скачать книгу бесплатно
При «обычных» сделках, если объект покупается с привлечением кредитных средств, банк старается сразу получить приобретаемый объект в залог и проводит юридическую и залоговую экспертизы объекта недвижимости, оценивая риски утраты права собственности покупателя на приобретаемый объект. Далее сделка, как правило, структурируется таким образом, чтобы продавец получил деньги только после перехода права собственности к покупателю и регистрации ипотеки. Для этого банк изначально участвует в переговорах и требует внесения соответствующих условий в договор купли-продажи недвижимости. Однако, как уже было детально исследовано в Особенности первой, при покупке недвижимости на торгах это невозможно, так как в этом случае договор купли-продажи носит «присоединительный» характер, публикуется вместе с другой конкурсной документацией и внесение в него изменений недопустимо.
Поэтому по внутренним банковским регламентам кредит на покупку недвижимости на торгах не является обычным кредитом на приобретение недвижимости с привлечением кредитных средств под залог приобретаемой недвижимости.
Соответственно, заемщику необходимо предоставить иное обеспечение для получения кредита.
В ДО «Семеновский» Банка ВТБ нам рассказали, как можно получить такой кредит, не имея собственного имущества, достаточного для обеспечения кредита.
Поясним это на примере.
Допустим, предприниматель хочет приобрести недвижимость на торгах стоимостью до 100 млн руб. для оптимизации своего бизнеса (склад, офис и т. п.). При этом у него есть только 30 млн руб., и он состоит в Едином реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.
В этой ситуации кредит считается беззалоговым и банк не сможет его выдать. Однако на помощь предпринимателю могут прийти структуры по поддержке малого и среднего бизнеса (далее – МСБ), например: Фонд содействия кредитованию малого бизнеса Москвы (https://www.mosgarantfund.ru (https://www.mosgarantfund.ru/)), Московский областной гарантийный фонд (https://www.mosreg-garant.ru (https://www.mosreg-garant.ru/)), Корпорация МСП (https://corpmsp.ru/ (https://corpmsp.ru/)) и т. п.
Эти структуры могут выступить для банка поручителем за предпринимателя, и это даст банку возможность выдать кредит на недостающую сумму, поскольку в этом случае кредит будет считаться обеспеченным.
В любом случае, предприниматели, которые собираются привлечь кредитные средства для участия в торгах, должны озаботиться этим вопросом заранее. Сначала им следует обратиться в свой банк для одобрения кредита. Если залогов недостаточно, но предприятие соответствует определенным требованиям, банк от имени клиента обращается в структуры по поддержке МСП с запросом на предоставление поручительства. Эти структуры анализируют бизнес потенциального заемщика и принимают решение о возможности предоставления гарантий. В случае положительного решения банк одобряет кредит. Подготовительные процедуры могут занимать от месяца до полутора, поэтому, если вы хотите использовать кредитные средства для покупки недвижимости на торгах, вам необходимо сначала заручиться поддержкой банка и уже потом принимать решение об участии в торгах.
Более того, поскольку в этом случае приобретаемый объект не будет являться предметом залога, банк не будет проводить его экспертизу, и соответственно дополнительное время на это не потребуется.
Другим вариантом приобретения недвижимости с использованием кредитных средств является случай, когда заемщик заранее, за полтора-два месяца, узнает, что скоро определенный объект будет продаваться с торгов. В этом случае у Банка есть возможность заранее оценить все риски и принять решение о возможности кредитования без привлечения дополнительных структур. Об этом варианте нам рассказал Евгений Железкин, Руководитель направления по недвижимости Корпоративно-Инвестиционного Блока ПАО «Совкомбанк».
Таким образом, зачастую именно недостаток времени для достаточно «глубокой» проверки выставленной на торги недвижимости лишает покупателя уверенности в безопасности сделки и заставляет его выбирать между принятием выявленных рисков и отказом от покупки.
Но значит ли это, что именно время – главный враг покупателя при покупке с торгов?
Мы бы не спешили с таким выводом.
Ведь с описанной выше проблемой сталкиваются все потенциальные участники, а значит, сужается круг тех из них, кто примет участие в торгах. А зачастую, чем меньше в торгах участников, тем ниже финальная цена.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
Получение кредита под залог недвижимости является сложным, многоэтапным процессом, который обычно занимает месяц-полтора. Поэтому успеть получить кредит, не зная о торгах заранее, практически невозможно.
Для получения кредита заявитель должен направить в Банк запрос с приложением целого пакета материалов. После их предоставления, Банк в течение 1–3 недель принимает решение о готовности вхождения в проект и готовит индикативные условия финансирования проекта (Term Sheet), а затем, после согласования с инвестором, выдача кредита и условия Term Sheet должны быть одобрены коллегиальными органами Банка. Это, как правило, занимает около 1–2 недель. После получения одобрения, Банк готовит кредитно-обеспечительную документацию и договор ипотеки приобретаемого объекта для выдачи кредита. Срок подготовки и согласования документации в среднем занимает от 2-х до 4-х недель.
Таким образом, от момента направления запрос в Банк до выдачи кредитных средств на покупку проходит не менее 1–1,5 месяцев. И даже учитывая, что в случае покупки недвижимости на торгах, сам договор ипотеки приобретаемого имущества может быть заключен с отсрочкой, срок на согласование и выдачу кредита, как правило, превышает время, которым располагает заявитель, узнавший о торгах только из публикации извещения. Поэтому профессиональные участники рынка стараются узнавать информацию о новых проектах по продаже недвижимости с торгов заранее и получить подтверждение Банка-кредитора о возможности финансирования до публикации извещения о проведении торгов.
Ценные советы
Если хотите превратить время из своего врага в союзника, при покупке недвижимости на торгах следуйте следующим правилам.
1. Выбирая объект недвижимости, который вы хотите купить, всегда начинайте с оценки времени, которое есть в вашем распоряжении на проверку этого объекта.
2. Если у вас есть определенная цель, не жалейте времени на регулярный просмотр соответствующих ресурсов. Чем раньше вы узнаете о торгах, тем больше у вас будет времени в запасе.
3. Если времени для детальной проверки недвижимости не хватает, лучше отказаться от покупки и поискать другие варианты.
4. Но если объект и цена очень «интересны», а задатком вы готовы рискнуть, то недостаток времени может, наоборот, защитить вас от конкурентов и позволит купить недвижимость по минимальной цене.
Особенность третья. Мало информации об объекте
Третьей особенностью торгов, которая в совокупности с предыдущей («мало времени для принятия решения») делает приобретение недвижимости на торгах для покупателя более рискованным, является то, что организатор торгов обычно представляет участникам торгов гораздо меньше информации об объекте недвижимости, чем это делает продавец при прямых переговорах.
При этом информацию об объекте торгов можно условно разделить на две категории:
1) информация, которая отражается в извещении о торгах;
2) дополнительная информация, которой располагает продавец (организатор торгов).
Минимальный объем информации о торгах, который должен быть указан в извещении, определен в п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ и состоит из следующих сведений:
• о времени, месте и форме торгов;
• об их предмете;
• о существующих обременениях продаваемого имущества;
• о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах и определении лица, выигравшего торги;
• о начальной цене.
Как видим, из положений закона следует, что в отношении объекта торгов – недвижимости – организатором должны быть указаны лишь минимальные сведения, позволяющие его индивидуализировать, т. е. достоверно и однозначно определить объект (общее описание объекта, его адрес и кадастровый номер)[19 - Подробнее по данному вопросу см.: Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем». П.2 // http://www.supcourt.ru/documents/arbitration/18240/ (http://www.supcourt.ru/documents/arbitration/18240/)], а также все обременения объекта, т. е. права третьих лиц (не собственников) на данное имущество (например, ипотека). Кроме того, в случае если торги проводятся в рамках принудительной продажи, в целях подтверждения начальной цены торгов к извещению также прикладывается отчет об оценке.
Нарушение установленных в п. 2 ст. 448 Гражданского кодекса РФ правил о минимальном перечне сведений, которые должны быть включены в извещение о торгах, признается судебной практикой существенным нарушением порядка проведения торгов[20 - См.: п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства».] и может служить основанием для признания торгов недействительными[21 - Подробнее см.: часть IV, вопрос 9.1 «В каких случаях продажа недвижимости с торгов может быть оспорена?».].
Но это вовсе не означает, что данное правило никогда не нарушается. Напротив, мы в своей практике неоднократно сталкивались с ситуациями, когда организатор торгов вместо информации об объекте торгов публикует только время и место, где можно ознакомиться с соответствующей документацией. И далеко не факт, что в этом месте вас не встретит закрытая дверь. Причем далеко не всегда подобные нарушения действительно приводят к признанию торгов недействительными в судебном порядке. Ведь обращение в суд и последующее участие в производстве требуют от истца значительных вложений – денег, времени и нервов. Идти на такие затраты имеет смысл только тогда, когда вы точно знаете, за что боретесь. В противном случае игра не стоит свеч. А если об объекте торгов ничего не известно, то и обжалование торгов оказывается сродни покупке кота в мешке. А значит, высока вероятность, что никто такие торги и не обжалует.
Однако если нарушение правил о минимальном перечне подлежащей опубликованию информации о торгах все-таки является, скорее, исключением из правил и встречается не слишком часто, то вот ограничение публикуемой информации исключительно минимальными требуемыми законом сведениями является, к сожалению, практикой обычной и общепринятой. При этом даже данные сведения в полном объеме могут быть указаны не во всех сделанных организатором торгов извещениях, а лишь в извещении, сделанном непосредственно на электронной торговой площадке (далее – ЭТП), на которой торги будут проводиться (если, конечно, речь идет о торгах в электронной форме).
Так, по закону все извещения о торгах, проводимых в рамках процедуры банкротства должника, в обязательном порядке публикуются в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (далее – ЕФРБ) – https://bankrot.fedresurs.ru/ (https://bankrot.fedresurs.ru/). Однако на данном ресурсе вы зачастую не найдете ни проекта договора купли-продажи, ни отчета об оценке объекта, ни каких-либо иных сведений об объекте, из которых могли бы почерпнуть хотя бы какую-нибудь детальную информацию об объекте недвижимости. Но в извещении, размещенном в ЕФРБ, обязательно будут указаны адрес и кадастровый номер объекта недвижимости, а также ссылка на конкретную ЭТП, на которой проводятся соответствующие торги. А уже в извещении о торгах, опубликованном на сайте ЭТП, вы найдете больше информации об объекте.
Кроме того, помимо сведений об объекте и о торгах, опубликованных в извещении или приложенных к нему, организатор торгов обычно обладает и дополнительной информацией в отношении объекта, продавца и торгов, которая необходима покупателю для оценки рисков:
• правоустанавливающими документами на недвижимость;
• технической и кадастровой документацией на объект;
• юридическими документами, подтверждающими установление обременений или ограничений (договорами ипотеки, соглашениями или решениями о сервитутах, охранными свидетельствами и др.);
• юридическими документами продавца (и в первую очередь уставом, в котором могут быть определенные ограничения в отношении продажи имущества или специальные правила его продажи);
