Недвижимость в Таиланде: живи, сдавай, инвестируй!

Сергей Зуб

Недвижимость в Таиланде: живи, сдавай, инвестируй!

Введение

Почему вы держите эту книгу в руках – и почему она, возможно, изменит ваш вектор

Таиланд – это страна, которая всегда где-то рядом. Вы можете не знать, где точно находится Самуи, но с большой вероятностью уже видели чьё-то фото на байке, с кокосом, на фоне зелёных холмов. Эта страна давно стала символом «жизни по-другому». Той самой, где можно работать в шортах, где дети бегают босиком в международную школу, где вместо маршрута "дом-офис-дом" – утро на серфинге, а вечер в коворкинге.

Но Таиланд – это не открытка из Instagram*. Это государство с историей, экономикой, законами, визовой системой и рынком недвижимости, который быстро взрослеет и всё меньше похож на стихийную аренду бунгало на пляже. В этой книге – про взрослый, трезвый, конкретный подход. Для тех, кто хочет не просто уехать «куда-то», а принять осознанное решение.

Мы живём в эпоху, когда география жизни больше не определяется местом рождения. Сегодня можно жить в одной стране, работать на другую, инвестировать в третью, а отдыхать в четвёртой. И всё это – не привилегия, а новая норма. Но за этой свободой всегда идут вопросы: куда двигаться? где будет стабильно? а как с визами, налогами, доходом, образованием, медициной?

Именно в этом контексте всё больше людей смотрят в сторону Таиланда.

Эта книга для тех, кто не хочет действовать по чужим скриптам. Кто не готов покупать «что-нибудь у моря» или верить в «горячую инвестицию года». Здесь вы не найдёте список топ-5 проектов для сдачи в аренду. Зато узнаете:

как работает рынок недвижимости Таиланда и его законы,

что можно и нельзя купить иностранцу,

где недвижимость приносит доход, а где – только хлопоты,

какие локации подходят для жизни, а какие – исключительно для сезонной сдачи,

как выбрать подходящую визу, получить право на длительное проживание,

и главное – как не нарваться на типичные ошибки тех, кто шёл без подготовки.

___________________________________________________________________________________

* instagram – социальная сеть запрещена на территории РФ, компания Meta Platforms Inc. признана экстремистской организацией

Почему я об этом пишу? Потому что я не просто изучал этот рынок – я в им живу и с ним работаю. Я партнёр компании "НМаркет" – одного из крупнейших игроков в сфере зарубежной недвижимости на российском рынке. Вместе мы реализовали в Таиланде недвижимости более чем на 50 миллиардов рублей. За каждой сделкой – конкретный человек. Со своими вопросами, страхами, ожиданиями. Сначала звонок. Потом встреча. Потом сделка. Потом жизнь.

Моя работа – не продать квартиру. Моя работа – помочь человеку принять правильное решение. Иногда – отговорить от сделки. Иногда – подсказать другое направление. Иногда – сопровождать переезд всей семьёй и видеть, как дети начинают говорить на двух языках уже через полгода. Всё это – мой ежедневный опыт. И всё, что вы прочтёте в этой книге, базируется на нём.

Чтобы лучше понять, куда вы, возможно, собираетесь вложить деньги или переехать – нужно немного контекста.

Таиланд – это не новое государство, возникшее на волне туризма. Это страна с тысячелетней историей и чёткой национальной идентичностью. Сиам – так называлась эта земля до 1939 года – никогда не был колонией. Ни Франция, ни Британия, ни Япония не добились здесь полного подчинения. Это наложило отпечаток: тайцы – гордый и мирный народ, с глубинным чувством достоинства, но без агрессии. Их философия: «живи сам и не мешай жить другим». Поэтому они спокойно уживаются с чужими религиями, бизнесами, культурами – и при этом сохраняют своё.

Современный Таиланд – это второе по величине ВВП государство Юго-Восточной Азии (после Индонезии). Его экономика уже давно держится не только на туризме. Здесь развиты агротехнологии, автопром, медицина, тяжёлая промышленность и экспорт электроники. Центральный банк работает стабильно, бат остаётся одной из самых предсказуемых валют региона, а в деловых кварталах Бангкока полно западных и японских корпораций.

При этом Таиланд – страна, где вы можете купить квартиру на берегу моря дешевле, чем студию в Подмосковье. И это не миф, а реальность. Просто к ней нужно подходить правильно.

Чего здесь не стоит ждать? Волшебных схем, мгновенного дохода и «всё включено». Недвижимость в Таиланде – это не рай и не ад. Это рынок. Со своими законами, нюансами, местными реалиями и правилами игры. Если вы их знаете – можно зарабатывать, жить, сдавать, строить, переезжать. Если не знаете – готовьтесь дорого платить за опыт.

Вы получите конкретные ответы на вопросы, которые чаще всего задают:

Где покупать – и по какой цене?

Как устроена юридическая схема владения для иностранца?

Какие налоги и расходы вас ждут при покупке, аренде, продаже?

Какая доходность реальна, а какая – рекламный фейерверк?

Что нужно знать о визах, если вы не хотите уезжать каждые 60 дней?

Как перевести деньги в страну и не получить блокировку?

Книга построена по принципу навигации. Каждая глава – отдельный смысловой блок. Если вы инвестор – вас больше заинтересует экономика, доходность, стратегии выхода. Если вы экспат – откройте главу о визах, образовании и быте. Если вы фрилансер или IT-специалист – вам пригодится блок о цифровых кочевниках и инфраструктуре для удалённой работы.

Никаких лишних теорий, только рабочие принципы. Всё написано простым языком, без упрощения смысла. Профи найдут факты, новички – ответы, а те, кто сомневается, смогут принять взвешенное решение.

Если вы хотите разобраться в этом рынке по-взрослому – начнём.

Глава 1

Таиланд – это не экзотика. Это выбор

Когда говорят: «Таиланд», чаще всего представляют пляж, тук-тук и фруктовый рынок на закате. Для туриста – этого достаточно. Но если вы рассматриваете покупку недвижимости, инвестиции или даже переезд, то этих образов явно недостаточно. За открыткой скрывается настоящая страна – с законами, системой, экономикой и потенциалом. Именно о ней стоит говорить всерьёз.

Таиланд – это зрелое государство, с чёткой политической структурой и экономикой, которая не зависит от одного сектора. Это не «туристическая республика», где всё держится на потоках севших чартеров. Здесь производят автомобили, экспортируют электронику, развивают агропромышленность и медицину. Да, туризм важен, особенно в южных провинциях, но страна умеет жить и без него. Это показала пандемия: потоки остановились, а рынок недвижимости не обрушился, экономика выстояла.

Страна не новичок на мировой арене. В отличие от большинства соседей в регионе, Таиланд никогда не был колонией. Ни британцы, ни французы, ни японцы не смогли подчинить Сиам. Отсюда – спокойное, устойчивое чувство достоинства, при этом без агрессии. Тайцы не навязываются, не подстраиваются, но и не отталкивают. Они привыкли жить рядом с разными культурами, спокойно принимая то, что работает, и отсекая лишнее. Это заметно особенно, если вы переезжаете надолго: к вам не будут относиться как к «белому хозяину», но и не станут мешать жить. В Таиланде вы – один из многих, кто решил остаться, и это даёт чувство спокойствия.

Современный Таиланд – это парламентская монархия с сильными институтами. В повседневности здесь правит не жесткий порядок, а логика взаимных ожиданий: «я не мешаю тебе, ты не мешаешь мне». Это работает в бизнесе, в быту, в общении. Именно поэтому сюда едут те, кто хочет жить без постоянного давления – не только климатического, но и эмоционального. Здесь можно работать в своём ритме, выстраивать быт с нуля, инвестировать без шума и формальностей.

Экономика страны давно привлекает внешние капиталы. Японцы, китайцы, сингапурцы активно вкладываются в производство и инфраструктуру. В регионе Чонбури и Районг реализуется Eastern Economic Corridor – мегапроект с фокусом на логистику, промышленность, цифровые технологии и инновационные зоны. Параллельно строятся новые дороги, модернизируются аэропорты, запущены проекты Smart City. Это не разовые стройки, а стратегический курс.

Недвижимость на фоне этих процессов остаётся сравнительно доступной. Пока ещё. В Таиланде нет налога на владение недвижимостью для физических лиц в привычном западному человеку формате. Нет прогрессивного налогообложения при аренде. Минимум бюрократии, если вы покупаете квартиру в кондоминиуме. А главное – цены растут медленно, устойчиво, и по понятным причинам, а не из-за спекулятивных всплесков. При этом объект можно купить от $90 000, получить на него полное право собственности (в случае с квартирами), сдавать легально и выводить доход.

Здесь нет обещаний сверхприбыли, как в хайповых зонах, но есть реальные цифры: доходность 6–9% годовых, особенно в курортных зонах. В Бангкоке – ниже, но выше стабильность. В Паттайе и Пхукете – выше доход, но сильнее сезонность. Важно, что рынок ещё не перегрет. Вы не платите за бренд, вы платите за локацию, качество проекта и потенциальный спрос.

Параллельно с инвесторами в Таиланд едут и те, кто ищет для себя новую точку опоры. Люди, которые устали от неопределённости. Кто не хочет «убегать», но хочет «перейти» в другую плоскость жизни. Здесь можно жить одной семьёй, с детьми, с родителями, строить быт и при этом не терять связи с миром. Международные школы есть в каждом крупном городе и на курортах. Медицина – на уровне, а цены – ниже, чем в Европе в разы. Работать онлайн – легко: интернет быстрый, инфраструктура для удалёнщиков давно сформировалась, особенно в Чиангмае и Пхукете.

Многих привлекает то, как устроена повседневность. В ней нет перегрузки. Здесь можно жить, не чувствуя себя загнанным. Неважно, на каком уровне дохода вы находитесь: сервис и комфорт доступны большинству, а не элите. Можно арендовать дом у моря за $800–1200 в месяц. Или купить квартиру, которая будет стоить дешевле, чем студия в Подмосковье, но с бассейном, охраной, паркингом и до моря 300 метров.

Да, есть особенности. Жарко. Иногда – слишком. Тайская бюрократия может показаться мягкой, но неспешной. Языковой барьер всё ещё встречается – особенно в провинциях. Но это всё – не минусы, а реальности. Они есть в любой стране. И к ним можно адаптироваться, если вы понимаете, зачем вообще сюда переезжаете или вкладываетесь.

Таиланд – это не экзотика и не запасной аэродром. Это зрелая страна, в которую можно осознанно переехать, инвестировать, работать, жить и строить будущее – без иллюзий, но с перспективой.

Если вы инвестор – вы найдёте здесь возможности, которые не кричат, но работают. Если вы экспат – вы найдёте страну, где жить можно в своё удовольствие и без лишнего контроля. Если вы фрилансер – найдёте точку, где комфорт сочетается со свободой.

Таиланд – это выбор. Не для всех, но для многих. И если вы открыли эту книгу, значит, вы хотите понять: а для вас ли? Ответ зависит не от меня, а от ваших целей. Но я покажу вам, что этот выбор точно достоин внимания.

Глава 2

География рынка: где жить, где сдавать, где зарабатывать

Когда мы говорим «купить недвижимость в Таиланде», на самом деле мы не говорим почти ничего. Страна большая, неоднородная, с разными экономиками, климатом, инфраструктурой и даже стилем жизни. Сделать инвестицию без понимания карты – всё равно что идти в море без навигации. В этой главе мы разложим рынок по географическим слоям, чтобы вы могли понять, где именно искать свою точку интереса. От этого выбора зависит всё: доходность, ликвидность, удобство проживания и перспектива роста стоимости.

Начнём с самого очевидного – с Бангкока. Это столица, деловой, логистический и финансовый центр страны. Здесь сосредоточено более 15 миллионов человек с пригородами, международные школы, университеты, частные клиники, штаб-квартиры корпораций и главный рынок аренды. Если вы планируете долгосрочную сдачу – Бангкок предлагает самый предсказуемый спрос: от экспатов, айтишников, сотрудников международных компаний. Центр города (районы Asoke, Phrom Phong, Thong Lor) дорог, но стабилен. Периферия развивается, особенно вдоль линий метро. Главный плюс – ликвидность. Минус – отсутствие "отпускной атмосферы", шум, пробки, жара и отсутствие моря. Бангкок – не для отдыха. Он для тех, кто хочет зарабатывать или жить в городской среде с европейским качеством сервиса.

Теперь переместимся на юг – в Пхукет. Это остров, но не в туристическом смысле – здесь полноценный город с международным аэропортом, бизнесом, госпиталями и школами. Он привлекателен для инвесторов из-за высокого спроса на краткосрочную аренду и возможности сдачи через booking-платформы. Районы здесь разные по духу и назначению. Патонг – шумный, вечерний, для отдыхающих без детей. Найхарн и Раваи – для тех, кто хочет тишины, удалёнки, спокойной жизни. Банг Тао и Сурин – премиум-класс, где сдаются виллы и апартаменты за $3000+ в месяц. Пхукет – отличная история для тех, кто ищет баланс между личной жизнью, доходом и статусом. Важно понимать, что здесь сильна сезонность: с ноября по март – высокий спрос, в остальное время – зависит от локации и типа жилья. Недвижимость дорогая, но ликвидная, особенно в премиум-сегменте.

Паттайя – ещё один курортный город, но с другим характером. Во-первых, он ближе к Бангкоку – всего два часа на машине. Во-вторых, он активно меняется. От репутации города ночных развлечений он уходит к семейному и инвестиционно-привлекательному образу. Здесь активно строится жильё эконом- и комфорт-класса, развивается инфраструктура, открываются международные школы. Появился спрос на аренду не только у туристов, но и у тех, кто работает в регионе EEC – новой экономической зоне с логистическими хабами, производствами и аэропортом U-Tapao. В Паттайе до сих пор низкий порог входа: квартиру можно купить от $80 000. При этом спрос на аренду – круглогодичный, пусть и не такой высокий, как в Пхукете. Плюс – высокая ликвидность. Минус – качество застройки и насыщенность рынка. Нужно тщательно выбирать застройщика и локацию.

Двигаемся дальше – Самуи. Это остров меньшего масштаба, с более уединённой атмосферой. Здесь нет такого туристического потока, как в Пхукете, зато есть природа, приватность и душевный ритм. Самуи выбирают те, кто ищет дом у моря для себя и семьи, с возможностью периодической сдачи. Спрос на аренду здесь есть, но в сезон. Инфраструктура развита умеренно: школы, больницы и сервисы есть, но не в избытке. Здесь не так просто перепродать объект быстро, зато можно жить размеренно и с удовольствием. Если вы хотите именно жизни у моря, а не бизнеса – Самуи вам подойдёт.

Чиангмай – город на севере страны, без пляжей, но с горами, культурой и насыщенной интеллектуальной средой. Здесь живут художники, программисты, преподаватели, фрилансеры. Уровень цен низкий, климат мягкий (за исключением сезона смога), ритм спокойный. Недвижимость здесь покупают в основном для жизни или сдачи экспатам. Туристическая аренда слабая, зато комьюнити сильное. Это город не для краткосрочной выгоды, а для долгосрочной жизни с комфортом и без суеты. Аренда здесь недорогая, зато жильё тоже стоит недорого. Учитывая спрос на digital-кочевников и государственные инициативы по LTR-визам, Чиангмай постепенно превращается в центр удалёнки.