скачать книгу бесплатно
2. Теперь можно использовать «дешевые заемные средства». Никогда в современной истории России не существовало таких низких ставок. Появились субсидированные программы по ставке 0,1% (подробнее в главе Ипотечные программы).
Зачем заходить на всю «сумму», т. е. покупать за наличный расчет, если можно взять выгодную ипотеку? А оставшиеся деньги инвестировать в акции, в бизнес, в покупку других квартир или разместить на депозитах под 15% годовых.,
Ведь для России с ее инфляцией кредит в 6% – это практически рассрочка.
Посмотрите на очень важный пример расчёта использования комбо – ипотеки и депозита.
Ипотечный калькулятор
Допустим, в наличии имеются 5 млн рублей. Но мы уже понимаем, что не стоит покупать недвижимость на все деньги, поэтому используем дешевый кредит в виде льготной ипотеки. 1 млн рублей отправляем на первоначальный взнос, а оставшиеся 4 млн перекладываем на депозит.
Калькулятор вклада
Итого: платеж за квартиру составит 28.657 рублей, а доход от депозита – 50.820 рублей. Эта сумма будет с лихвой перекрывать платежи по ипотеке.
3. Из-за низкого ежемесячного платежа, если у вас ипотека на новое жилье, квартиры стало выгодно сдавать в аренду. Ежемесячный доход от аренды дает возможность без проблем каждый месяц гасить ипотеку. Оговорюсь, такие расчеты актуальны не для каждой новостройки. Так что придется поискать объекты, которые вписываются в данную схему.
Также для арендной стратегии потребуется покупка мебели и техники, но эти расходы можно поделить минимум на 10—15 лет непрерывной сдачи.
К примеру, вы потратили на ремонт 1 млн рублей, тогда эти расходы, которые мы делим на 15 лет сдачи квартиры, прибавят к вашим ежемесячным платежам дополнительно 5 тыс. рублей. Поэтому если вы увидели интересный объект недвижимости и понимаете, что, сдавая его, перекроете ипотечные платежи, вам крупно повезло – это выгодная инвестиция.
Те, кто читал Роберта Кийосаки, вспомнят, что на этой стратегии, когда аренда перекрывает платёж по кредиту, он и строил свой пассивный доход. Многим начинающим инвесторам я бы рекомендовал эту книгу.
Мне особенно запомнилась мысль о том, что есть полезные и вредные кредиты и что недвижимость может быть как активом, так и пассивом.
Например, если вы взяли кредит на покупку личного автомобиля либо квартиры для собственного проживания, это пассив. Тогда данная покупка у вас высасывает деньги.
Как только сдаете автомобиль в аренду, допустим, в службу такси, это становится активом и приносит вам ежемесячный доход. То же касается и квартиры, которую вы сдаете. Поэтому есть смысл не забывать о том, что недвижимость не всегда является активом.
Глава 3. Как нам помогает инфляция?
Давайте проанализируем конкретный пример. Предположим, мы покупаем квартиру в Москве за 10 млн рублей, внесли первоначальный взнос – 2 млн рублей и оформили кредит на 8 млн рублей сроком на 20 лет по ставкам 6% и 14%.
В течение 20 лет при ставке 6% общая сумма выплат составит 17 млн рублей, а при 14% – 30 млн рублей.
Однако это деньги из будущего. Не стоит их сравнивать со стоимостью квартиры в настоящем. Чтобы осознать их покупательную способность, нужно их дисконтировать на уровень инфляции.
Приведу личный пример. Когда я приобретал свою первую квартиру площадью 41 кв. м в 2011 году, мой ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составлял 10 тыс. рублей при зарплате в 25 тыс. рублей. Я тогда, напомню, работал железнодорожником.
Условия ипотечного договора мне казались кабальными, ведь я отдавал банку почти половину своего заработка. Сейчас это уже не вызывает сложностей. Квартира сдаётся за 25.000 и спокойно перекрывает ежемесячный платеж. Замечу, что первые «квартиранты» платили 10 тыс. за месяц аренды, что тоже покрывало мои расходы по ипотеке. Зато на этом примере мы видим, как за 15 лет выросла цена аренды. Выросла и стоимость жилья. Теперь моя квартира стоит в 3,5 раза дороже.
Вы ознакомились с фрагментом книги.
Для бесплатного чтения открыта только часть текста.
Приобретайте полный текст книги у нашего партнера:
