скачать книгу бесплатно
Комиссия за оплату ЖКУ исключается из тарифов
Постановлением Правительства от 05.09.2019 №1164 установлен запрет на включение в тариф на ЖКУ «расходов потребителей коммунальных услуг на платежные услуги, оказываемые банками и иными организациями в соответствии с законодательством Российской Федерации, при внесении такими потребителями платы за коммунальные услуги».
Другими словами, запрещено в тариф включать комиссию. Это сделано для того, чтобы исключить случаи, когда собственники фактически дважды оплачивали комиссию (один раз – в тарифе, другой – непосредственно при оплате).
Новый порядок образования земельных участков
Федеральный закон от 29.12.2004 №189-ФЗ сделал формирование земельных участков под многоквартирным домом обязательным для органов МСУ. Раньше органы МСУ формировали земельный участок только по обращению собственников помещений в доме.
2020 год
Мораторий на пеню за ЖКУ
Постановлением Правительства от 02.04.2020 №424 был установлен мораторий на взимание пени за ЖКУ. Действие соответствующих положений нормативно-правовых актов, например Постановления Правительства от 06.05.2011 №354, а также договоров управления приостанавливалось. Мораторий действовал до 1 января 2021.
Новые правила противопожарной безопасности
Правительство утвердило новые правила противопожарной безопасности Постановлением от 16.09.2020 №1479. Раньше в этом году МЧС внесло существенные изменения в некоторых нормативные акты, по пожарной безопасности (Приказ от 14.02.2020 №89).
2021 год
Понятие «многоквартирный дом» в Жилищном кодексе
Раньше понятие «многоквартирный дом» было закреплено в Постановлении Правительства от 28.01.2006 №47. Федеральный закон от 30.12.2021 №476-ФЗ включил это понятие в ЖК.
Кроме того, изменилась ст. 36 ЖК. Теперь машино-места, которые не принадлежат конкретным собственникам, входят в общее имущество многоквартирного дома.
Общие собрания
Теперь стало возможным участвовать в общих собраниях
«дистанционно с помощью электронных либо иных технических средств, если при этом используются любые способы, позволяющие достоверно установить лицо, принимающее участие в заседании, участвовать ему в обсуждении вопросов повестки дня и голосовать».
Такие правила ввел Федеральный закон от 28.06.2021 №225-ФЗ.
Изменился порядок оплаты за отопление
Если в помещении нет радиаторов, то платить за отопление можно только в части ОДН. Это долгожданное правило появилось в Постановлении Правительства от 25.06.2021 №1018.
Управляющие организации теперь отвечают перед РСО
Если коммунальные услуги потребителям оказаны некачественно из-за действий или бездействия управляющей организации, то перерасчет потребителям делает РСО. Отсюда возникают дополнительные расходы РСО. Постановлением Правительства от 25.06.2021 №1017 предусмотрено, что эти расходы компенсирует РСО управляющая организация, если некачественные услуги оказаны именно по вине управляющей организации.
2022 год
Специальные правила для пени
Постановление Правительства от 26.03.2022 №474 предусмотрело для 2022 и 2023 года специальные ставки Центрального банка Российской Федерации для расчета пени в случае неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт, установленных жилищным законодательством Российской Федерации.
Субсидии по новым правилам
Еще в 2018 был принят Федеральный закон от 28.11.2018 №442-ФЗ. Однако вступил в силу он с 1 января 2022. В чем же его смысл? А вот в чем:
«Субсидии не предоставляются гражданам при наличии у них подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом непогашенной задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, которая образовалась за период не более чем три последних года».
Ограничили взыскания по ЖКУ
Если в отношении гражданина начато исполнительное производство, то теперь можно требовать, чтобы взыскание осуществлялось с «сохранением заработной платы и иных доходов ежемесячно в размере прожиточного минимума трудоспособного населения в целом по Российской Федерации».
Это правило установлено Федеральным законом от 29.06.2021 №234-ФЗ.
Новые правила пользования жилым помещением
Теперь правила пользования жилым помещением установлены Приказом Минстроя от 14.05.2021 №292/пр. Раньше правила определялись Правительством. Принципиальных изменений в новом акте нет, однако Минстрой получает возможности в упрощенном порядке менять правила пользования помещениями.
Новые требования к кладовкам
МЧС уточнило требования к кладовкам в многоквартирном доме. Изменения были внесены Приказом от 15.06.2022 №610. Например, установлено, что
«размещение внеквартирных хозяйственных кладовых жильцов допускается в первом, цокольном и подвальном нежилых этажах многоквартирных жилых зданий I – III степени огнестойкости класса конструктивной пожарной опасности С0 и С1».
Уточнили правила расчета платы за ОДН
Изменения внесены Постановлением Правительства от 03.02.2022 №92. Например, предусмотрели, что не требуется отдельное решение общего собрания, если плата за содержание общего имущества изменяется из-за изменения тарифов, утвержденных органами власти.
2023 год
Собственники могут узнать, кто зарегистрирован в их помещении
Получить персональные данные граждан можно только с их согласия. Теперь это не касается ситуаций, когда сведения запрашивает собственник помещения и только в отношении своего помещения. Такие правила введены Федеральным законом от 14.07.2022 №304-ФЗ.
Перерасчет платы за ТКО
Постановлением Правительства от 16.11.2022 №2076 теперь разрешено осуществлять перерасчет платы за ТКО при временном отсутствии собственника в помещении.
Подтверждать поверку не требуется
В настоящее время сведения о поверки прибора учета содержатся в специальной ГИС. Поэтому собственники не должны отдельно предоставлять исполнителю коммунальных услуг сведения о поверки. Это и было закреплено в Постановлении Правительства от 12.04.2023 №588.
Раздел 1. Общее имущество
Часть 1. Состав общего имущества
1. В чем состоит правовой смысл категории «общее имущество»?
Правовое значение общего имущества раскрыто в Постановлении Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П. Суд указал, что законодатель при правовом регулировании общего имущества, действовал «исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями».
Аналогичный ответ на данный вопрос содержится в Обобщении судебной практики рассмотрения судами Саратовской области в 2013—2014 годах дел, связанных со спорами в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В документе сказано:
«Признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит из отдельных частей – помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.
Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений; б) нежилых помещений; в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество – только в общей долевой собственности указанных субъектов».
Касаясь вопроса о признаках общего имущества суд отметил:
«Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности».
Также суд отметил следующее:
«Многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются жилые и нежилые помещения в таком доме. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является… Правовая природа общего имущества многоквартирных домов определена как имущество, не имеющее самостоятельной потребительской ценности и предназначенное, в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями».
Долгое время понятие «многоквартирный дом» определялось либо судебной практикой, либо на уровне подзаконных актов. Однако Федеральный закон от 30.12.2021 №476-ФЗ это положение изменил. Теперь в ч. 6 ст. 15 ЖК определено, что многоквартирный дом – это здание. Причем это здание должно 1) иметь две и более квартиры, а также 2) иметь общее имущество, указанное в ст. 36 ЖК. Кроме того, дополнительно предусмотрено, что в составе многоквартирного дома могут быть машино-места и нежилые помещения. Причем как машино-места, так и нежилые помещения должны быть «неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома».
С 2022 года также на уровне гражданского законодательства появились развернутые характеристики общего имущества. В ст. 287.5 ГК сказано, что
«к общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места».
Также в состав общего имущества входит земельный участок
«с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности».
2. Какой алгоритм отнесения имущества к общедомовому надо применять?
Этот вопрос встает перед многими собственниками помещений в многоквартирном доме. Важность вопроса в том, что за содержание общего имущества платить должны именно собственники жилых и нежилых помещений в доме. Это весьма значительная сумма. Размер платы зависит в том числе от правильного определения общего имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ общим является имущество, которое обслуживает более одного помещения в доме. Например, лестничная площадка является общим имуществом собственников помещений. Почему? Потому что лестничная площадка используется не конкретным помещением, а несколькими помещениями в доме.
В Постановлении Конституционного суда РФ от 28.05.2010 №12-П выделены два критерия общего имущества:
1) такое имущество не имеет самостоятельной потребительской стоимости;
2) предназначено для обслуживания жилых и нежилых помещений в доме.
Поэтому, чтобы определить относится ли конкретный элемент дома к общему имуществу, надо ответить на следующие вопросы:
1) обслуживает ли элемент дома два и более помещения;
2) имеет ли элемент самостоятельную ценность или его ценность объясняется тем, что он позволяет использовать помещения в доме?
Перечень элементов дома, которые являются общим имуществом, установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 №491, если какого-то элемента в перечне нет, то надо воспользоваться указанными выше признаками.
Таким образом, перечень общего имущества дома не является закрытым. Это означает, что не существует такого единого перечня в законе, которым бы предельно точно и полно описывались все элементы общего имущества. Если в приведенных нормах нет упоминания о каком-либо элементе имущества, то такое имущество все же может быть общим, но для этого имущество должно обладать признаком обслуживания более одного помещения в доме.
3. Домофоны – это общее имущество?
Да, это так. Такой вывод сделан, например, в Постановление ФАС Центрального округа от 12.04.2010 №А14—3620/2009/153/15.
Объясняется это тем, что домофон соответствует признакам общего имущества, указанным в ст. 36 ЖК: территориально принадлежит многоквартирному дому; функционально обслуживает два и более помещение в доме.
Важно учитывать, что трубка домофона, расположенная в помещении, также относится к общедомовому имуществу. Такой вывод суда вполне объясним, если учитывать, что трубка – это принадлежность главной вещи (домофона). По правилам ст. 135 ГК принадлежность следует правовой судьбе главной вещи.
Необходимо отметить, что в Письме Минстроя РФ от 11.04.2016 №10686-АТ/04 ведомство допустило ошибку. Минстрой ошибочно полагает, что обслуживанием домофона может заниматься не только управляющая организация, но любая организация, с которой заключен договор по решению общего собрания. Эта позиция ошибочна по той причине, что в одном многоквартирном доме может быть только один способ управления (ч. 9 ст. 161 ЖК). Если в доме выбрана управляющая организация, то обслуживать домофон может только эта организация.
Дополнительно важно учитывать, что домофон входит в состав общего имущества дома независимо от решения общего собрания. В п. 1 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491 установлено, что состав общего имущества дома определяется решением общего собрания. Однако это не означает, что только решением собрания определяется правовой статус имущества как общего. Нет, статус имущества как общего определяется по наличию признаков из ст. 36 ЖК. Для чего же нужно решение общего собрания? Это решение требуется для определенности в вопросах управления домом.
Аналогично, например, та же норма предусматривает, что состав общего имущества может быть определен органом местного самоуправления. Получается, что может быть два состава общего имущества? Да, формально это возможно. Но это не означает, что одно и то же имущество одновременно является (по решению общего собрания) и не является (по решению органа местного самоуправления) общим имуществом. Нет, имущество будет общим (или не будет таким) в силу наличия (или отсутствия) признаков, определенных законом. А вот общее собрание утвердит уже перечень общего имущества для цели управления домом. Так же как орган местного самоуправления утвердит свой перечень «в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации».
4. Входят ли радиаторы отопления, расположенные в квартире, в общее имущество дома?
Важность данной проблемы объясняется следующим. Если радиаторы отопления – это общее имущество, то платить за их содержание должны все собственники всех помещений в доме. Другими словами, радиатор стоит в одном помещении, а платить за него должны собственники всех остальных помещений в доме.
Если радиаторы не являются общим имуществом, то платить за них должен собственник того помещения, в котором он установлен. Это кажется более справедливым. Но как решить эту проблемы по закону?
И в судебной практике, и в деятельности надзорных органов сложилось определенное мнение:
– радиаторы отопления являются общим имуществом, если отсутствуют отключающие устройства;
– если радиаторы отопления имеют отключающие устройства, то радиаторы не являются общим имуществом. Подтверждается это письмами Минстроя РФ от 01.04.2016 №9506-АЧ/04 и Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07. При этом отключающие устройства должны позволять полное проводить отключение. Наличие только одного запорного устройства (на одном стояке) не позволяет отнести радиаторы к имуществу собственника помещения и такие радиаторы являются общедомовым имуществом.
Обратите внимание, что в Письме Минстроя РФ от 01.04.2016 №9506-АЧ/04 ведомство ошибочно полагает, что отнесение имущества к общему производится на основании решения общего собрания, договора управления. Режим общего имущества возникает только в силу закона, а закрепление состава общего имущества в договоре управления носит организационный характер, но не предопределяет статус имущества как общедомового.
5. Относятся ли запорно-регулировочные краны к общему имуществу?
От ответа на этот вопрос зависит, кто должен ремонтировать и менять запорно-регулировочные краны.
Если краны являются общедомовым имуществом, то содержать их обязана управляющая организация. Это следует из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ. Дополнительно платить ни за ремонт, ни за замену крана собственник жилого или нежилого помещения в доме не должен.
Но если запорно-регулировочные краны не являются общедомовым имуществом, то содержать их обязаны собственники тех помещений, в которых они используются (ст. 210 ГК РФ).
Общедомовым имуществом являются элементы, которые обслуживают более одного помещения в доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Краны являются необходимой конструктивной частью общедомовой инженерной системы (п. 5 Постановления Правительства от 13.08.2006 №491). Поэтому краны обслуживают более одного помещения.
Из этого следует, что обслуживать краны на трубах водоснабжения и отопления обязана управляющая организация. Собственники не обязаны дополнительно платить за обслуживание или замену запорно-регулировочного крана.
К аналогичному выводу пришел Верховный Суд РФ в Определение от 14.02.2012 №КАС12—25.
6. Что такое придомовая территория?
Собственникам помещений в доме принадлежит и земельный участок, на котором располагается дом. Размеры земельного участка играют важную роль. От этого зависит, какие объекты должны содержать собственники (детские площадки, контейнерные площадки, инженерные сети и т.д.). Кроме того, от размеров земельного участка зависит в каком месте разместить стоянку для машин и где поставить шлагбаум, чтобы во двор не заезжали посторонние лица. Как же определяется размер земельного участка под домом?
Ответ на данный вопрос содержится в письмах Минэкономразвития РФ от 29.12.2010 №Д23—5416, от 20.01.2010 №Д23—124. Вот основные указания ведомства.
Размер земельного участка определяется фактическим землепользованием, а также нормативами, которые действовали на момент строительства дома.
Определить размер участка можно по правоустанавливающим документам. Если таких документов нет, то надо руководствоваться документами, которые были составлены при образовании земельного участка.
Предположим, что ни правоустанавливающих документов, ни иных документов, в которых хоть как-то отражены границы участка, нет. Что делать?
В этом случае надо исходить из границ участка, которые существуют пятнадцать и более лет. Но такие границы должны быть отмечены либо природными, либо искусственными объектами, которые позволяют установить границу. Например, это могут быть столбы.
