скачать книгу бесплатно
Гид по аренде жилья
Шадура Антон
Издание в виде «Гида по аренде жилья» предназначено как для арендаторов, так и для арендодателей. Арендаторы могут узнать на каких условиях можно взять в аренду жилое помещение, составить договор аренды и акт приема-передачи. Арендодатели могут разобраться в процессе аренды, как правильно ее организовывать и проводить, составить документы, провести анализ рисков. Одинаково, арендаторы и арендодатели, могут с помощью отчета по рискам оценить безопасность сделки по аренде.
Гид по аренде жилья
Шадура Антон
Автор-составитель Антон Анатольевич Шадура
© Шадура Антон, 2022
ISBN 978-5-0059-0355-6
Создано в интеллектуальной издательской системе Ridero
АРЕНДА КВАРТИРЫ: КАКИЕ ПРОБЛЕМЫ ВОЗНИКАЮТ ПРИ НАЙМЕ ЖИЛЬЯ
Зачастую желание снять хорошее жилье в привлекательной локации и по приемлемой цене превращается в испытание. Еще хуже, когда после длительных поисков нужный вариант найден, но затем начинают вскрываться различные неприятные обстоятельства: долги за коммуналку, сломанная стиральная машина или насекомые. Рассказываем, какие проблемы могут возникнуть при аренде жилья и как обезопасить себя от них.
Договор найма
Прежде всего необходимо уделить должное внимание договору найма жилья. При возникновении спорных ситуаций именно он поможет их разрешить с наименьшими потерями. Документ нужно внимательно читать и прописывать в нем все интересующие арендаторов пункты – от оплаты до ремонта. Договор заключается в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения. Перед тем как подписать договор найма жилья, нужно тщательно проверить все правоустанавливающие документы. Они должны быть оригиналами, а не копиями. Поэтому важно, чтобы при заключении договора присутствовали все собственники квартиры. Если такой возможности нет, то должно быть предоставлено нотариальное согласие на сдачу квартиры в аренду.
Долги за коммуналку
Бывают случаи, когда человек снимает квартиру, а вместе с ней получает долги за коммуналку: собственник стал должником, а жилец остается без электричества. Недобросовестный арендодатель отказывается платить из-за нехватки денег, а квартирант становится перед выбором: продолжать поиски жилья и нести убытки или погасить долг и остаться в этой. Чтобы избежать такой ситуации, необходимо попросить у собственника отчет о коммунальных платежах до подписания договора. Если жилец все-таки решает остаться в этой квартире и погасить долг, нужно письменно оформить, что внесенная сумма будет вычтена из арендной платы за следующий месяц проживания.
Затянувшийся ремонт
Нередко при аренде жилья собственник обещает устранить неисправности в квартире, купить бытовую технику и мебель сразу после заселения. Однако спустя время неисправности так и остаются. Чтобы обезопасить себя от подобной ситуации, такие особые условия должны быть прописаны в договоре. Например, проведение собственником ремонта, а также сроки исполнения обязательств, покупка нужной мебели. Кроме того, нередки случаи, когда нарушаются устные договоренности о выполнении ремонта силами квартиранта и обязательство не взимать арендную плату во время проведения работ. Например, жилец делает ремонт квартиры за свой счет и не платит за аренду в течение нескольких месяцев. Но некоторые арендодатели «забывают» о договоренностях и требуют оплаты проживания. Это в ряде случаев может спровоцировать разногласия по поводу стоимости отделки, а иногда и до угроз расторгнуть договор. Поэтому следует обязательно обсудить с арендодателем все моменты ремонта, учесть их в договоре найма, а также составить смету и подписать ее.
Друзья и родственники
Часто при сдаче жилья родственникам или друзьям договор не заключается. При этом, по словам риелторов, многие скандалы и разбирательства происходят как раз между родственниками и друзьями, которые приняли обещания и обязательства по аренде на словах. Поэтому даже в таком случае лучше заключить договор. Встречаются случаи, когда квартира сдается по доверенности. В договоре обычно указано, что доверитель дает доверенному лицу право сдать его квартиру внаем. Но в документе не прописано, что доверенное лицо имеет также право получать арендную плату. Может произойти ситуация, когда жилец исправно оплачивает проживание доверенному лицу, но однажды появляется собственник жилплощади и требует арендатора оплатить прошедший период проживания в квартире. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, нужно тщательно изучать документы, и если в доверенности не указано право на получение арендной платы, обсудить этот пункт.
Неисправности
Распространенный вариант обмана с техникой, когда при заселении собственник говорит, что все работает, а спустя время после подписания акта приема-передачи квартиры выясняется, что неисправна стиральная машина. Вина в этом случае ляжет на арендатора. Во избежание подобных неприятностей нужно тщательно осмотреть квартиру до подписания договора найма и настоять на предоставлении подробной описи имущества. То же самое необходимо проделать применительно к мебели.
Соседи
О плохих соседях будущему квартиранту никто не скажет, да и узнать об этом достаточно трудно. Идти по квартирам и надеяться, что кто-то откроет и честно скажет, что любит покричать после 23:00, а в 2:00 ночи у него всегда шумная дискотека или внезапный ремонт, не стоит. Для того чтобы понять уровень социальной ответственности соседей, стоит обратить внимание на места общего пользования: подъезд, лифт, входную группу и лестницу. Если территория чистая, везде убрано и отсутствует неприятный запах, то, скорее всего, проблем с соседями не возникнет.
Клопы и тараканы
В бюджетных вариантах квартир нередко обнаруживаются тараканы, клопы или муравьи. Недобросовестные собственники умалчивают о проблеме и показывают жилье исключительно в светлое время суток, когда насекомые прячутся. Человек снимает жилье, а через какое-то время начинает замечать «живность». Как и со сломанной техникой – что-то доказать непросто. Арендодатель может начать отпираться и убеждать, что принесли это в квартиру сами жильцы, более того – заставить сделать дезинсекцию. Поэтому, чтобы избежать подобной ситуации, проверяйте труднодоступные места на наличие следов насекомых.
Депозит
Бывают случаи, когда собственник квартиры не возвращает страховой депозит, который обычно равен сумме месячной аренды жилья. Человек пожил несколько месяцев и решает съезжать, а ему не хотят возвращать деньги из-за досрочного расторжения договора найма. Чтобы не попадать в такую ситуацию, следует правильно составлять договор и внести в него необходимый пункт.
АРЕНДА ИЛИ ИПОТЕКА?
Давайте сравним плюсы и минусы каждого решения
Плюсы ипотеки:
– Стабильный ежемесячный платеж, а некоторые кредитные продукты предусматривают снижение суммы.
– Сможете заработать на квартире, если она повысится в цене, либо сдать ее в аренду.
– Прописка и регистрация дают вам приоритетный доступ к социальной инфраструктуре: детским садам, школам, поликлинике и пр.
– Можно не переживать по поводу расторжения договора и возможного переезда.
– Расходы на ипотеку можно сократить с помощью льготных госпрограмм,
имущественного налогового вычета или материнского капитала.
Минусы ипотеки:
– Первоначальный взнос.
– Чтобы выплачивать платежи, нужно иметь стабильный доход.
– Просрочка платежа приводит к ухудшению кредитной истории.
– Квартиру не всегда можно быстро продать, если вам срочно понадобились деньги.
– Нематериальные риски: изменение мобильности, состава семьи и т. п.
Плюсы аренды:
– Задержка оплаты не страшна, особенно если у вас хороший арендодатель.
– Мобильность, если необходимо сменить местожительство или найти более дешевую квартиру.
Минусы аренды:
– В съемной квартире можно получить только временную регистрацию.
– Изменение условий или расторжение договора со стороны арендодателя и дополнительные затраты на переезд, поиск жилья и другие факторы, вызванные необходимостью переезда.
ПОИСК АРЕНДАТОРА
У каждого арендатора при желании можно обнаружить достоинства и недостатки, поэтому предлагаем сначала взвесить все «за» и «против» и только потом принимать решение.
Семейная пара
От этой группы арендаторов традиционно ждут обязательности, серьёзности, бережного отношения к имуществу и стабильности. Часто так и бывает, но в жизни всегда найдутся исключения. Штамп в паспорте – не гарантия добропорядочности и прочности семьи. Поэтому не стройте лишних иллюзий.
Просто пара
Казалось бы, та же семейная пара, просто без штампа в паспорте, но отношение к ним уже иное. Из-за опасений, что союз может внезапно развалиться, не каждый решится сдать им квартиру. И в этом есть своя правда. Но правда есть и в том, что отношения могут окрепнуть и перерасти в брак, который продолжится на взятой в аренду территории. Кстати, никто не запретит перестраховаться и прописать в договоре минимальный срок сдачи и залог, на случай, если квартиранты без предупреждения съезжают. Это малая плата за необходимость повторного поиска арендаторов, но все же лучше, чем ничего.
Семейная пара с детьми
Если у семейной пары есть дети, многие арендодатели пугаются и почему-то забывают о перечисленных выше достоинствах людей, находящихся в браке. И зря: дети – ещё больший гарант стабильности семьи. Такие пары снимают квартиры долгосрочно, так как территориально привязаны к месту жительства (поликлиникам, школам, детским садам) и не будут его просто так менять. А что по поводу шума и испорченного ремонта? Далеко не все дети – вандалы. А если такое и случается, то адекватные родители предложат решить проблему, например, доплатив за причинённые неудобства.
Родственники или знакомые
Идеальный вариант для тех, кто сдает квартиру впервые: не надо никого искать, не надо переживать, что вас могут обмануть, не надо беспокоиться за оставленное имущество, в общем, можно спать спокойно. Только, пойдя этим путем, не забывайте – и здесь могут появиться подводные камни. Например, постоянное откладывание оплаты. Друзья же идут друг другу навстречу.
Студенты
Те, кто сами когда-то были студентами, не очень-то доверяют другим таким же. Шумные вечеринки, неряшливость, нехватка денег, недовольные соседи – этого не без основания боятся арендодатели. В такой ситуации есть три выхода: найти аккуратных и адекватных людей, перестраховаться и заранее взять контакты родителей жильцов (это обычно охлаждает юношеский пыл) или просто не сдавать жилье студентам.
Трудовые мигранты
Рабочие, приехавшие на заработки, – особая категория квартиросъемщиков. Как правило, они арендуют небольшое помещение на большую группу. А когда много людей собирается в одном месте, порчи и аварий не избежать. Если у вас квартира с ремонтом – это не ваш вариант. Если жилье, откровенно говоря, так себе – почему бы не сдать его рабочим. Для успокоения заходите к ним раз в пару недель и проверяйте ситуацию на месте.
Арендаторы с животными
Пожалуй, после мигрантов и студентов арендатор с домашним любимцем – самый нелюбимый квартиросъемщик. Но, как и в ситуации с детьми, готовы за них вступиться. Смотрите не на наличие животного, а на адекватность и аккуратность его хозяев. У хороших хозяев вряд ли будет невоспитанный питомец. Если и не так, то ответственные люди готовы покрывать ущерб, нанесенный их животным. Кстати, можно попросить у потенциальных съёмщиков контакты предыдущих арендодателей и выяснить, как дикий или не очень зверь ведет себя в домашних условиях.
