скачать книгу бесплатно
Итак, каким образом мы можем купить новую квартиру, не продав старую?
Существует несколько способов. Например:
• рассрочка, которая предоставляется застройщиком;
• ипотека по государственной программе;
• социальная ипотека;
• ипотека для зарплатных клиентов банка;
• просто ипотека.
Таким образом, на рынке происходит круговорот ветхого и строящегося жилья. Индивидуальные собственники вовлечены в этот процесс. И если у города, области, региона, страны в целом есть, а, вернее, была бы стратегия, а не просто местечковые проекты, то это было бы совсем не плохо.
Поскольку ветшающего жилья становится все больше («хрущевки» 1960-х, что называется, дышат современным новостройкам в затылок, поскольку подходит завершение их срока эксплуатации), то и строительство новостроек в таком количестве оправдано.
Еще раз подчеркиваю, что речь идет именно о панельных пятиэтажках, ни в коем случае не о сталинских кирпичных пятиэтажных домах, которые не подлежат вытеснению с рынка, поскольку построены по другой технологии, и срок их службы 100–150 лет. А то и больше.
Есть еще очень интересная тема. Это лофты (подробно об этом в главе «Почему лофты дорогие»).
Итак, чтобы дом снести, должна быть альтернатива, куда переехать, где жить.
С другой стороны, цена новостройки в экономсекторе должна равняться минимальной цене ветхого жилья в этом регионе. Таким образом происходит круговорот жилого фонда в обществе.
Вот почему строящегося жилья много не бывает.
Как подобрать застройщика
Вы увидели где-то в Интернете какой-то красивый сайт, он вам понравился, и вы думаете: «Вот тот самый застройщик, который мне нужен. Он брендированный, у него прекрасно сформулированная миссия (значит, точно меня не обманет и сам не обанкротится), грамотно и удобно построенный сайт, с которым приятно работать».
Вы посмотрели планировки, выбрали для себя уже несколько квартир, еще и еще, и все нравится.
Отлично! Прекрасно! Первое впечатление создано! Это эмоции.
А сейчас главное. Вы смотрите всю проектную декларацию, которая должна быть выложена на этом сайте, и если чего-то нет, то звоните по указанному на сайте телефону и спрашиваете, где можно посмотреть такой-то документ. На это вам должны ответить?– либо в электронном виде, либо физически в офисе продаж того объекта, квартиры в котором вам понравились (что должно содержаться в проектной декларации, подробно изложено в главе «Пакет документов при строительстве, который дольщик вправе запросить у застройщика»).
Если представитель застройщика начинает «мяться», уходит от ответа, убеждает вас, что этот документ не обязателен, или он у них там где-то вне зоны досягаемости, то это должно сразу же навести вас на подозрение, что не все так гладко у этого застройщика.
И стоит ли с ним связываться, несмотря на его бренд, красиво сделанный сайт и прописанную миссию (это же модно!)? Даже, если вам кажется, что квартира подходит.
Еще один важный момент. Все хорошо: проектная документация в порядке, прекрасный сайт, удобно подбирать квартиры, понравились планировки, вас устраивают цены этих квартир, и вы едете на объект, в офис продаж для конкретного выбора квартиры из тех, что вы подобрали на сайте.
Обращайте внимание на то, как организована работа офиса. Если это секторы эконом и стандарт, будьте готовы к тому, что с вами особенно не будут возиться и церемониться. Там сидят уставшие менеджеры, которые работают в основном за зарплату.
Они не готовы к тому, чтобы обсуждать с вами детально, какую квартиру вы хотите, какова квартира вашей мечты, показывать вам объект, если идет дождь, надевать резиновые сапоги, месить грязь, подниматься на четырнадцатый этаж без лифта и показывать разные виды планировок.
Я объездила десятки офисов продаж, и знаю, о чем говорю. Если вы надеетесь, что менеджер офиса будет подбирать вам квартиру по вашим запросам, то расстаньтесь с этой иллюзией сейчас, читая эти строки, чтобы не травмировать психику. Да, и чашечку кофе тоже не предложат.
Упреки типа «Что же вы не подготовились к посещению нашего комплекса?» и «Разве вы уже не выбрали квартиру?» поставят в тупик большинство желающих купить новостройку, потому что многие уверены, что определиться с выбором им поможет менеджер на объекте.
Если вам все равно, что купить, вас убедят приобрести то, что нужно продать по плану этому офису продаж сегодня. Если же вы хотите приобрести квартиру с конкретными характеристиками, то готовьтесь к поездке в офис продаж и не давайте сбить себя с толку акциями и скидками на квартиры, которые вам не подходят.
Если вы покупаете квартиру бизнес-класса и выше, то вправе требовать от застройщика обеспечить в офисе продаж сервис соответствующего уровня. Ведь вы готовы принести застройщику приличную сумму и по праву претендуете на VIP-обслуживание.
И опять-таки обратите внимание на то, как общаются с вами менеджеры офиса продаж. Обучены ли они корпоративной этике? Потратилась ли компания на то, чтобы привить своим сотрудникам основы общения с клиентами? Спросите, а зачем нам это? Разве наше дело не приобрести квартиру с максимальной выгодой и больше никогда не видеть этот офис продаж и этих людей?
С одной стороны, вы правы. Но с другой – по уровню профессионализма менеджеров мы косвенно можем судить о степени грамотности подбора персонала в компании в целом. Если менеджеры подобраны правильно, то есть вероятность того, что и мастера на стройке тоже не подведут.
Менеджер офиса продаж обязан провести вас на объект и ознакомить с квартирами, которые вы выбрали. Только посмотрев разные варианты, выяснив, куда выходят окна, как выглядит квартира изнутри, что собой представляет базовая планировка, вы сможете сделать правильный выбор.
Не ждите дифференцированного подбора. Вы должны подготовиться к визиту в офис продаж: самостоятельно найти одну или несколько квартир, которые вам подходят, и уже потом по схеме поэтажного плана в офисе продаж уточнить детали, которые не были вам видны на сайте застройщика, то есть задать конкретные вопросы менеджеру. Создайте список вопросов заранее, не надейтесь на свою память, она вас все равно подведет.
Когда вы пойдете смотреть объект, в котором собираетесь купить квартиру, внимательно осмотрите сам участок, на котором он строится, – что эта за земля, какие строения и какая территория есть вокруг. И не только с точки зрения инфраструктуры, открытости или замкнутости этого пространства.
Что находится рядом? Это могут быть воинская часть, НИИ, проводящее исследования с радиоактивными элементами, химическая лаборатория, детский лагерь, инфекционное отделение городской больницы.
Рядом с домом могут проходить небольшие, в две полосы, дороги, и ваша задача – выяснить, не планирует ли город расширить их и сделать магистралями. Важно узнать: не превратится ли небольшой сейчас проезд через несколько месяцев изматывающего строительства, пыли и шума в шестиполосное шоссе. Тогда шум и пыль будут уже постоянными спутниками вашей жизни в этом доме. Это особенно актуально для новых районов, таких, как Новая Москва, например.
Задайте себе вопросы:
• Какова транспортная доступность выбранного объекта на личном транспорте и на общественном?
• Есть ли, будет ли рядом метро?
• Имеется ли остановка общественного транспорта? Как часто ездят автобусы и маршрутки?
• Как будет оформлен двор будущего дома?
• Где будет расположена парковка, какая именно?
• Сколько домов предполагается построить на участке, который выделен под строительство?
• Будет ли эта территория огорожена и охраняема?
• Суперважно понять, какое количество людей может одновременно находиться на ней?
• Как застройщик планирует их взаимодействие?
Вам нужно все это предвидеть. А точнее, просто вовремя обратить внимание и найти соответствующую информацию. Замечать то, что может повлиять на качество вашего проживания или использования выбранной квартиры для аренды, я учу на своих занятиях по подбору новостроек, захватывающем квесте «Найди квартиру своей мечты в новостройке» и личных консультациях.
Исходя из всего этого, когда вы поднимитесь на конкретный этаж, осмотрите свою квартиру, если она уже есть, или аналогичную на нижнем этаже, вы увидите, какие бригады возводят ваш дом, «кто эти люди», которые строят его, как они относятся к работе – порой достаточно нескольких реплик, взглядов, общей атмосферы. Уже с конкретной точки вы посмотрите на планировку квартиры, куда выходят окна, сможете прикинуть дизайн.
Обратите внимание на материалы, которые используются, успеете оценить технологию – сыро или сухо будет в квартирах. И, сказав менеджеру, что вы подумаете, через две недели, месяц приехать на этот объект и еще раз все осмотреть. Что сделано за этот срок?
При современных технологиях строительства вы увидите результат сразу, если дом действительно строят. По тому, как быстро застройщик строит качественное жилье (вы же хотите качественное жилье?), вы сможете принять решение о покупке квартиры на этом объекте или отказе от нее.
Как купить новостройку
Процесс покупки новостройки гораздо проще процедуры покупки вторички. Почему? Дело в том, что когда вы покупаете новостройку, проблематичность с юридической стороны упирается именно в проверку застройщика. Насколько он надежен, насколько соблюдает сроки строительства, не экономит ли он на материалах, законно ли использование того участка земли, на котором возводится объект, который вы выбрали. А все это – открытая информация.
При покупке вторички основное время уходит на проверку юридической «чистоты» квартиры. И это связано с запросом множества документов, готовности которых приходится дожидаться.
В новостройке купить квартиру проще, поскольку у крупных компаний есть уже грамотно оформленный договор долевого участия, часто проверенный всеми банками, у которых аккредитован этот объект. Это не значит, что его не надо проверять. Все равно надо.
Есть у застройщика и понимание собственной ответственности перед дольщиками. Это и страхование строящегося жилья, и правильно составленная проектная декларация, и брендирование строящегося объекта, и забота об имидже и авторитете компании, и работа по 214-ФЗ, который на данный момент максимально, хотя и не полностью гарантирует вам, по крайней мере, то, что вашу квартиру не продадут еще кому-то.
Итак, вы выбираете квартиру, приезжаете в офис продаж застройщика непосредственно на объект, чтобы посмотреть квартиру (квартиры) или хотя бы место, где они будут построены. Внимательно все обследуете по той схеме, которую я дала в главе «Как подобрать застройщика», и бронируете выбранную вами квартиру.
Эти три дня, на которые вам дается бесплатная бронь, используете на то, чтобы прочувствовать еще раз, нужна ли вам эта квартира, уже просто представляя, как вы ее преобразуете в нужное вам жилье.
В случае если вы опасаетесь, что выбранную вами квартиру может кто-то купить, а вы знаете, что деньги у вас будут только через неделю, или вы ждете оформления ипотеки, можно забронировать квартиру платно. У разных застройщиков немного различаются сумма и сроки бронирования. Обычно это 1 процент от фактической на момент заключения предварительного договора стоимости квартиры и месяц времени.
Утвердившись в решении купить эту квартиру, вы заключаете договор долевого участия с застройщиком, сдаете его в Росреестр и – обычно через две недели – получаете зарегистрированный договор с отметкой «обратно». Теперь ваше дело – ждать окончания строительства, при этом контролируя застройщика по срокам и этапам строительства, принятым в проектной декларации.
То есть, чтобы он в срок заканчивал каждый этап и начинал следующий. После завершения строительства, после приемки квартиры у застройщика вы вступаете в права собственника и можете (по новым условиям) получить в Росреестре выписку, подтверждающую ваше право на владение этой квартирой.
Как можно еще помочь себе? Вы можете подать заявку на ипотеку в любой банк, а еще лучше – в банк, у которого этот объект уже аккредитован. И банк дополнительно проверит ваш договор долевого участия. Это еще одна гарантия правильности его составления.
Почему лофты дорогие
Недавно в нашу речь вошло слово «лофт», и пока еще не все знают, что это такое. Лофты – это такие жилые помещения, которые переоборудуются, переделываются из промышленных помещений. То есть берется какой-то старый заводик или фабрика, и из него путем реконструкции, трансформации пространства и правильного первоначального ремонта делается жилое помещение.
Обычно такие помещения большие по площади, с огромными оконными проемами, что очень привлекательно и интересно может быть оформлено. Для внутренней отделки используются такие винтажные материалы, как открытый недекорированный кирпич, бетонные плиты, которые обрабатываются специальным образом, не закрываются штукатуркой и шпаклевкой, не покрываются никакими отделочными материалами. То есть максимально используется характерная для здания фактура.
Почему же эти странные помещения, в которых практически не видно ремонта, так дорого стоят?
Во-первых, они большие по площади.
Во-вторых, они часто находятся в исторических и близких к центру города районах, соответственно, стоят на дорогой земле.
В-третьих, в них огромные потолки (четыре метра и более), которые позволяют еще увеличить площадь этих помещений за счет организации новых уровней.
В-четвертых, это модно. Этот пункт не подлежит анализу. Мода лежит за гранью рационального восприятия. Моден необычный ремонт. Модно из фабрики, «заброшки» делать жилье. И модно брать большие пространства для воплощения неуемной дизайнерской фантазии.
Понятно, чем больше пространство, тем труднее с ним работать, приводя к одному стилю и гармонично организуя каждый угол. Для человека без опыта это практически непосильная задача. А это значит, что, в-пятых, к стоимости лофта прибавляется еще и вознаграждение дизайнеру.
Действительно, очень красиво смотрится высокий потолок. Он рождает массу необычных идей, поскольку он многоуровневый, то тут могут быть использованы разнообразные декоративные элементы. Огромные, иногда панорамные окна дают много света, который можно использовать, играть с его интенсивностью в течение дня, преломлять в зеркалах, декорировать самим оконные проемы в стиле всего лофта или вообще оставлять практически голыми.
Вот почему лофты дорогие. Чаще всего постройки, которые преобразуются в лофты, стоят на дорогой земле. Например, старая фабрика почти в центре Москвы. Какая здесь земля? Конечно, очень дорогая. Соответственно, это огромное помещение, в каком бы состоянии оно ни было, нуждается в реконструкции.
А опыт показывает, что в конце XIX – начале XX веков строили крепче, чем зачастую в начале XXI-го. Кирпич, скрепленный особым связующим раствором, образует несокрушимые стены, которые невозможно разобрать, и дробятся они с большим трудом. Кирпичик к кирпичику стоят до сих пор. Как ростовский завод «РОЛЬМА», например, – бурьяном порос, а стоит!
Старые промышленные помещения стоят на дорогой земле, и это способствует существенному удорожанию объекта.
И все-таки лофт – это стильно, красиво, престижно, это пространство дает вам возможность развернуть свою дизайнерскую фантазию и почувствовать себя хозяином скорее замка, чем квартиры.
Как купить новостройку без обмана
В чем может быть обман при покупке новостройки? В какой момент он может обнаружиться и испортить вам жизнь? Ответ: в любой.
Приведу пример. Одно крупное агентство недвижимости, имеющее представительство в городе у моря, назовем его Z, предлагает приобрести квартиры объекта N.
Очень красиво снят ролик – со всех возможных ракурсов, даже сверху, с высоты птичьего полета. Ярко расписаны преимущества расположения этого объекта, перечислены все плюсы данной новостройки, изнутри показаны квартиры разной планировки в предчистовой отделке. Аккуратно, избегая неудачных элементов. В глянцевом ролике вам никогда не покажут минусы объекта. Я облазила эту новостройку сверху донизу и знаю, что в ней есть квартиры с очень неудачной планировкой, где окно выходит между двумя стенами, как будто в тоннель.
Некоторые окна выходят с одной стороны – на крыши складов, а с другой – на центральную магистраль города, часть окон – на второе крыло этого же дома.
До моря далеко, придется ездить на такси или машине, поскольку остановка общественного транспорта далеко не рядом с домом. В довершение всего – это почти окраина города.
Другая организация, которая тоже продает этот объект, квартиры с вышеописанной планировкой спихивает по акции людям из других городов, которые покупают их не глядя. Потом человек приезжает, смотрит, может, даже ужасается своей покупке, но, как говорится, поезд уже ушел. Бронь оплачена.
Вот почему я вас предостерегаю от акций и скидочных компаний: их устраивают неспроста. Обычно это квартиры, которые «не идут», их не покупают, они не пользуются популярностью. И чтобы привлечь к ним покупателей, на них делают скидки.
При покупке такой квартиры человек даже может видеть план и все-таки не понимать реального расположения стен внутри нее и снаружи. Не видя самой квартиры, не побывав в ней, человек перечисляет сумму за бронь на нее. И это в лучшем случае. А в худшем – сразу вносит аванс.
Бывает так, что неудачную планировку можно исправить хитростями дизайна или перепланировкой. Но на внешние стены вы повлиять никак не сможете. Например, если окно выходит в тоннель. Это не один-два метра, это все пять!
Некоторые компании устраивают такие скидки волной. Например, в течение месяца на квартиры определенной планировки действует скидка. На следующий месяц устанавливается скидка на квартиры другой планировки и т.?д.
Одним словом, обман может заключаться в том, что вам предоставляют не всю информацию. Или не предоставляют ее вообще. Например, уже купив квартиру и заканчивая ремонт, мы случайно узнали, что УК не планирует подачу горячей воды в доме до того, как в него заселится достаточное количество проживающих. Поэтому мы в срочном порядке установили водонагревательный котел. А если бы мы это не узнали вовремя?
Обманываться люди могут и ввиду своей неосведомленности в вопросах, напрямую касающихся покупки новостройки. Например, многие считают, что Федеральный закон 214-ФЗ является абсолютным гарантом того, что они вступят в права собственности, превратятся из дольщиков в полноценных хозяев приобретенного жилья, что бы ни случилось с застройщиком. Но это не так. Почему, я подробно рассказываю в главе «Риски 214-ФЗ».
Обман может подстерегать вас на каждом этапе работы с новостройкой. Чтобы не попасться на удочку и выстоять в «схватке» с застройщиком, внимательно читайте эту книгу и участвуйте в увлекательном квесте «Найти квартиру своей мечты в новостройке». Записывайтесь на личные консультации.
Покупка новостройки, вообще сделки с недвижимостью – это всегда риск, потому что речь идет о больших суммах, на кону вопрос: будет ли у вас крыша над головой? И ответ должен быть всегда утвердительным.
Как влияет район застройки на ее коммерческую стоимость
Ясно, что новостройки одинаковых типов в разных районах стоят по-разному. Мы должны понимать, какой будет стоимость квартиры завтра, через полгода, год, пять лет. Уметь предположить с максимальной долей вероятности рост или падение ее стоимости. Вы скажете, что это невозможно. В каком-то смысле вы правы, но мы попробуем.
Нам важно приобрести объект, квартиру, которая будет дорожать со временем или хотя бы не будет дешеветь. Каким-то хитрым, фантастическим образом, с помощью интуиции, а также обработки и сопоставления информации, имеющейся в данный момент, мы с вами должны это предвидеть и просчитать. Хотя бы попробовать это сделать!
Районы застройки бывают промышленные, спальные и исторические. В зависимости от того, где возводится новостройка, предполагается образ жизни ее обитателей – люди, которые купят там квартиру, ориентированы либо на работу, либо на проживание около парка, леса, в относительной тишине, либо на имидж, престиж и долгосрочное вложение на годы вперед.
Покупка квартиры в историческом районе (центре города, в местах, близких к историческим памятникам и культурным объектам) нереально поднимает ее стоимость.
Это уже секторы не эконом и стандарт, а премиум и люкс. Поэтому, планируя приобрести квартиру в новостройке, мы с вами должны отдавать себе отчет в том, какую цель преследуем.
В промышленном районе мы покупаем квартиру тогда, когда она предназначена для сдачи в аренду тем людям, которые в этом районе работают, или когда вы сами не хотите тратить время на дорогу.
Если квартира предназначена для личного пользования, то вы точно знаете, что вам нужно, и что является главным фактором, основным приоритетом. Когда вы планируете сдавать жилье, то должны встать на место арендатора, представить, каким будет ваш будущий клиент. Все это нужно делать заранее, до покупки, заранее просчитывать, заранее понимать.
При покупке квартиры в спальном районе аватар вашего клиента уже другой. Такая квартира больше подходит для жизни с семьей, для людей, которые не связаны каждодневными поездками в центр города, у которых есть возможность работать рядом с домом или на дому. Это могут быть школы, детские сады, близлежащие магазины, государственные организации и другие учреждения.
Спальные районы – это часто зеленые районы с парками, лесопарками, зонами отдыха. Но добраться из них до центра города, если вы работаете там, или передвигаться из одного конца большого города в другой будет затруднительно и отнимет очень много времени.
Квартира в историческом районе – это вопрос имиджа. Такие покупаются с намерением передать их по наследству, это уже капитал, это то жилье, которое будет расти в цене безусловно, потому что такие постройки возводятся в премиум- и люкс-сегментах из лучших материалов, по индивидуальным проектам, следовательно, с нестандартными планировками.
