Не страшный суд. Экспертиза недвижимости

скачать книгу бесплатно


Прежде всего, перед покупкой частного дома следует тщательно проверить все коммуникации и обойти сам участок. Полностью – по периметру и по диагонали! Если на участке вы заметите присутствие болотных растений – это говорит о том, что участок превращается в болото после каждого ливня или уровень грунтовых вод очень высокий, что также нехорошо.

В нашем городе есть несколько подтопляемых территорий, в которых уровень грунтовых вод настолько высок, что в подвалах домов или гаражей постоянно присутствует вода, а после обильных дождей, её уровень поднимается почти до уровня пола нижнего этажа. А иногда и выше.

Лично я при осмотре домов сразу спускаюсь в подвал, в котором изучаю состояние его стен, на которых, если подтопление действительно происходит, обязательно остаются следы воздействия грунтовых вод в виде характерных пятен от замокания на штукатурке. Если этого нет – всё в порядке! Подвал сухой, значит, и дом будет сухим. Во всяком случае, снизу.

Второе, что следует осмотреть – состояние кровли и деревянных стропил. Любое повреждение кровли оставляет на дереве характерные чёрные пятна гнили. Это первый звоночек – кровля протекает. Любой ливень – и вам тазиков не хватить собирать воду с потолка.

Обязательно следует убедиться в слаженной работе всех внутренних коммуникаций, оборудованных в доме. Это трубопроводы водоснабжения, канализации, электричества, газа и их обслуживание. Лучше всего пригласить для этих целей специалиста, который разбирается в этой теме и сможет задать конкретные вопросы, например, про проводку, отопление или про газификацию. Не нужно также стесняться просить включить отопление летом, чтобы убедиться, что оно исправно работает.

Что касается канализации. Здесь очень важно обратить внимание на расстояние от стен дома, на котором оборудован септик или выгребная яма. Причем важно расстояние ямы или септика не только от стен своего дома, но и от стен рядом расположенных домов.

Нормативами установлены определенные параметры, которые необходимо соблюдать – от стен жилого дома септик должен быть расположен не ближе 7-ми метров, лучше дальше. Иначе постепенно, с годами, в случае, если яма подтекает, а септик дал трещину, грунт вокруг него неизменно будет подмокать. Если стены дома расположены слишком близко от этого объекта, фундамент может просесть или наоборот вспучиться, затем стены начнут деформироваться, на них появятся трещины, дом начнет разрушаться.

Был в моей практике случай, когда гражданин купил красивый двухэтажный кирпичный дом с витражными окнами, который располагался на участке в 4 сотки. Дом большой, а места на участке маловато. Планировка домовладения была уже выполнена – оборудована удобная стоянка для двух машин, площадка для барбекю, детская зона, небольшой садик.

Всё вроде продумано.

Спустя год после вселения, стена дома, обращенная к стоянке машин, треснула по всей высоте сразу в нескольких местах. Трещины достигали раскрытия до 5-7мм, а это уже критический параметр.

Стали искать причину и выяснилось, что выгребная яма оборудована как раз под стоянкой для машин, на расстоянии меньше 2-х метров от стены дома. Яму регулярно очищали, но хозяин заметил, что со временем это требовалось делать всё реже и реже.

Это был первый звоночек!

Яма дала трещину, и влага стала просачиваться в грунт, как раз под дом. Фундамент просел, стена деформировалась и покрылась трещинами. Ситуацию успели исправить, но для этого пришлось перекопать весь участок, укрепить фундамент, убрать и засыпать старую выгребную яму, оборудовать новый бетонный септик подальше от дома – как раз в красивом садике – другого места на небольшом участке просто не было.

Так что ещё один очень важный объект, куда следует заглянуть – выгребная яма, которая потенциально может стать в прямом смысле слова – миной замедленного действия.

Будущему хозяину следует пройти по-хозяйски по всему дому, открывая все краны и включая все выключатели. Внимательно осмотреть стены и потолки – нет ли трещин по углам. Попрыгать по деревянному полу – как на танцах, чтобы проверить прогибаются ли доски, если ли деформации пола при ходьбе. Присмотреться к плинтусам – если дом «едет», плинтуса начнут отходить от стен, появятся зазоры между стеной и плинтусом.

Обязательно внимательно осмотреть весь дом на наличие грибка, плесени и иных повреждений, вызванных влажностью, убедиться, что древесина дома не заражена вредителями. В случае их обнаружения – от покупки дома стоит отказаться. Или резко снижать цену, так как исправление этих дефектов слишком дорогостоящее занятие.

Глава 10. Риски при покупке квартиры

При покупке квартиры есть риски не только срыва сделки купли-продажи, но и лишиться уже приобретенного жилья.

Эти объекты, как правило, продаваются с нарушениями законодательства.

Самое распространенное нарушение: имеются некие ограничения. Квартира может быть в залоге или на нее наложен арест. Выяснить это довольно просто – взять выписку из Росреестра, который не станет регистрировать эту недвижимость, пока нарушения не будут устранены. В данном случае мошенники могут убедить покупателя передать им деньги на момент подписания договора купли-продажи, а не после регистрации сделки в Росреестре.

За собственником-продавцом имеются большие судебные задолженности. В таких случаях на квартиру не всегда накладывается арест. Если сделка будет оспорена, покупателю придется очень долго ждать в очереди за финансовым возмещением.

Сделка может быть оспорена органами опеки, если квартира, купленная на материнский капитал, продана без выделения доли детям.

Опасная ситуация возникает и когда продавец находится в стадии банкротства или уже банкрот. Мошенники параллельно с банкротством пытаются распродать имущество, что является незаконным.

Крайне рискованной покупкой считается и недвижимость, которая была недавно получена по наследству. Неожиданно могут возникнуть наследники, желающие оспорить документы.

Квартира покупалась в браке, а продается без согласия второго супруга. Даже если супруги давно не общаются, но формально находятся в браке, супруг может оспорить сделку, которая была совершена без его документально зафиксированного согласия.

Не предсказуема судьба квартиры, по которой идут или шли судебные споры. В любой момент очередной суд может вынести решение не в пользу нового владельца.

Часть 2

. Знакомьтесь – суд

Глава 11. Главные действующие лица

Но вернемся к вопросам о спорах с недвижимостью.

Раньше, в незапамятные дикие времена царизма или ханства какого или вовсе фараонства как было: если что не так или не по уставу – дал в морду или наказал розгами виновного и – порядок. Или вовсе – отрубил владыка голову или повесил кого и всё – проблема вроде решена.

Ныне случись какой конфликт или недоразумение в морду уже не дашь – сам станешь виноватым. А мирно договориться порой ну никак не получается. Не понимают люди друг – друга. У каждого своя правда.

А вопрос решать все-таки надо.

Вот и приходится обращаться в суд.

А это уже – война или что-то такое затяжное, застарелое, обросшее упреками и доводами, которые стороны устали доказывать друг другу.

Из своего житейского опыта и многолетней работы судебным экспертом я пришла к выводу о том, что конфликтующим сторонам все же вначале надо постараться или хотя бы попытаться договориться миром.

До суда дело лучше не доводить.

Но очень часто конфликт не удалось решить мирно. Обе стороны так и не договорились. Или ситуация вовсе вышла из-под контроля и перешла в затяжные боевые действия сторон. Иначе как в суде её уже не разрешить и не узаконить. Вот тогда граждане обращаются в суд за защитой своих прав и интересов.

Иногда мне кажется, что Суд – это тот же театр. Только в нем герои не вымышленные, а настоящие, а их судьбы решаются не на сцене, а в зале суда и не понарошку, а реально.

И, как правило, в зале суда разыгрываются настоящие драмы, основными героями которых являются две стороны – Истец и Ответчик. Они могут привлекать каждый со своей стороны тех или иных свидетелей, специалистов, экспертов или просто заинтересованных лиц. Это, если брать по аналогии с театром – герои второго плана, а иногда – просто массовка.

Как и в любой драме, где судьбы героев зависят от замысла автора, который принимает то или иное авторское направление развития событий, в зале суда очень много зависит от главного лица в этом действии – судьи, который также самостоятельно выстраивает судебный процесс. Он назначает даты заседаний суда, рассматривает поступающие обращения (в суде они называются Ходатайства), выслушивает стороны, свидетелей, иных участников процесса и, наконец, принимает решения.

При принятии решений судьи, прежде всего, руководствуются буквой закона.

Но хочу заметить, что судьи такие же люди, как и мы все. Им вовсе не чужды простые человеческие качества и порывы. Они так же любят или ненавидят, их волнуют такие же чувства, как нас, они способны к состраданию. Они живые и поэтому нередко при принятии судьбоносных для граждан решений невольно прислушиваются к своему внутреннему голосу, следуя своему внутреннему человеческому убеждению.

Смею предположить, что решение, которое принимает судья, в некоторой степени предопределено и его внутренним миром, его внутренней системой ценностей, его жизненным опытом. Никакими процессуальными правилами, рациональными методами и даже научными разработками невозможно полностью устранить влияние его внутреннего мировоззрения, заглушить голоса его внутреннего убеждения.

В судебной практике личности судьи отведена большая роль. Это нашло свое отражение в требованиях к судье относительно возраста, образования, жизненного и профессионального опыта. Хотим мы того или нет, но основной гарантией справедливости судебного процесса в немалой степени является и личность судьи, его убеждения, которые вольно или невольно сказываются при применении судьей той или иной нормы закона.

Кстати, свою зарплату судьи получают из наших налогов – также как и сотрудники остальных органов власти (исполнительной и законодательной).

И если суд мне напоминает театр с реальными историями, настоящими героями и массовкой, которых вы можете встретить на улице или во дворе своего дома, с декорациями, которые можно потрогать руками, то я предлагаю вам заглянуть за кулисы этого захватывающего и немного таинственного для простого обывателя действия. Я постараюсь рассказать вам о главной сюжетной линии бесконечной драмы, в которой я регулярно участвую по долгу своей работы судебным экспертом. Это драма о любви и ненависти, о жадности и зависти, о здравом смысле и непонимании. Сюжет драмы основан на реальных событиях и рассказывает о борьбе людей за недвижимость – за свой дом, свою землю, за свой кусок счастья в этом мире в виде собственности.

Размышляя об особенностях своей профессии, я в конечном итоге пришла к выводу о том, что основными причинами и поводами для моей работы в качестве судебного эксперта, который призван составлять те или иные заключения и исследования по объектам экспертизы, является человеческая жадность, зависть и обида.

Не так разделили, не то сделали, а почему ему больше чем мне? И ещё тьма поводов идти в суд за защитой «своей правды».

Вот так и работаем в атмосфере обиды, недовольства, упреков, вранья, злости, жадности и зависти. И при этом надо постараться быть над этим всем – я же независимый эксперт. У меня нет и не должно быть никаких приоритетов ни к одной из сторон конфликта.

Сколько раз мне приходилось стучать в наглухо запертые ворота, за которыми притаились те, кто не намерен допустить эксперта во двор, чтобы осмотреть объект. Зачем это делать? Всё равно суд обяжет предоставить объект эксперту для осмотра. Или же экспертиза будет выполнена по имеющимся документам и материалам дела – иногда их вполне достаточно.

Сколько раз приходилось взывать к простому человеческому пониманию между сторонами, когда в ходе осмотра между ними дело доходило до скандала и драки, когда спускали и натравливали собак друг на друга. Однажды и мне слегка досталось – не успела закрыть калитку. Так что – это наши рабочие будни. Не всегда, но бывает.

Ладно, когда стороны – соседи и по сути чужие друг другу люди. Понятно, когда это бывшие супруги. Пожили немного – теперь давай делиться.

Больно и часто стыдно смотреть на всё это, когда сторонами выступают родные и близкие люди – родители и дети, сестры и братья.

Глава 12. Адвокаты – кто они и их роль в разрешении спора

Если театр начинается с вешалки, то любой суд начинается с канцелярии, куда мы обращаемся со своими подготовленными документами.

Но перед тем как гражданин обратиться в суд, ему, как правило, целесообразно обратиться к адвокату.

Это отдельный герой нашей драмы.

Итак, давайте обсудим, кто же такой адвокат.

Адвока?т (лат. advocatus – от advoco – приглашаю) – лицо, профессией которого является оказание квалифицированной юридической помощи физическим лицам (гражданам, лицам без гражданства) и юридическим лицам (организациям), в том числе защита их прав и представление интересов в суде, обладающее полученным в установленном порядке статусом адвоката.

При этом каждый адвокат является юристом, но не всякий юрист является адвокатом.

Задача адвоката – не оказание содействия суду, а защита прав и законных интересов лиц, которые обратились к нему за юридической помощью.

Вот и выходит, что адвокат – не «помощник» суда, а слуга своего клиента, интересы которого он обязан защищать всеми законными способами. Посудите сами – зачем гражданину адвокат, который был бы «помощником» суда? Более того, адвокат призван и имеет право поспорить с судом при обжаловании судебного решения. Кстати, были в моей практике такие адвокаты, которые, свободно ориентируясь не только рассматриваемом деле, но и в вопросах права, сумели убедить суд в правоте своего клиента, несмотря на то, что свидетели говорили об обратном. Но такие случаи весьма не многочисленны. Как правило, на те или иные вопросы судьи, представители сторон в деле (их адвокаты или юристы) заученно отвечают: «На усмотрение суда.»

Напомню, что согласно статье 2 ФЗ ФЗ №63, адвокат является независимым профессиональным советником по правовым вопросам. Его задача – оказывать квалифицированную юридическую помощь физическим и юридическим лицам, а именно:

– Вести в судах арбитражные и гражданские дела.

– Давать консультации и справки в письменной и устной форме.

– Представлять интересы гражданина в конституционном судопроизводстве.

– Составлять жалобы, ходатайства и заявления и другие документы.

– Участвовать в качестве представителя доверителя в административном и гражданском судопроизводстве.

– Представлять интересы гражданина в государственном или местном органе власти и т.д.

– Выступать в роли защитника в уголовном судопроизводстве и производстве по делам об административных происшествиях.

– Представлять интересы доверителя в любых правоотношениях.

При этом адвокат осуществляет деятельность на основе соглашения с доверителем.

Итак, подведем краткий итог.

Первый круг обязанностей адвоката связан с предоставлением юридической помощи в виде консультаций, советов по правовым вопросам, разъяснений законодательства. Также они могут заниматься составлением всевозможных документов правового характера (от простой юридической справки до договора), вплоть до юридического обслуживания.

Второй круг их обязанностей касается непосредственно с их деятельностью в суде, где адвокат представляет интересы своих клиентов (защитник подсудимого в уголовных делах, представитель интересов гражданского истца, потерпевшего или же ответчика в гражданских и арбитражных делах).

Ни прокурор, ни следователь, ни судья и никто другой не вправе требовать от адвоката предоставить им сведения об оказанной юридической помощи. Все, что сказал доверитель (тот, кому оказывает услуги адвокат) – это секретная информация. Ну, а если сам доверитель позволит, то адвокат вправе оглашать полученные от доверителя сведения, да и то только в том объеме, в котором позволит ему клиент.

Кстати, за нарушение адвокатской тайны юристу грозит потеря статуса.