Владимир Дементьев.

Реновация или «афера века»?



скачать книгу бесплатно

Тезисно:

1. Предприниматели лишены права голоса (пропорционально занимаем площадям), их бизнес придается смерти в угоду публичному интересу, welfare state, как озвучил эту идею Д.И. Степанов.

– Это нарушение конституционного права на свободное занятие предпринимательской деятельностью (ст. 34 Конституции РФ). Так как крупный «сетевик», сможет перенести представительство в другой район или перенести определенные убытки, то для малого предпринимателя (торговля, общепит, бытовые услуги) удачная локация – это 90 % успеха.

– Речи о публичном интересе быть не может, рассмотрим вариант сноса двухэтажного «ветхого» особняка, в котором может находиться 8 квартир и ресторан на первом этаже, пропорционально занимающий 50 % от площади дома, так что мы в таком случае говорим о том, что мы им жертвуем ради блага большинства? Конечно, нет.

2. Предпринимателям будет компенсирована стоимость их недвижимости, внимание, не бизнеса, недвижимости!

Т.е. Если 10 кв. м. у метро, которые продают цветы или пиво могут приносить собственнику существенный и стабильный доход (кстати, часто бывают приобретены не по стоимости кв.м., а, так называемым, доходным способом расчета стоимости (135-ФЗ)), ему будет предложена кадастровая стоимость этих 10 кв. м.?

– Существует механизм выкупа муниципальной и гос. недвижимости предпринимателями, было бы справедливо по аналогии обратить его обратно.

а) Закон 178-ФЗ. Продажа с публичных торгов. Где привлекательные объекты недвижимости улетают в считанные часы и цена лота возрастает до 5-ти раз и заранее завышенные по стоимости объекты торга по которым упорно проходят из года в год и закрываются не состоявшимися. Можно и нужно придумать механизм, который мог бы обеспечивать такой же уровень транспорентности, хотя бы определение объектов-аналогов для определения рыночной стоимости. Либо проводить торги на право собственности будущей недвижимости (ведь что-то планируется строить на пепелище) и выдавать предпринимателям победившую на торгах цену за объект, если они просят компенсацию, либо передавать им право на этот будущий объект с учетом его очевидного улучшения, в которое будут заложены убытки предпринимателя.

б) Закон 159-ФЗ. Предполагает выкуп арендуемых помещений малым предпринимателям. В данном случае аналогия с этим законом видится более целесообразной. Так как он учитывает и необходимость поддерживать малое предпринимательство и с пониманием подходит к важности «насиженности» места для малого бизнеса. В частности данный закон дает право предпринимателям оспаривать завышенную оценку, по которой им изначально предлагает выкуп город. Предприниматель может обратиться в арбитражный суд, предоставить свое заключение об оценке, получить заключение независимого эксперта, назначенного судом и в итоге выкупить здание или помещение по цене приближенной к реальной. Очевидно, что этот закон работает, так как с ним очень активно борется московский мэр, предлагающий продавать предпринимателям недвижимость по цене, предложенной городом, без права оспаривать.

Как в анекдоте. В купе стучит проводница: «Ужинать будете» – «А выбор?» – «Да или нет». Закон о реновации даже такого права защиты предпринимателям не дает.

3. Вскользь и без глубокой проработки затронули вопрос компенсации убытков.

– Но что считать убытками? Подтвержденные чеками затраты на ремонт с учетом амортизации? или мы можем считать убытками от вынужденного переезда рекламу, взятки, раздаваемые проверяющим инстанциям, вложения в умилостивление соседей, согласование перепланировок, планов пожарной эвакуации и тд. Коллеги, предлагаю в этом пункте воздержаться от пуританизма и ханжества в духе «ну раз не платит официально, значит сам виноват» – все, кто работает с малым бизнесом знают, что он находится в вынужденных тисках беззакония. А если, кому-то из коллег посчастливилось работать в Западной Европе или США, то они прекрасно понимают разницу в работе проверяющих органов там и у нас.

– Ну и наконец та самая sentimental value, про которую и мы, и Harvard review говорим как безусловную данность в вопросе собственности на жилые помещения, но почему-то не всегда даем право на нее бизнесу. А ведь бизнес – это и индивидуальный предприниматель, который является таким же гражданином, да и юридическое лицо – это группа вполне конкретных физических лиц (в контексте нашего закона, как правило 1–2 лица), объединенных единым интересом, которые также влюблялись, женились, росли и старели в этой недвижимости, пусть она и не жилая, а коммерческая. Разницы по сути нет никакой. Как нет разницы между семьей в принципе и семьей, владеющей маленьким семейным ресторанчиком.

P.S. Хочется еще раз процитировать А.В. Егорова: «Если есть жилищное право (которое может устанавливать специальные положения) почему не ввести колбасное право, которое будет защищать права производителей колбасы (имея приоритет над положениями гражданского права).

Коллеги, предлагаю обсуждать этот вопрос.

Куда пойдут «миллионеры» из хрущоб

Евгений МАЛЯКИН.

Программа реновации столичного жилья мало кого оставила равнодушным. Это интересы не только миллионов москвичей, но и десятков тысяч мелких предпринимателей.

Опасения собственников нежилых помещений понятны: у них есть четко отработанные места и клиентура, которая приходит к ним за определенными услугами. Снесут ли вместе с пятиэтажками несколько тысяч успешных и доходных маленьких предприятий?

Закон о реновации столичного жилья окончательно принят в Госдуме, но не утверждён. Ликуют коммерсанты-интересанты, довольны депутаты. «Расширены права, как собственников жилья, так и собственников нежилых помещений, – выразил мнение думского большинства депутат Андрей Исаев. – Если раньше речь шла об изъятии соответствующих помещений, то сейчас речь идет о равноценном возмещении».

Однако, судя по проведенному «МН» расследованию и опросу, у многих москвичей сохраняется ощущение, что «гладко было на бумаге, да забыли про овраги», что учтены далеко не все нюансы в решении серьезнейшей проблемы.

– Одно дело – переселение участников программы, в том числе и мелкого бизнеса, с первых этажей в пределах района. Здесь финансовые и имиджевые потери будут минимальными. Но, боюсь, далеко не всех станут селить в тех же районах, где сносят. Хотя последняя редакция закона это и пообещала, – считает Елена Крюкова, аналитик столичного рынка недвижимости.

– Все равно часть жителей и бизнесменов ждет предоставление «равнозначных квартир в окраинных новостройках». Обратите внимание: равнозначных, а не равноценных. Это две большие разницы в деньгах! Думаю, что в окраинных кварталах многие мелкие бизнесы просто погибнут из-за отсутствия наработанной, привычной клиентуры, проблем с логистикой, вынужденных вложений в обустройство и переезд, которые вряд ли им компенсируют.

А вот официальная позиция власти:

Мэр Москвы, Сергей СОБЯНИН:

– На первых этажах сносимых пятиэтажек достаточно много располагается малого бизнеса, предприятий.

– Условия, в которых они находятся, не самые лучшие, эти здания не приспособлены для торговли, услуг. Мы предлагаем в своей концепции новые условия, бизнесу предоставляются новые оборудованные помещения с точки зрения проектирования полноценных помещений для бизнеса на первых этажах…. Все те преференции по выкупу помещений, которые сегодня имеет малый бизнес, арендуя у города помещения, мы постараемся сохранить.

По мнению мэра, новые помещения изначально будут проектироваться таким образом, что при переезде бизнеса будут учитываться площадь нового помещения, рыночная стоимость и упущенная выгода.

Хорошо, что проблема властями озвучена, а не стыдливо замалчивается. Да и как тут что-то скроешь при таких-то масштабах затеи! Президент Московской торгово-промышленной палаты Владимир Платонов подчеркивает, что жители более 4500 домов этим летом голосуют о включении их в список реновации. В этих домах числится около 1500 владельцев нежилых помещений, еще около 400 предпринимателей арендуют площади у города. Но есть и иные подсчеты, далекие от официальных. Одни специалисты говорят сегодня примерно о четырех тысячах небольших объектов малого бизнеса, ИП, расположенных на первых и цокольных этажах сносимых; хрущевок, другие – ведут счет до 10–20 тысяч таких объектов, расположенных примерно на двух с хвостиком миллионах кв. метров. Это продуктовые и хозяйственные магазинчики шаговой доступности, парикмахерские и салоны красоты, ателье и прачечные, обувные мастерские и студии творчества. Ставки аренды здесь ниже, чем в новых домах или торговых сетях, близость к метро является большим плюсом, как правило, отдельные входы и мало ступенек и прочих препятствий – ведь избалованный сегодняшний покупатель считает каждую минуту и привык экономить время, как и свои силы. Именно поэтому в самых оживленных и проходных местах Москвы практически все пятиэтажки имеют от 1 до 4 переоборудованных из квартир объектов мелкого бизнеса. Это удобно потребителю. Это тысячи, десятки тысяч рабочих мест, не забудем!

Когда этим объектам малого бизнеса придется переезжать, например, на окраины с низким уровнем жизни людей, зачастую мигрантов, куда денутся нынешние работающие на объектах в центре курьеры, экспедиторы, продавцы? Как хозяева бизнеса будут искать новую клиентуру, налаживать связи, вкладываться в обустройство нового места, помещения? Да вообще, будет ли на новом месте спрос на те услуги, которые оказались востребованными на нынешнем месте?

– Непродуманная реновация разорит или лишит работы, по моим подсчетам, не меньше 100 тысяч человек, – говорит мне Антон Демидов, активист-общественник из старой, но еще вполне на вид крепкой пятиэтажки по Петровско-Разумовскому проезду, д. 21, корп. 5.

– В нашем доме расположен маленький дом быта в нескольких комнатах на первом этаже, там предоставляются услуги от парикмахерской до починки обуви и массажа. Будет ли это все так удобно, так недорого и так рядом на новом месте? Я говорил с хозяевами этого ИП: они в шоке от происходящего и готовятся сворачивать бизнес в обозримом будущем.

И это не просто паникерские настроения. Люди все просчитывают и понимают: от сладких посулов сегодня до горькой реальности завтра – всего один шаг. Это проходили многие поколения советских людей с облигациями, деноминациями, конфискациями, прикрытыми красивыми лозунгами, которые вновь звучат и сейчас, но в них уже мало кто верит.

Да, собственникам мелких предприятий с первых этажей власти обещают компенсацию. Но денежная сумма будет рассчитана, исходя из кадастровой стоимости, а все имиджевые выгоды, выигрыш от расположения (что самое главное!) учтены не будут, да это и невозможно просчитать в рублях. Обещаны мелкому бизнесу и компенсации в виде аналогичной по метражу площади. Ну да: от метро «Динамо» владелец мини-дома быта переедет в Новокосино, например, и получит аналогичный метраж. А клиентуру в придачу он получит? Вряд ли… Вот и весь разговор.

Даже в самом благоприятном случае вместо 50 кв. м. у выхода из метро собственнику предложат аналогичную площадь, но во дворе в том же районе. Вроде бы все по закону, как обещано. Однако понятно, что цена такой недвижимости окажется существенно меньше снесенной.

Что делать предпринимателям?

Главный юрист из департамента коммерческой недвижимости «МДВ – недвижимость» Галина Локтева по нашей просьбе дала ряд полезных советов по решению проблемы:

Вы против того, чтобы ваш бизнес пошел под снос вместе с пятиэтажками? Советую обратиться к профессиональным оценщикам и провести независимую оценку. В ней должны быть учтены все рыночные факторы – локация вашего объекта, реальный покупательский трафик, близость метро, электрички, жилых кварталов. Этим вы сможете эффективно парировать минимизирующую оценку стоимости вашего объекта.

Закажите у солидных аудиторов расчет стоимости бизнеса и возможных убытков с учетом финансовых показателей, покупательского трафика, налогов. Приведите в порядок хозяйственные и бухгалтерские документы, что вполне может пригодиться в случае споров с госорганами, в том числе и в суде.

Сразу избавьтесь от иллюзий, чем сохраните себе здоровье и время. Другими словами, во взаимоотношениях с чиновниками вам не следует даже пытаться рассчитывать на полную компенсацию нынешней стоимости помещения ни в денежном, ни в ином эквиваленте. Будет разумнее начать заранее, если есть возможность, обустраивать себе запасной вариант. Это должно быть помещение для быстрого перевода туда бизнеса с минимальными потерям.


КОММЕНТАРИЙ:

(Обратите внимание, как плохо проработан проект и какими «бездарями» он разрабатывался. Ну почему не предусмотрели все эти объекты разместить в первых этажах новых домов, а выходы из подъездов домов сделать с обратной стороны дома?)

Город, в котором не сохранилось ничего старого – пуст

Татьяна ВОЕВОДИНА.

Ломать – не строить?

Всё-таки существует притяжение мысли! Недавно, проходя в районе Перово меж сохранившимися там пятиэтажками-«хрущёвками», я думала: «Как жаль, что их снесут!» Ведь там столько драгоценной среди города зелени, да и вообще там более гуманная, человеческая жизнь, чем возле двадцатиэтажных башен.

Но – снесут: решение на самом высшем уровне принято.

Что за несчастная судьба у нашего народа – вечно начинать с начала, с нуля. В этом какой-то психологический дефект – в упорном стремлении зачеркнуть прошлое, обнулиться, начать с начала. В этом есть что-то детское: первоклассник, вырывает криво написанную страницу, а то и вовсе забрасывает тетрадь за шкаф и начинает – заново, с новой, дивной белизны страницы. Когда-то Маяковский назвал СССР «страной-подростком». Тысячелетняя Россия – и вдруг подросток. Потом, в 90-е, что-то бубнили о молодой российской государственности – опять мы какие-то не взрослые, недоделанные. Зачеркнувшие то, что было до этого. Снос пятиэтажек, которые успешно реконструируют в Германии и в других странах, – из этого ряда.

И вот в редакцию «Завтра» мне написал инженер-строитель с 56-летним стажем – Сергей Иванович Черкасов. Писал он по повожу каких-то моих статей (не о пятиэтажках), но почему-то предложил посмотреть реализованный, и весьма успешный, проект реконструкции одной пятиэтажки в Южном Тушине. Вот оно, притяжение мысли! Осуществил реконструкцию архитектор Алексей Кротов, который в той преображённой пятиэтажке живёт и работает. Мы с моим сыном-строителем, не мешкая, туда отправились.

Мы увидели современный, красивый 8-этажный дом с мансардой, с удобным подъездом, просторными квартирами, лифтом, лоджиями, внутри которого таится старая пятиэтажка. Её не пришлось разбирать, взрывать, вывозить на полигон. При этом стоимость метра жилплощади в преображённой пятиэтажке на треть дешевле, чем в новом панельном монстре, что вырастает на пепелище прошлой жизни.

О том, как это реализовано технически, надо написать отдельно и обстоятельно, это я непременно сделаю. Но сейчас я не о технических подробностях – я о принципе. Город, в котором не сохранилось ничего старого – пуст. Идейно пуст, философски, эмоционально. Его нет. Нельзя каждые пятьдесят лет начинать жизнь с начала, с пустыря. Мы нервно хлопочем о правильной трактовке истории, а история-то она вот, рядом. И «сталинки», и «хрущёвки», и дома, построенные (кстати, очень хорошо, солидно и уютно) пленными немцами – всё это история. Снося дома и превращая квартал, а то и целый район в пустыню – мы делаем ровно то, против чего сами и возражаем – убиваем историческую память.

Город не может быть сплошным музеем отгоревшей жизни? Верно, не может. Вот для этого и придумана реконструкция, перестройка. В Германии я видела фахверкерные дома XVIII века, бережно сохранённые, защищённые несколькими слоями разных покрытий. Это подлинно культурные слои. И там живут обычные бюргеры, и вполне довольны, и никто не вякает, что эти дома устарели. Конечно, если вовремя не ремонтировать – развалится всё. Это закон жизни.

Если мы пойдём по пути сноса, то конца-края ему не будет. Уже на очереди стоят «брежневки» 70-х годов, дальше дышат в затылок знаменитые П-44, которых в конце прошлого века наклепали немеряно. Ну, и далее по всем пунктам, как говорят в электричках.

От архитектора Кротова я узнала ещё и вот что.

Нас бесстыдно обманывают относительно срока жизни пятиэтажек. Помню, ещё в 90-е годы подняли бучу, что-де эти дома строили на двадцать лет, как времянки. Оказывается, такие дома действительно были: так называемые «сносимые серии». Но их уже давно снесли.

А те, что остались, строились по так называемой первой категории капитальности – с расчётом на 120 лет, а при хорошем уходе и больше. Но нам упорно внушают, что все резервы исчерпаны и надо сносить, и только сносить.

Вопрос: зачем внушают? Наши американские друзья говорят: когда непонятно, о чём речь, речь скорее всего о деньгах.

Здесь, надо думать, речь о деньгах громадных ДСК, которые должны клепать панели и строить, строить, строить. А для этого им нужно расчистить место. Чтобы воткнуть туда «окна в окна» как можно больше высоченных монстров, построить за бюджетные деньги и поделить их с кем надо.

Когда люди из деревенских изб переселялись в пятиэтажки, когда они теряли грядки под окнами, петушиный крик по утрам, резко повысился уровень агрессии и депрессии, подскочила преступность. Многие бабушки от такого переселения просто умирали. Радостно воспринимали переселение жители центральных перенаселённых коммуналок, но не окраинных изб. Сегодня история повторяется – на новом уровне этажности. Пятиэтажка всё-таки оставляет какую-то связь с землёй, а житель двадцатиэтажки зависает в пустоте. Ему страшно. Некоторые от страха бросаются вниз. Обо всём этом надо серьёзно думать. Дом – это не просто четыре стены. Дом – это метафора самого человека, не случайно в анализе сновидений дом – это представление сновидца о самом себе. Неважное, надо признать, у нас представление.

Ниже объясняется, какую беду несёт реновация городу и людям, с ней согласившимся.

Реновация и связанный с ним «равноценный обмен» квартир еще не начались, а вот игры с ценой земли и жилья идут полным ходом. Как выяснил Михаил Дымшиц, кадастровая стоимость квартир в старых домах резко снизилась, а в новых, которые будут предлагать гражданам – резко выросла.

На своей страничке в ФБ блогер показал, что прибыль строительных компаний, участвующих в реновации, обеспечена следующей схемой:

1. Кадастровая стоимость квартир в старых домах (внезапно!) в 17-ом году падает на 2–4 млн.

2. Кадастровая стоимость квартир в новостройках (внезапно!) в 17-ом году растет на 3–7 млн.

3. Землеотводы старых домов (внезапно!) в апреле-мае исчезают и ВСЕ они становятся «незаконными строениями», согласно ЖК продать, подарить и т. п. в них квартиры становится НЕВОЗМОЖНО. Даже какашки смыть законно невозможно.

4. Продают городу строительный неликвид по ЗАВЫШЕННЫМ уже ценам.

5. Выкупают (пресловутая компенсация) жилье в старых домах по ЗАНИЖЕННЫМ уже ценам.

6. Землеотводы старых домов часто стоят ГОРАЗДО (в разы!) больше самого дома. Вот Вам и «заработали» в ШЕСТЬ (!) концов.

Как проверять:

1. Идете в свой «Личный кабинет налогоплательщика» на https://lkfl.nalog.ru/lk/. Там есть статистика кадастровой стоимости вашей квартиры за последние 3 года. Любуетесь разницей. Если нет «Личного кабинета…», то берете квитанцию по уплате налога на недвижимость за 16-й год, смотрите кадастровый номер и стоимость. Идете сюда: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request, вбиваете свой номер из квитанции, видите стоимость 17-го года. Наслаждаетесь разницей.

2. Этот пункт можно проверить, только если есть знакомые у которых квартира в относительной новостройке – года. Дальше – по вышеозначенной схеме.

3. Идёте сюда: http://pkk5.rosreestr.ru, ищите свой дом на карте, и, если он попал в список, любуетесь на отсутствие его землеотвода, при том, что новые дома, школы, детские сады, трансформаторные будки и даже помойки (в некоторых случаях) землеотвод имеют.

«НИ» проверили написанное и удивительные факты полностью подтвердились.

К примеру, берем два совершенно одинаковых дома в Северо-Западном округе Москвы, расположенных в ста метрах друг от друга на соседних улицах. Один в списке на снос стоит (ул. Маршала Тухачевского, д. 42, кор. 2), другой – нет (бульвар генерала Карбышева, д. 13 кор. 2).

Так вот: земля под первым домом на карте Росреестра не стоит НИЧЕГО, тогда как земля под ровно таким же вторым домом стоит 485 675 206,25 рублей!!!

Удивительное рядом!

КСТАТИ:

17 мая в пресс-службе Росреестра пояснили, что, согласно действующему законодательству, Росреестр не проводит кадастровую оценку, поэтому утверждение, что «Росреестр обнулил стоимость земли», не имеет под собой оснований.

«Организация проведения кадастровой оценки и утверждение ее результатов – функция органов власти субъектов Российской Федерации. Росреестр лишь вносит результаты оценки, инициированной и проведенной субъектами, в Единый государственный реестр недвижимости», – отметили в ведомстве.

Также не соответствует действительности вывод о том, что земельных участков под многоквартирными домами не существует, поскольку они отсутствуют на публичной кадастровой карте. Кадастровый учет, согласно российскому законодательству, носит заявительный характер, соответственно, не все земельные участки учтены в ЕГРН.



скачать книгу бесплатно

страницы: 1 2 3 4 5 6 7 8