скачать книгу бесплатно
Да, действительно, некоторые объекты на торгах можно купить существенно дешевле рынка.
Но, как правило, это объекты с обременениями, «сомнительной историей» или иными неприятными сюрпризами.
Поэтому их дешевизна может быть очень условной, так как потребуется еще вложить средства для приведения недвижимости в нормальное состояние.
В некоторых ситуациях действительно можно купить «чистый» объект дешево. Иногда это просто удача, но чаще – плод реализации грамотной стратегии.
Об этом поговорим чуть позже.
Причина 2 — желание купить конкретный объект, который иначе как на торгах купить невозможно.
Здесь все очень просто. Покупатель нацелился на конкретный объект недвижимости, который собственник вынужден по тем или иным причинам (см. выше) продавать на торгах.
Другого законного варианта купить желаемый объект просто не существует.
Причина 3 — желание обезопасить себя от оспаривания сделки в возможной последующей процедуре банкротства продавца.
Здесь мотивы продавца и покупателя совпадают. Мы подробно рассмотрели эту ситуацию выше, в подп. «г» п. 3.
Итак, мы изучили мотивы продавцов и покупателей, благодаря которым они встречаются на торгах.
Теперь остается понять: как кому-то удается купить дешевле, а кому-то продать дороже рыночных цен и кому удается зарабатывать на торгах экстра-прибыль?
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА
На практике часто получается, что покупка недвижимости по цене «сильно ниже рынка», – это только видимость.
Неквалифицированные покупатели не вникают в подробности, не анализируют конкурсную документацию и полагаются на принцип «купим и потом разберемся». Как правило, такими покупателями выступают граждане, у которых есть деньги, и они считают, что, купив недвижимость дешевле рыночной стоимости, они смогут потом со всем разобраться.
В реальности же часто получается, что устранить проблемы и затем перепродать приобретенную на торгах недвижимость дороже – просто невозможно.
ГЛАВА 2. Основные стратегии продавцов и покупателей на торгах
* * *
Одной из особенностей торгов является то, что в процессе совершения сделки могут участвовать не только покупатель и продавец, но и арбитражный управляющий, пристав, электронная торговая площадка и т. д.
Все они играют особые роли, их интересы могут не совпадать, и от этого может существенным образом меняться не только поведение участвующих в процессе торгов по недвижимости лиц, но и избранная ими стратегия поведения.
2.1. Обзор наиболее часто встречающихся на практике соотношений интересов собственника недвижимости и других лиц при продаже имущества на торгах
В табл. 2.1–2.4 мы подготовили краткий обзор наиболее часто встречающихся на практике соотношений интересов собственника недвижимости и других лиц, участвующих в продаже имущества на торгах.
Предлагаем нашим читателям для начала изучить эти таблицы, а затем мы представим по ним дополнительные пояснения.
Итак, в зависимости от причины продажи недвижимости на торгах существенную роль в определении тактики продажи и, как следствие, конечной цены ее реализации могут играть следующие лица:
1) при продаже имущества в процедуре банкротства:
а) должник – собственник недвижимости;
б) арбитражный управляющий;
в) кредиторы;
г) покупатель;
2) при продаже имущества в ходе исполнительного производства:
а) должник – собственник недвижимости;
б) Росимущество или специализированные организации, которым судебный пристав передал имущество для реализации;
в) кредиторы;
г) покупатель;
3) при продаже имущества в силу требования закона или внутренних корпоративных процедур:
а) собственник недвижимости;
б) покупатель;
в) особый бенефициар;
4) при продаже имущества на торгах по добровольному решению собственника:
а) собственник недвижимости;
б) покупатель.
Все эти лица могут играть существенную роль в определении условий и результатов торгов. При этом, как было указано в таблицах, их интересы могут совпадать, а могут быть противоположными.
Кроме того, отдельную роль может играть электронная торговая площадка, вернее, ее сотрудники. Они могут, действуя в собственных интересах или по поручению одного из указанных выше лиц, не допускать к торгам определенных участников по формальным основаниям, сообщать информацию о поданных заявках и предложенных ценах нужным участникам торгов, а также производить ряд других манипуляций, которые могут повлиять на результаты торгов.
Как продемонстрировано в табл. 2.1–2.4, основные стратегии на торгах:
1) продать имущество как можно дороже кому угодно;
2) продать имущество как можно дешевле или за определенную цену конкретному покупателю;
3) продать имущество дорого конкретному покупателю (при банкротстве).
Для осуществления стратегического замысла заинтересованные стороны проделывают различные действия и манипуляции. Приведем примеры некоторых из них.
2.2. Чтобы продать как можно дороже, заинтересованные лица:
• готовят недвижимость к продаже, оформляя все необходимые документы и приводя ее в надлежащий вид;
• делают качественные фотографии и продающие презентации;
• выбирают крупные надежные торговые площадки;
• стараются дополнительно уведомить о торгах потенциальных покупателей, предоставляют рекламную информацию;
• предъявляют минимальные требования к участникам и предоставляемым ими документам;
• следят за допуском участников к торгам, оперативно рассматривая жалобы участников;
• оперативно предоставляют дополнительные документы по запросам участников и дают им возможность осмотреть недвижимость.
2.3. Чтобы продать как можно дешевле нужному покупателю, заинтересованные лица:
• искусственно ухудшают физическое состояние недвижимости (снимают системы отопления и кондиционирования, портят канализацию, затапливают подвалы и т. п.);
• делают заключение строительно-технической экспертизы, которое создает видимость предаварийного состояния здания, и прикладывают его к конкурсной документации;
• делают фотографии, подчеркивающие плачевный вид недвижимости, либо вообще не предоставляют фотографии;
• инициируют от своих доверенных лиц судебные иски и аресты в отношении недвижимости;
• организуют аресты на недвижимость по уголовным делам, которые не снимаются в процедурах банкротства;
• прикладывают к конкурсной документации заключения оценщиков с минимальной стоимостью недвижимости;
• выбирают небольшие «лояльные» торговые площадки;
• предъявляют избыточные требования к участникам и предоставляемым ими документам;
• публикуют сообщения с ошибками или с минимальным количеством информации;
• искусственно не допускают к торгам ненужных участников по формальным основаниям;
• отказываются предоставлять дополнительные документы и не дают участникам им возможность осмотреть недвижимость;
• назначают торги на предпраздничный день в неудобное время и др.
Как видим, арсенал возможных действий для злоупотреблений недобросовестными участниками торгов достаточно велик.
Поэтому может сложиться впечатление, что лица, способные влиять на подготовку недвижимости к торгам, могут продать любой объект кому угодно на любых условиях, но это не так!
Публичный характер торгов, возможность оспаривать действия их организаторов и других участников вносят некий элемент неопределенности в результаты торгов.
МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА:
С точки зрения недобросовестного арбитражного управляющего, которые, к сожалению, на рынке встречаются, одной из стратегий является продажа объекта по заведомо низкой цене.
Практический пример: с торгов продается отдельно стоящее здание в центре Москвы.
К моменту выставления на торги оказывается, что в отношении здания ведется 5 судебных процессов (об обязании заключить договор аренды, по которому оплачено на пять лет вперед; о признании права собственности на это здание; о сносе части здания, так как оно частично расположено на смежном земельном участке и т. д.). Торги назначены на 31 декабря. Два этажа опечатаны печатью ФСБ, управляющий поясняет, что были какие-то обыски, но пообещали «очень скоро» – месяцев через шесть – «распечатать». В подвале все залито водой, ужасный запах, так как есть проблемы с канализацией. Имеется строительная экспертиза, подтверждающая, что при строительстве рядом ТТК в здании образовалась трещина вплоть до фундамента.
Можно не объяснять, почему на этот лот не нашлось желающих.
В результате на торги явился единственный участник, который и купил это здание за 25 процентов от рыночной цены.
Неизвестно откуда взявшийся участник торгов, который не испугался искусственного ухудшения недвижимости, может повести игру на повышение и, в результате, выкупить объект, который инициаторами торгов предназначался другому участнику.
У покупки и продажи недвижимости на торгах есть уникальные особенности, которые нужно правильно использовать. Об этих особенностях мы и поговорим дальше.
ЧАСТЬ II. ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТОРГАХ
Введение в часть II или Чем покупка недвижимости на торгах отличается от покупки в результате переговоров
Решение о приобретении недвижимости на торгах может быть продиктовано разными причинами:
• кто-то надеется таким образом купить объект по цене ниже его рыночной стоимости;
• кто-то считает, что приобретение имущества на торгах дает ему больше гарантий, чем при покупке напрямую у продавца;
• кто-то использует данный механизм, потому что для него это возможность эффективно реализовать свои требования к собственнику-должнику.
Но какие бы причины ни привели вас на торги, следует иметь в виду, что покупка недвижимости на торгах имеет ряд существенных особенностей, которые обусловлены конкурентным характером торгов и значительно отличают ее от обычного приобретения имущества в результате переговоров.
Дело в том, что по-настоящему конкурентная цена продажи может сформироваться только тогда, когда все потенциальные покупатели находятся в равных условиях по отношению друг к другу. Естественно, обеспечить полное равенство между ними невозможно, но необходимо, по крайней мере, обеспечить для этого достаточные правовые предпосылки.
Итак, что же нужно для того, чтобы участники торгов находились в юридически равных условиях?
1. Необходимо, чтобы все участники и потенциальные участники торгов имели возможность узнать о торгах одну и ту же информацию (причем информацию, достаточную для принятия решения об участии в торгах), а также имели для принятия такого решения одинаковое время. А из этого вытекает необходимость в обязательном порядке осуществить опубликование определенного (установленного законом) перечня сведений о торгах и их объекте, при этом такое опубликование должно осуществляться заранее, а срок между опубликованием сведений и торгами должен быть четко определен.
2. Для того чтобы все участники имели равные возможности в процессе непосредственной «торговли» по цене вне зависимости от их «умения торговаться», необходимо, чтобы торги осуществлялись на основании четко определенных и заранее известных правил, детально регламентирующих весь процесс. Причем, для того чтобы ни организатор торгов, ни кто-либо из участников не имел возможностей для злоупотребления, основные положения таких правил должны устанавливаться законом и быть общеобязательными.
3. При торгах всегда существует опасность, что кто-либо из участников, чтобы не допустить покупки объекта другим участником (или покупки в принципе), может начать искусственно завышать цену, с тем чтобы, выиграв торги, просто отказаться от покупки. Как следствие, для борьбы с подобным недобросовестным поведением и защиты интересов других, добросовестных участников торгов необходимо ввести определенные санкции и обеспечить их исполнение. Поэтому обязательным условием для допуска к торгам является предварительная уплата задатка.
4. Для того чтобы торговля по цене была действительно конкурентной, необходимо, чтобы все прочие условия договора были равными для всех потенциальных покупателей. А этого можно добиться только путем заблаговременного установления таких условий без возможности их последующего изменения[6 - Исключением могут являться торги в форме конкурса, когда участник предлагает не только цену, но и ряд других условий договора. Однако и в этом случае остальные условия договора должны быть едиными.].
Таким образом, возникает необходимость в том, чтобы:
а) договор купли-продажи был составлен и доведен до сведения участников (опубликован) заранее;
б) участники не имели возможности ни до, ни после торгов вносить в него какие-либо изменения.
5. Поскольку договор купли-продажи имущества на торгах заранее составляется продавцом (организатором торгов) и не подлежит изменению, т. е. является для покупателя «договором присоединения»[7 - Согласно п. 1 ст. 428 Гражданского кодекса РФ, под «договором присоединения признается договор, условия которого определены одной из сторон в формулярах или иных стандартных формах и могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом».], очевидно, что купля-продажа на торгах, обеспечивая равенство между потенциальными покупателями, изначально предполагает неравновесное положение покупателя и продавца, избежать которого не представляется возможным.
6. И наконец, для того чтобы устранить все сомнения в справедливости определения результата торгов и их победителя, а следовательно, и в соблюдении их конкурентного характера, необходимо предоставлять публичный доступ не только к сведениям, имеющим значение для принятия решения об участии в торгах, но и к информации об их прохождении и итогах.
При этом на практике это применимо непосредственно к торгам по продаже недвижимости. Некоторые из указанных выше общих особенностей торгов могут влечь еще ряд дополнительных (специфических) особенностей.
А уж то, будут ли данные особенности иметь для покупателя положительный или отрицательный эффект, во многом зависит от того, насколько сам покупатель будет готов к ним и насколько эффективно он сможет ими воспользоваться.
