скачать книгу бесплатно
Не платите по квитанции, или Настольная книга по коммунальным услугам
Юлия Пономарева
Путеводитель для всех, кто хочет разобраться в тонкостях права в сфере ЖКХ. Эта книга научит уверенно решать любые вопросы: от споров по задолженности или капитальному ремонту до проведения общедомовых собраний и оспаривания их результатов. Автор дает пошаговые инструкции, ссылки на нормативные акты и законы, а также малоизвестные лайфхаки, которые сэкономят ваши деньги и время. Издание рассчитано как на потребителей коммунальных услуг, так и на юристов.
Не платите по квитанции, или Настольная книга по коммунальным услугам
Юлия Пономарева
© Юлия Пономарева, 2024
ISBN 978-5-0064-5125-4
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
Словарь
ГВС – горячее водоснабжение;
ГЖИ – Государственная жилищная инспекция. Государственный исполнительный орган жилищного надзора за деятельностью ТСЖ и управляющих организаций ЖКХ в субъектах Российской Федерации. Современное название – Департамент государственного жилищного и строительного надзора субъекта РФ;
ГИС ЖКХ – Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. Единая федеральная централизованная информационная систему, обеспечивающая сбор, обработку, хранение, предоставление, размещение и использование информации о жилищном фонде, стоимости и перечне услуг по управлению общим имуществом в многоквартирных домах, работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, предоставлении коммунальных услуг и поставках ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по указанной плате, об объектах коммунальной и инженерной инфраструктур, а также иной информации, связанной с жилищно-коммунальным хозяйством;
ЕГРН – Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество;
Жилищные услуги – содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества многоквартирного дома, капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома и вывоз бытовых отходов;
ЖКХ – жилищно-коммунальное хозяйство;
ИПУ – индивидуальный прибор учета (коммунальной услуги);
Исполнитель коммунальной услуги – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, на которых возложена обязанность в многоквартирном доме и (или) предоставляющие услуги по содержанию общедомового имущества в многоквартирном доме;
Коммунальные услуги – предоставление услуг холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжение, газоснабжение, отопление, вывоз Твердых коммунальных отходов (вывоз ТКО);
Лицевой счет – набор цифр, который обозначает внутренний номер пользователя (собственника помещения в многоквартирном доме;
Норматив – расчетный среднемесячный объем потребления коммунальных ресурсов потребителем в многоквартирном доме или жилом доме при отсутствии приборов учета;
ОДПУ – Общедомовой прибора учета (коммунальной услуги);
Потребитель коммунальной услуги – гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;
Правоустанавливающий документ – документ, подтверждающий право собственности на жилое (нежилое) помещение в многоквартирном доме. Например, договор купли-продажи на квартиру, договор долевого участия, договор дарения, свидетельство о государственной регистрации права собственности, свидетельство о праве на наследство, выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество), договор о приватизации, решение суда;
Расчетный период (в ЖКХ) – месяц года;
РСО – ресурсоснабжающая организация;
РЭК – Региональная энергетическая комиссия. Среднемесячный объем потребления коммунального ресурса потребителем определяется путем деления общего объема потребленного ресурса за период на количество месяцев в этом периоде. Например, если общий объем потребления за 6 месяцев составляет 180 кубических метров, то среднемесячный объем потребления равен 30 кубическим метрам (180/6=30). В данном случае счет будет формироваться исходя из объема потребления в 30 кубических метров в месяц;
Содержание жилья – услуги по обслуживанию общедомового имущества, которыми пользуются жильцы дома на общих основаниях (уборка, обслуживание лифтов, приборов учета, аварийно-диспетчерское обслуживание);
Среднемесячный объем потребления коммунального ресурса – определяется потребителем путем деления общего объема потребленного ресурса за период на количество месяцев в этом периоде. Например, если общий объем потребления за 6 месяцев составляет 180 кубических метров, то среднемесячный объем потребления равен 30 кубическим метрам (180/6=30);
Тариф – это стоимость (цена) единицы коммунального ресурса, выраженная в рублях (например, руб. за 1 Гкал, руб/куб. м., руб./кВтч);
ТКО – коммунальная услуга по вывозу твердых коммунальных отходов;
ТСЖ – товарищество собственников жилья;
ТСН – товарищество собственников недвижимости;
УК – управляющая компания;
УО – управляющая организация;
Управляющая организация – Управляющая компания, Товарищество собственников жилья, Товарищество собственников недвижимости, Жилищный кооператив;
ХВС – холодное водоснабжение.
Глава 1 – Не платите по квитанции, или простым и доступным языком о ЖКХ
Настольная книга по коммунальным услугам
В нашей стране коммуналка – это отдельная Вселенная, которую нужно изучать. И изучать её нужно по своим, только ей понятным законам. Но если Вам удастся постичь эти законы и правила, то все не так уж плохо, и поверьте, с этим можно жить и работать.
Даже мои коллеги – юристы, не очень любят это направление в праве – право ЖКХ. Но я уверена, после того, как они прочитают эту книгу, их интерес к этой сфере права повысится, и я надеюсь, мнение о праве ЖКХ изменится в лучшую сторону. Ну а если они заинтересуются правом ЖКХ настолько, что смогут помочь нашим гражданам разобраться и добиться положительных результатов в решении самых каверзных вопросов этой отрасли права, то мой опыт и труд не пройдут даром.
В своей книге я не призываю Вас в прямом смысле не платить по квитанции за жилищно-коммунальные услуги. Я хочу научить Вас разбираться в начислениях за жилищно-коммунальные услуги, научиться правильно платить, не бояться коммунальной сферы и не судить о коммунальной сфере по общим, сложившимся в нашем обществе шаблонам и стереотипам. Я не знаю ни одного случая, когда бесконечной критикой и постоянным сотрясанием воздуха кто-то смог решить коммунальные вопросы. К сожалению, слоган «заплати коммуналку и спи спокойно» пока не работает.
Но обо всем по порядку.
Как я оказалась с ЖКХ
В 2011 году, когда я заканчивала обучение в Уральской государственной юридической академии, я уже работала специалистом отдела делопроизводства в Арбитражном суде Свердловской области. И в этот период я начала активно мониторить на городских порталах и в чатах юристов разные правовые вопросы, связанные с ЖКХ. Когда эти вопросы касались коммуналки, у меня невольно возникала мысль: «Вот бы научиться разбираться в этих нормативах».
Здесь сработал принцип «Бойтесь Ваших желаний».
Тогда я даже не представляла, насколько судьба сильно, крепко и глубоко свяжет с правом ЖКХ.
На тот момент я думала, что работа юриста в праве ЖКХ – это работа только по взысканию задолженности и ругающие ЖКХ пенсионеры. Казалось бы – банально и не интересно!
Но за время самостоятельной работы, вникнув и разобравшись в этой категории права, я поняла, как ошибалась.
За десятилетний период работы в праве ЖКХ я выделила целых 5 ключевых вопросов, которые есть в ЖКХ. И я с уверенностью могу утверждать, что в каждой, повторюсь – в каждой квартире в Вашем доме возникает тот или иной, а иногда даже несколько из этих вопросов, которые я перечислила.
Вопросов, на самом деле, гораздо больше, но именно эти вопросы первоочередные и самые актуальные.
Итак, давайте посчитаем:
Вопрос первый – ну конечно же, это споры по взысканию задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Собственники твердят одно и то же: «Нам завышают тарифы, УК собирают огромные деньги и ничего не делают!». Список возражений можно продолжать до бесконечности. В своей книге мы с Вами достаточно подробно разберем эти возражения буквально «по косточкам» и научимся разбираться в начислениях за жилищно-коммунальные услуги.
Вопрос второй – это споры, связанные с правоотношениями между Управляющей организацией, собственником и Ресурсоснабжающими организациями. Если раньше я работала с этим вопросом в правовых отношениях между РСО и Управляющей организацией, то сейчас во многих домах собственники перешли на прямые договоры с РСО, поэтому те вопросы, которые раньше возникали между РСО и Управляющей компанией, перешли на отношения между РСО и собственником квартиры.
Вопрос третий – это вопросы, связанные с проведением и, немаловажно, с оспариванием общих собраний. Это нужно уметь делать правильно и грамотно, так как если Вы не знаете, как провести или оспорить решения общих собраний, Вы можете не только не добиться нужного результата, но и понести немаленькие убытки. И этому посвящена целая глава в моей книге.
Вопрос четвертый – это те вопросы, которые связаны с управлением Вашим домом. Да, это самое ключевое. Как фиксировать ненадлежащее оказание услуг или не оказанные услуги по содержанию жилья от слова «совсем», где находится граница ответственности между Вашим имуществом и общедомовым имуществом, как правильно действовать, если Вашу квартиру затопило.
Вопрос пятый – это конечно он, капитальный ремонт. Пройти мимо такого вопроса было бы непростительной оплошностью с моей стороны. Много возмущений, вопросов, непонимания в этой услуге – как платить, зачем платить? Можно возмущаться бесконечно долго, но я скажу с полной уверенностью: дома, в которых мы живем, ремонтируются и капитальный ремонт в действии. В этом нужно взять и разобраться.
Все эти вопросы я разберу в своей книге, и что самое главное – Вы получите пошаговую инструкцию по решению каждого из этих вопросов. Также будет дана пошаговая инструкция по взаимодействию с Управляющей компанией.
В моей книге я научу Вас разбираться в начислениях за жилищно-коммунальные услуги, дам главную рекомендацию – как правильно платить по квитанции за ЖКУ, как оспорить завышения в начислениях за жилищно-коммунальные услуги и как грамотно и вместе с тем просто отстоять в споре с Управляющей компанией суммы задолженности за коммунальные услуги.
И что самое главное в этом вопросе – как действовать, если на Ваши карты и счета «прилетел» сюрприз от судебных приставов в виде ареста.
А еще, Вы получите инструкции по решению вопросов и проблем с незаконным отключением света, двойных квитанций, грамотный алгоритм действий при затоплении Вашей квартиры и узнаете, как добиться того, чтобы Ваша УК провела собрание по тем вопросам, которые Вы хотите решить в вашем доме.
Бесспорно, работа всех управляющих организаций (Управляющих компаний, ТСЖ и ТСН) – наша с Вами «боль». Когда я говорю – «управляющие организации», я имею в виду и Товарищество собственников жилья, и Управляющую компанию. Наши дома управляются и теми, и другими.
Ни для кого не секрет, что в большинстве многоквартирных домов управляющие организации крайне некачественно, я бы даже сказала, халатно относятся к своим обязанностям по оказанию услуг.
Пользуясь этим, собственники возмущаются, не платят за жилищно-коммунальные услуги или платят не в полном объеме, да еще и не регулярно. Извечная дилемма в праве ЖКХ – платить или не платить.
В своей книге я не буду хвалить или критиковать управляющие организации (ТСЖ и УК), так же как и не буду хвалить или ругать нерадивых собственников. Я ни за «красных», ни за «белых». Я за закон.
Вот именно поэтому я написала эту книгу, в которой разберу самые острые и злободневные вопросы, связанные с поставкой коммунальных услуг, оказанию услуг по содержанию жилья и другие вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом.
Я всегда говорю: от того, что собственники будут бесконечно возмущаться в подъезде, на лестничной клетке или во дворе дома по вопросам некачественно оказанных коммунальных услуг, вопросы решаться не будут, и услуги от этого качественнее не станут.
Конечно, я не могу, да и не буду запрещать Вам это делать. Это Ваше право – вдруг поможет?
Скажу только одно – в каждом из вопросов, связанных с правом ЖКХ, можно и даже нужно разобраться. Я дам пошаговые инструкции по каждому вопросу, с которым вы сталкиваетесь, проживая в многоквартирном доме. Если вы не будете тратить свое время на возмущения и возражения, на беспочвенные споры, а начнете делать первые маленькие шаги в праве ЖКХ, то результат гарантированно будет.
Чтобы у собственников получалось грамотно и правильно решать вопросы ЖКХ и получать качественные услуги, нужно понять одну правовую конструкцию. Если поймете эту формулу, захотите разобраться, то у Вас будет качественное и эффективное проживание в Вашем доме. Вы поймете, за что и почему Вы оплачиваете каждую коммунальную услугу.
Качественное ЖКХ = грамотное управление домом = обоюдное, взаимное исполнение прав и обязанностей участников коммунальной жизни.
Обязанностям управляющей организации качественно и в полном объеме оказывать жилищно-коммунальные услуги корреспондирует основная обязанность собственника оплачивать за оказанные коммунальные услуги и услуги по содержанию жилья.
Вы скажете: «Ну вот, начала нас учить правилам! Мало мы в школе учились?» Или другой вариант: «А для чего тогда закон? Для чего тогда ГЖИ и суд? Все в стране для воров!» Это реальные комментарии в соцсетях. Как показывает практика, мы больше всего страдаем от неграмотности. От знаний еще никому хуже не становилось. Можно с этим жить, а можно для начала прочитать книгу, разобраться с квитанцией, найти ответы на вопросы, связанные с нашим ежедневным проживанием в нашем доме, в нашей квартире.
Можно бесконечно возмущаться по качеству услуг, по работе поставщиков коммунальных ресурсов и качестве работы управляющей компании. Но сначала я рекомендую во всем разобраться. Для этого, прочитайте эту книгу и разберитесь в тех вопросах, которые я опишу здесь.
Я не встречала ни одного случая, когда собственник вместо того, чтобы возмущаться и критиковать, захотел бы разобраться в вопросах ЖКХ и начал делать первые шаги. Ругаться и критиковать можно бесконечно. Но что это дает? Выговорились? Высказались? И что дальше?
Не только собственники многоквартирных домов, но даже бизнесмены и предприниматели, когда получают платежную квитанцию, не понимают, откуда берутся те цифры, которые там написаны. Платежная квитанция за коммунальные услуги – это еще тот квест.
Если же у Вас будет желание разобраться в лабиринтах тарифов и начисленных объемов за услуги, и Вы начнете учиться грамотно взаимодействовать с Вашей управляющей компанией – Вы сможете минимизировать оплаты и, что главное, добиться результата в управлении Вашим домом. Я сейчас говорю о совершенно реальных вещах. Начните действовать.
Если Вы твердо стоите на позиции «Все козлы и воры, УК – сволочи», то Вам не стоит читать эту книгу.
Я более десяти лет работаю юристом в праве ЖКХ и знаю, о чем говорю. Для начала постарайтесь вникнуть и разобраться. Если что-то не понятно, задайте вопросы и получите на них ответы.
Если же Вы привыкли только критиковать, осуждать и при этом Н-И-Ч-Е-Г-О не делать – это книга не для Вас. В общем, давайте перейдем от слов к делу.
Как практикующий юрист, могу с уверенностью сказать, что жилищное законодательство достаточно хорошо регламентировано и проработано. На сегодня действительно в праве ЖКХ большая нормативная база и, что еще немаловажно, большая судебная практика.
В своей книге я буду ссылаться на четыре постановления Правительства Российской Федерации, на которые советую обратить внимание всем собственникам. Именно в них прописаны права и обязанности собственников и тех, кто является исполнителем по услугам – Управляющих компаний и Товариществ собственников жилья, а также поставщиков коммунальных услуг.
В конце книги я дам Вам список законов и подзаконных нормативных актов, которые Вы сможете использовать при возникновении вопросов, связанных с жилищно-коммунальными услугами и работой Вашей управляющей организации.
Но эти четыре, которые я сейчас перечислю – основные. На них строится по «кирпичикам» наша повседневная жизнь в доме.
Вы скажете: «Опять начала нас учить правилам!» Я не настаиваю. На протяжении всей книги я буду ссылаться на эти постановления. Именно на эти постановления ссылаются суды при вынесении решений.
– Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (Утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011г. №354). Постановление
№354 подробно регламентирует права и обязанности собственников и исполнителя услуг (УК) при оказании коммунальных услуг.
– Постановление Правительства РФ от 13.04.2013 №290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения». В Постановлении №290 перечислен минимальный перечень услуг, которые обязана оказывать управляющая организация при управлении Вашим домом. Это то, из чего и состоит тариф по услуге «содержание жилья и текущий ремонт» – и не меньше! Это то, с чем Вы сталкиваетесь буквально каждый день, заходя в свой двор и подъезд своего дома.
– О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. №416). Само название Постановления №416 говорит само за себя.
ПОРЯДОК ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.
– Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (Утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. №491)
– Постановление Правительства №416, и Постановление Правительства№491 регламентируют порядок и обязанности управляющих организаций при оказании услуг по содержанию общедомового имущества Вашего дома. Эти постановления про то, что и как обязана делать управляющая организация в части услуг при обслуживании общедомового имущества. В этих правилах указано, что является общим имуществом в доме и в Вашей квартире, где заканчивается граница ответственности собственника и начинается ответственность управляющей организации или ресурсников.
Предлагаю не тратить мое и Ваше время на пустые разговоры и перейти к делу.
Ошибки при управлении домом и при проживании в квартире в жилом доме одинаково успешно допускают и Управляющие компании, и Товарищества собственников недвижимости (жилья), и собственники. Это факт. Начнем с первого вопроса – это оплата за коммунальные услуги.
Как платить за жилищно-коммунальные услуги
Оплата задолженности за коммунальные услуги – вопрос крайне злободневный и острый.
Как правильно платить за коммунальные услуги, особенно если есть задолженность?
Как платить за коммунальные услуги, чтобы не переплатить лишнее, не остаться должником, и чтобы не пришлось искать Ваши оплаты в лабиринтах бухгалтерского учета Вашей управляющей организации?
Я намеренно не пишу «Управляющая компания», потому что по жилищному законодательству домом может управлять или Товарищество собственников недвижимости (жилья) или Управляющая компания. По сути, это «управляющая организация».
О разнице между управлением многоквартирным домом ТСЖ и УК в моей книге посвящена целая глава. Но об этом позже.
Итак, с чего начнем?
Собственник несет ответственность за оплату коммунальных услуг с даты государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение (квартиру).
