скачать книгу бесплатно
Генеральный директор _________________ /Иванов С. П. /
При закладывании денег в банковскую ячейку обычно присутствуют продавец, покупатель, уполномоченный сотрудник банка. При этом во многих финансовых организациях предоставляется замечательная услуга по пересчёту и проверке принесенных денег, которой лучше воспользоваться. Данная услуга платная. При выборе банка будьте внимательны!
Встречаются такие ситуации, когда продавец получает деньги за квартиру в два этапа. Таким случаем может быть следующий. На момент сделки собственник зарегистрирован в продаваемой квартире, но он даёт нотариально заверенное обязательство сняться с регистрационного учёта в определенный срок. В подобном случае деньги можно разложить в две банковские ячейки: основная сумма в одну, небольшая (удержание под выписку из квартиры) – в другую. И в ту, другую, доступом может быть выписка из домовой книги из того ЖЭКа или ЕИРЦ, куда зарегистрировался («прописался») продавец, а также паспорт собственника квартиры со штампом о регистрации по новому месту жительства.
Аккредитивы
В последнее время некоторые участники сделок с недвижимостью начинают использовать для взаиморасчётов аккредитивы. Достоинством этого способа является то, что их не требуется перевозить с места на место, как деньги. Аккредитив особенно уместен, если продаётся жильё класса «люкс», где участвуют значительные денежные средства, перевозить которые по городу совсем не безопасно или при сделках на первичном рынке недвижимости.
Рассчитаться с помощью аккредитива можно в различных банках. При открытии аккредитива плательщик (покупатель квартиры) кладёт деньги на специальный счёт. Продавец квартиры может получить деньги только в том случае, если предоставит в банк документы, подтверждающие исполнение сторонами обязательств по договору и соответствующих условий аккредитива. Если же сделка купли-продажи не состоялась, деньги возвращаются со специального счёта на счёт плательщика, то есть покупателя квартиры.
Стоимость открытия аккредитива составляет в среднем 0,15 – 0,30% от суммы, которая кладётся на специальный счёт. Столько же придётся заплатить за увеличение суммы, если в процессе сделки произошло подорожание жилого объекта. Изменение условий аккредитива также оплачивается отдельно. Главное в этом вопросе – заранее договориться, кто из сторон за что платит и записать все условия в обязательствах сторон ещё на этапе подготовки к сделке.
Сегодня многие застройщики, реализующие квартиры в новых домах, предоставляют клиентам бонус – бесплатное оформление аккредитива в указанном банке, поскольку с ним имеется официальная договорённость.
Вексель
Кроме этих двух способов можно использовать вексельную схему, которая подходит и для первичного и для вторичного рынка недвижимости. По договору купли-продажи клиент покупает в банке вексель и оформляет договор на его хранение и договор уступки права требования, позволяющий продавцу квартиры по завершении сделки получить деньги по векселю. При этом после погашения векселя продавец может их взять наличными, положить на свой счёт, в свою банковскую ячейку. Эта схема прозрачна, потому что все операции отражаются в соответствующих банковских документах, подтверждаются банком. Важно и то, что банком проверяется подлинность купюр.
После оформления документов в банке предстоит подписание договора купли-продажи либо у нотариуса, либо договора купли-продажи, составленного в простой письменной форме со всеми необходимыми пунктами. Уважаемые клиенты, вы и только вы решаете, какую форму, нотариальную или в простой письменной форме, выбрать. Действительна и та, и другая. Но моим клиентам чаще рекомендую нотариальную. В чём её преимущество? Дело в том, что обязанностью нотариуса является разъяснение смысла и значения заключаемого договора обратившимся к нему покупателю и продавцу. Кроме того, прежде чем удостоверить сделку, нотариус беседует с людьми, убеждаясь, что стороны хорошо понимают значение своих действий, находятся в нормальном состоянии и не заблуждаются, например, по причине плохого самочувствия. Безусловно, простая письменная форма существенно экономит деньги той стороны в сделке, которая оплачивает расходы. Часто это покупатель недвижимости. В данном случае напомню известную поговорку: «Скупой платит дважды».
Последний момент – подача договора на государственную регистрацию, срок зависит от региона, от типа сделки.
Юридическое и физическое освобождение картиры, акт передачи
После того, как договор купли-продажи зарегистрирован и новый владелец получил свидетельство о государственной регистрации права, наступает следующий этап сделки – передача квартиры, подписание акта передачи квартиры. Этому торжественному моменту предшествует физическое освобождение квартиры, то есть вывоз вещей и мебели, если таковые имелись в квартире, и юридическое освобождение квартиры, что означает постановку на регистрационный учет продавца по новому месту жительства, если он не успел «выписаться» до сделки. В таком случае необходимо изначально договориться об удержании небольшой суммы денег, чтобы стимулировать продавца побыстрее делать шаги по снятию с регистрационного учёта.
Акт передачи квартиры – документ, составляемый сторонами – участниками в простой письменной форме (по стандартам Москвы), где они подтверждают своими подписями, что квартира передана (получена) в том виде, в каком была на просмотре, кроме того переданы (получены) ключи от квартиры, платёжные документы (квартплата, электричество, газ, абонентская плата за телефон, междугородные и международные разговоры), показывающие отсутствие задолженностей за коммунальные услуги.
Обращаю особое внимание на слова «квартира передана в том виде, в каком была на просмотре», ваше право включить их в акт. В данном случае именно покупателю квартиры следует быть особенно бдительным, но и продавец не должен после получения задатка или аванса менять немецкие смесители на кухне или в ванной на китайские, снимать с дверей дорогую итальянскую фурнитуру, наносить квартире иной ущерб.
Чтобы не было нежданных сюрпризов, на этапе первых договорённостей и внесения задатка или аванса, продавцу и покупателю надо составить опись того, что остаётся в квартире, скрепив её подписями сторон, оставив каждому участнику по экземпляру. Опись особенно актуальна в том случае, если продаётся квартира с дорогостоящим ремонтом или квартира, меблированная полностью или частично. Для подобных случаев рекомендую покупателям составить соглашение с продавцом квартиры о том, что будет удержана небольшая денежная сумма от стоимости квартиры, (её размер обсуждается ещё на этапе переговоров), и возвращена, например, при подписании акта передачи, когда покупатель сможет убедиться, что квартира находится в том состоянии, в каком он видел её при просмотре.
Однажды в моей практике произошёл удивительный случай. После смерти супруга пожилая женщина-москвичка решила продать двухкомнатную квартиру и приобрести взамен однокомнатную в том районе столицы, где жила её дочь. Одним из условий покупки при заключении эксклюзивного договора с агентством был поиск квартиры в хорошем состоянии, потому что делать ремонт ей было не под силу да и не было лишних денег, доплату она хотела использовать как дополнение к пенсии. После получения задатка за продаваемую недвижимость такая однокомнатная была вскоре подобрана. Сделка прошла хорошо, а вот при подписани акта передачи квартиры возникла проблема.
Когда мы с клиенткой пришли принимать квартиру, увидели в толще внешней стены словно вырубленный проём размером 50 см х 50 см, которого не было при просмотре квартиры. Откуда он появился? Оказалось, что бывший собственник однокомнатной квартиры когда-то встроил в стену сейф, после продажи квартиры он решил забрать его, полагая, что сейф – личная вещь, вот и разворотил стену. Получалось, что наше агентство, обещающее подобрать женщине квартиру в хорошем состоянии не выполнило условия договора, ведь надо и стену заделать, и обои переклеить в комнате, а не только закрыть ими кусок стены.
Пришлось поднимать вопрос о разрушенной стене на уровне руководителей агентств недвижимости. Решили его положительно, бывший собственник компенсировал материальные потери новой владелице квартиры. В истории, подобной этой, меня волнует другой вопрос: сможет ли решить позитивно такие проблемы покупатель без агентства недвижимости. Ответ на этот вопрос зависит от того, какой договор он подписал с агентством.
На рынке недвижимости Москвы был период, когда справка об отсутствии задолженностей входила в пакет документов, подаваемых на регистрацию договора купли-продажи. Позднее данную справку для регистрации сделки отменили. Зря, потому что увеличилось количество случаев, когда продавались квартиры с задолженностями по коммунальным платежам. Настоятельно советую покупателям проконтролировать вопрос с оплатой коммунальных платежей, несмотря на то, что в случае неуплаты долги относятся к предыдущему собственнику квартиры. Рекомендую покупателям включить пункт о предоставлении справки о задолженности в соглашение с продавцом на этапе формулирования договоренностей о предстоящей сделке.
Практика показывает, как иногда сложно доказать работникам ЖЭКа или ЕИРЦ, что долги не относятся к новому владельцу квартиры, особенно в том случае, если человеку нужно быстро зарегистрироваться в квартиру или срочно получить необходимые справки, например, для пенсии или субсидии. Уважающие себя и покупателя продавцы обычно не ленятся взять в соответствующих организациях справки об отсутствии задолженностей.
Бывают ситуации, когда радостные покупатели приобретают квартиру с долгами по коммунальным платежам. Радуются они потому, что в таком случае приобретают квартиру по цене ниже рыночной. Что порекомендовать им? Я бы включила в договор купли-продажи квартиры пункт с указанием полной суммы долга и сроком его оплаты. Но и в таком случае советую получить от продавца справку из ЖЭКа с указанием размера долга, чтобы проверить, что сумма, указанная в договоре и в справке совпадают. Помните поговорку: «Доверяй, но проверяй».
Продавец квартиры обязан помнить о том, что если договор купли-продажи зарегистрирован, деньги им получены, но акт передачи квартиры не подписан по какой-либо причине, в случае, например, пожара или залива жилого помещения вся ответственность лежит только на нём, бывшем владельце. Если же акт передачи подписан обеими сторонами, в случае непредвиденных событий отвечает за жильё уже новый собственник. Помните об этом!
Ещё один важный момент: в акте надо указать, что стороны произвели взаиморасчёты и не имеют друг к другу претензий. Нотариальное заверение акта передачи квартиры не требуется (по стандартам г. Москвы).
Акт передачи квартир
г. Москва «___»___________201_г.
Мы,_______________________________________________________________,
проживающ_____ по адресу: ______________________________________________________________________,
проживающ____ по адресу: ________________________________________________________
именуем____ в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, и
__________________________________________________________________,
проживающ____ по адресу: ______________________________________________________________________,
проживающ____ по адресу: _______________________________________________________
_________________________________________________________________,
именуем____ в дальшейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», с другой стороны,
в соответстввии со ст. 556 ГК РФ, составили настоящий акт о нижеследующем:
– «ПРОДАВЕЦ» передал, а «ПОКУПАТЕЛЬ» принял квартиру по адресу:
____________________________________________________________________,
в соответствии с договором купли-продажи квартиры, заключённым в простой письменной форме «_____» ________________ 201__ г., зарегистрированным в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимосе имущество и сделок с ним «_____» ______________ 201__ г. за №_______________.
2. «ПРОДАВЕЦ» передал, а «ПОКУПАТЕЛЬ» принял указанную квартиру надлежащего качества (ст. Ст. 475, 557 ГК РФ), ключ от квартиры, а также документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, электроэнергии, абонентской плате за телефон.
3. Материальных претензий друг к другу мы не имеем, договор нами подписан добровольно, стоимость квартиры согласована. Деньги за проданную квартиру «ПРОДАВЕЦ» от «ПОКУПАТЕЛЯ» получил полностью.
4. В случае возникновения задолженности по абонентскому телефонному номеру ___________________________, «ПРОДАВЕЦ» обязуется оплатить её в полном объёме (включая междугородные и международные переговоры) до «___» _____________ 201__ г.
ПОДПИСИ:
Покупателю настоятельно рекомендую взять с продавца расписку о получении денег за проданную квартиру, написанную по специальной форме.
Расписка о получении денег
О расписке пойдёт особый разговор. В области недвижимости существует 3 самых распространённых ситуации, когда необходима расписка о получении денег:
1. когда вы даёте задаток или аванс за понравившуюся недвижимость,
2. когда вы приобрели недвижимость и берёте у продавца расписку о получении денег за проданную недвижимость,
3. когда вы снимаете квартиру в аренду и ежемесячно получаете расписку о получении денег с наймодателя.
Как грамотно оформить расписку о получении денег?
1. Вся расписка о получении денег должна быть написана собственноручно тем человеком, который получает деньги, то есть продавецом недвижимости. В том случае, если от имени продавца при подписании договора купли-продажи действовал другой человек по доверенности, удостоверенной нотариусом, надо убедиться, внимательно прочитав документ, есть ли у доверенного лица полномочия в получении денег, а, значит, в написании расписки в получении денег за недвижимость. Если таких полномочий нет (в доверенности не написано, что доверенное лицо может получать деньги), то и писать расписку он не может. Кроме того, при наличии доверенности настоятельно рекомендую лично убедиться, не отзывалась ли она доверителем. Можно принять напечатанную расписку только в одном случае, если она заверена нотариусом.
2. Расписка о получении денег должна быть написана в присутствии покупателя, заплатившего деньги за недвижимость.
3. Расписка о получении денег должна содержать:
– фамилии, имена, отчества, написанные полностью,
– паспортные данные, в том числе даты рождения, пол,
– адреса регистрации сторон и адреса их фактического проживания, если они не совпадают,
– денежная сумма должна быть указана в цифрах и прописью, если требуется, можно сделать пересчёт рублей в евро или доллары на день оплаты,
– если при получении расписки присутствуют свидетели, то они тоже должны указать фамилии, имена, отчества, даты рождения, пол, паспортные данные, адреса регистрации и адреса фактического проживания,
– краткое описание недвижимости, за которую получили деньги, дату договора купли-продажи, удостоверенного нотариально (фамилия нотариуса и номер реестра) или заключённого в простой письменной форме, дату регистрации в органах юстиции, номер бланка свидетельства.
4. Расписку о получении денег можно писать обычной шариковой ручкой, обязательно на гладкой поверхности, чтобы не было искажения написания цифр и букв. Пишущего следует расположить так, чтобы ему было удобно, чтобы его локти лежали на столе или иной поверхности, чтобы почерк был естественным.
5. Нет ничего стыдного в том, чтобы сверить роспись на расписке с подписью в паспорте, естественно, обе должны быть похожими.
Расписка
Я,______________________________________________________________
Паспорт: серия_________________ №________________________, выдан «_____»____________________г.______________________________________, проживающий (-ей) по адресу: ____________________________________________________________________,
получил (-а) от __________________________________________________________________
_____________________________________, проживающего (-ей) по адресу:
денежную сумму, составляющую ____________ (_______________________________________) руб., что соответствует ______________ по курсу ЦБ РФ на день выдачи настоящей расписки в оплату за проданную мной квартиру по адресу__________________________________________________________.
Договор купли-продажи в простой письменной форме от «_______»_____________ 201__ г., зарегистрирован в ________________________________________________________________
«______» ______________________ 201__г. за номером ________________________________ на имя покупателя ___________________________________________________________________.
Претензий по расчётам не имею.
ФИО полностью и краткая роспись; город, число, месяц, год
Помните, что расписка должна быть полностью рукописной
В начале моей риэлторской практики произошла история, навсегда определившая для меня момент, когда покупателю надо брать расписку о получении денег с продавца. Однажды я дежурила в офисе на рекламном телефоне. Диспетчер перевела на меня телефонный звонок женщины, которая рассказала, что её взрослый сын (его звали Алексей) несколько лет назад получил в наследство от отца квартиру, хочет продать её, несмотря на просьбы матери не делать этого. Женщина по имени Клавдия Андреевна сказала, что предпочла бы сдавать жильё в аренду, уточнив, что в течение двух лет сын уже получал доход от аренды квартиры, но попались ненадёжные арендаторы, постоянно задерживающие оплату. Когда же сын попросил их покинуть квартиру в связи с задолженностью и в назначенный день пришёл за ключами, квартиранты его избили, да так жестоко, что месяц он провёл в больнице. После долгих раздумий он решил отказаться от аренды, заодно избавиться от злополучной квартиры, сделавшей его больным человеком. Клавдия Андреевна не имела к квартире никакого отношения, потому что давно развелась с отцом своего сына. Она опасалась за самостоятельные шаги Алексея на рынке недвижимости, поэтому и позвонила в агентство, чтобы договориться о встрече с агентом для оценки квартиры и последующей продажи.
Во время переговоров я узнала, что Алексей, собственник однокомнатной квартиры, нигде не работает, что после побоев у него иногда сильно болит голова. Вид у него был болезненный. Поняла, что деньги, вырученные от продажи квартиры, могли бы стать существенной прибавкой к бюджету матери-пенсионерки и сына. Мы заключили эксклюзивный договор, я составила рекламное объявление, вскоре мы получили предложение о покупке и стали готовиться к сделке.
Когда я работаю с клиентами, стараюсь побольше общаться с ними, чтобы узнать особые условия продажи. Так однажды мать Алексея рассказала мне, что её сын был женат, супруга не захотела жить с ним по причине увлечения спиртным. Это не пугало меня, потому что по правилам работы агентства мы всегда брали с собственников жилья справки из психдиспансера (ПНД) и наркодиспансера (НД).
В то далёкое время можно было зарегистрировать сделку в течение дня и бывший собственник мог сразу забрать деньги из банковской ячейки. Зная об «увлечении» Алексея, я отправилась с ним в депозитарий и после выемки денег попросила написать расписку о получении всей суммы. Его мать была с ним, на расписке она также письменно подтвердила, что деньги за проданную квартиру получены полностью. Я посоветовала Алексею разделить деньги и отдать часть матери. Клавдия Андреевна буквально умоляла сына отдать деньги ей, наверно, она знала его лучше, чем я. Он же был непреклонен, твердя, что он сильный мужчина и с ним ничего не произойдёт.
Каково было моё удивление, когда на следующий день мне позвонила плачущая Клавдия Андреевна и рассказала, что Алексей сразу из банка пошёл на встречу с приятелем, решив отметить сделку в кафе, всю ночь его не было, она хотела было звонить в милицию, потом услышала шорох у входной двери в квартиру, открыла её и увидела лежащего на полу пьяного сына. Когда она проверила его вещи, то поняла, что денег нет: ни копейки. Я же поняла другое, что мы с моим руководителем поступили мудро, взяв расписку о получении денег в момент их изъятия в банке, тем самым обезопасив покупательницу однокомнатной квартиры от возможных неприятных разбирательств.
Призываю участников сделки: будьте бдительны и осторожны! Никогда никому не рассказывайте, что идёте в банк забирать деньги за проданную квартиру. Старайтесь не говорить по мобильному на эту тему, особенно на улице, мало ли кто вас подслушает. Лучшее, что можно сделать, – взять в аренду собственную ячейку в том же банке, где происходит закладка денег по сделке, переложить в неё деньги за квартиру, а затем распорядиться ими по своему усмотрению, организовав изъятие денег частями в разные дни. Если же вы открывате счёт в другом банке, деньги можно перевести на личный счёт банковским переводом. Если же вы проводите впоследствии сделку по приобретению квартиры, на переговорах можно настоять на закладке денег в том банке, где находится ваша собственная ячейка с деньгами от предыдущей продажи. В последнее время многие банки в Москве предоставляют платную услугу по перевозке денег. Вы сами решите, нужна она вам или нет, но считаю, что иногда лучше потратить некоторую сумму на безопасность, чем потерять деньги при ограблении. Многие мошенники так и крутятся возле банков, вычисляя известным только им способом людей, что изымают наличные из банковской ячейки.
После подписания акта передачи квартиры и получения расписки можно поздравить и продавца недвижимости, и покупателя.
Альтернативная сделка имеет особенности:
– длительность проведения,
– построение цепочки из нескольких квартир,
– участие множества людей,
– особые условия при денежных расчётах,
– одновременная государственная регистрация всех договоров купли-продажи в «цепочке»,
– организационные трудности,
– психологические сложности
Если же взять простую сделку, то иногда слышала мнение, что сделка с недвижимостью не является сложным процессом. Это мнение мне видится поверхностным: подводные камни есть. Вдумчивый и внимательный читатель понимает, что трудности в процессе продажи или покупки квартиры имеются, и лучше их миновать при помощи профессионала. Ведь мы же не лечимся самостоятельно в случае заболевания, а спешим к толковому доктору. Вот почему и в «квартирном» вопросе лучше выбрать грамотного специалиста. Какого? Финансового консультанта? Нотариуса? Юриста? Сотрудника банка? Частного маклера? Или же стоит звонить в агентство недвижимости?
Как выбрать агентство по недвижимости
Представьте себе, что вы решили продать или купить квартиру с помощью риэлтора, сотрудника агентства недвижимости. У вас возникает закономерный вопрос, как выбрать агентство недвижимости, потому что сегодня в каждом российском городе существует большое количество фирм, помогающих провести операции с недвижимостью. Можно даже растеряться, рассматривая многочисленные рекламные объявления о предоставлении риэлторских услуг. Какое агентство выбрать? То, чьё рекламное объявление занимает целую полосу в газете, или модуль, где записано лишь название фирмы, адрес и контактный телефон? Представительную компанию, имеющую десяток офисов в разных районах города, или маленькую фирму, чей офис расположен в спальном районе? А может быть, выбрать агентство, обещающее клиенту взять за услугу поменьше денег? Искать через знакомых или друзей? Что делать, если в вашем социальном круге никто не совершал операций с недвижимостью, а, значит, у вас нет советчиков и рекомендателей?
Сколько вопросов! Как найти на них точные ответы?
Уважаемые читатели! Не думайте, что только для вас сложно ответить на перечисленные вопросы, и это их малая часть. Передовые агентства недвижимости России периодически пытаются выделить критерии, по которым потребитель мог бы выбрать агентство. Вот почему данный вопрос регулярно обсуждается в прессе и на крупных порталах по недвижимости.
Но критерия, удовлетворяющего любого потребителя риэлторских услуг, не существует. Часто даются стандартные рекомендации, указывающие, на что обратить внимание при выборе риэлторской компании, но и они противоречивы. Я называла клиентам по телефону многие критерии, когда работала в крупной компании в Москве. Сегодня понимаю, что все они лишь делают отличную презентацию агентству, но от них мало толку, если речь идёт об удовлетворении потребностей клиента. Судите сами.
