Проведение сделок с недвижимостью. Пошаговая инструкция

Ольга Москвина

Проведение сделок с недвижимостью. Пошаговая инструкция

Введение

Эта книга – краткое, но в тоже время объемное руководство по юридической проверке и сопровождению сделок в сфере недвижимости. Она предназначена для юристов, риэлторов, а также для всех, кто хочет самостоятельно разобраться в правовых аспектах покупки или продажи недвижимости.

Приобретение или отчуждение жилой недвижимости это ответственный шаг, требующий внимательного подхода. Важно быть уверенным не только в выборе объекта, но и в юридической чистоте сделки.

В рамках данной книги под жилой недвижимостью понимаются:

– квартиры,

– загородные дома на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ), ведения садоводства,

– земельные участки для ИЖС, ЛПХ, садоводства и огородничества,

– а также доли в указанных объектах.

В общем, это та недвижимость которая чаще всего приобретается и отчуждается физическими лицами, и соответственно доли в указанной недвижимости, находящейся на вторичном рынке1.

Знание всех нюансов сделок с недвижимостью это ключ к их успешному и безопасному проведению.

В книге пошагово описан алгоритм подготовки к сделке купли-продажи. Он позволяет минимизировать риски признания сделки недействительной, ничтожной или расторгнутой.

Вы узнаете:

– основные этапы юридической проверки объекта недвижимости и участников сделки (физических и юридических лиц),

– базовые принципы правового анализа документов,

– рекомендации по чтению правоустанавливающих документов и выписок из ЕГРН,

– обзор ключевых юридических рисков, включая право собственности, наследственные вопросы, сделки с участием несовершеннолетних, банкротство, субсидиарную ответственность, совместную собственность, ограниченную дееспособность и другие ситуации.

Также будут рассмотрены вопросы сопровождения сделки:

– на что обратить и внимание, и как проверить документы на самой сделке,

– правильное составление договора купли-продажи,

– как проходит государственная регистрация права собственности,

в какие сроки она осуществляется, причины приостановок и отказов в Росреестре.

Юристам и риэлторам, уже работающим в сфере недвижимости, книга поможет систематизировать знания и актуализировать подходы с учетом изменений в законодательстве.

Для неспециалистов она станет понятным и практичным путеводителем по сложному рынку недвижимости. Материал изложен доступно, при этом сохранена юридическая точность.

***

Автор книги – дипломированный юрист с высшим юридическим образованием, работающий в агентстве недвижимости “АэНБИ” с 2012 года. В профессиональной практике сопровождение большого количества сделок различной сложности и участие в судебных делах, связанных с наследованием, снятием с регистрационного учёта, приобретательной давностью и другими юридическими вопросами в сфере недвижимости.

Глава 1. Анализ документов на Объект недвижимости.

Подготовка к сделке купли-продажи недвижимости должна начинаться с тщательного юридического анализа как документов на объект недвижимости, так и документов на самого собственника (субъекта права). Независимо от того, в чьих интересах вы действуете, продавца или покупателя, данная процедура является обязательной. Уже при первом ознакомлении с документами агент по недвижимости или юрист способен оценить, целесообразно ли вообще начинать работу с данным объектом. Если в документах выявляются серьезные риски, именно агентство будет вынуждено разбираться с ними и нести соответствующую ответственность. Отсюда важность первоначального анализа и принятия решения о дальнейших действиях.

Согласно законодательству Российской Федерации, для того чтобы физическое или юридическое лицо могло совершить любую сделку, связанную с отчуждением объекта недвижимости (продажа, дарение, завещание, залог и пр.), необходимо наличие зарегистрированного права собственности на данный объект. Регистрация права собственности осуществляется в установленном законом порядке уполномоченным на то органом. В дальнейшем в книге термин «Росреестр» будет использоваться как обозначение этого органа.

Таким образом, право собственности на недвижимость подлежит обязательной государственной регистрации. Регистрация осуществляется на основании определенного набора документов, поэтому у собственника должны иметься как правоустанавливающие, так и правоподтверждающие документы.

Правоустанавливающие документы – это документы, в которых отражен способ приобретения недвижимости. Они могут быть следующими:

– договор купли-продажи;

– договор дарения;

– свидетельство о праве на наследство (по закону или по завещанию);

– договор пожизненного содержания с иждивением;

– договор передачи;

– постановления или акты органов местного самоуправления;

– договор участия в долевом строительстве (ДДУ);

– декларация (для построек, не требующих разрешения на строительство);

– договор мены;

– решение суда;

– и другие документы, предусмотренные законом.

Правоподтверждающие документы подтверждают факт регистрации права собственности в Росреестре. К ним относятся:

– выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – если право зарегистрировано после 1 января 2017 года;

– выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) – если право зарегистрировано в период с 15 июля 2016 года по 1 января 2017 года;

– свидетельство о государственной регистрации права – для прав, зарегистрированных с 31 января 1998 года по 15 июля 2016 года;

– правоустанавливающие документы, проштампованные (поставленные на учет) органами местной власти или БТИ – для прав, возникших до 1998 года (в том числе розовые «Свидетельства о собственности на жилище» в Москве, свидетельства на землю в Подмосковье и пр.).

Важно отметить, что в соответствии с действующим законодательством: “Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.”2

Однако права на объекты, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ, признаются действительными и без государственной регистрации, при условии отсутствия государственной регистрации по желанию собственника. Поэтому документы, которые получены до 1998 года и сведения о правообладателях таких Объектов, не внесенные в базу ЕГРН не должны вас пугать. Зарегистрировать ранее возникшее право можно в любой момент до выхода на сделку, либо одновременно с подачей документов на регистрацию перехода права на нового собственника, с регистрацией ранее возникшего права на действующего собственника.

После сбора документов необходимо внимательно их изучить. Обычно на правоустанавливающем документе проставлен штамп Росреестра с указанием даты регистрации, номера записи, фамилии и подписи регистратора. Эти сведения должны совпадать с данными, содержащимися в правоподтверждающих документах.

Следует учитывать изменения, вступившие в силу после 29 июня 2022 года: регистрация прав стала осуществляться в электронном виде. С этой даты на бумажных экземплярах правоустанавливающих документов отсутствуют штампы Росреестра. Вместо этого они могут сопровождаться печатью МФЦ, подтверждающей создание электронного образа документа, а также отдельным листом с сертификатом электронной подписи регистратора.

Если регистрация происходила полностью в электронном формате, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) участниками сделки, то никаких отметок на бумажных копиях не будет вовсе. Так как электронный документ при распечатывании на бумажном носителе теряет силу. В этом случае рекомендуется запросить у собственника оригинальные электронные файлы документов (в формате ZIP) и проверить подлинность электронной подписи через официальный сайт Росреестра. Для идентификации документа также может быть заказана выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающего документа.

Также возможна нотариальная идентификация электронных образов документов на бумажных носителях. Если нотариальное отождествление выполнено, предоставление электронных файлов не обязательно.

Следующим этапом является проверка на предмет соответствия всех сведений: адреса, площади, ФИО собственника, параметров объекта и других данных. В случае с нотариальными документами сверяем также реестровый номер.

При выявлении ошибок различают следующие случаи:

– Если ошибка содержится только в сведениях ЕГРН, но правоустанавливающий документ оформлен корректно, возможно подать заявление о технической ошибке в Росреестр через МФЦ, портал Госуслуг или сайт Росреестра (при помощи приложения Госключ). Срок исправления – три рабочих дня.

– Если ошибка содержится в правоустанавливающем документе, необходимо определить, насколько она влияет на сделку. Например, несущественные опечатки, которые при этом не дублируются в сведения ЕГРН можно оставить без исправления. А вот если ошибка искажает информацию об Объекте недвижимости или собственнике и при этом продублирована в Росреестр, то уже исходя из характера ошибки ее нужно будет исправлять при помощи сторонних организаций, которые подготавливали техническую документацию Объекта (например БТИ или Кадастровые инженеры), местные органы власти, либо уже через суд.

– Если ошибка возникла в результате внутреннего сбоя Росреестра, например, данные из заявления были внесены неверно, но в остальных документах ошибка отсутствует, можно подать заявление на внесение изменений в сведения ЕГРН. В ряде случаев это позволяет скорректировать данные без судебного вмешательства.

Почему важно исправить выявленную ошибку/ошибки? Поскольку при их сохранении ошибка будет перенесена в запись о праве нового собственника, что может привести к приостановке регистрации, усложнению будущих сделок и судебным спорам.

Так как: Сведения Выписки из ЕГРН являются актуальными (действительными) на дату подписания органом регистрации прав соответствующей выписки.3

Поэтому, при проверке, следует получить актуальные (свежие) выписки из ЕГРН:

– Выписка об объекте недвижимости;

– Выписка о переходе прав на объект.

Эти документы содержат полную информацию о зарегистрированных правах, владельцах, наличии обременений и арестов. Без свежих выписок невозможно оценить правовой статус объекта, и их отсутствие может поставить под сомнение добросовестность покупателя (О добросовестном правоприобретателе есть отдельная глава).

Если право возникло до 1998 года, выписка из ЕГРН всё равно обязательна для подтверждения, что объект не перешёл в собственность третьих лиц.

Для прав, зарегистрированных после 29 июня 2022 года, или в электронном виде, дополнительно следует запросить выписку из ЕГРН “О содержании правоустанавливающего документа”. Заказать ее может только сам собственник.

Все виды выписок из ЕГРН можно заказать на портале Госуслуг авторизованного пользователя, или в МФЦ. Онлайн заказывать существенно дешевле.

При заказе выписок третьими лицами (не собственником), из ЕГРН будут исключены персональные данные и сведения о документах-основаниях регистрации. Полноценные сведения можно получить только при заказе со стороны собственника, нотариуса или кадастрового инженера, а также если собственник подаст заявление о раскрытии персональных данных.

Наконец, собственник может воспользоваться функцией экспресс-выписки через портал Госуслуг. Она формируется мгновенно, содержит сведения из ЕГРН, включая информацию обо всех владельцах, и может быть передана в электронном виде (готовый zip.архив содержит: саму выписку.pdf, и два технических файла .xml и .sig). Однако экспресс-выписка не заменяет официальные выписки ЕГРН и носит справочный характер.

***

Итак, начальный этап работы с объектом завершён. Именно на этом этапе становится понятно, имеет ли смысл продолжать сопровождение сделки, или работать с объектом нецелесообразно из-за юридических рисков, которые не получится устранить в разумные сроки.

Далее предстоит еще значительный объем работы, но запрашиваемые и проверяемые документы, а также подход к ним немного разнятся, в зависимости от вида Объекта недвижимости.

Важно помнить:

При работе с документами на недвижимость вы, скорее всего, столкнетесь с персональными данными, как в выписках из ЕГРН, так и в правоустанавливающих документах. Такие сведения регулируются Федеральным законом от 27.07.2006 №152-ФЗ «О персональных данных».

Это означает, что:

– доступ к полной информации (включая ФИО собственника и документы-основания) в большинстве случаев может получить только сам собственник, либо те, кто вправе это сделать по закону (например, нотариус, кадастровый инженер, совладельцы объекта);

– распространять персональные данные, передавать или публиковать их без согласия собственника нельзя;

– если вы работаете с объектом как агент или юрист, соберите согласия на обработку персональных данных, особенно если планируете передавать документы третьим лицам (например, банку, юристу покупателя, оценщику и пр.).

Для обычного покупателя или продавца важно знать: вы имеете право запрашивать и передавать свои персональные данные, но точно так же вправе ограничить их распространение. Поэтому все действия с такими сведениями лучше согласовывать заранее, это избавит от недоразумений и юридических рисков в дальнейшем.

1.1. Квартира

При проверке квартиры необходимо дополнительно запросить у продавца следующие документы:

~ технический паспорт или технический план жилого помещения;

~ архивную (расширенную) выписку из домовой книги;

~ документы, подтверждающие наличие или отсутствие задолженностей по обязательным платежам за квартиру.

Технический паспорт и технический план

Технический паспорт (выдавался органами БТИ до 1 января 2017 года) или технический план (составляется кадастровым инженером) необходимы для сопоставления официальных характеристик квартиры с ее фактическим состоянием.

С его помощью можно:

~ убедиться, что квартира расположена именно там, где заявлено (этаж, подъезд, сторона дома);

~ сверить планировку – все ли перегородки и стены на месте;

~ выявить признаки незаконной перепланировки.

Почему это важно?

Самовольная перепланировка признается незаконной. Собственника могут обязать вернуть квартиру в исходное состояние, наложить штраф4, а в некоторых случаях перепланировка может даже угрожать конструктивной прочности здания и безопасности жильцов.

Законодательство выделяет допустимые и недопустимые варианты перепланировок и переустройств. Если изменения отражены в технической документации и узаконены, проблем не возникает.

Если же есть грубое или частичное несоответствие, необходимо:

~ ознакомиться с региональными нормативными актами о перепланировке;

~ обратиться к главе 4 Жилищного кодекса РФ;

~ оценить возможность согласования перепланировки.

Этим может заняться как собственник до сделки, так и покупатель (но при существенном снижением продавцом цены квартиры).

Архивная выписка из домовой книги

Архивная (или расширенная) выписка выдается в паспортном столе, МФЦ или управляющей компании. Она отражает всех лиц, когда-либо зарегистрированных в квартире.

Собственник может получить такую выписку только за период своего владения. Тем не менее, она помогает выявить:

~ нарушения прав несовершеннолетних при приватизации;

~ наличие лиц, отказавшихся от приватизации, но сохранивших право пожизненного пользования;

~ временно выбывших (например, проходящих военную службу или находящихся в местах лишения свободы).

Для объектов вторичного рынка, особенно тех, где первичная регистрация собственников была до 2018 года (момент отмены обязательного ведения домовых книг), архивная выписка имеет особое значение.

***

С 1 сентября 2025 года в ЕГРН начнут вносить сведения о лицах, имеющих бессрочное право проживания (бывшие супруги, «отказники» от приватизации, дети), но только если они сами или собственник подадут совместное заявление, либо их право будет установлено судом. Это повысит прозрачность сделок, но не устранит риск полностью, так как многие «невидимые» жильцы останутся вне реестра, если их право не было официально зарегистрировано. Таким образом, для покупателя новая норма это дополнительный инструмент проверки, но не замена полноценному юридическому анализу истории объекта и всех проживавших в нем лиц перед покупкой.

ЕЖД, ФЛС и иные документы

Для Москвы ключевым является Единый жилищный документ (ЕЖД), в других регионах финансово-лицевой счёт (ФЛС). Эти документы содержат данные о:

~ зарегистрированных жильцах и собственниках;

~ лицах с ограниченной дееспособностью или инвалидностью;

~ задолженностях по коммунальным услугам.

Дополнительно могут понадобиться справки из управляющей компании, ресурсоснабжающих организаций и региональных операторов. Их перечень варьируется по регионам, но назначение единое – подтвердить отсутствие долгов по обязательным платежам.

К обязательным платежам относятся:

~ содержание и ремонт жилья;

~ услуги управляющей организации;

~ водо-, тепло- и энергоснабжение;

~ капитальный ремонт;

~ вывоз мусора;

~ обслуживание лифтов, домофонов, антенн, охраны, телефонии и иных сервисов.

Даже если по закону не все долги переходят на нового собственника, на практике их наличие часто приводит к отказу управляющих компаний заключать договоры с новым владельцем, пока не будет погашена задолженность.

Особо важно помнить: взносы на капитальный ремонт в соответствии со ст. 158 ЖК РФ переходят на нового собственника в полном объёме.

В итоге: проверка квартиры должна включать сопоставление её технической документации с фактическим состоянием, анализ истории регистрации жильцов и подтверждение отсутствия задолженности по обязательным платежам. Это позволяет исключить правовые риски и избежать неожиданных финансовых обязательств.

1.2. Земельный участок

При проверке Земельных участков, к Основным документам дополнительно запрашиваем у собственника:

~ ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

Отражает параметры допустимого строительства; показывает все охранные и санитарные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ); содержит перечень органов, с которыми потребуется согласование строительства, а также информацию по ресурсоснабжающим компаниям.

~ Уведомление от администрации о соответствии планируемого строительства.

Необходимо, если планируется строительство капитального дома или покупка участка с уже построенным, но не состоящим на кадастровом учёте домом. Положительное уведомление действует 10 лет и является самым надежным подтверждением законности будущего строительства.

Межевое дело.

Сегодня без межевания участок невозможно продать, подарить или завещать – оно стало обязательным условием для любых сделок. Желательно, чтобы межевое дело сопровождалось актом согласования границ, подписанным соседями, председателем СНТ, администрацией, или иными заинтересованными лицами. Но даже при наличии межевого плана стоит пригласить кадастрового инженера, чтобы вынести точки в натуру и убедиться: границы на бумаге совпадают с физическими (например, с забором). Это позволяет исключить типичные проблемы: смещения границ, ошибки прошлых инженеров или «самозахваты» соседей.

~ Справки об отсутствии задолженностей.

Для ИЖС и ЛПХ запрашиваем документы об отсутствии/наличии задолженности по электроэнергии, газу, вывозу мусора – выдаются ресурсоснабжающими компаниями.

Для СНТ и ОНТ обычно все расходы учитываются в членских и целевых взносах, информация о которых находится у председателя СНТ/ОНТ или коттеджного поселка. При наличии иных обязательных платежах, запрашиваем справки также у ресурсоснабжающих компаний.

~ ГИС НСПД (Геоинформационный портал пространственных данных)

С 2025 года вместо публичной кадастровой карты Росреестра действует Геоинформационный портал пространственных данных (НСПД).

Что это за сервис: это единая цифровая платформа, где собраны сведения обо всех земельных участках и объектах недвижимости в России. Портал объединяет данные ЕГРН, федеральных и региональных органов власти, а также градостроительной документации.

Как работает:

– вводите кадастровый номер или адрес участка;

– на карте отображаются границы участка, его фактическое расположение и наложенные ограничения;

– можно включать тематические слои (ЗОУИТ, санитарные, охранные и водоохранные зоны, зоны инженерных коммуникаций).

Можно увидеть:

– актуальные границы участка (если проведено межевание);

– категории земель и виды разрешенного использования;

– сведения о ЗОУИТ, включая санитарные зоны кладбищ, ЛЭП, газопроводов и прочие;

– информацию о градостроительных регламентах (если разработаны и утверждены ПЗЗ для данной территории);

– в перспективе возможна интеграция с ГПЗУ, что позволит сразу видеть параметры допустимого строительства.

Таким образом, ГИС НСПД стал более функциональным и точным инструментом, чем прежняя публичная кадастровая карта, обязательно используем его для предварительной проверки земельных участков.

***

Также, если участок находится в Московской области, используйте ресурс “ГЕОПОРТАЛ ПОДМОСКОВЬЯ”. В нем можно посмотреть общую информацию по участку (введя кадастровый номер), а также получить информацию о расположении участка в зонах с особыми условиями использования территорий и иных охранных зон.

Проверка по градостроительной документации.

ПЗЗ (правила землепользования и застройки).

Обязательный документ для проверки всех ограничений и регламентов территориальной зоны. Содержит допустимые виды использования земли, ограничения, параметры застройки (высота, этажность, отступы). Актуальные регламенты ПЗЗ можно скачать на сайте администрации или через портал ФГИС ТП. В указанных регламентах также можно увидеть планируемые к строительству объекты, что поможет исключить возможность строительства шоссе через выбранный вами участок, в ближайшее время, и прочие объекты. В общем, обязательно скачивайте градостроительную документацию и изучайте перед покупкой.

ГПЗУ.

Заказывается на конкретный участок через Госуслуги или МФЦ. В нём отражаются допустимые параметры строительства, и возможность строительства в целом, перечень ограничений и инстанций для согласования, список ресурсоснабжающих компаний и возможность подключения к участку. Готовится до 14 рабочих дней на основании ПЗЗ. Поэтому проверяйте актуальность документа, если был получен давно лучше заказать новый.

Визуальный осмотр.