаграждения, при этом, большая часть агентов по неведомой причине остаются довольно бедными. В 2018 году один директор агентства недвижимости сказал мне потрясающую фразу: «Наши агенты делают сделки стабильно. Стабильно мало. Они у нас стабильно бедные». Казалось бы, причины видны невооруженным взглядом – тут и высокая конкуренция на рынке, и не всегда позитивные экономические показатели, и общее недоверие населения к агентам. Но стоит нам изучить закономерности продаж недвижимости более подробно, и мы поймем, что вышеперечисленные причины вообще не относятся к реальности успешных агентов. Если вы присмотритесь к коллегам в компании, особенно, если вы работаете в крупной федеральной сети, вы заметите, что часть агентов зарабатывает всегда, стабильно и много. Время идет, рынок буквально переворачивается с ног на голову, но это не отражается на уровне продаж успешных агентов.
Экономическая ситуация не всегда благоприятна, это нам наглядно демонстрирует количество и периодичность мировых и локальных кризисов недвижимости. Рынок иногда идет вверх, иногда падает. Но давайте подумаем вот над каким вопросом – когда рынок растет, люди планируют переезды и расширения? Безусловно, семьи создаются и распадаются, дети рождаются, бабушки и дедушки покидают мир, люди стремятся решить жилищные вопросы на благоприятном рынке. Следующий вопрос – когда рынок падает, неужели люди перестают решать свои жилищные вопросы? Рождение детей откладывается на потом, а старикам запрещают умирать? Конечно нет, жизнь движется своим чередом и люди продолжают решать свои жилищные вопросы и на падающем рынке. Сделки есть. Вопрос, чем вы занимаетесь в это время? Вы находитесь на рынке, ведете переговоры и ищите новых клиентов, или вы закинулись антидепрессантами и пытаетесь не впасть в апатию, потому что часть ваших клиентов ушла с рынка до более благоприятных времен? Где ваш боевой дух? Если вы чувствуете, что отчаялись, вам пора перезагрузиться и договориться со своим боевым настроем о том, что пора бы снова брать быка за рога. В этой книге я дам вам инструменты продаж, которые не зависят от экономической ситуации, от состояния рынка и более того, от страны, в которой вы живете и работаете. Но шаг номер 1 – ваш настрой. Нет настроя – даже не начинайте звонить вашим клиентам.
В начале 2023 года я наткнулся на статью, в которой была информация о средних зарплатах по разным отраслям в Самарской области. Каково было мое потрясение, когда я увидел, что средняя зарплата агента по недвижимости составила всего 28 000 рублей в месяц. Для справки, средний уровень зарплаты в Самарской области тогда составлял 46 600 рублей в месяц. Получается, есть группа отчаявшихся, кто променял стабильную ежемесячную зарплату в 46 000 рублей на нестабильную и непредсказуемую зарплату в 28 000 рублей в месяц! У меня в голове не укладывается, зачем?!
Я сильно сомневаюсь, что эти агенты мечтали именно о таком доходе. Вряд ли есть хоть один человек в здравом уме, кто с энтузиазмом пойдет на риск работать несколько месяцев без зарплаты ради таких низких доходов. Давайте скорее закончим это обсуждать, и перейдем к вопросу, как зарабатывать хотя бы в 10 раз больше.
По долгу службы, я провел большое количество лекций, семинаров и тренингов для агентов, и мне посчастливилось пообщаться с большим количеством участников рынка недвижимости. Интересный факт заключается в том, что больше половины агентов, уже будучи взрослыми дядьками и состоявшимися леди, до сих пор не знают, кем хотят стать, когда вырастут. В смысле, они никогда не задумывались над тем, зачем они пришли в сферу продаж недвижимости. Остановитесь на пару минут и задайте себе этот вопрос: «Зачем я это делаю?». Что сподвигло вас стать агентом по недвижимости? Что стало решающим в принятии решения? Что вы хотите получить от этой профессии?
Самый частый ответ, который мне приходится слышать – деньги. Большинство людей приходят за возможностью зарабатывать больше, чем они зарабатывали раньше. Это не плохо, деньги могут хорошо мотивировать. Большинство крупных компаний, современная техника и сфера услуг появились потому, что кто-то очень любит деньги и готов сделать все, чтобы заработать больше своего конкурента.
Гибкий график – это не про количество времени, которое я уделяю работе. Как известно, агентам не платят денег за то, что они просиживают свои пятые точки в офисах. Гибкий график – это про управление задачами. Выполнил все важные дела на сегодня? Отлично, и раз уж есть еще немного времени, можешь заняться поиском новых клиентов или отдохнуть и уделить время семье. Но с вашего позволения, про планирование и задачи мы поговорим в следующих главах.
Возвращаясь к главному вопросу этой главы: мотивация среднестатистического агента опирается на 2 параметра:
1) Количество денег, которое агент хочет и может заработать;
2) Количество времени, которое агент потратит на работу.
Конечно, если мы будем рассуждать дальше, мы увидим агентов, кто зарабатывает много, чтобы реализовать свои потребности в высоком статусе, мы увидим агентов, кто зарабатывает и откладывает деньги, чтобы обеспечить безопасную безбедную старость, равно как и тех агентов, кто просто хочет существовать в более высоком уровне комфорта. Но эти детали пока будут лишние.
Вам надо решить, какой из параметров для вас важнее – время или деньги? Вы готовы работать много и усердно, чтобы реализовать свои финансовые цели, даже если работать придется неприлично много? Или вы хотите зарабатывать на содержание семьи в достатке, при этом иметь возможность возить детей из школы на секции и проводить с семьей выходные?
Для каждого ответ будет свой. Вы можете нарисовать линию на листе бумаги, на одном конце написать «время», на другом «деньги» и отметить чертой свой баланс.
Кстаи, неважно, выбираете вы время или деньги, вам в любом случае понадобится технология продаж, благодаря которой вы сможете закрывать сделки с определенной понятной и предсказуемой эффективностью и будете точно знать, сколько рабочих часов вам понадобится, чтобы заработать нужную вам сумму.
«В нашей компании есть утвержденный график работы, мы придерживаемся дисциплины» – говорят мне агенты и руководители отделов. Позвольте задать встречный вопрос. Если агент сидит в офисе с 9.00 до 19.00 с понедельника по пятницу, но к концу квартала не закрыл ни одной сделки – какой смысл от вашей дисциплины?
Сразу скажу, обращаясь к вам, дорогой читатель, дисциплина – это предельно важно для каждого агента, чтобы перейти из разряда «бывшего наемника» в ряд успешных агентов. Внешняя дисциплина со временем станет внутренней дисциплиной, и вы осознаете, что ключ дисциплины – не количество потраченного времени, а количество выполненных задач. Офисная дисциплина крайне положительно влияет на адаптацию новых агентов. В одной из следующих глав я более подробно расскажу, как перейти от мышления наемника к про-активному предпринимательскому мышлению, и почему без дисциплины этого будет сделать невозможно.
И все же, успех агента измеряет не жопо-часами дисциплинированного согревания офисного стула, не километрами пробега мышки по экрану рабочего компьютера, а объемом комиссионного вознаграждения к концу месяца. Если быть более точным, то объемом вознаграждения в течение года. Поэтому первый шаг – дисциплинированно научиться производить сделки, разобраться с приоритетностью задач, выяснить, что на самом деле влияет на количество денег, которые вы заработаете, и сделать дисциплину частью своего подхода в обслуживании клиентов.
Давайте поставим вопрос таким образом. Представьте себе двух агентов:
1) Первый работает по 8 часов каждый день, каждый день в офисе, ведет 30—40 объектов ежемесячно, все объекты в рекламе, агент не пропустил ни одной планерки, закрывает 4 сделки каждый месяц со средним чеком 150 тысяч, и к концу года закономерно показал результат в виде 48 закрытых сделок и 7,2 миллионов рублей ВКД (валовый комиссионный доход), лично заработав 3,6 миллиона рублей.
2) Второй агент не частый гость в офисе, ведет около 10 объектов ежемесячно, и к концу года закрыл всего 8 сделок со средним чеком 900 тысяч рублей. Агент финиширует год с объемом выручки 7,2 миллионов рублей, лично заработав 3,6 миллиона рублей.
Вопрос: какой агент эффективнее?
Ответ: второй. При одинаковой результативности второй агент потратил меньше ресурсов и должен быть оценен руководством компании соответствующе.
Как мы можем видеть, у нас появился еще один интригующий параметр, такой как средний чек. От среднего чека с 1 операции будет сильно зависеть, сколько времени вы потратите, зарабатывая планируемую сумму. Давайте перейдем к следующей главе и определим все параметры, от которых зависит успех агента в продажах недвижимости.
От чего зависит успех
Вы знали, что в РФ зарегистрирован тренинговый центр с названием «Успешный успех»? Вот уж где самоирония. Я, честно признаться, не очень люблю слово «успех», потому что, во-первых, это затасканное клише, а во-вторых, понятие успеха настолько расплывчатое и сугубо индивидуальное, что давайте-ка мы определим термин «успех» для этой книги и будем понимать это слово одинаково.
Успех – это достижение своей личной финансовой цели.
Финансовая цель при этом не является самоцелью и константой. Личная финансовая цель – это совокупность расходов, запланированных в разных сферах за определенный период времени. Будучи агентом, вы должны планировать свои финансы не ежемесячно, а ежегодно. Да, вам придется сформировать новые привычки планирования, потому что больше у вас не будет дважды в месяц аванса и зарплаты. У каждого агента бывают спады и подъемы – в один месяц результат ниже обычного, в другой месяц работы выше крыши и доход перекрывает провальные месяцы. У меня стоят цели на год и на пять лет, то же самое я заставляю делать агентов, с которыми я работаю.
Первое, от чего будет зависеть ваш успех – от наличия личной финансовой цели. Не поленитесь написать внушительный список причин, ради которых вы отказались от стабильной зарплаты и каждый день просыпаетесь рано утром. Первый раз, когда я заставил себя написать список «хотелок», я подумал, что я неадекватен и не смогу заработать столько денег. Но от целей не отказался и иногда открывал список, ужасался суммам, и закрывал. Самое важное, что произошло со мной – в голове появился вопрос «А как я могу столько заработать?». И мозг начал в фоновом режиме решать эту задачку. Так мой доход начал расти, притом, что карьеру в общепринятом понимании я не делал, в должности не рос.
Второй параметр – ваш средний чек с 1 операции. Чем он больше, тем меньше сделок вам понадобится закрыть за год, чтобы выполнить личный план. Но тут есть и обратная сторона медали – чем выше средний чек, тем меньше сделок проходит в этом сегменте. Очевидно, большая часть сделок с недвижимостью проходят в сегменте эконом жилья, чуть меньше в комфорт сегменте, еще меньше в бизнес-классе и совсем мало продается элитной недвижимости.
Вот на что стоит обратить внимание. Например, вы четко отдаете себе отчет в том, что в прошлом году вы начали свою карьеру и закрыли за год 8 сделок, что вполне нормально для агента новичка. В следующем году вы хотите закрыть личную цель в 3 миллиона рублей. Это 6 миллионов ВКД. Если чек с 1 сделки составит 300 тысяч рублей, вам необходимо будет закрыть 20 сделок за год. Напомню, в прошлом вы закрыли 8. Реально ли будет закрыть 20? Едва ли. Если средний чек составит 450 тысяч рублей, то личный план вы выполните, закрыв 13 сделок, что выглядит уже куда более реальным. Какой процент комиссионных вы берете с продажи? 3 процента? Тогда простая математическая пропорция говорит нам, что вы должны продать 13 квартир, которые будут стоить не меньше 15 миллионов рублей.
Третий параметр – технология продаж. Технология продаж – это ваш профессиональный инструментарий, который позволяет вам продавать свою услугу клиентам. Продажи – это линейный технологический процесс, который можно повторять бесконечное количество раз. Вы задумывались, чем отличаются ваши переговоры с разными клиентами?
Каждый раз мы звоним продавцам и назначаем встречи. Продавцы отказываются, озвучивая нам возражения, мы с ними справляемся и идем на встречу. Каждая встреча начинается с осмотра объекта, продолжается презентацией услуги, потом мы обсуждаем цену и подписываем договор. Каждый покупатель звонит нам, мы приглашаем его на встречу, он озвучивает возражения и т. д.
Более того, с того самого момента, как в первых странах мира возник свободный рынок недвижимости, потребности наших клиентов оставались неизменными на протяжения десятилетий и до сих пор не изменились. Продавец хочет продать быстро и дорого, покупатель хочет купить быстро и дешево. Если продавец хочет продать дешево, а покупатель хочет купить дороже рыночной цены, дайте им визитки психотерапевта и покиньте встречу.
Вы видели хоть одного покупателя, кто зашел на сайты типа Avito или Cian и отфильтровал объекты от дорогих к дешевым? Нет, покупатели в 100% случаев фильтруют от дешевых к дорогим. Это абсолютно естественно. Едва ли можно привести пример более адекватного поведения покупателя.
И раз уж мы выяснили, что продажа – это типовой повторяющийся процесс, перед нами встает следующий закономерный вопрос: «Какова эффективность этого процесса?». Сколько людей вы можете конвертировать в сделку? Сколько звонков вам надо сделать для назначения 1 встречи? Сколько встреч необходимо провести для подписания 1 договора? Ключевой вопрос – используете ли вы эффективные инструменты для влияния на ваших клиентов? Следуете ли вы скриптам? Насколько клиент-ориентированы ваши скрипты? Готовы ли к возражениям клиентов? Знаете ли вы ответы на возражения клиентов? Есть ли у вас печатный маркетинговый материал? Может ли клиент узнать о вас больше в социальных сетях? Надеюсь, вы поняли принцип.
Я не устану повторять, что успех в агентском бизнесе напрямую зависит от того, что происходит в голове агента. Мне встречалось большое количество агентов, которые критиковали мой подход, в пух и прах разносили мои познания юридических основ сделки, демонстрируя мне, что вот они то, те самые профессиональные агенты, лучшие на рынке. Среди таких агентов не было ни одного по-настоящему успешного, как правило, их результаты держались на уровне 6—10 сделок ежегодно. Обычно при такой результативности я рекомендую агенту уйти из профессии и устроиться на кассу в супермаркет, там для него доход выше и стабильнее.
Гипертрофированное чувство собственной важности не позволит вам адекватно воспринимать полезную информацию извне, что сделает ваше обучение бесполезным, а ваш опыт превратится в «мотание срока» в профессии. Как я уже говорил, не имеет никакого значения, сколько времени вы в профессии, интерес представляют только ваши результаты – сколько сделок вы можете закрыть и какой доход получить.
Если вы ориентированы на сроки и время, то я вынужден вам сообщить, что вы сейчас находитесь в состоянии процессного мышления. А должны мыслить категорией результатов. Мы уже разобрались в том, что процесс сам по себе не ведет напрямую к сделкам. Одно и то же количество денег можно заработать, потратив принципиально разное количество времени. Так что мыслить задачами и результатами – это еще одна полезная привычка, которую вам предстоит сформировать.
Еще меня сильно удивляют люди со стойкой привычкой мыслить негативно и придираться к деталям. Это очень пагубная модель мышления для агентов. Часто на тренингах, обсуждая общие закономерности продаж, кто-нибудь из аудитории говорит что-то в стиле «Вы не правы, вот у меня был один клиент, который сказал/сделал по-другому». И на мой резонный вопрос, один клиент из скольки, агент отвечает, что чуть ли не один из двух тысяч. Этот пример демонстрирует сразу два негативных паттерна – желание спорить вместо потребности получить рабочие полезные инструменты и фокусировка на незначительной части статистики вместо общих закономерностей.
И последнее про мышление – это уверенность. Вы обязаны быть уверены в своих методах работы, в своих навыках и способностях, в своей ценности для ваших клиентов. Мне очень просто даются продажи, потому что, во-первых, я прекрасно владею техниками продаж и переговоров, а во-вторых, я твердо уверен, что с моим подходом и перфекционизмом, я оказываю клиентам лучшую услугу, в разы лучше, чем мои конкуренты. И эта уверенность транслируется клиентам через мой взгляд, голос и интонации, через мою осанку, через уверенные действия на встрече, через мою подготовку дать клиенту ответ на его любой вопрос, через те маркетинговые материалы, которые я беру с собой и самое главное, через мою готовность в любой момент отказаться от работы с клиентом, если он не мотивирован или его ожидания завышены.
В этой книге я дам вам ряд инструментов, практикуя которые вы сможете вырастить собственную уверенность и обзавестись надежным другом – непобедимостью в переговорах с клиентами.
Зарплатное мышление
Добрая половина агентов пришли в профессию из другой области продаж, часть агентов раньше работали в сфере услуг. Всех нас объединяет одна общая черта из нашего прошлого – когда-то мы, как собаки Павлова, ждали поступление денег дважды в месяц. Казалось бы, и что с того? Мы больше не работаем за зарплату, мы теперь работаем сдельно, не к чему тормошить прошлое. Однако работа по найму оставляет в людях свои отпечатки, избавившись от которых вы обретете моральную свободу и облегчение.
В этой маленькой главе я хочу поговорить о формировании самооценки как твердого стержня вашей личности. Все дело в том, что работая по найму вы четко осознавали свое место на лестнице успеха – ваша должность буквально говорила другим людям, насколько вы успешны (или неуспешны). Наемного работника всегда оценивает работодатель, что проявляется в материальной и нематериальной мотивации. Если вы получали премию, грамоты и благодарственные письма, то вы четко знали ответ на вопрос, являетесь ли вы успешным специалистом – да, так и есть. И наоборот, если вас лишали премии, каким бы хорошим человеком вы не были, в глубине души формируется установка «я бестолковый».
Работая по найму у вас всегда есть сторонний цензор, который определяет вашу успешность и, так или иначе, оценивает ее. Можете ли вы спорить с цензором? Попробовать можно, но в этом случае очень скоро вас уволят. Никому не нужен проблемный сотрудник, спорящий с начальством.
Работа по найму характеризуется тем, что вы выполняете определенный функционал, за который работодатель оплачивает ваши труды согласно трудовому договору. Чем выше уровень оклада относительно премии, чем меньше вы можете влиять на собственный доход, тем более процессные привычки вы сформировали во время наемной работы. Работая по найму, вы продаете свое время. Вы должны находиться на рабочем месте и быть при деле. Работодатель выкупил ваше время и указал вам, где вы должны быть и чем заниматься.
Мне повезло – я почти не работал на процессных должностях, и эти две работы случились в самом начале моей карьеры. В те времена я был юн, глуп и непостоянен, так что никакие привычки не сформировал. А позже вся моя работа была связана с продажами и получением большего премиального вознаграждения, нежели уровень оклада.
Но агентами по недвижимости не рождаются, агентами становятся. Агент – это чаще всего вторая профессия в жизни человека, не первая. В агентство приходят люди с уже сформированным профессиональным опытом в других сферах. Но вот незадача, агентство недвижимости, как другие работодатели, не выкупает ваше время. Агентство недвижимости создает среду и условия, чтобы у вас была возможность зарабатывать, продавая недвижимость. Теперь вы предоставлены сами себе. Вот тут то и начинаются самые большие проблемы у всех агентов мира.
Дело в том, что каждый из нас является заложником своих привычек. Наши привычные паттерны поведения мы берем с собой и на новую работу – в агентство недвижимости. Раньше мы сидели в офисе и делали какие-то задачи, за которые нам платил работодатель, а чем заниматься теперь, когда работодатель не то, что не платит, но иногда даже не говорит, что делать?
Вы должны смириться с мыслью, что ваше время больше не оплачивается по умолчанию. Теперь ваше время будет оплачено только в рамках услуги, которую вы предоставляете вашим клиентам. Более того, время, потраченное на услугу, само по себе ценности никакой не имеет, ценность имеет только единица оказанной услуги и тот результат, который вы получили для вашего заказчика.
Ваш доход теперь целиком и полностью в ваших руках. Вы больше не получаете зарплату дважды в месяц, что накладывает на вас определенные риски, но вы теперь имеете возможность зарабатывать сильно больше, а также получать зарплату сильно чаще, в зависимости от того, сколько сделок вы закрыли в течение месяца или года. Я знаком с одной талантливой особой, которая в самый успешный месяц своей карьеры в роли агента закрыла 36 сделок. Да, она получила зарплату 36 раз за 21 рабочий день. Стоят такие возможности отказа от стабильной зарплаты? Я для себя решил, что да.
Так что же с зарплатным мышлением?
Теперь никто не оценивает вас со стороны. Теперь оценка вашей успешности измеряется полученным доходом в течение года и количеством закрытых сделок. Так как мы определили, что успех – это параметр очень индивидуальный, значит и мерило вашей эффективности, и, как следствие, вашей успешности – это исключительно ваша самооценка от следования своему личному финансовому плану в течение года.
Каждый день вы должны искать возможности для закрытия сделок и получения дохода. Вы находитесь на свободном рынке, где ежедневно проходят сделки, и вы должны быть активны и хватки, чтобы стать частью этой статистики. Вы больше не наемный сотрудник, теперь вы – предприниматель. Вы не работаете по найму, вы ведете свой личный бизнес в команде таких же талантливых людей под сильным брендом агентства недвижимости. Теперь у вас нет зарплаты, теперь у вас есть доходы, расходы и прибыль. Теперь у вас нет 140-часовой рабочей недели, у вас есть задачи, выполнив которые, вы получите комиссионное вознаграждение, и неважно, сколько времени вы потратите на этот объем работы. Время больше не ваш союзник – чем больше задач вы выполните за единицу времени, тем больший доход вы в итоге получите.
Иногда старые рабочие привычки толкают нас подсесть к коллеге и поговорить на отвлеченные темы, или же выйти из офиса, заказать кофе в ближайшей кофейне, и немного его посмаковать. Однако теперь вы не просто не выполняете свой рабочий функционал, вы вредите собственному бизнесу и собственному доходу. А это уже другой уровень ответственности за свою жизнь, свои решения и свои действия.
Будучи студентом, я устроился работать официантом в кафе. Спустя некоторое время мне предложили работу в этой сети по другому адресу, что было для меня удобно, и я пришел в незнакомый коллектив в знакомой компании. В первый день мне быстро предложили выйти на улицу покурить, но я не удосужился сформировать себе такой привычки, так что был вынужден отказаться. Коллеги в шутку сказали мне: «Ты смотри, у нас правила такие – кто не курит, тот работает». Ого, какие правила, так вроде я сюда работать пришел, а не курить, тем более, что мой доход на 90% состоял из чаевых, и я был напрямую заинтересован обслужить больше столов. С тех пор так и повелось – пока у остальных официантов чаевые за смену выходили около 500—700 рублей, я получал 1000—1500 рублей. Для меня было удивительным то, как мои коллеги относились к своим результатам. Меня не заботило то, что они спустя рукава относились к тем должностным обязанностям, ради которых их наняли, меня удивляло, что они делали выбор в пользу «покурить», хотя прекрасно понимали, от чего на самом деле зависел их доход в этой должности.
Вот пример разного подхода уже из недвижимости. Я знаю агентов, кто ежемесячно совершает контакты с 20—30 людьми в поисках клиентов. Как вы считаете, это много или мало? Или нормально? В первом агентстве недвижимости, в котором я работал, у нас был минимальный план – 40 новых контактов в течение месяца. Я за первую неделю в должности агента нажал кнопку вызова на телефоне 600 раз. Когда я занимаюсь продажами, я ежемесячно совершаю от 500 до 700 телефонных диалогов с потенциальными клиентами. Согласитесь, в итоге мы будем иметь два совершенно разных уровня дохода с первым агентом?
Активность в области контактов с потенциальными клиентами и эффективность использования вашего времени – ключ к вашему успеху в профессии агента по продаже недвижимости. У вас больше нет 8 часов, которые вы должны отработать, теперь у вас есть 8 часов возможностей. Вы либо используете это время, чтобы преуспеть, чтобы назначить встречи, чтобы провести встречи, чтобы закрыть сделки, либо вы выкидываете его впустую. Каждый час либо приносит вам деньги, либо отнимает. Третьего не дано.
Я хочу, чтобы вы были нацелены на результаты. Изучите основы ведения бизнеса, разберитесь в вопросе, что такое воронка продаж, как она работает, как она отражает ваши результаты, и как вы теперь можете влиять на результаты, благодаря этим новым знаниям.
Сфокусируйтесь на тех задачах, которые создают для вас возможности и доход. Ежедневно анализируйте свой план действий и определяйте ключевые задачи, которые приближают вас к сделкам. Не растягивайте выполнение этих важных задач, иначе ваш доход будет растягиваться вместе с ними. Старайтесь использовать каждый час вашего времени продуктивно для создания дохода сегодня и для создания прочного фундамента для будущих сделок.
Примите для себя аксиому, что вам нужны новые привычки, в том числе ментальные. Ваш новый образ мышления должен основываться на активности, позитивности, результативности, высоких стандартах сервиса и амбициозных целях. Это сделает вашу карьеру агента головокружительной, яркой, и самое главное, позволит вам поднять ваш уровень жизни.
Персональные цели
Я уже задавал вопрос, зачем вы пришли в недвижимость. В прошлых главах я попросил вас составить список целей, которых вы хотите достичь, продавая недвижимость. Теперь я хочу дать вам абсолютно конкретный инструмент целеполагания, который поможет сделать первые шаги навстречу богатому мышлению. Если я скажу, что вы неправильно поставили свои цели, то в 98% случаев я буду прав. Какой вопрос был в вашей голове, когда вы писали цели? Готов поспорить, что вопрос звучал так: «Сколько денег я могу заработать и что я на них смогу приобрести?». Если мой вариант похож на ваш, значит я выиграл.
Это одна из пагубных привычек бедных людей, рассуждать о том, что я смогу позволить себе на свою зарплату. Видите ли, в условиях наемной работы, каждый из нас ежемесячно распоряжался вполне конкретной и почти неизменной суммой денег. Эта сумма дохода как бы была константой в вашей жизни, и вокруг этой цифры выстраивался ваш быт и хобби. Когда вы трудитесь по найму, вы относительно застрахованы от сильных перепадов вашей заработной платы, что и располагает вас рассуждать в пределах заданного работодателем диапазона денег.
Теперь, когда вы попрощались с окладом, получив возможность зарабатывать неприлично большое количество денег ежемесячно, вы также должны пересмотреть свое отношения к планированию, деньгам и целям.
Правильный вопрос для составления личной финансовой цели звучит так: «Сколько денег я хочу заработать?». Отсюда вытекает наводящий вопрос: «Что я хочу приобрести в течение ближайших 5 лет?». Видите отличие? Слово «Могу» меняется на слово «Хочу».
Можно заработать 1 миллион рублей за год, работая агентом? Можно. Можно заработать 3 миллиона? Можно. А 10? И 10 можно. В 2017 году у меня на глазах агент проводил большую сложную сделку, где сумма комиссионных составляла 8,6 миллионов рублей. Одна сделка. И это далеко не предел.
Недвижимость – очень изобильная сфера. Вы можете зарабатывать столько, сколько хотите. Так сколько вы хотите зарабатывать? Сколько денег вы планируете освоить в этом году, в следующем году, за ближайшие 5 лет? Что вы хотите приобрести? Куда хотите слетать на отдых? Хотите ли обзавестись новым хобби? Или поправить здоровье? Дать образование детям? Позаботиться о родителях? Делать дорогие подарки любимым людям? Обновить себе автомобиль? Обзавестись инвестиционным портфелем? Создать себе хорошую пенсию?
Секрет в том, что большие цели зажигают вас и наполняют энтузиазмом. Если мы отказываемся от амбициозных целей, не верим в себя, и ставим себе посредственные цели, наше сознание не воспримет эти цели, как задачу, требующую решения. А раз ничего не надо решать и придумывать, вы будете следовать своим обычным паттернам поведения, и делать обыденные действия. Обыденные действия приведут вас к посредственным результатам, и ваше сознание, оценив результаты, сделает вывод, что вы – абсолютно посредственный человек. Приятно? Нет. Мотивирует? Ага, как же. Прямо так и вижу радостные глаза и плакаты с надписью «Я серая посредственность и горжусь этим!», «Я за зарплатопозитив, принимайте свою зп такой, какая она есть», «Продукты „Красная цена“ – тоже продукты! Да нормальные у них сосиски!». Через пару лет работы без чувства самореализации и успешности у вас появится стойкое желание уволиться из агентства, завязать с продажей недвижимости и вернуться к наемной работе в свою прошлую сферу.
Давайте взглянем на ситуацию с другими исходными данными. Вот вы сели, написали цели из позиции «Хочу», взглянули на список, и из ваших уст вырвалось нервное «Сколько?!». Поздравляю, только что вы поставили для себя амбициозные цели, которые вы никогда раньше не достигали. Ваше сознание только что осознало (масло масляное), что ваши стандартные привычки поведения не подходят для достижения новых целей, значит надо искать новые решения. Теперь вы вынуждены действовать нестандартно, иначе целей вы не добьетесь. Нестандартные действия позволяют вам получить экстраординарные результаты, что в денежном эквиваленте превысит вашу прежнюю зарплату в найме. В итоге, проанализировав полученные результаты, ваше сознание твердо сообщает вам, что вы потрясающий человек, успешный, результативный, богатый и вообще молодец. Приятно? Теперь да. Мотивирует продолжать развиваться и достигать новых высот? Да, безусловно!
Как вы можете заметить, неправильное определение конечной точки может напрочь перечеркнуть вашу успешную карьеру агента по недвижимости.
Еще пара простых советов, как эффективнее работать со своими целями:
1) Постарайтесь убрать из списка целей все социальные шаблоны. Включайте в ваш список только те вещи, которые вас действительно мотивируют, возможно, даже до мурашек на коже;
2) Записывайте цели на бумагу или заведите файл на своем компьютере;
3) Пишите конкретные статьи расходов, конкретные страны для путешествий и конкретные предметы, которые вы хотите приобрести. Я ежегодно составляю для себя таблицу в Word, где напротив каждой цели пишу срок и цену, а также прикрепляю картинку для визуализации этой цели;
4) Определите крайний срок выполнения цели;
5) Периодически смотрите на ваши цели. Лучшим вариантом будет распечатать лист с целями и. повесить его в зоне видимости, чтобы видеть его ежедневно;
6) Не бойтесь вносить изменения в список. Жизнь идет, вы меняетесь, ваши ценности и предпочтения тоже;
7) Обсуждайте ваши цели с единомышленниками, поддерживайте друг друга в достижениях;
8) Не обсуждайте ваши цели с теми, кто не разделяет ваш настрой и ценности;
Если вы испытываете трудности с составлением списка целей, начните издалека – закройте глаза и представьте вашу идеальную жизнь. Подумайте о том, как должен проходить ваш день, начиная с самого утра – в какой квартире вы просыпаетесь, какую одежду надеваете, что едите, какая у вас машина, где учатся ваши дети и т. д. Это небольшое упражнение поможет вам определить действительно важные вещи для вас, которые вы запишите в список целей.
Самореализация на полную катушку
