скачать книгу бесплатно
Общее имущество дома – это не только лестничные площадки и лампочки, но и элементы, которые представляют большой коммерческий интерес. В подвале дома можно разместить магазин, на фасаде – рекламу, на крыше – оборудование операторов связи. Поэтому регистрация права на общее имущество – важный вопрос.
Однако надо учитывать, что регистрировать такое право Жилищный кодекс РФ не требует. Такой вывод следует из п. 1 Письма Росреестра от 07.05.2010 №14-20-1143-1/10. Это означает, что право собственности на стены, подвалы и чердаки возникает не в силу регистрации, а в силу закона. Если кто-то разместил антенну на крыше дома без согласия общего собрания, то можно требовать либо демонтажа, либо оплаты в пользу всех собственников. Потребуют доказать права? Можно сослаться на указанное письмо: регистрация права собственности на общее имущество не требуется.
В то же время надо учитывать одну особенность. Росреестр обратил внимание, что регистрация прав на объект, входящий в общее имущество, все же понадобится при заключении договоров в отношении такого объекта. Например, если собственники на общем собрании решат сдать подвал в аренду магазину, то сначала придется зарегистрировать право долевой собственности.
2. Кто определяет состав общего имущества в многоквартирном доме?
Определение состава общего имущества дома – важная процедура. От этого зависит сколько собственники будут платить за содержание общего имущества.
Режим общего имущества возникает в силу закона. Для возникновения права общей собственности на общедомовое имущество не требуется решение органа власти или регистрация права.
Однако в соответствии с п. 1 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491 состав общего имущества определяется собственниками на общем собрании. Для этого надо провести общее собрание с повесткой дня: утверждение состава общего имущества дома. Утвержденный состав общего имущества должен быть включен в договор управления домом, который заключается с управляющей организацией. Что это означает, если режим имущества, как сказано выше, устанавливается законом?
Это означает, что собственники на общем собрании могут определить перечень общего имущества для цели управления. Такой перечень носит организационный характер, но не определяет возникновение права общей собственности.
Так, например, если оператор связи установил в доме оборудование, которое обслуживает только помещения данного дома, то такое имущество в силу закона становится общедомовым. Для этого не требуется заключение договора на передачу права собственности.
Как определить состав общего имущества дома? Для этого надо обратиться к статье 36 ЖК РФ и пункту 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491. Это подтверждается Письмом Минрегиона РФ от 04.04.2007 №6037-РМ/07. Элементы, указанные в этих нормах, являются общим имуществом. Однако это открытые перечни. Некоторые элементы, которые не перечислены в законе, все-таки являются общим имуществом.
В ст. 36 ЖК РФ дан не только перечень имущества, которое является общим, но и определен критерий отнесения имущества к общедомовому. Если какой-либо элемент дома обслуживает более одного помещения, то он является общим имуществом. Поэтому в перечень общего имущества надо включать не только элементы, указанные в законе, но и элементы, которые в законе хоть и не указаны, но имеют признаки общего имущества.
Часть 3. Право общедомовой собственности
1. Могут ли собственники помещений в многоквартирном доме ограничить въезд на придомовую территорию шлагбаумами?
Для ответа на данный вопрос надо разобраться, в чьей собственности находится земельный участок под многоквартирным домом. Если участок находится у собственников помещений в доме, то они могут распоряжаться им по своему усмотрению (и в этом случае есть ограничения, см. ниже). Если же участок находится в муниципальной собственности, то, как правило, запрет на свободный проезд во двор дома отсутствует.
Земельный участок под домом переходит в общедолевую собственность, если в отношении участка проведен кадастровый учет. В этом случае не требуется ни государственная регистрация прав на земельный участок, ни дополнительное согласие или разрешение органов местного самоуправления.
Собственники обладают всей полнотой правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным участком под домом, если в отношении участка проведен кадастровый учет. Поэтому, например, собственники могут размещать парковки на земельном участке (смотрите, например, кассационное определение Пермского краевого суда от 05.09.2011 по делу №33—8950).
В этом случае собственники вправе установить шлагбаумы и ограничить проезд для лиц, не являющихся собственниками помещений в доме. Это прямо следует из ст. 209 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Решение об установке шлагбаумов должно быть принято общим собранием собственников. Решение «должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников» (Письмо Минстроя от 03.02.2020 №2727-ОГ/04).
Ключи от автоматического шлагбаума надо выдать всем собственникам, даже тем, кто не участвовал на собрании или голосовал против.
Однако надо учитывать, что, установка таких шлагбаумов может нарушать противопожарные требования, связанные с обеспечением пожарных проездов (например, СП 1.13130 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»). Поэтому необходимо проконсультироваться в местной противопожарной службе, показать им проект установки шлагбаумов. В противном случае собственники или управляющая организация могут быть привлечены к ответственности.
В том случае, если земельный участок не прошел кадастровый учет, он находится в собственности муниципалитета. Как правило, на такой земельный участок устанавливается публичный сервитут. Что это значит? Это означает, что перемешаться по земельному участку может кто угодно.
2. Могут ли не отдать ключи от шлагбаума?
Часто возникает вопрос: на земельном участке под домом по решению общего собрания установлены автоматические ворота. Могут ли требовать оплату за пульт от ворот с собственников, которые ими не пользуются? Могут ли не отдавать пульт, если собственник не согласен платить?
В данном случае надо различать два вида правоотношений: вещные (собственность на долю в земельном участке) и обязательственные (отношения между долевыми собственниками по пользованию общедомовым имуществом).
Право собственности на долю в земельном участке предполагает свободное владение и пользование участком (ст. 209 ГК). Обязательственные отношения определяют порядок пользования имуществом, но не устанавливают возможность пользования. Что это означает для конкретной ситуации?
Это означает, что установить автоматические ворота на земельном участке по решению общего собрания можно. Как и можно требовать оплату от всех собственников (ст. 39 ЖК). Однако ограничивать право пользования земельным участком нельзя, даже если конкретные собственники отказываются платить за пульт от автоматических ворот. Это же подтверждается Определением Верховного суда от 14.11.2017 №78-КГ17—80.
3. Что можно требовать, если незаконно лишили права пользоваться земельным участком?
Во дворах многоквартирных домов становится все больше огороженных парковок. Для организации парковки устанавливаются шлагбаумы или ворота. Отдельные собственники отказываются от получения ключей, не желая платить за шлагбаум. Следствием этого является невозможность для собственника помещения в доме фактически использовать придомовую территорию. Что можно потребовать в этой ситуации?
Интересный спор был рассмотрен в Решении Ленинского районного суда Новосибирска от 22.10.2015 №2—4943/2015. В этом деле собственник был вынужден арендовать гараж, чтобы ставить машину, так как возможности поставить машину во дворе дома у него не было. Причиной этого стало то, что ТСЖ установило шлагбаум. По какой причине собственник не имел ключей от шлагбаума не уточняется.
В своих требованиях собственник настаивал на возмещении ему стоимости аренды гаража. Однако суд не согласился с истцом. Действия ТСЖ, которыми было ограничено право проезда на придомовую территорию, судом были признаны незаконными. Важно помнить, что режим общей собственности предполагает, что у собственника есть право пользования общим имуществом (ст. 209 ГК). Решением собрания может быть установлен только порядок пользования имуществом, но не ограничение.
В то же время суд отказал во взыскании расходов на аренду гаража. Суд объяснил это тем, что кроме огороженной территории, на земельном участке возле дома оставались места для парковки и собственник мог ими воспользоваться.
4. Может ли управляющая организация посещать помещения, принадлежащие собственнику, если в помещении проходят общедомовые коммуникации?
Сталкивались с этой проблемой многие: управляющая организация требует допуска в помещение, чтобы починить общий стояк. Собственники отказываются, потому что после ремонта, как правило, управляющие организации оставляют строительный мусор. Кроме того, нередко ремонт общедомового имущества может привести к порче имущества индивидуального. Например, сантехник может разломать стенку, ведущую к общему стояку, а затем отказаться ее восстанавливать. Может ли собственник помещения отказать управляющей организации в допуске?
Надо учитывать, что закон накладывает на управляющую организацию определенные обязательства. В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация должна содержать общедомовое имущество в нормативном порядке. Это касается любого общего имущества дома, даже того, которое проходит по отдельному помещению.
Поэтому законом предусмотрена обязанность собственников помещений впускать представителей управляющих организаций для проведения ремонта. Это прямо закреплено подп. «б» п. 32 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354. Подтверждает обязанность собственников впускать сантехников и электриков судебная практика (см. Определение ВАС РФ от 02.07.2012 №ВАС5427/12).
Однако надо учитывать, что если собственник отказывается впускать представителей организации, то заставить его можно только через суд. Это объясняется тем, что ст. 3 ЖК РФ установила запрет на проникновение в квартиру без согласия собственника.
5. Можно ли требовать от магазинов, расположенных в доме, плату за размещение крыльца?
Для того, чтобы открыть магазин, надо сначала перевести помещение из жилого в нежилое. Основным требованием к нежилым помещениям в доме является наличие отдельного входа (ст. 22 ЖК РФ). Другими словами, владельцы будущего магазина должны построить крыльцо.
Очевидно, что построить крыльцо можно только на земельном участке, на котором стоит многоквартирный дом. Из ст. 36 ЖК РФ следует, что земельный участок – это общее имущество. Владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом собственники помещений в таком доме.
Как и собственники любого иного имущества, собственники общего имущества дома вправе получать доход от использования земельного участка третьими лицами (см. по аналогии Письмо ФАС РФ от 27.05.2015 №ИА/26126/15). Кроме того, только собственники могут дать разрешение на использование общего имущества.
Таким образом, владельцы магазина должны обратиться к собственникам помещений в доме за получением разрешения на строительство крыльца (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.03.2008 №Ф04—1315/2008). Собственники на общем собрании должны принять такое решение и утвердить размер платы за использование земельного участка. Полученные средства можно направить на содержание общего имущества.
Если в доме есть магазин, который не платит за пользование земельным участком, на котором расположено крыльцо, то можно потребовать внесения такой платы. Если владелец откажется вносить плату, то можно обратиться в суд. Правовым основанием требований собственников помещений в доме будет ст. 1102 ГК, то есть правило о неосновательном обогащении.
Данные принципы работают и в том случае, если владелец магазина является собственником помещения в доме, а значит имеет долю в общедомовом имуществе. Порядок пользования общим имуществом определяется только соглашением всех сособственников (ст. 247 ГК). В законе нет запрета на то, чтобы сособственники потребовали оплату как условие разрешения на использование земельного участка дома под размещение крыльца.
Важно также учитывать, что за содержание крыльца будет отвечать собственник магазина (ст. 210 ГК). Ни собственники иных помещений в доме, ни управляющая организация (ч. 2 ст. 162 ЖК) содержать крыльцо не должны. Это касается и соблюдения правил благоустройства, которые действуют в конкретном муниципальном образовании.
Также учитывайте, что в домах нельзя размещать некоторые типы магазинов. Перечень установлен приказом МЧС от 14.02.2020 №89. Например, нельзя размещать магазины, торгующие мебелью, стройматериалами. Кроме определенных магазинов, в многоквартирных домах нельзя размещать организации, установленные в п. 4.10 приказа Минрегиона от 24.12.2010 №778. Это, например, магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел.
6. Можно ли установить кондиционер на фасаде многоквартирного дома без решения общего собрания?
Фасады многоквартирных домов часто используются для размещения кондиционеров.
Федеральное законодательство никаких специальных требований к размещению кондиционеров на фасадах зданий не устанавливает. Однако такие требования могут быть установлены местными градостроительными правилами. Как правило, размещение кондиционеров запрещено на фасаде зданий, находящихся на центральных или исторических улицах городов.
Если в соответствии с местными правилами размещение кондиционеров является законным, то что для этого требуется?
Стена дома является общедомовым имуществом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Распоряжается общим имуществом общее собрание собственников помещений в доме. Только собрание может предоставить право на размещение кондиционера, а также определить порядок взимания и размер платы за использование стены дома. Поэтому для установки кондиционера обязательно требуется решение общего собрания. Это же подтверждается Письмом Минстроя от 14.10.2020 №31067-ОГ/06.
В судебной практике встречается обратная позиция. Так, например, в Решении АС Москвы от 26.09.2014 № А40—189578/2013 суд указал:
«Учитывая изложенные нормы права, суд приходит к выводу, что сам по себе факт размещения кондиционеров на фасаде многоквартирного дома… не означает осуществление ответчиком действий, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этим правомочиям».
Такая позиция суда является необоснованной, так как речь должна идти не о негаторном иске, а об иске о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Это разные способы защиты, чего не учел суд.
Собственники вправе распоряжаться принадлежащим им имуществом (ст. 209 ГК РФ). Таким образом, собственники помещений в доме могут получить плату за размещение кондиционера.
Плата за размещение кондиционера является доходом собственников помещений в доме. Ни управляющая организация, ни ТСЖ прав на этот доход не имеют. Плата может зачисляться на счета собственников помещений. Размер платы зависит от доли в общей собственности, которая, в свою очередь, зависит от площади принадлежащего собственнику помещения.
Кроме того, если установка кондиционеров будет мешать собственникам (например, будет мешать шум от работы), то общее собрание может запретить установку кондиционера.
7. Может ли общее собрание собственников принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод?
Это может потребоваться по многим обстоятельствам. Например, действующий мусоропровод может стать причиной неприятных запахов как на лестничной площадке, так и в квартире. Кроме того, содержание мусоропровода входит в стоимость содержания общего имущества. Поэтому собственники помещений в доме, желая избежать как неприятных запахов, так и лишних расходов, могут задаться вопросом о необходимости заварить мусоропровод. Можно ли это сделать?
Для ответа надо учитывать, что мусоропровод является общедомовым имуществом. Это следует из критериев, указанных в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. В самом деле, мусоропровод обслуживает не конкретное помещение, а несколько помещений в доме одновременно. Следовательно, мусоропровод является долевой собственностью всех собственников помещений в доме.
Как из ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, так и из ст. 209 ГК РФ следует, что собственники вольны распоряжаться принадлежащим им имуществом. Для общедомового имущества это означает, что распоряжается таким имуществом общее собрание. Поэтому на общем собрании собственники помещений вправе принять решение о том, чтобы заварить мусоропровод. При этом необходимо исключить работы по содержанию мусоропровода из содержания общего имущества. Это позволит сэкономить на плате за ЖКУ.
Аналогичные выводы сделаны в Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Суд полагает, что принятие такого решения не противоречит действующему законодательству.
Важно подчеркнуть, что решение должно быть принято общим собранием собственников помещений всего дома, а не собранием собственников помещений, расположенных в конкретном подъезде. Если нарушить это правило, то решение по мусоропроводу будет признано незаконным.
На практике возникает вопрос о количестве голосов, которыми нужно принять решение о консервации мусоропровода. Есть мнение, что проголосовать за консервацию мусоропровода должны все собственники, а не только присутствующие на общем собрании. Объясняется это тем, что фактически собственники уменьшают общее имущество, так как мусоропровод перестает использоваться (ч. 3 ст. 36 ЖК). Однако эта позиция представляется необоснованной, так как в ч. 3 ст. 36 ЖК речь идет о фактическом и формальном прекращении общей собственности, причем путем реконструкции. В случае с завариванием мусоропровода сам мусоропровод как объект общей собственности сохраняется.
8. Можно ли устанавливать перегородку на лестничной площадке?
Лестничная площадка является общедомовым имуществом. Это следует как из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, так и из п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491. Объясняется это тем, что лестничная площадка обслуживает более одного помещения в доме. Поэтому она не может находиться в собственности конкретного лица и находится в общедолевой собственности собственников помещений в доме.
Особенностью статуса общедомового имущества является то, что владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом можно только по соглашению всех долевых собственников. Соглашение оформляется протоколом общего собрания. Другими словами, без решения общего собрания всех собственников в доме отдельный собственник не может ни пользоваться, ни распоряжаться элементами общего имущества.
Так, например, в одном судебном документе сказано:
«Хотя ответчик и обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такое соглашение закрепляется решением общего собрания собственников многоквартирного дома»
Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Что это означает? Собственник отдельной квартиры не может установить перегородку на лестничной площадке без решения общего собрания. Причем зачастую требуется согласие всех собственников в доме в рамках ч. 3 ст. 36 ЖК, так как происходит фактическое уменьшение площади общего имущества. Это подтверждает и судебная практика, например Определение Московского городского суда от 02.08.2017 №33—5073/2017.
Если сосед незаконно установил перегородку, то можно обратиться в суд. Предварительно можно обратиться в управляющую организацию.
Дело в том, что наличие перегородок на лестничной площадке нарушает противопожарные требования. Не во всех случаях это так, но в зависимости от конкретных конструктивных особенностей дома, нарушение возможно (общие противопожарные правила определены Постановлением Правительства от 16.09.2020 №1479). Контролировать соблюдение противопожарных требований обязана управляющая организация. Поэтому надо обратиться к управляющей организации, чтобы демонтировать перегородку на лестничной площадке.
В некоторых случаях суды отказывают в требованиях о демонтаже оборудования на элементах общего имущества, если собственники своим решением ранее не определили порядок пользования имуществом. Подобный подход нельзя признать обоснованным. Суды не учитывают, что правомочие пользования имуществом опосредуется только через решение общего собрания.
9. Можно ли размещать информационные вывески возле магазинов без согласия общего собрания?
Многие собственники помещений недовольны вывесками, которые размещают магазины, расположенные на первом этаже дома. Для одних подобные вывески портят фасад здания, другие считают, что владельцы магазинов должны получить разрешение общего собрания. Некоторые собственники полагают, что владельцы магазинов обязаны платить за размещение вывесок. Насколько соответствуют закону подобные требования?
Прежде всего, надо помнить, что фасад многоквартирного дома является общедомовым имуществом (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Это означает, что пользоваться и распоряжаться фасадом можно только на основании решения общего собрания собственников всех помещений в доме (ст. 44 ЖК РФ).
В судебной практике есть мнение, что владельцы магазинов могут размещать вывески без согласия общего собрания. Объясняется это следующим образом. В соответствии с законодательством о защите прав потребителей магазины обязаны размещать информационные вывески. Так как эта обязанность установлена законом, дополнительного решения общего собрания не требуется (Обобщение судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме). Понятие информационной вывески было разобрано еще в пункте 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.12.1998 №37. Суд указал, что
«размещение уличной вывески (таблички) с наименованием юридического лица как указателя его местонахождения или обозначения места входа в занимаемое помещение, здание или на территорию является общераспространенной практикой и соответствует сложившимся на территории России обычаям делового оборота».
Приведенная позиция необоснованна. Обязанность владельцев магазинов размещать вывески никак не изменяет того обстоятельства, что пользоваться общим имуществом можно только с согласия общего собрания всех собственников. Размещение вывесок – это публичная обязанность, а согласование с общим собранием – гражданско-правовая. В этой части законодательство не пересекается. Да, владелец магазина обязан поместить вывеску. Но реализуется эта обязанность только через решение общего собрания. Именно собрание собственников всех помещений в доме должно определить, в каком месте и на каких условиях будет размещена вывеска. Эта позиция получила подтверждение в Определении Верховного суда от 26.06.2018 №41-КГ18—13.
Обратите также внимание, что ранее в Письме ФАС от 15.03.2010 № АК/6745 был сделан вывод, что «размещение вывески магазина на многоквартирном доме не требует дополнительного согласования с собственниками помещений». Однако это разъяснение было отозвано Письмом ФАС от 02.12.2022 № МШ/109196-ПР/22. Новых разъяснений от ФАС не последовало, поэтому руководствоваться надо позицией Верховного суда.
Может ли общее собрание требовать плату за размещение вывески? С первого взгляда кажется, что нет. В самом деле, собственник магазина имеет такую же долю в праве на общее имущество, как и собственники других помещений. Однако не все так просто.
Из ст. 244 ГК РФ следует, что долевой собственник имеет долю в праве собственности. Именно долю в праве, а не долю в имуществе. Это создает обязанность долевого собственника согласовывать пользование имуществом с другими долевыми собственниками. При этом ст. 247 ГК РФ не запрещает долевым собственникам установить платность пользования конкретным элементом общего имущества. Обратите внимание, что пользование долей и пользование имуществом – два различных элемента. Если пользование долей не может быть ограничено другими собственниками, то пользование самим имуществом ограничено уже тем, что требует согласия всех сособственников. Именно поэтому в ч. 2 ст. 247 ГК РФ не оговаривается, что пользование конкретным элементом общей собственности должно быть безвозмездным. Эта норма оговаривает только право на использование отдельного элемента имущества, а порядок использования, в том числе и платность, определяет собрание всех собственников.
Таким образом, собственники помещений в доме могут требовать от владельца магазина плату за размещение вывески. Эти деньги можно направить как на содержание общего имущества, так и на личные цели собственников.
В рамках той же категории споров интересно сослаться на Определение Верховного суда от 16.12.2020 №№306-ЭС20—17036. В данном деле на доме была размещена вывеска «Бейкер стрит, улица им. Клементины Черчилль», которая отражала название организации. Однако эта вывеска вводила в заблуждение, так как реальный адрес дома был – «Шекснинская 89». Суд согласился, что
«нахождение на фасаде указанного дома табличек, содержащих противоречивые сведения об его адресе, затрудняет идентификацию здания не только для граждан и юридических лиц, но и для экипажей экстренных служб (скорой медицинской помощи, полиции, отрядов МЧС), что ставит под угрозу своевременность их прибытия к месту назначения, соответственно, может привести к возникновению угрозы здоровью, жизни и безопасности населения».
10. Могут ли собственники самостоятельно распоряжаться радиаторами отопления, находящимися в помещении?
Многие собственники задумываются о том, чтобы убрать из помещения батареи отопления. Одни связывают это с дизайнерским решением, а другие хотят сэкономить на плате за отопление. Насколько законным будет демонтаж батарей?
Это многоаспектный вопрос. Во-первых, надо разобраться относятся ли батареи к общему имуществу. Во-вторых, надо определить, в каких случаях можно вообще отключить помещение от центрального отопления. В-третьих, надо понять, как демонтаж радиаторов повлияет на оплату за отопление.
Начнем с вопроса об общем имуществе. Это очень важно. Дело в том, что если батареи являются общедомовым имуществом, то распоряжаться ими самостоятельно собственники отдельного помещения не могут. Только общее собрание собственников помещений во всем доме может предоставить право на демонтаж батарей в конкретном помещении. Но если батареи не являются общим имуществом, то демонтировать батареи можно и без решения общего собрания.
В судебной практике сложилась позиция, что только если радиаторы имеют отключающие устройства, то их можно демонтировать без решения общего собрания (Апелляционное определение Архангельского областного суда от 01.07.2013 №33—3805/13). В этом случае батареи не являются общим имуществом, а значит распоряжаться ими может собственник помещения, а не общее собрание.
В том случае, если батареи не имеют отключающих устройств, то демонтировать радиаторы можно только с согласия общего собрания (Постановление 18 ААС от 08.09.2015 № А76—12397/2014). Почему важно именно наличие отключающих устройств? Потому что при наличии таких устройств состояние батарей в отдельном помещении никак не влияет на общую систему отопления, проходящую по дому.
Итак, разобрались: если батареи имеют отключающие устройства – их можно демонтировать без решения общего собрания; если батареи не имеют отключающих устройств, – требуется решение общего собрания.
Но прежде, чем отключиться от центрального отопления, надо проверить – допускается ли это по схеме теплоснабжения (см. Определение Конституционного суда РФ от 17.11.2011 №1514-О-О). В соответствии с ч. 15 ст. 14 Федерального закона от 27.07.2010 №190-ФЗ нельзя переходить на индивидуальное отопление, за исключением случаев, когда это допускается схемой теплоснабжения. Схема теплоснабжения определяется органами местной власти. Поэтому необходимо обратиться в местную администрацию, чтобы узнать возможно ли отключиться от центрального отопления и перейти на индивидуальное. Согласие теплоснабжающей организации на отключение от центрального отопления не требуется (Определение Верховного суда РФ от 20.11.2017 №302-КГ17—17007). В любом случае самовольный демонтаж радиаторов запрещен подп. «в» п. 35 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354.
Допустим, схема теплоснабжения разрешает отключение, решение общего собрания получено или не требуется, батареи демонтированы. Как в этом случае изменится плата за отопление?
Раньше этот вопрос решался так. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 №354 плата за отопление вносится без деления на ОДН и отопление отдельного помещения. Что это означает? Если собственник демонтировал батареи, то все равно будет платить за отопление. Такое нормативное регулирование было признано несоответствующим Конституции в Постановлении Конституционного суда от 20.12.2018 г. №46-П, а ранее аналогичную позицию занял Верховный суд в Определении от 30.08.2016 №71-КГ16—12.
В этой связи были внесены изменения в п. 42.1 Постановления Правительства от 06.05.2011 №354. Теперь у собственников появилась возможность доказать управляющей организации, что радиаторов в помещении нет. В этом случае собственник будет платить только за отопление на цели содержания общего имущества дома. Плата за отопление помещения собственника взиматься не будет.
11. Кто может пользоваться колясочными?
Колясочные часто встречаются в многоквартирных домах. И часто у собственников помещений в доме возникают споры: кто может пользоваться этими помещениями и что можно в них размещать. Четкий ответ найти в законодательстве не так и просто.
Под «колясочной» понимается элемент входной группы дома, который служит цели хранения детских и уличных кресел-колясок. Об этом сказано в п. 5.1.2 СП 31-107-2004.
По своим признакам колясочная относится к общедомовому имуществу. Почему? Потому что обслуживает не конкретную квартиру, а все квартиры в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК). Так как колясочная – это общее имущество, то все требования закона, касающиеся содержания и пользования общедомовым имуществом, применимы и к колясочным.
Пользоваться колясочной могут все собственники помещений в доме. Однако конкретный порядок пользования может быть определен общим собранием дома. Например, общее собрание может установить очередность пользования колясочной.
