скачать книгу бесплатно
Таким образом, рассмотрев кратко- и среднесрочные тренды в развитии торговли и складских технологий, перейдем к последнему горизонту прогнозирования: это долгосрочное прогнозирование. По большому счету, долгосрочное прогнозирование в нашем контексте неуместно даже назвать «прогнозированием», потому что это скорее «футурология». Тем не менее попробуем примерить на себя роль оракула!
Итак, мы можем сформулировать следующие вопросы:
• Каким способом люди будут использовать недвижимость (в том числе и складскую недвижимость) через 30—50 лет?
• За что будет взиматься плата: за квадратные метры или за кубические метры?
• Какие социокультурные тенденции выйдут на первый план?
Стерев пыль с нашего хрустального шара предсказаний, мы видим следующие тренды:
1. Как бы банально это ни звучало, но офисные пространства в их классическом корпоративном понимании останутся. Причина кроется в отраслеобразующих и национальных корпорациях, которые ставят информационную и промышленную безопасность выше переезда в модные офисные пространства, наподобие коворкингов и офисов-трансформеров.
2. Sharing economy – экономика шеринга – коллективное потребление и совместное использование. Очень вероятно, что склады, особенно малогабаритные (например, 100—300 кв. метров), будут приобретаться людьми в совместную собственность и также совместно использоваться. Могут даже появиться отдельные социальные сети либо платформы, на которых участники шеринговых стратегий будут обсуждать совместные планы.
3. Не исключено, что в будущем произойдет объединение всех форматов недвижимости (офисной, торговой, складской) в один универсальный, например, в формат мультифункционального комплекса. Вероятно, это станет возможным из-за человеческой лени, когда потребитель будет хотеть получить все услуги в одном месте, либо из-за чрезмерной занятости будущих потребителей. В любом случае это повлияет на архитектуру – могут появиться «дома-кварталы», которые будут состоять из жилого сектора, рабочей зоны, торгового пространства и, возможно, складских зон (например, для оперативной доставки продуктов).
4. Здания будут иметь входные группы не только на уровне земли, но и на кровле. Не вызывает сомнений, что транспортная система станет многоуровневой и эшелонированной (как в авиации). Развитие беспилотных автомобильных технологий и дрон-технологий потребует создания на крыше зданий обособленных зон как для перемещения людей при высадке/посадке, так и зон для приема доставленных дронами грузов.
5. Качественной характеристикой недвижимости (особенно складкой) станет не количество квадратных метров, а набор услуг по принципу space-as-a-service (услуга как пространство). Квадратные метры без соответствующего сервиса перестанут быть востребованными.
6. Не вызывает сомнения, что будет усиливаться тренд на экологичность. Все бизнес-процессы будут рассматриваться через призму экологичности. Потребители будут делать свой выбор, руководствуясь соображениями экологичности. Возможно, возникнет миграция обратной направленности – из мегаполисов за город. И, разумеется, свой новый склад Вы будете строить из новых эко-стройматериалов с использованием ресурсосберегающих технологий.
Глава 2. Особенности ведения складского бизнеса в России
Бизнес в России развивается всего 30 лет, и по мировым меркам он еще находится на стадии младенчества. Для сравнения – в США бизнес активно развивается на протяжении более 200 лет. Поэтому неудивительно, что все бизнес-модели и бизнес-процессы мы заимствуем у западных стран, накопивших изрядный опыт в этих вопросах.
Если говорить о складском бизнесе в России, то можно констатировать, что в этой сфере особых результатов с момента перехода государства к рыночной экономике в начале 1990-х годов достигнуто не было. Исключениями здесь являются крупные финансовые группы, зачастую с иностранными инвесторами, активно развивающие складские терминалы, большие складские комплексы класса А. Этот сегмент складской недвижимости достаточно хорошо вырос за последние 10 лет, в том числе с точки зрения концепций и технологий.
В этой книге больше будем говорить о рынке небольших складов (малоформатных), площадью 100—2000 кв. метров. Как правило, это старые складские объекты советской хозяйственной системы. Именно они чаще всего находятся в собственности как частных лиц, так и небольших компаний. И именно с ними у собственников возникают определенные сложности.
В этой главе постараемся подробно рассмотреть ключевые аспекты и особенности ведения малого складского бизнеса в России. Среди них:
1. Изношенный фонд складского хозяйства.
2. Отсутствие регулярного менеджмента.
3. Низкий уровень предпринимательской культуры участников рынка.
4. Отсутствие государственной поддержки, небольшой объем инвестиции в складскую недвижимость и, как следствие, низкая доходность рынка.
5. Низкая рентабельность арендного бизнеса.
Теперь подробнее поговорим о каждой особенности, опираясь в том числе на мой опыт ведения складского бизнеса.
1. Изношенный фонд складского хозяйства.
Основой действующего складского хозяйства в России являются результаты индустриализации, которая осуществлялась с 1929 по 1941 год и по итогам которой были созданы многочисленные капитальные объекты хозяйственного комплекса страны и их сопутствующая инфраструктура. Целью индустриализации являлось сокращение отставания советской экономики, в первую очередь промышленности, от экономики развитых капиталистических государств. Поэтому в фокусе внимания органов власти находилась задача создания новых производств, активно строились заводы и фабрики. Цель государства заключалась в том, чтобы из аграрного общества превратиться в ведущее индустриальное.
После формирования промышленной базы и восстановления экономики страны от последствий Великой Отечественной войны начался период интенсивного роста отечественного оборонно-промышленного комплекса, заводские территории расширялись. Большая часть малоформатных складов, которые находятся сейчас в хозяйственном обороте, была построена в период с 1950-х по 1980-е годы. Соответственно, на сегодняшний день у них достаточно большой износ строительных конструкций, сети и коммуникации не рассчитаны на современные объемы потребления ресурсов, и это создает большие проблемы для собственников.
Как правило, на таких объектах отсутствуют нормативная документация и строительные чертежи, так как здания строились стихийно, из подручных материалов, под обеспечение текущих задач. На каждом заводе был свой строительный отдел со своими взглядами на строительные работы, все делали наскоро, никто не рассчитывал, что эти здания будут существовать 50-60-80 лет. Поэтому сегодняшним собственникам таких складов нужно уделять большое внимание ремонту своих зданий и проводить эти мероприятия регулярно. Отдельно надо остановиться на проблеме инженерных сетей и коммуникаций. В советский период производственные площадки полностью принадлежали одному собственнику, который решал задачу, к примеру, по подключению к электросетям, исходя из возможностей и границ всего комплекса цехов и их обеспечивающей инфраструктуры. Отсюда где-то сети заводились в помещения в соответствии с нормативом, где-то применялась временная схема. Очевидно, что такие решения не были предназначены для покрытия потребностей современных хозяйствующих субъектов.
После приватизации таких заводов, промплощадок и баз появилось множество собственников и возникла необходимость разграничивать узлы учета, увеличивать нагрузки электросетей. Старые сети не могли с этим справиться, в том числе ввиду их износа – любой электрический кабель за 30—40 лет приходит в негодность, его пробивает, обрывает. Ремонт или замену инженерных коммуникаций уже приходится делать новому владельцу. Поэтому перед тем как покупать такой склад или базу, нужно узнать всю информацию о состоянии коммуникаций.
