Договор аренды части здания, помещения. Вопросы государственной регистрации

В настоящий момент подобных инструкций нет и руководствоваться необходимо только Законом о регистрации, что можно рассматривать и в качестве плюса, и в качестве минуса, в зависимости от ситуации. По крайней мере в части 5 ст. 18 Закона о регистрации указано, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено Законом о регистрации или иными федеральными законами. Читая вышеуказанные положения ч. 5 ст. 18 Закона каждому, в каждой конкретной ситуации, остается только решить, все ли предельно ясно или имеются сомнения в том, каков же окончательный перечень документов необходим для регистрации тех или иных прав (сделок). И если вам известны все «иные федеральные законы», то конечно проблем нет, перечень документов вам должен быть предельно ясен.

В любом случае именно то, что в ст. 14 Закона о регистрации нет никаких оговорок, и породило требование Росреестра о необходимости предоставления технического плана практически во всех случаях государственной регистрации договоров аренды. Обосновывалось это следующим: поскольку в части 2 ст. 14 Закона о регистрации технический план также назван среди оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав наряду с договорами и другими сделками, следовательно, предоставлять нужно оба документа. Если же технический план не предоставлялся, Росреестр приостанавливал государственную регистрацию на основании п. 5) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации (не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав), а затем выносил решение об отказе.

После внесения изменений в Закон о регистрации Законом №120-ФЗ ситуация изменилась. Однако в части, касающейся новой редакции части 2 ст. 14 Закона о регистрации все равно возникает много вопросов.

Так, как мы видим из новой редакции п. 7.3) ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации, технический план упоминается с оговорками «при». А именно, в настоящий момент технический план является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в следующих случаях:

– при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, если иное не установлено Законом о регистрации;

– при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства;

– при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении;

– при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении.

Нас интересует, в частности, третий вариант: «при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении».

Как видно из вышеуказанного перечня, Закон о регистрации в новой редакции прямо не упоминает ни договоры аренды (впрочем, как и какие-либо иные сделки), ни какие-либо обременения вообще. Т.е., иными словами, из редакции п. 7.3.) ч. 2 прямо не следует, что технический план требуется в целях государственной регистрации договоров аренды помещений (частей зданий, частей помещений) в связи с необходимостью первоначального государственного кадастрового учета таких помещений (частей зданий, частей помещений) для целей аренды (последующей государственной регистрацией обременения). Тем не менее, можно ли однозначно утверждать, что указанный выше перечень исключает необходимость представления технического плана для государственной регистрации договора аренды?

В частности, необходимо обратить внимание на формулировку «при… государственной регистрации прав». Для начала обратимся к терминологии. Так, согласно части 3 ст. 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее – государственная регистрация прав). Как видим, Закон о регистрации прямо указывает, что далее по тексту Закона под термином «государственная регистрация прав» понимается весь комплекс регистрационных действий, т.е. не только регистрация возникновения, изменения, перехода, прекращения права (вещного, в частности), но и ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Следовательно, процедура государственной регистрации договоров аренды также является государственной регистрацией прав.

Далее обратим внимание на п. 4) ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации, согласно которому государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются ограничения прав и обременения соответствующего объекта недвижимости, подлежащие в соответствии с федеральным законом государственной регистрации (за исключением случая, предусмотренного п. 11 части 5 той же статьи). Т.е. сама редакция ч. 3 ст. 14, как, впрочем, и частей 4 и 5, сформулированы таким образом, что как будто бы существует только три возможных варианта учетно-регистрационных действий и следует просто выбирать тот или иной вариант в зависимости от вашей ситуации.

При этом, в ст. 14 Закона нет каких-либо положений и/или оговорок, которые бы поясняли, какой именно вариант регистрационно-учетных действий необходимо использовать в той или иной ситуации, для того или иного случая. Одновременно иные положения Закона о регистрации также не содержат таких положений, которые бы предусматривали ссылки на соответствующие пункты и части ст. 14 Закона, которыми нужно руководствоваться в той или иной ситуации. Отсюда возникает множество вопросов о порядке практического применения положений ст. 14 Закона.

К примеру, если исходить из того, что при государственной регистрации договора аренды части объекта недвижимости в обязательном порядке должны одновременно осуществляться как непосредственно государственная регистрация прав (в форме государственной регистрации договора аренды/обременения объекта недвижимости правом аренды), так и государственный кадастровый учет части объекта недвижимости (части здания, помещения,) передаваемой в аренду, то технический план необходим. К такому выводу можно прийти, если исходить из того, что п. 4) ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации устанавливает общее правило, согласно которому государственная регистрация обременения части объекта недвижимости производится только с одновременным государственным кадастровым учетом такой части. Но можно исходить и из другой точки зрения, а именно: в случае, когда заявителю необходимо не только зарегистрировать обременение на часть объекта недвижимости, но и при этом поставить такую часть объекта недвижимости на кадастровый учет (например, для того, чтобы четко понимать границы той части объекта, на которую распространяются соответствующие обременения), то, в таком случае, применению подлежит одновременная государственная регистрация прав и государственный кадастровый учет. На мой взгляд, применению подлежит именно второй подход. Данный вывод можно сделать посредством комплексного анализа как указанной выше пояснительной записки к проекту Закона №120-ФЗ, так и комплекса иных внесенных изменений, особенно в части, касающейся изменений в ст. 44 Закона о регистрации.

Что касается п. 7) ч. 4 ст. 14 Закона о регистрации, который предусматривает, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения, то данное положение Закона не дает ответа на вопрос о том, что именно подразумевается под наличием в ЕГРН сведений об объекте недвижимости, право на который (обременение которого) регистрируется. То ли достаточно того, что бы в ЕГРН были сведения о здании вообще, то ли в ЕГРН должны быть сведения именно о той части здания, которая обременяется (т.е. о наличии в ЕГРН сведений о постановке на кадастровый учет конкретной передаваемой в аренду части объекта недвижимости), то ли должны быть какие-то иные сведения. Кроме того, характер таких сведений также остается не раскрытым (наименование, площадь, конфигурация, планировка и т.д.). Другими словами, положения п. 7) ч. 4 ст. 14 Закона о регистрации можно понимать по-разному, в том числе следующим образом:

– применяется в случаях, когда в аренду передается весь учтенный и зарегистрированный объект недвижимости целиком (например, здание или его часть в виде одного или нескольких помещений, которые являются самостоятельным объектом недвижимости);

– применяется, когда соответствующая часть объекта недвижимости уже была поставлена на учет в целях обременения ранее и в аренду передается та же часть объекта недвижимости без каких-либо изменений;

– применяется вне зависимости от того, поставлена на кадастровый учет какая-либо часть объекта недвижимости или нет; государственная регистрация аренды любой части возможна без кадастрового учета если сведения о самом объекте недвижимости (как в целом, так и о какой-либо части, в составе которой находится объект аренды) содержатся в ЕГРН. В данном случае возникает вопрос, о каких конкретно сведениях идет речь и их объеме. К примеру, достаточно ли того, что в ЕГРН будет указан адрес здания, кадастровый номер здания, номер регистрации права собственности на здание, план контура здания на земельном участке, но при этом внутренние поэтажные планы отсутствуют?

Весь указанный выше комплекс расплывчатых формулировок и порождает огромный объем вопросов и споров.

На мой взгляд необходимо исходить из наиболее широкого толкования указанной нормы, предоставляющей право государственной регистрации договора аренды в любом случае, если сам объект (здание или сооружение, например) поставлен на кадастровый учет и права собственности на него зарегистрированы. В таком случае наличие в ЕГРН каких-либо поэтажных планов помещений и, тем более, постановка на кадастровый учет таких помещений, для целей государственной регистрации договора аренды не требуется (но может быть осуществлена в добровольном порядке).

В качестве интересного примера, который может служить подтверждением вышеуказанного вывода, можно привести Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 N 09АП-59452/2021 по делу N А40—82668/2021 (оставлено без изменений Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.04.2022 N Ф05—2658/2022). В данном деле суд сделал интересный вывод основываясь на положениях Закона о регистрации, действовавших до внесения в них изменений Законом №120-ФЗ. С одной стороны, ссылаясь на п. 7 ч. 4 ст. 14 Закона суд пришел к выводу, что при обращении с заявлением о государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения предоставления технического плана не требуется, поскольку Законом такая необходимость не установлена. С другой стороны, суд, ссылаясь на ч. 5 ст. 44 Закона указал, что при этом постановка на государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на указанные помещения без соответствующего заявления, поскольку это прямо указано в Законе. Другими словами, при государственной регистрации договора аренды в отношении части объекта недвижимости, права на который зарегистрированы и который поставлен на кадастровый учет, применению подлежит п. 7 ч. 4 ст. 14 Закона, предусматривающий процедуру государственной регистрации прав без одновременного государственного кадастрового учета при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется. В тоже время, поскольку в ч. 5 ст. 44 Закона прямо указано на то, что при выполнении выше обозначенных условий (т.е. права на объект недвижимости в целом зарегистрированы и объект состоит на учете) кадастровый учет соответствующей части объекта недвижимости, передаваемой в аренду, осуществляется Росреестром самостоятельно без заявления правообладателя, то постановка на государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды.

Ниже приведены соответствующие выдержки из Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2021 N 09АП-59452/2021 по делу N А40—82668/2021 (здесь и далее соответствующие выдержки из судебных решений (постановлений, определений) будут обозначаться курсивом, а наиболее важные с моей точки зрения моменты, на которые следует обратить особое внимание, будут отмечены полужирным шрифтом):

«…В соответствии с п. 7 ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Положения ст. 21 Закона о регистрации перечисляют требования к документам, представляемым для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В силу ч. 4 ст. 21 Закона о регистрации межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории представляются в орган регистрации прав в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера.

Положениями Закона о регистрации не предусмотрена необходимость представлять указанные документы при обращении с заявлением о государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения.

Как указано в ч. 5 ст. 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, если в аренду передается часть здания или сооружения, право на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, в частности блок-секция, подъезд, помещение, в том числе в виде этажа, нескольких этажей, совокупность имеющих общие строительные конструкции комнат (смежные комнаты в помещении), расположенных в пределах этажа (этажей), государственный кадастровый учет такой части здания или сооружения осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на такую часть здания или сооружения без соответствующего заявления. В случае передачи в аренду части здания или сооружения государственная регистрация прекращения права на здание или сооружение и снятие таких здания или сооружения с государственного кадастрового учета не осуществляются.

Как следует из разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.

Кроме того, вопрос государственной регистрации договора аренды части здания (помещения) разъяснен в п. 9 «Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).

Согласно указанным разъяснениям, кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав. Учет части помещения в целях фиксации ограничения (обременения) вещного права при сохранении права собственности на помещение в целом, равно как учет помещения как части здания, не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, даже если соответствующая переданная в пользование часть нежилого помещения или нежилого здания обладает свойствами обособленности и изолированности. Описание части объекта недвижимости (помещения, здания) является лишь дополнительной характеристикой данного объекта. При этом учет переданной в пользование части объекта недвижимости является правом, а не обязанностью собственника или иного лица, в пользу которых установлены или устанавливаются ограничения (обременения) вещных прав на такие объекты недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о таких частях недвижимости не является препятствием для осуществления государственной регистрации договора аренды части здания (помещения).

В соответствии с пунктом 6 статьи 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ со дня вступления в силу настоящего Федерального закона сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения, в том числе указанными в статье 4 настоящего Федерального закона участниками отношений, возникающих при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Постановка на кадастровый учет арендуемого помещения не требуется. Вместе с тем, в силу прямого указания Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, постановка на государственный кадастровый учет такой части осуществляется одновременно с государственной регистрацией договора аренды на указанные помещения без соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, судом первой инстанции установлено, что состав и расположение объектов, передаваемых в аренду по Договору, согласованы его сторонами в пункте 1.1 Договора, а также в Приложении N 1 к Договору.

Таким образом, условия Договора в совокупности со сведениями и графической информацией, содержащимися в имевшемся у регистрирующего органа техническом плане Здания, позволяют достоверно установить часть Здания, подлежащую передаче в аренду по Договору. Спор относительно объектов аренды по Договору, их местонахождения, границ и площади между сторонами отсутствует.

Права Арендодателя на часть здание, закреплены в распоряжении Минобрнауки от 27.01.2020 г. N Р-213.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как разъяснено в абзаце первом пункта 9 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 Постановления от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» стороны могут также заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.

Кадастровый учет части объекта недвижимого имущества, не являющейся самостоятельным объектом гражданских прав в порядке части 5 статьи 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, осуществляется исключительно в целях отражения в кадастре недвижимости сведений об установленном на объект недвижимости обремени в виде аренды. Осуществление кадастрового учета в данном случае не приводит к появлению нового объекта недвижимости как объекта гражданских прав, поэтому для осуществления кадастрового учета соответствующей части здания или помещения не требуется, чтобы она обладала свойствами обособленности и изолированности.

В данном случае кадастровый учет осуществляется по специальным правилам, предусмотренным статьей 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ с учетом функциональной специфики такого учета (конкретизация установленного на объект недвижимости обременения)…»

Идем далее. Как мы видим в п. 4) ч. 3 ст. 14 Закон, говоря о случаях одновременного кадастрового учета и регистрации, применяет термин «образование части объекта недвижимости». Термин «образование» в отношении объектов недвижимости применяется в Законе и во многих иных положениях (статьях) применительно к различным ситуациям, однако, в то же время, Закон о регистрации не дает определения, что является образованием части объекта недвижимости. При этом, применительно к иным ситуациям, Закон употребляет термин «образование» к процессу образования объектов недвижимости как самостоятельных объектов прав, но не к процессу временного образования частей объектов недвижимости в целях регистрации обременений. Так, например, в п. 35) ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации речь идет о разделе или выделе доли в натуре, т.е. образовании новых объектов недвижимости из уже существующих, когда исходный объект недвижимости юридически прекращает свое существование и из него возникают новые объекты недвижимости (в случае раздела) или исходный объект недвижимости также сохраняется, но в изменённом виде (при выделе) и одновременно образуется новый объект недвижимости. При этом указанные выше процессы могут быть чисто юридическими, т.е. без необходимости производства каких-либо строительных работ, например, по возведению перегородок или их демонтажу по новым границам образуемых объектов, а могут и сопровождаться такими процессами.

Наибольшее количество примеров содержится в ст. 41 Закона о регистрации «Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимости». Однако, опять же, речь идет о применении термина «образование объекта недвижимости», а не «части объекта недвижимости». Так, например, в указанной ст. 41 идет речь об образовании объектов недвижимости вследствие раздела объектов недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями, перераспределении земельных участков, выдела доли в натуре. Во всех указанных случаях речь идет об образовании новых объектов недвижимости, регистрации прав на них и одновременной регистрации прекращения прав на исходные объекты недвижимости либо регистрации изменений характеристик исходных объектов недвижимости (в случае выдела, например), из которых были образованы новые. Таким образом, об образовании частей объектов недвижимости временного характера, т.е. на период существования обременения, речи не идет. Можно ли указанные выше положения Закона о регистрации применять по аналогии к образованию частей объектов недвижимости? Например, говорить об образовании частей объекта недвижимости, скажем, в результате перепланировки помещений, их объединении или разделе и т.п.? Либо посредством простого формирования перечня тех или иных помещений (их совокупности) из всего набора принадлежащих собственнику помещений в здании? При этом, с той оговоркой, что при таком образовании новый объект недвижимости не образуется (не создается), а формируются лишь границы будущего обременения.

Таким образом, как видно из вышеуказанных примеров, термин «образование объекта недвижимости» не охватывает ситуацию, когда собственник здания, сооружения или совокупности помещений попросту передает в аренду определенный набор принадлежащих ему помещений (т.е. передает в аренду соответствующую часть принадлежащего (их) ему здания, сооружения или помещения), не производя с объектом недвижимости каких-либо строительных и/или иных работ по изменению его конфигурации или иных характеристик, а также действий юридического характера, результатом которых является регистрация прав (собственности или иных вещных прав) на вновь образованные или измененные объекты недвижимости. Т.е. при образовании объекта недвижимости в смысле ст. 41 Закона о регистрации речь идет именно о производстве таких действий, когда объект недвижимости либо создается из нескольких иных, либо, наоборот, создается несколько новых из одного, либо новый объект недвижимости образуется посредством изменения в границах (внешних или внутренних). Последнее (перепланировка помещений, изменение границ между смежными помещениями), кстати, не всегда может означать образование именно нового объекта недвижимости. В ст. 41 Закона видимо идет речь о смежных помещениях, являющихся разными объектами недвижимости (т.е. имеющими разные кадастровые номера и номера регистрации прав), а в части перепланировки – видимо такие из них, которые либо по своей сути являются реконструкцией, в результате которой создается новый объект, либо такая перепланировка сопровождается еще и разделом объектов на несколько по новым образованным границам, поскольку простая перепланировка принадлежащего собственнику помещения, например, на две части посредством возведения перегородки, совсем не ведет к образованию нового объекта недвижимости, а просто ведет к изменению технических характеристик того же объекта.