100 вопросов к управляющей компании в многоквартирном доме

Полина Давыдова

100 вопросов к управляющей компании в многоквартирном доме

Введение

Знания, которые экономят деньги и нервы: Почему эта книга нужна каждому собственнику.

ЖКХ: Невидимая война за комфорт

Каждый месяц мы получаем квитанции, где цифры растут как грибы после дождя. Каждый сезон сталкиваемся с прорвавшимися трубами, неработающими лифтами и соседями, курящими в подъезде. Жилищно-коммунальное хозяйство в России – это территория, где:

– 70% жителей не понимают, как формируются платежи (данные Росстата, 2024);

– Каждый 3-й спор с УК заканчивается судом;

– 95% льготников не получают положенные субсидии в полном объёме.

Эта книга – ваш щит и меч в борьбе за справедливость.

Почему мы написали эту книгу?

За 15 лет юридической практики в сфере ЖКХ мы увидели главную проблему: пропасть между законами и реальностью. Собственники:

1. Не знают, как проверить расчёты УК;

2. Теряют деньги, оплачивая несуществующие услуги;

3. Не умеют защищать права без судебных тяжб.

Пример из практики:

Семья пенсионеров 2 года переплачивала за "ОДН", пока не обнаружила, что УК включила в счета освещение коммерческих помещений. Возврат – 94 300 руб.

Как устроена эта книга?

Мы собрали 100 острых вопросов от жителей со всей России и превратили их в пошаговые инструкции:

Что внутри? Что это даст вам?

Расшифровка квитанций = Снижение платежей на 15-30%

Образцы претензий/исков = Возврат незаконных начислений

Алгоритмы действий = Решение проблем за 3-7 дней

Скрытые льготы = Компенсации до 100% за капремонт

Важное о законодательной базе:

Все рекомендации основаны на:

– Жилищном кодексе РФ (ред. 2025);

– Постановлениях Правительства № 354, 491, 761;

– Реальных судебных решениях 2023-2025 гг.

Для каждого вопроса указаны не только статьи законов, но и краткие "шпаргалки" – как применить норму на практике.

Ваш результат через 1 месяц:

– Финансы: Сокращение расходов на ЖКУ на 20-40%;

– Время: Решение вопросов без очередей в 5 раз быстрее;

– Нервы: Чёткое понимание своих прав и инструментов влияния.

Знание законов освобождает от тысячи унижений" – А.Ф. Кони, юрист, реформатор судебной системы.

Переворачивайте страницу – ваш первый шаг к ЖКХ-грамотности начинается сейчас!

Расчеты платежей.

Как рассчитывается квартплата?

Основными нормативно правовыми актами, регулирующими положение по расчету квартплаты, регулируется ЖК РФ, Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 24.05.2024).

Пункт 1 статьи 157 ЖК РФ “Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемой воды и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации”. В ч. 37 главы VI Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 24.05.2024) указано, что расчётный период для оплаты коммунальных услуг устанавливается равным календарному месяцу.

Каким образом происходит перерасчет коммунальных услуг при временном отсутствии?

Согласно п. 11 ст. 155 ЖК РФ “Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке и в случаях, которые утверждаются Правительством Российской Федерации.

Положение по порядку перерасчета размера платы за коммунальные услуги за период временного отсутствия потребителя регулируется главой VIII Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 24.05.2024).

Как проверить правильность начисления платы за отопление?

Отопление в квартире рассчитывают так: общий объем тепла, который потребил дом, делят на площадь квартир. Эту информацию обычно можно без труда найти в квитанции. Если не нашли, запросите данные в управляющей компании. В согласно пункту 31 главы VI Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 24.05.2024) содержится обязанность УК по предоставлению любому потребителю в течение 3 рабочих дней со дня получения от него заявления письменную информацию за запрашиваемые потребителем расчетные периоды о помесячных объемах (количестве) потребленных коммунальных ресурсов по показаниям коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии), о суммарном объеме (количестве) соответствующих коммунальных ресурсов, потребленных в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, рассчитанных с применением нормативов потребления коммунальных услуг, об объемах (количестве) коммунальных ресурсов, предоставленных на общедомовые нужды.

Как производится начисление пени за просрочку платежа?

Ч. 14. Ст. 155 ЖК РФ “Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной сто тридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается”.

Как оспорить неправильный расчет платежей?

Обратиться в управляющую компанию, сообщить об ошибке. Направить претензию в УК. Ответственность УК за ошибку в начислениях содержится в п.6 ст. 157 ЖК РФ. В случае если УК вам не отвечает, вы можете обратиться в Государственную жилищную инспекцию.

Как получить справку об отсутствии задолженности по ЖКУ?

Справку можно получить тремя способами путем обращения:

в управляющую компанию

МФЦ

На официальном сайте mos.ru (для москвичей)

Как оплатить коммунальные услуги онлайн?

Оплатить коммунальные услуги можно онлайн на сервисах Госуслуги, mos.ru

(для москвичей), мобильном приложении онлайн банка.

Как изменить способ доставки квитанций?

Изменить способ доставки квитанций можно тремя способами:

Через сайт расчетного центра, обслуживающего ваш дом (в личном кабинете)

Написать на электронную почту расчетного центра

Обратиться лично в расчетный центр

Состав услуг и ОДН

Какие услуги входят в квитанцию за ЖКУ?

В Пункте 4. Главы II Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. От 24.05.2024) перечислены виды услуг:

Холодная вода.

Горячая вода.

Тепловая энергия.

Водоотведение.

Электроснабжение.

Газоснабжение, в том числе бытовой газ в баллонах.

Отопление.

Твердое топливо при наличии печного отопления.

Содержание и ремонт общего имущества.

Вывоз мусора.

У потребителя может быть несколько коммунальных услуг, но не обязательно все, которые входят в перечень.

Что такое ОДН (общедомовые нужды)?

Общедомовые нужды (ОДН) – это плата за коммунальные услуги, которые расходуются в многоквартирном доме (МКД), но за пределами квартир жильцов: на придомовой территории, в подъездах, подвалах, на чердаке. (ст.36 ЖК РФ).

К ОДН относится плата за обслуживание всех помещений и служб многоквартирного дома.

Почему я должен платить за ОДН?

Обязанность по уплате ОДН содержится в:

п.1 ст. 158 ЖК РФ: “Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.”;

П.3 ст. 30 ЖК РФ: “Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором”;

П.1 ст. 39 ЖК РФ: “Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме “.

п. 40. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 24.05.2024): “Потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальные услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленные потребителю в жилом и нежилом помещении, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме и случаях, если способ управления в многоквартирном доме не выбран либо выбранный способ управления не реализован, потребитель в многоквартирном доме отдельно вносит плату за коммунальные услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленные потребителю в жилом или нежилом помещении, и плату за коммунальные услуги, потребленные при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды).”

Можно ли отказаться от оплаты ОДН?

От оплаты ОДН отказаться нельзя, так как это является обязанностью (которая установлена вышеприведенными статьями нормативно правовых актов (ответ на 4 вопрос)) (п.1 ст. 158 ЖК РФ, П.3 ст30 ЖК РФ, П.1 ст. 39 ЖК РФ, п. 40. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 24.05.2024).

Как рассчитать стоимость содержания общего имущества?

Сначала считают общую стоимость всех работ за ремонт и содержание жилья, запланированных на год. Полученную цифру делят на количество владельцев недвижимости, пропорционально их доле в общедомовом имуществе (ч. 2 ст. 39, ст. 37 ЖК РФ). Затем эту сумму делят на 12, чтобы рассчитать ежемесячный платеж для каждого собственника.

Как определить долю каждого собственника в содержании общего имущества?

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ) Например, если площадь квартиры составляет 50 кв. м, а общая площадь дома – 500 кв. м, доля собственника будет составлять 10%.

Каков порядок проведения проверки состояния инженерных систем дома?

Управляющая компания (УК) несет ответственность за техническое обслуживание и содержание инженерных систем МКД, что включает в себя: Проведение регулярных проверок состояния инженерных систем дома. Организацию планового и внепланового ремонта и технического обслуживания. Контроль за исправностью систем водоснабжения, отопления, электроснабжения, газоснабжения, вентиляции и других важных систем. УК обязана составить и утвердить график проверок инженерных систем в соответствии с их техническими характеристиками и сроками эксплуатации. Для каждой системы устанавливается частота осмотров. Внеплановые проверки могут быть инициированы в следующих случаях жалобы жильцов, аварийные ситуации, запросы надзорных органов, пожарная безопасность. Если для проведения проверки или ремонта необходимы специальные навыки или лицензии, УК может привлечь сторонние специализированные аккредитованные организации. (основными н. п. а. регулирующими положение проверки инженерных систем является Постановление Правительства РФ от 19.01.2006 N 20 (ред. от 15.09.2020), статья 47 Градостроительного кодекса Российской Федерации № 190-ФЗФ от 29.12.2004г., Пункты 10-11 Постановления Правительства Российской Федерации «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» №87 от 16.02.2008г.).

Ремонт и содержание дома

Кто отв

ечает за ремонт подъезда?

Если имуществом дома управляет УК, она же должна делать ремонт в подъезде. В ч. 42 главы IV Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 14.09.2024) указано, что Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. В п.2.2 ст.161 ЖК РФ указано, что при заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, указанные товарищество или кооператив, осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору.

В П. 3.2.9. ст. 3.2 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) указана ппериодичность ремонта подъездов, которая должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

Куда обращаться, если лифт сломался?

О неисправности лифта следует сообщать управляющей компании, с которой заключен договор управления домом.

В ч. 42 главы IV Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 14.09.2024) указано, что Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

В ч.22 главы II МИНИМАЛЬНЫЙ ПЕРЕЧЕНЬ УСЛУГ И РАБОТ, НЕОБХОДИМЫХ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ НАДЛЕЖАЩЕГО СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (ред. от 29.05.2023) содержится перечень работ, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов) в многоквартирном доме.

Какие работы проводятся в рамках текущего ремонта дома?

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту перечислен в приложении 7 Постановлениия Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (с изм. от 22.06.2022) в зависимости от места проведения: Фундаменты, Стены и фасады, Перекрытия, Крыши , Оконные и дверные заполнения , Межквартирные перегородки, Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей, Полы, Печи и очаги, Внутренняя отделка, Центральное отопление, Водопровод и канализация, горячее водоснабжение, Электроснабжение и электротехнические устройства, Вентиляция, Мусоропроводы, Специальные общедомовые технические устройства, Внешнее благоустройство.

Как часто должна проводиться уборка подъездов?

Ежедневно – влажное подметание лестничных клеток и маршей первых двух этажей, полов в кабинах лифтов, площадок у загрузочных клапанов мусоропроводов с мытьем сменных мусоросборников;

Один раз в неделю – влажное подметание лестничных клеток и маршей всех этажей, выше второго, уборка загрузочных камер мусоропроводов;

Два раза в месяц – полная влажная уборка кабин лифтов (стены, потолки, плафоны), лестничных маршей и пролетов всех этажей, протирка перил;

Один раз в месяц – мойка нижнего сегмента мусоропровода, всех шиберов, дезинфекция ствола и мусоросборников;

Один раз в год – капитальная уборка с мытьем батарей, окон, очисткой приямка для грязи перед входной группой, оконных решеток, чердачных и пожарных лестниц и других элементов. (СанПиН 1.2.3685-21).

Как узнать график уборки придомовой территории?

Можно запросить у управляющей компании данного многоквартирного дома. УК обязана обеспечивать свободный доступ к информации об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Данная обязанность содержится в п.10.1 ст.161 ЖК РФ. Как контролировать работу дворников?

Контролировать работу возможно путем организации общего собрания собственников, а также с помощью УК. Если работа дворников не устраивает напишите жалобу (с приложением фото или видео) в управляющую компанию (УК) на несоответствующее качество уборки. Жильцы могут обратиться как коллективно, так и индивидуально. УК обязана реагировать на жалобы и устранять недостатки. Также контролировать работу дворников можно с помощью графика уборки, которая предоставляется УК. (нормативы закреплены в разделе 3.6

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) 82       Как оценить качество уборки двора?

Оценить качество уборки можно путем сравнения проделанных работ с установленными главой III Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (с изм. от 22.06.2022) нормативами.