Как зумеру стать миллионером, а не миллениалом

Каждая из этих вещей по отдельности не делает тебя свободным. Но вместе они создают систему. Именно такую систему мы и будем строить. Не систему «уволься и стань предпринимателем». Не систему «инвестируй всё в индекс и жди двадцать лет».

Не систему «экономь каждую копейку». Нам нужна последовательность. Сначала — понять, куда уходят деньги. Потом — создать запас. Потом — увеличить способность зарабатывать.

Потом — научиться сохранять часть дополнительного дохода. Потом — направлять этот капитал в активы. Потом — постепенно уменьшать зависимость от одного источника дохода. И только после этого возникает возможность выбирать работу не исключительно по принципу «сколько заплатят». Это долгий процесс.

Но именно поэтому начинать его выгоднее в двадцать пять, чем в сорок. Есть одна ошибка, которую особенно легко совершить молодому человеку. Он думает, что у него много времени. В каком-то смысле это правда. У тебя действительно может быть впереди пятьдесят или шестьдесят лет.

Но финансовые решения обладают инерцией. Если ты в двадцать пять создаёшь привычку тратить всё, что зарабатываешь, в тридцать пять у тебя будет десять лет этой привычки. Если ты в двадцать пять берёшь максимальный кредит, который только можешь обслуживать, в тридцать пять у тебя может быть десять лет обязательств. Если в двадцать пять ты начинаешь регулярно инвестировать небольшую сумму, через десять лет у тебя уже будет не только накопленный капитал, но и опыт. Самое ценное в молодости — не возможность заработать огромную сумму прямо сейчас.

Это возможность много раз повторить правильное действие. Именно поэтому миллион, о котором мы говорим в этой книге, не должен быть первой мыслью. Первой мыслью должен быть процесс. Допустим, ты хочешь накопить первый миллион евро. На каком-то уровне это просто число.

Но путь к нему состоит из гораздо менее впечатляющих действий. Научиться зарабатывать больше. Не проедать весь рост дохода. Создать резерв. Инвестировать регулярно.

Избегать разрушительных долгов. Повышать стоимость своего часа. Создавать активы. Делать это годами. Никакой магии.

И именно поэтому большинство людей предпочитает верить в магию. Потому что гораздо приятнее найти «секретный способ заработать миллион», чем признать, что капитал обычно строится из множества скучных решений, которые нужно принимать снова и снова. Но вернёмся к миллениалу. Потому что в названии этой книги он появился не случайно. Миллениал здесь — это не человек определённого года рождения.

Это возможный сценарий. Это человек, который когда-то тоже был молодым. У него тоже были идеи. Он тоже хотел свободы. Тоже считал, что не будет работать на ненавистной работе.

Тоже обещал себе не жить от зарплаты до зарплаты. Просто в какой-то момент он начал откладывать свободу на потом. Сначала на год. Потом на пять. Потом до выплаты кредита.

Потом до повышения. Потом до того, как дети станут старше. И в какой-то момент «потом» стало образом жизни. Именно этого сценария стоит бояться. Не возраста.

Не поколения. Не ипотеки. Не офиса. Не стабильной работы. А привычки постоянно обменивать будущую свободу на сегодняшнее удобство.

И всё же было бы несправедливо сказать, что миллениалы сами виноваты в своём положении. Они входили во взрослую жизнь в совершенно других экономических условиях. Менялся рынок труда. Менялась стоимость жилья. Происходили кризисы.

Менялась пенсионная система. Технологии разрушали старые профессии и создавали новые. То, что казалось разумным финансовым решением двадцать лет назад, не обязательно остаётся таким сегодня. Поэтому задача этой книги не в том, чтобы посмеяться над предыдущим поколением. Наоборот.

Мы можем посмотреть на его ошибки как на огромный эксперимент. У нас уже есть возможность увидеть, что происходит, когда человек строит жизнь вокруг одной зарплаты. Что происходит, когда стоимость жизни растёт вместе с доходом. Что происходит, когда квартира становится единственным крупным активом. Что происходит, когда кредит используется не для создания капитала, а для поддержания образа жизни.

И что происходит, когда человек слишком поздно начинает думать о независимости. У зумера есть роскошь увидеть этот фильм заранее. Поэтому следующий вопрос звучит гораздо интереснее: что нужно сделать иначе? Не как стать миллионером за год. Не как найти «пассивный доход». Не как перестать работать. А как построить такую финансовую жизнь, в которой через десять лет твои обязательства не будут диктовать тебе каждое решение.

Начать придётся с самого неприятного места. С дохода. Потому что сколько бы мы ни говорили об инвестициях, экономии и финансовой дисциплине, человек с маленьким доходом имеет ограниченное пространство для манёвра. Можно быть невероятно дисциплинированным. Но если после обязательных расходов у тебя остаётся €100 в месяц, инвестиционная стратегия не превратит тебя в миллионера за несколько лет.

Зато рост дохода может изменить всю картину. И здесь появляется вопрос, который большинство книг о финансовой грамотности почему-то рассматривают слишком поздно. Не «куда вложить первые деньги?» А:

«Почему твоё время вообще стоит столько, сколько тебе сейчас платят?»

Ответ на него определит гораздо больше, чем выбор первого инвестиционного инструмента. Потому что первый миллион обычно начинается не с миллиона. Он начинается с человека, который научился стоить дороже. И именно об этом — следующая глава.

ГЛАВА 5 — Как зумеру купить квартиру, если квартира стоит как 20 лет зарплаты

Когда человек впервые начинает искать квартиру, он обычно делает одну и ту же ошибку. Он открывает сайт с объявлениями и смотрит на цену. €250 000. €350 000. €500 000.

€700 000. Потом смотрит на свою зарплату. €2 500. €3 000. €4 000. И возникает ощущение, которое знакомо огромному количеству молодых людей: «Я никогда это не куплю».

Не потому, что человек ленивый. Не потому, что он ничего не умеет. Не потому, что он недостаточно много работает. Просто математика выглядит абсурдно. Квартира стоит несколько сотен тысяч евро, а твоя зарплата приходит маленькими порциями раз в месяц. Даже если ты способен откладывать тысячу евро каждый месяц, путь до €300 000 выглядит почти бесконечным. И тогда появляется популярная мысль: «Зачем вообще покупать? Буду всю жизнь снимать».

Иногда это действительно разумный выбор. Но прежде чем принимать такое решение, нужно понять, что именно ты пытаешься купить. Потому что квартира — это одновременно жильё, финансовый актив, долг, расход, форма накопления и очень долгосрочное обязательство. И одна из главных ошибок молодых людей заключается в том, что они пытаются решить вопрос квартиры только одной переменной — зарплатой. А зарплата здесь лишь начало уравнения.

Представим обычного человека. Назовём его Максимом. Ему двадцать семь. Он работает в хорошей компании, получает €3 500 в месяц и живёт в арендованной квартире. Максим не бедный.

У него нет долгов по кредитным картам. Он умеет откладывать деньги. Каждый месяц на счёте остаётся примерно €1 000. Он дисциплинирован. Если бы квартира стоила €100 000, проблема была бы решаемой.

Но квартира, которая ему действительно нужна, стоит €300 000. Здесь Максим впервые сталкивается с тем, что мы обсуждали в предыдущих главах. Его доход — это поток. А квартира — огромный единичный объект. Он получает деньги постепенно.

А купить квартиру нужно целиком или, если используется ипотека, внести существенную сумму сразу и затем много лет обслуживать долг. Эти две величины плохо сопоставимы напрямую. Поэтому вопрос «сколько лет зарплаты стоит квартира?» полезен для того, чтобы почувствовать масштаб проблемы, но почти бесполезен для принятия решения.

Потому что квартира не покупается двадцатью годами зарплаты. Она обычно покупается комбинацией из нескольких источников. Собственных накоплений. Дохода будущих лет. Кредита.

Иногда помощи семьи. Иногда дохода второго человека. Иногда роста стоимости самого актива. И, что особенно важно, роста собственного дохода покупателя. Вот последний пункт молодые люди часто недооценивают.

Допустим, Максим продолжает получать €3 500 все следующие двадцать лет. Тогда действительно возникает ощущение безнадёжности. Но почему мы вообще предполагаем, что в двадцать семь лет его доход должен оставаться тем же? Это одна из самых странных привычек в личных финансах. Люди считают стоимость квартиры в сегодняшних ценах, а свою будущую зарплату почему-то мысленно оставляют неизменной.

Получается искусственная картина: квартира дорожает, а человек — нет. Но карьера устроена иначе. В двадцать семь ты можешь быть специалистом среднего уровня. В тридцать — руководителем.

В тридцать пять — человеком, который отвечает за направление или собственный бизнес. Твой доход может вырасти в разы. Может и не вырасти. Гарантий нет. Но если ты планируешь долгосрочную покупку, игнорировать собственный потенциал роста бессмысленно.

Поэтому первый вопрос будущего владельца квартиры звучит не:

«Как мне накопить €300 000?»

А:

«Как мне за следующие пять-семь лет увеличить свою финансовую способность настолько, чтобы €300 000 перестали казаться невозможной суммой?»

Это совершенно другой вопрос. И он намного продуктивнее. Есть ещё одна причина, по которой квартира кажется недоступной. Люди сравнивают её цену со всей своей зарплатой. Но никто не покупает квартиру на всю зарплату.

Ипотека существует именно потому, что жильё является настолько дорогим активом, что большинству людей пришлось бы ждать десятилетиями, чтобы накопить полную стоимость. Ты вносишь часть. Банк финансирует остальное. Ты затем возвращаешь долг в течение многих лет. Но здесь важно не попасть в другую крайность.

Ипотека не делает квартиру доступной. Она делает её доступной сейчас в обмен на обязательства завтра. Это огромная разница. Когда банк говорит, что готов одолжить тебе €250 000, он не говорит, что ты стал богаче на €250 000. Ты просто получил возможность использовать чужие деньги и обязался вернуть их вместе с процентами.

Поэтому смотреть нужно не только на стоимость квартиры. Нужно смотреть на полную стоимость решения. Первоначальный взнос. Проценты. Налоги и сборы.

Страхование. Ремонт. Мебель. Содержание. Коммунальные расходы. Возможные расходы на обслуживание. Самое главное — стоимость потерянной гибкости. Потому что квартира привязывает тебя к месту сильнее, чем кажется на момент покупки. Допустим, Максим покупает квартиру. Первоначальный взнос он накопил.

Ежемесячный платёж находится в пределах его дохода. На бумаге всё выглядит хорошо. Через два года ему предлагают работу в другом городе с зарплатой на 60% выше. Но переезд означает, что квартиру придётся сдавать, продавать или оставить пустой. Появляются дополнительные расходы.

Появляется неопределённость. И вдруг решение, которое два года назад казалось символом свободы — «теперь у меня своё жильё» — становится ограничением. Это не означает, что покупать квартиру было ошибкой.

Возможно, квартира была отличным решением. Но важно понимать, какую цену ты платишь за определённость. Покупка жилья — это не только вопрос денег. Это вопрос мобильности. Здесь зумеру особенно важно избавиться от одной идеи, которую ему передали предыдущие поколения: «Аренда — это деньги на ветер».

Нет. Аренда — это покупка права жить в определённом месте, не связывая себя собственностью. У этого права есть цена. Но у собственности тоже есть цена. Если ты снимаешь квартиру, ты платишь арендодателю.

Если ты покупаешь, ты платишь банку, государству, страховщику, управляющей компании, ремонтникам и, в определённом смысле, самому себе за капитал, который ты решил разместить именно в этой недвижимости. Вопрос не в том, что одно хорошо, а другое плохо. Вопрос: какой вариант лучше подходит твоей ситуации? Если ты не уверен, где будешь жить через два года, покупка может быть слишком ограничивающей. Если ты точно знаешь, что хочешь прожить в одном месте десять-пятнадцать лет, экономика может выглядеть совершенно иначе. Если рынок аренды очень дорогой относительно стоимости жилья, покупка может быть привлекательнее. Если ипотечные условия тяжёлые, а аренда относительно доступна, ситуация обратная.

Поэтому фраза «аренда — выброшенные деньги» примерно настолько же полезна, как «недвижимость всегда растёт». Обе слишком простые. А большие финансовые решения редко бывают простыми. Теперь представим другого человека. Его зовут Анна.

Ей двадцать пять. Она пока не покупает квартиру. Вместо этого она решает несколько лет сознательно использовать аренду как инструмент. Она выбирает недорогое жильё.

Не потому, что хочет экономить всю жизнь. Она хочет накопить капитал и увеличить доход. У неё есть конкретный срок. Три года. За эти три года она рассчитывает поднять доход, сформировать первоначальный взнос и понять, где действительно хочет жить.

Она не воспринимает аренду как поражение. Для неё это временная покупка гибкости. Это очень важное изменение мышления. Квартира перестаёт быть символом того, что ты «наконец-то стал взрослым». Она становится финансовым решением.

А финансовые решения должны приниматься не по тому, что принято считать правильным, а по тому, что улучшает твою конкретную ситуацию. Но есть одна проблема, которая делает жильё особенно сложным для зумеров. Цены на недвижимость растут быстрее, чем кажется, если смотреть только на свою зарплату. Человек может десять лет откладывать деньги и обнаружить, что квартира за это время тоже стала дороже. Получается гонка.

Ты бежишь к цели. Цель тоже движется. И если твой доход растёт медленнее стоимости жилья, простое накопление действительно может не сработать. Поэтому стратегия «просто больше откладывай» здесь недостаточна. Тебе нужно одновременно работать минимум с несколькими параметрами: увеличивать доход, контролировать расходы, накапливать капитал, выбирать правильный момент и объект, понимать стоимость кредита,

и не покупать жильё, которое заставит тебя всю оставшуюся жизнь работать исключительно ради платежа. Последний пункт особенно важен. Потому что можно купить квартиру слишком рано. И можно купить её слишком дорого. И оба решения могут выглядеть одинаково красиво в день сделки.

Представь двух людей. Первый покупает квартиру в двадцать пять. Он берёт максимальный кредит, который банк готов ему дать. После всех расходов у него почти ничего не остаётся. Он говорит: «Зато теперь у меня своё».

Второй ждёт несколько лет. За это время он увеличивает доход, копит больше первоначального взноса и покупает жильё позже. Формально первый стал владельцем раньше. Но это не обязательно означает, что он оказался впереди. Потому что квартира должна быть частью твоей жизни, а не всей твоей жизнью.

Если после покупки ты не можешь инвестировать, создавать резерв, менять работу, путешествовать, учиться или просто спокойно пережить несколько месяцев без дохода, возможно, ты купил слишком дорогую квартиру. Собственность сама по себе не является финансовой победой. Победа — когда жильё вписывается в твою финансовую систему, а не разрушает её. И здесь появляется очень неприятный вопрос. А обязательно ли вообще покупать квартиру?

Ответ — нет. И для части читателей это будет самым важным выводом всей главы. Ты не обязан владеть недвижимостью, чтобы быть финансово успешным. Ты не обязан покупать квартиру к тридцати. Ты не обязан доказывать родителям, что «всё получилось».

Ты не обязан брать ипотеку только потому, что твои друзья уже взяли. И уж точно не обязан покупать квартиру в месте, где не хочешь жить, только потому, что там её можно себе позволить. Но если ты хочешь собственное жильё, нужно подходить к этому не как к мечте, а как к проекту. А любой проект начинается с цифр. Допустим, квартира стоит €300 000.

У тебя есть €50 000. Первый вопрос — не «как найти ещё €250 000». Первый вопрос: какой доход тебе нужен для безопасного обслуживания такого долга? Какой будет ежемесячный платёж? Сколько останется после него? Есть ли резерв? Что произойдёт, если ты потеряешь работу?

Что произойдёт, если ставка изменится? Сколько будут стоить ремонт и мебель? Сколько будет стоить содержание? Что будет, если ты захочешь переехать через три года? И только после этого имеет смысл обсуждать саму квартиру.

Потому что цена объекта и цена жизни в этом объекте — разные вещи. Особенно опасно рассчитывать ипотеку исходя из максимума, который тебе готов дать банк. Банк оценивает прежде всего твою способность обслуживать долг в рамках своих критериев. Но банк не знает, какую жизнь ты хочешь вести. Он не знает, хочешь ли ты открыть бизнес.

Не знает, собираешься ли уехать. Не знает, хочешь ли ты иметь детей. Не знает, сколько денег тебе понадобится на образование. Не знает, насколько важен для тебя запас свободного времени. И уж точно банк не отвечает за твоё будущее.

Поэтому между «мне одобрили» и «мне это по карману» существует огромная разница. Есть ещё одна ловушка. Человек считает, что ипотечный платёж — это просто альтернатива аренде.

«Я сейчас плачу €1 500 за аренду. Значит, могу платить €1 500 за ипотеку». Не совсем. Аренда — это одна крупная статья расходов. Собственность добавляет целый набор других расходов и рисков. Ремонт теперь твой. Поломка — твоя.

Страхование — твоё. Налоги и сборы — твои. Если нужно срочно переехать, проблема тоже твоя. Самое главное — значительная часть денег, которые ты направляешь банку, особенно в начале кредита, может уходить на проценты, а не на уменьшение основного долга. Поэтому сравнивать аренду и ипотеку только по ежемесячному платежу — всё равно что сравнивать две машины по цене бензина.

Нужно смотреть на всю стоимость владения. При этом у покупки есть огромный плюс. Она позволяет постепенно превращать часть твоих денежных потоков в собственный капитал. Если ты платишь аренду, деньги уходят владельцу жилья. Если ты выплачиваешь ипотеку, часть платежа идёт на погашение долга.

Со временем твоя доля собственности растёт. Это может быть важным элементом финансовой стратегии. Но слово «может» здесь принципиально. Недвижимость не является автоматически хорошей инвестицией. Ты покупаешь конкретный объект в конкретном месте по конкретной цене с конкретным кредитом.

Можно купить хороший актив. Можно купить плохой. Можно переплатить. Можно купить прекрасную квартиру в месте, где не хочешь жить. Можно купить дешёвую квартиру, которая потребует постоянных вложений.

Поэтому «недвижимость всегда растёт» — не стратегия. Стратегия начинается там, где ты понимаешь, что именно покупаешь и зачем. Теперь вернёмся к главному вопросу этой главы. Как зумеру купить квартиру, если квартира стоит как двадцать лет зарплаты? Ответ не в том, чтобы двадцать лет откладывать всю зарплату.

Ответ — изменить саму конструкцию. Ты должен работать не только с ценой квартиры. Ты должен работать со своей финансовой мощностью. Представим человека, который в двадцать пять зарабатывает €3 000. Через пять лет он зарабатывает €5 000.

Его расходы выросли, но не так быстро — с €2 000 до €2 800. Теперь он способен откладывать €2 200. За пять лет разница становится огромной. В начале он мог накопить €1 000 в месяц. Позже — больше чем в два раза.

Поэтому самые важные пять лет перед покупкой квартиры могут быть не годами накопления. Они могут быть годами роста дохода. Именно поэтому я постоянно возвращаюсь к одной мысли: твоя первая квартира начинается не с первого взноса. Она начинается с твоей способности зарабатывать. Есть и другой путь. Не обязательно покупать жильё в том виде, который ты представлял в двадцать лет.

Возможно, первая квартира будет меньше. Не в центре. Не в районе мечты. Не идеальной. И это нормально. Первая недвижимость не обязана быть последней. Тебе не нужно сразу покупать объект, который должен удовлетворить все желания твоей будущей жизни. Иногда разумнее купить жильё, которое соответствует сегодняшней финансовой реальности, а через несколько лет перейти в другое. Иногда выгоднее продолжать аренду. Иногда лучше купить вместе с партнёром.

Иногда разумнее вообще не покупать. Но решение должно исходить из математики, а не из социального давления. Особенно внимательно нужно относиться к фразе: «Мне уже пора».

Пора кому? Твоим родителям? Друзьям? Алгоритму социальных сетей? Коллегам?

Обществу? Недвижимость не знает, сколько тебе лет. Банк тоже не знает, когда именно ты должен стать взрослым. Если покупка квартиры в двадцать пять разрушает твою финансовую систему, тот факт, что твоему другу в двадцать пять уже выдали ключи, ничего не меняет. Ты можешь купить квартиру в тридцать.

В тридцать пять. В сорок. И даже никогда. Важно не успеть купить недвижимость раньше остальных. Важно не построить вокруг недвижимости жизнь, которую ты потом не сможешь себе позволить.

Здесь снова появляется наш главный герой — зумер. Он смотрит на цены и говорит: «Я не понимаю, как моё поколение вообще сможет купить жильё». Это справедливый вопрос. Но следующий вопрос должен звучать иначе:

«Какую финансовую систему мне нужно построить, чтобы жильё стало одним из вариантов, а не единственным шансом на нормальную жизнь?»

Это уже взрослый вопрос. Потому что если квартира становится твоей единственной целью, ты можешь начать принимать опасные решения. Работать на ненавистной работе ради первого взноса. Брать слишком большой кредит. Отказываться от инвестиций.

Откладывать семью и жизнь. Переезжать туда, где тебе не нравится. Покупать объект, который не соответствует твоим планам. И всё ради того, чтобы однажды сказать: «Теперь у меня есть собственная квартира».

Но квартира должна служить твоей жизни. Не жизнь — квартире. Есть ещё один момент, который молодые люди часто упускают. Квартира — это не только конечная цель. Она может быть частью капитала.

Если ты покупаешь жильё разумно, выплачиваешь долг, сохраняешь другие активы и продолжаешь увеличивать доход, со временем недвижимость может стать одной из частей твоего баланса. Но если квартира поглощает весь твой капитал, а ипотека поглощает большую часть дохода, ты получаешь обратную ситуацию. У тебя есть дорогой актив.

Но мало ликвидных денег. Мало инвестиций. Мало резерва. И высокая зависимость от работы. Формально ты владелец недвижимости. Фактически ты можешь быть очень уязвим. Это одна из причин, почему слово «состояние» нельзя путать со словом «стоимость активов». Квартира за €500 000 не делает тебя богатым, если на ней висит долг €450 000 и ты не способен пережить несколько месяцев без зарплаты. На бумаге у тебя есть капитал. В жизни у тебя может не быть свободы.

Поэтому перед покупкой квартиры нужно оценивать не только цену объекта, но и своё положение целиком. Сколько ты зарабатываешь. Сколько тратишь. Сколько у тебя накоплено. Какие у тебя долги.

Насколько стабилен твой доход. Насколько востребованы твои навыки. Где ты хочешь жить. Как долго планируешь там оставаться. Какие у тебя семейные планы.

Что произойдёт, если доход снизится. И какую часть капитала ты готов связать с одним объектом. Это звучит гораздо менее романтично, чем «собственная квартира». Но именно поэтому это работает. И всё же есть один вопрос, который мы пока сознательно обходили.

Что делать, если ты всё рассчитал, не живёшь роскошно, откладываешь деньги, развиваешься профессионально, но квартира всё равно стоит слишком дорого? Тогда проблема уже не в дисциплине. И не в кофе. И не в том, что ты слишком часто заказываешь еду. Проблема в размере твоего дохода относительно стоимости жизни.

Здесь мы возвращаемся к фундаменту всей книги. Можно бесконечно обсуждать расходы. Можно спорить о том, снимать или покупать. Можно выбирать между районами. Можно искать ипотеку с более выгодной ставкой.

Но если твоя способность зарабатывать остаётся низкой, финансовое пространство будет ограниченным. Поэтому следующая глава будет посвящена, возможно, самому неудобному тезису всей книги. Ты можешь быть очень дисциплинированным. Можешь экономить. Можешь откладывать.

Можешь даже инвестировать. И всё равно годами не становиться богаче настолько, насколько тебе хочется. Потому что есть предел тому, сколько богатства можно построить, если ты всё время меняешь своё время на деньги. И пока ты не научишься увеличивать стоимость своего времени, квартира будет казаться не просто дорогой. Она будет казаться недостижимой.

А это уже совсем другая проблема.