Судебная практика в ЖКХ. Самые острые вопросы

Общество с ограниченной ответственностью возражало против удовлетворения требований истцов, по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает вещно-правовой способ защиты права собственности собственника и субъектов других вещных прав, в том числе путем устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Негаторный иск является одним из способов защиты права собственности и иных вещных прав. Он представляет собой требование законного владельца к лицу, не владеющему индивидуально-определенной вещью, об устранении препятствий в осуществлении права, не связанного с лишением владения имуществом (статьи 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 – 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Под негаторным иском понимают иск об устранении всяких нарушений прав собственника, не связанных с лишением владения. Право пользования считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но тот стеснен или лишен вовсе возможности извлекать полезные свойства из принадлежащей ему вещи. Право распоряжения считается нарушенным, если вещь остается во владении собственника, но он ограничен в определении ее правовой судьбы.

Субъектом требования (истцом) по негаторному иску является собственник либо иной титульный владелец. Обязанным субъектом (ответчиком) выступает лицо, которое своими действиями нарушило право собственника пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

Как разъяснено в пункте 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владении, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Исходя из содержания изложенных норм права и правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, при предъявлении негаторного иска владельцу необходимо подтвердить свое право на имущество, доказать факт нарушения права, не связанного с лишением владения, и незаконность действий ответчика.

Исходя из изложенного с учетом заявленных на основании статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации требований в соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на истцах лежит обязанность доказывания нарушения ответчиком права собственности истца на объект недвижимости на его нормальную эксплуатацию в отсутствие законных на то оснований.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок относится к общему имуществу собственников помещений МКД, следовательно, владельцы жилых и нежилых помещений МКД в силу положений статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме, в том числе и определять порядок доступа к нему.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в порядке, определенном статьями 44 – 48 Кодекса, относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Многоквартирный жилой дом N введен в эксплуатацию 04.04.2022.

Установка шлагбаума, регулирующего въезд и выезд транспортных средств в границах придомовой территории многоквартирных домов по адресу: г. Самара на земельном участке с кадастровым номером N Обществом с ограниченной ответственностью осуществлена в соответствии с проектной документацией.

Проектная документация получила положительное заключение экспертизы.

Согласно проектной документации, раздел 1 «Общая пояснительная записка» 2-19-ОПЗ, том 1. изменение 5. объект строительства оснащается домофоном, камерами видеонаблюдения и автоматическими шлагбаумами, проект установки и монтаж которых осуществляет ПАО «Ростелеком».

Судом установлено, что решение об ограничении доступа на земельный участок в виде установки шлагбаума принято большинством владельцев помещений МКД (протокол №1 от 12.06.2022, вопрос 10). Указанный протокол общего собрания не оспорен, не признан недействительным.

Согласно статье 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания ничтожно, если оно принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, противоречит основам правопорядка и нравственности.

В данном случае, указанное решение принято по вопросу о праве использования земельного участка.

Соответственно, установка спорного шлагбаума соответствует воле большинства владельцев помещений в МКД и отвечает положениям пункта 2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а ответчик, как управляющая компания МКД в рамках предписаний, установленных пунктом 2.3 статьи 161 и пункта 5 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации установкой шлагбаума реализовывает решения, принятые волей большинства собственников помещений МКД, связи с чем, противоправность в его действиях отсутствует.

Ответчик пояснил, что все собственники МКД оснащены специальными средствами для беспрепятственного открывания / закрывания шлагбаума.

Согласно пояснениям представителя истцов имеют беспрепятственный доступ к своему имуществу.

Истцами не представлено доказательств, подтверждающих ограничение либо отказ в доступе к придомовой территории МКД. Отсутствие препятствий в доступе к земельному участку, на котором расположен шлагбаум, свидетельствует о равных условиях с иными владельцами помещений МКД в доступе к придомовой территории и земельному участку, на котором расположен МКД.

Ответчик как управляющая компания реализовывает решение, принятое волей большинства собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем противоправность в действиях ответчика отсутствует. Иного по материалам настоящего дела не установлено и истцом не доказано (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Установка шлагбаума не лишает истцов доступа к помещению и не ограничивает их права в пользовании земельным участком. Доказательств каких-либо ограничений сотрудников, посетителей истцов в материалах дела также не имеется.

Судом учтено, что спорный шлагбаум оснащен системой распознавания специальных транспортных средств, что также отражено в протоколе общего собрания от 12.06.2022 №1 и не отрицается лицами, участвующими в деле.

Таким образом, довод Акционерного общества «Почта России» об ограничении проезда специального автотранспорта, такого как автомобиль «Скорой медицинской помощи», пожарный автомобиль МЧС или иной автотранспорт экстренных служб (МВД и пр.) при возникновении экстренных ситуаций, несостоятелен, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подтвержден.»

* * *

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 14.09.2023 № А72—17186/2022

«Пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Толкование данных норм права, направленных на определение порядка пользования общим имуществом, в том числе, собственниками помещений, расположенных в доме, было неоднократно дано Верховным Судом Российской Федерации.

Так, в пункте 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Соответствующее толкование норм материального права, направленное на недопущение нарушения одним собственников прав остальных собственников помещений в многоквартирном доме, изложены в пункте 23 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017)», утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 05.12.2016 N 304-ЭС16—10165 по делу N А45—13856/2015, определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2019 N 34-КГ19—9.

Таким образом, предусмотренное пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Закон прямо предусматривает случаи, когда реализация правомочий собственника общего имущества может производиться по его усмотрению, то есть без согласования с остальными собственниками (пункт 2 статьи 246 ГК РФ).

В остальных же случаях реализация правомочий одного из собственников общего имущества может происходить только по согласованию с остальными собственниками. Данный вопрос должен решаться на общем собрании собственников.

Поскольку сособственники находятся в положении лиц, обязанных договариваться, каждый из них должен добросовестно осуществлять свои права так, чтобы каждый мог Код доступа к оригиналам судебных актов, подписанных электронной подписью судьи 6 осуществлять в отношении общей вещи такие действия, которые направлены на пользование вещью и соответствуют интересам всех сособственников.

В рамках настоящего спора судом установлено и ответчиком не оспаривается, что согласие собственников помещений многоквартирного дома на установку ответчиком кондиционеров отсутствует, решение общего собрания собственников помещений, принятого в установленном Жилищном кодексе РФ порядке, также отсутствует.

Суд, отклоняя доводы ответчика, в том числе ссылки на судебную практику, отмечает, что приведенные судебные акты не носят преюдициального характера и приняты при иных фактических обстоятельствах дела.

Так, в частности, из Определения Верховного Суда РФ от 11.08.2020 N 309-ЭС20—10204 по делу N А60—23442/2019 следует и судами установлено, что реконструкция помещения, принадлежащего ответчику, была произведена в соответствии с рабочим проектом «Реконструкции цокольного этажа жилого дома по адресу ул. Красноармейская, 143 под стоматологический центр Ленинский административный район г. Нижний Тагил N 2365, 2006 год», при этом были выполнены все условия рабочего проекта, согласно его разделам, следовательно, реконструкция помещения произведена согласно требованиям нормативных актов.

Согласно п. 1 ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

Таким образом, исковые требования истца следует удовлетворить и обязать ответчика произвести демонтаж семи внешних блоков кондиционеров, трех вентиляционных каналов, размещённых на крыше одноэтажной пристройки к многоквартирному дому по адресу: г. Ульяновск, ул. Хрустальная, д.38, а также восстановить целостность крыши одноэтажной пристройки к многоквартирному дому по адресу: ул. Хрустальная, д.38, г. Ульяновск, в местах крепления семи внешних блоков кондиционеров, трех вентиляционных каналов после проведения демонтажных работ.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.04.2025 №№ Ф09—804/2025, А50—4922/2024

«Суды нижестоящих инстанций установили, что 01 июля 2022 года общим собранием собственников помещений в МКД, расположенном по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, 80, принято решение об утверждении Положения об организации доступа и размещения транспортных средств на придомовой территории МКД дома №80 по ул. N.

Согласно пункту 3.1 Положения на беспрепятственный въезд на огороженную территорию МКД в течение суток и парковку на ней имеют право только зарегистрированные в соответствие с настоящим положением транспортные средства, принадлежащие собственникам жилых и нежилых помещений дома и проживающим с ними членами их семей.

На придомовую территорию могут допускаться транспортные средства (без права долговременной парковки): оперативным службам, такси, а также транспортные средства, принадлежащие гражданам, которые осуществляют погрузку/разгрузку вещей, посадку/высадку пассажиров – на время не более 30 минут (пункт 3.3 Положения).

Решение об утверждении указанного Положения принято общим собранием собственников в пределах компетенции большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, это решение не оспорено, не признано недействительным в установленном порядке.

Суды обеих инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 1, 209, 246, 247, 290, 301 – 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в пунктах 45, 47, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», а также правовую позицию, изложенную в пунктах 3, 5, 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения», исходя из того, что препятствий в пользовании переданным в аренду помещением общество не испытывает, в том числе и путем прохода по придомовой территории, доступ на участок за шлагбаумом урегулирован принятым собственниками помещений в доме и не оспоренным Положением, при этом судами установлена возможность парковаться в иных местах на оборудованной для этого парковке вокруг дома, а при необходимости произвести выгрузку/погрузку либо в иных целях на непродолжительный срок общество может проехать на придомовую территорию с учетом Положения, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Общество использует помещение в рамках обязательственных правоотношений, из условий договора следует, что в пользование передано только помещение, доказательств того, что в его использовании чинятся препятствия не представлено. Обеспечить парковку сотрудникам общества на придомовой территории товарищество не обязано, в том числе с учетом принятого собственниками Положения.

Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.

Указание общества на то, что к спорным правоотношениям по аналогии подлежит применению п. 2 ст. 673 ГК РФ, и права нанимателей жилых помещений не могут быть поставлены в лучшее положение по сравнению с арендаторами нежилых помещений в многоквартирном доме, рассмотрен судом кассационной инстанции и отклонено.

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться имуществом, указанным в статье 290 настоящего Кодекса.

Истцом не представлено доказательств наличия препятствий в использовании придомовой территории, созданных товариществом, – проход сотрудников и клиентов общества не ограничен. Парковка сотрудников общества на придомовой территории является одним из элементов использования, и она урегулирована Положением, которое обязательно для всех. Оснований полагать, что общество поставлено в неравные положения с иными лицами, не представлено.»

* * *

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 09.11.2022 №№88—28767/2022, 2—1284/2022

«Удовлетворяя иск Н. о возложении на ответчика обязанности не препятствовать пользованию придомовой территорией многоквартирного дома, внеся сведения о мобильном телефоне истца в базу данных для открытия (закрытия) ворот с целью проезда на территорию указанного многоквартирного дома с помощью системы GSM (проезд по телефону, включенному в базу данных), суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 12, 244, 246, 262, 290, 291, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, исследовав представленные доказательства, исходил из того, что действия ответчика, создающие истцу, являющемуся собственником помещения в многоквартирном жилом доме, препятствия во въезде на придомовую территорию МКД, нарушают его права и законные интересы на беспрепятственный доступ к общему имуществу.»

* * *

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.07.2012 №№ А45—17561/2011, Ф04—2259/2012

«Суд первой инстанции, оценив совокупность представленных доказательств в соответствии с частью 1 статьи 64, статьёй 71 АПК РФ, пришёл к выводу об обоснованности заявленных требований, поскольку указанными выше действиями (возведением забора и установлением домофонов) ответчик препятствует истцу в пользовании по назначению принадлежащим ему на праве собственности нежилым помещением, и в этой связи, правильно руководствуясь статьёй 304 ГК РФ, удовлетворил иск.

Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд сослался на то, что из свидетельства о государственной регистрации права от 05.10.2001 помещение площадью 148,3 кв. м, принадлежащее истцу, является нежилым без указания на его целевое назначение. Тот факт, что данное помещение используется истцом для предпринимательской деятельности в виде сдачи в аренду иной организации, свидетельствует об отсутствии каких-либо препятствий со стороны ответчика в реализации прав собственника. Фактически истцом заявлен иск не об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом, а об установлении особого режима прохода по общей территории для осуществления предпринимательской деятельности, что имеет другое правовое основание. Оснований для применения статьи 304 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

По мнению суда кассационной инстанции, указанные выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам и противоречат нормам действующего законодательства, регулирующим спорные правоотношения, что в силу положений статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемого постановления.

С учётом изложенного решение суда первой инстанции является обоснованным и в полной мере отвечающим требованиям действующих правовых норм, каких-либо оснований для его отмены или изменения не усматривается.»

* * *

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2022 №№13АП-30377/2022, А26—3000/2022

«Таким образом, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, относится к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Применительно к данному делу это означает, что при проведении проверки и вынесении оспариваемого представления Прокуратура не могла не учитывать волю собственников жилых помещений спорного МКД, отраженную в решении общего собрания, оформленного протоколом от 07.03.2017, недействительность которого в судебном порядке не установлена.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 28 Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.11.2021).

При таких обстоятельствах при наличии решения общего собрания собственников помещений по вопросу предоставления в пользование земельного участка на придомовой территории МКД с правом обустройства мест стоянок автомобилей, которое не признано недействительным и является обязательным для исполнения управляющей организации, а также учитывая, что обустройство парковочных мест не ограничивает проезд по территории земельного участка и не ограничивает доступ к МКД (соблюдена доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями МКД для собственников), суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у Прокуратуры правовых и фактических оснований для вынесения оспариваемого представления от 25.03.2022 №07-31-2022 об устранении нарушений федерального законодательства, в котором Прокуратура указывает на ненадлежащее исполнение ООО обязанностей по управлению, содержанию общедомового имущества и контролю за его состоянием.»

Споры по отдельным элементам МКД

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 №№13АП-43147/2021, А56—72349/2021

«Таким образом, в силу изложенных требований Правил №170, Правил содержания общего имущества – балконы входят в состав общего имущества, торцевая стена балконного ограждения, парапет балкона является неотъемлемым элементом фаса л а здания, конструктивно неразрывно связан с несущими конструкциями многоквартирного дома и вместе формирует архитектурно-градостроительный облик МКД и содержание торцевой стены, парапета балконов в надлежащем состоянии относится к обязанностям заявителя.

Поскольку ограждающая конструкция балкона входит в состав общего имущества дома, ответственность за надлежащее содержание которого несет Товарищество, возложение на заявителя обязанности выполнить ремонт, не допуская дальнейшего развития повреждений, является правомерным.»

* * *

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.12.2022 №№ Ф06—25564/2022, А72—5446/2021

«Таким образом, спорная входная группа ранее представляла собой пандус, обеспеченный крытым навесом без запирающих устройств, который, в силу приведенных выше законоположений, является элементом благоустройства придомовой территории и относится к общему имуществу всех собственников помещений многоквартирного жилого дома №19 по проспекту Ульяновский в г. Ульяновске.

Как было указано ранее, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного жилого дома принадлежат собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (статья 36 ЖК РФ).

Термины и их определения, подлежащие применению при составлении нормативных документов, государственных стандартов и технической документации для строительства, на момент застройки многоквартирного жилого дома №19 но проспекту Ульяновский в г. Ульяновске содержались в СНиП 1—2 «Строительная терминология», утвержденных Госстроем СССР 01 июля 1980 (далее СНиП 1—2), согласно которых конструкции ограждающие – это строительные конструкции, предназначенные для изоляции внутренних объемов в зданиях и сооружениях от внешней среды или между собой с учетом нормативных требований но прочности, теплоизоляции, гидроизоляции, пароизоляции, воздухопроницаемости, звукоизоляции, светопрозрачности и т. д.