скачать книгу бесплатно
30 важных правил сделок с недвижимостью. Для покупателей и продавцов вторичного рынка жилья
Сергей Безагентский
30 простых и важных правил, которые помогут выгодно купить или продать квартиру на вторичном рынке.А еще – сэкономить время, нервы и силы.И даже остаться при этом человеком!
30 важных правил сделок с недвижимостью
Для покупателей и продавцов вторичного рынка жилья
Сергей Безагентский
© Сергей Безагентский, 2022
ISBN 978-5-0059-2130-7
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
«30 важных правил сделок с недвижимостью. Для покупателей и продавцов вторичного рынка жилья»
Предисловие
Короткие заметки для тех, кто только выходит на рынок покупки или продажи квартиры на вторичном рынке.
Автор ни к чему не призывает, ничего не навязывает. Высказывает свое мнение, которое может сильно отличаться от мнения читателя.
Все изложенное далее будет полезно и тем, кто давно продает или покупает квартиры.
А может, даже и риелторам.
Книга разбита на группы советов для покупателей и продавцов недвижимости по стратегии и тактике переговоров и общие советы.
Читать можно и нужно откуда угодно, с любого совета. Нет никакой структуры вида «от начала до конца».
Рассматривайте советы из этой книги не как энциклопедически полный материал, а как прелюдию, зацепку, благодаря которой можно что-то выиграть или не проиграть. Или полезть дальше искать подробности.
Чем книга не является
Учебником по покупке и продаже квартиры на вторичном рынке. Во-первых, материалов на эту тему и так достаточно (правда, в виде аудио, видео, таблиц, графиков).
Во-вторых, любой материал на тему выгодной покупки квартиры на вторичном рынке России на 50% потеряет свою актуальность еще до выхода в печать.
В-третьих, если вы надеетесь закрыть свои потребности в том, чтобы узнать, как функционирует вторичный рынок недвижимости, из одного источника, то вы на скользком пути. Ошибочном, если быть точнее.
Вам придется перелопатить множество курсов, книг, видео и аудио, чтобы составить примерную картину всего, что происходит сейчас на рынке жилья в России.
Но это того стоит, потому что даст вам не иллюзорное чувство безопасности, когда вы думаете, что оно должно так работать. Но позволит вам использовать свои знания для избежания простых и часто встречающихся ловушек и ошибок при сделках с жилой недвижимостью.
Если же по каким-либо причинам вы не можете, не хотите набираться знаний, то нанимайте риелтора. Хотя я бы это делал в самую последнюю очередь.
Покупателям
Определитесь заранее. И еще позже
Прежде чем приступать к поиску, определите, что вы хотите.
Невозможно искать то, чего непонятно.
Очевидно, что все это знают все. Только вот забывают это сделать.
Либо люди хотят посмотреть «все квартиры в городе до цены Х миллионов рублей и площадью не менее Y кв. м».
Либо они настолько скрупулезно описывают характеристики своего жилья, что даже в Москве таких квартир ровно 3. И они не продаются на данный момент.
Между двумя этими крайностями есть разумный подход – составить две группы характеристик:
– важные;
– необязательные.
В первую группу попадут те, без которых квартира не имеет для вас смысла. Во вторую – из категории «хорошо бы, чтобы это было (вот так)» или «хорошо бы это не было (было бы вот такое)».
И сразу после такого определения контуров будущего жилья вы начинаете смотреть квартиры.
Как только посмотрите 3—5 квартир, – корректируйте характеристики желаемой квартиры. Теперь вы понимаете, в чем вы витали в облаках, а о каких критериях вы вообще не подумали.
И вот у вас уже на 80% рабочие критерии выбора жилья, которое можно купить прямо сейчас.
Ищите везде
Не думайте, что есть только «Авито», «Циан» или «Домклик».
Ищите везде.
Есть эмпирическое правило: чем меньше населенный пункт, в котором вы хотите найти жилье, тем больше шансов найти вашу идеальную недвижимость не на «Авито» или «Домклике».
Есть эмпирическое правило:
Чем меньше населенный пункт, в котором вы хотите найти жилье, тем больше шансов найти вашу идеальную недвижимость не на «Авито» или «Домклике».
Объявления на столбах и знающие все соседи или консьержки все еще прекрасно работают как источник о продаваемых квартирах или домах.
Даже в Москве можно найти квартиру, о которой не знает ни «Циан», ни «Авито», ни «Яндекс». Недвижимость с «Домкликом».
Чаты в «Телеграме», группы в других мессенджерах и социальных сетях – все это работает.
Не зацикливайтесь на известных площадках продаваемых квартир. Если там нет того, что вам нужно, возможно, пришло время подумать и найти другие источники информации.
Отбирайте тщательно
Не все продаваемые квартиры, которые подходят под ваши требования, действительно заслуживают вашего внимание и просмотра.
Всегда есть нюансы, которые не найдут отражения в тексте рекламы или на фото.
Прозванивая подходящие квартиры до их просмотра, вы проясняете детали продажи квартиры и слушаете, как и что говорит ее собственник или его риелтор.
Именно «как». Важны тон, паузы или, наоборот, скороговорки в ответ на ваши вопросы.
Часто можно таким образом выяснить, скрывает ли что-то продавец или его агент. Любая заминка на обычный вопрос уже повод сомневаться в следующих словах собеседника.
Быстрый ответ (пусть и не всегда) означает, что это «домашняя заготовка», которая далека от реального положения вещей.
Добавляем сюда вполне честные ответы, которые вас просто не устроят, и получаем конверсию примерно 20—30% по соотношению квартир, которые вам интересны по рекламе, к квартирам, пригодным для просмотра вами.
Этот отбор квартир для просмотра – один из важных этапов.
Если его не делать, то вы потратите много времени, сил и денег, смотря совсем не то, что вам нужно.
И наоборот – тщательный отбор квартир для просмотра позволит вам не упустить действительно «вашу» недвижимость.
Трогайте сколько хотите. Но с разрешения!
На просмотре вы должны вести себя почти как хозяин.
Это значит лишь одно – вы не стесняетесь в чужой квартире, но уважаете собственника.
Не стесняться – значит задавать ЛЮБЫЕ вопросы. Не стесняться – значит заглядывать в любой угол, за шкаф, под любые диваны и кровати. Но только если собственник или его агент дал вам разрешение.
(А если не разрешил, то тогда у вас должны возникнуть обоснованные сомнения насчет квартиры.)
Выяснить все, что вам нужно, можно только одним способом – задавать вопросы.
Другого способа нет.
Чем больше вопросов вы зададите, тем больше информации соберете.
Еще одно наблюдение:
Самые дурацкие на первый взгляд вопросы покупателя часто оказываются решающими.
Именно ответы на такие вопросы определяют решение покупать или нет ту или эту квартиру.
Не стесняйтесь и не бойтесь показаться странными. Спрашивайте все, что вам покажется важным, не очень важным или малозначительным.
Переспрашивайте то, что уже спрашивали в телефонном разговоре. Покупатель может ошибиться и выйти за пределы своей «продающей легенды».
Только помните: часто важен не только сам ответ продавца, но и его реакция на ваш вопрос!
Именно неосознанные реакции помогают понять, собирается ли вам соврать собеседник или насколько неприятен данный вопрос.
Пользуйтесь этим и не бойтесь показаться глупым! Купить за миллионы рублей то, что будет вас потом расстраивать, – вот это настоящая глупость.
По-настоящему «ваше» никуда не денется!
Единственное эзотерическое правило в книге, в которое я верю безоговорочно. Оно работает в 100% у моих клиентов. Сработает и у вас.
Вы всегда, в любой (даже самой стрессовой) ситуации почувствуете, что нашли именно «свою» квартиру.
Это нельзя описать словами. Это шестое чувство, которое нашептывает вам: «Прямо сейчас вы стоите в „своей“ квартире или „своем“ доме!»
И пока у вас не возникнет подобного ощущения, вы не должны останавливаться в поиске «своего» жилья.
Что бы и кто бы вам ни говорил.
Если вы покупаете именно жилье, а не площадь для инвестирования, только ощущение «все, это моя квартира/мой дом» может закончить поиски.
Ничего другого нет и не будет.
Не счесть случаев, когда люди покупали квартиры, которые формально подходили под все их критерии выбора.
Но душа к ним не лежала. Люди отмахивались от своих ощущений и все равно выходили на сделку.
В результате новые собственники становились несчастными в своем жилье и быстро избавлялась от, казалось бы, «идеального» жилья.
Только ощущение «своего» жилья, стопроцентного и без малейших сомнений» является верным признаком – вы нашли свое жилье.
Не позволяйте прочим критериям (даже огромной скидке или отличному расположению) принимать решение вместо вашей интуиции (или души)!
На заметку тем, кто работает с риелтором – здесь возникнет проблема взаимодействия с вашим агентом.
Он вряд ли поймет, почему вы отказываетесь от квартиры, которая формально подходит под все критерии выбора, прописанные в договоре оказания услуг.
Но ему придется объяснить.
Потому что это ваша квартира. Ваш выбор. Ваша ответственность.
Расставайся с деньгами во время сделки, но отдавай их после.
Расчет по сделке – самый важный момент как для покупателей, так и для продавцов.
Поэтому принцип «расставайся с деньгами во время сделки, но отдавай их после» одинаково полезен для всех участников сделки.
Но все же покупатель здесь в приоритете – ведь это его деньги обеспечивают сделку.
Правило говорит о том, что покупатель физически расстается с деньгами до регистрации перехода права собственности, а продавец их физически получает после регистрации.
Как так?
Все просто.
Либо деньги наличными закладываются в банковскую ячейку. Либо – теперь это происходит все чаще и чаще – расчеты идут через аккредитив (или его аналог «безопасные расчеты» в Сбербанке и ВТБ).
