Инвестиции в строительный бизнес: от теории к практике

скачать книгу бесплатно


Первое направление форм инвестиций в строительный бизнес связано с вложением личных средств в характере единоличного финансирования, т.е. без согласования с другими сторонами инвестиций и при отсутствии установленных договоренностей об определенных способах реагирования на рыночные изменения. При таком способе инвестирования единоличный (индивидуальный) инвестор самостоятельно определяет риски, составляющие, цели и прочие элементы собственной инвестиционной деятельности. Прямые инвестиции реализуются в различных формах, например, посредством долевого участия в строительстве, в форме переуступки, инвестиционного договора на строительство, вложений в акции строительных компаний. Все эти формы объединяет система преимуществ, которые исходят, ровно как и риски, из концептуальных особенностей индивидуального инвестирования:

Во-первых, инвестор самостоятельно выбирает объекты для инвестирования и принимает все ключевые решения, то есть обладает прямым контролем над инвестициями и личными целями, самостоятельно несет ответственность за собственные действия, принимаемые решения и риски.

Во-вторых, у инвестора имеется возможность быстро принимать решения, соответственно, реагировать на срочные изменения ситуации и изменять первоначально установленные планы в сторону наиболее благоприятных.

В-третьих, большая доходность за счет прямого характера вложений, при исключении посредников или иных сторон инвестиционной деятельности.

В-четвертых, повышенный риск ответственности за принимаемые решения.

В-пятых, зависимость доступных активов от объемов стартового капитала, ввиду чего такие инвестиции часто не подходят начинающим инвесторам с малыми объемами свободных финансовых ресурсов.

В-шестых, необходимые знания о рынках и происходящих процессах, поскольку от них зависит характер и успешность принимаемых решений.

Рассмотрим такие преимущества с точки зрения каждой из перечисленных форм индивидуального инвестирования в строительный бизнес:

– Долевое участие в строительстве. Представляет под собой форму инвестиций в строительство, при которой инвестор предоставляет строительной компании средства согласно договору, а на строительную компанию накладываются обязательства по исполнению его условий, что выражается, например, в строительстве дома с квартирой по конкретному адресу, на определенном этаже, с заданными параметрами. Ключевое преимущество такой формы инвестиций – инвестор приобретает недвижимость по более низкой, в сравнении со среднерыночной, стоимости, которая после завершения строительства (сдача объекта в срок) превышает рыночную, что и формирует прибыль от вложений. Недостаток это формы инвестиций связан с тем, что до момента завершения строительства инвестор фактически владеет неликвидным и малостоящим правом на объект – долю, находящуюся в стадии строительство, сложно быстро продать по её стоимости у застройщика. При этом не исключается возможное снижение рыночных цен на момент сдачи недвижимости дольщику.

– Переуступка. Представляет под собой отражение отношений между инвесторами, при которой инвестор-дольщик перепродает собственный договор другому инвестору. Преимущество переуступки – более выгодная стоимость (в сравнении со стоимостью от застройщика) и возможность заполучить «редкую» недвижимость, на которую не попал инвестор по тем или иным причинам. Единственные риски такой формы инвестиций – возможные проблемы с юридической стороной, что проявляется в непризнании действительными договоров долевого участия после передачи от одного инвестора к другому при некоторых обстоятельствах. Для исключения таких рисков обязательно привлечение застройщика к процессу передачи прав на объект от одного инвестора к другому.

– Инвестиционный договор на строительство. Такая форма вложения инвестиций связана с прямым инициативным строительством строительной и подрядной организацией для инвестора необходимого объекта (здания, сооружения, или иной недвижимости, участка), с последующей сдачей в эксплуатацию согласно условиям договора. Ключевой риск – прямая зависимость от надежности контрагентов и необходимость тщательной защиты прав инвестора, с проработкой договоров и учетом прочих нюансов взаимодействия.

– Вложения в акции строительных компаний. Является одним из самых распространенных (общедоступных) вариантов инвестиционных вложений, которые связываются с покупкой акций (обыкновенных или привилегированных, дивидендных или нет, в зависимости от целей, доступности и предпочтений инвестора, рыночной ситуации). Акции обладают высокой ликвидностью относительно других вариантов индивидуального инвестирования и при этом позволяют эффективно диверсифицировать уровень рисков и доходности портфеля. Однако акции не предоставляют абсолютно никаких гарантий и ровно как и любые другие финансовые вложения подвержены динамике рыночного риска. У инвестора также теряется возможность прямо контролировать процессы, влияющие на стоимость и доходность акции.

Вторым направлением форм инвестиций в строительный бизнес являются коллективные инвестиции, которые предполагают объединение средств от нескольких инвесторов для вложения в строительные проекты.

Подобные инвестиции характеризуются системой особенностей, а именно:

Во-первых, высокой степенью диверсифицируемости, поскольку инвестиции могут распределяться по нескольким проектам и/или компаниям, что позволяет снизить общие риски инвестора.

Во-вторых, доступностью за счет снижения порога необходимых объемов капиталовложений для приобретения возможности вкладывать собственные средства и финансы в строительный бизнес.

В-третьих, возможностью попасть в среду профессионалов-инвесторов, которые более эффективно осуществляют управление средствами и с большей долей вероятности обеспечат доходность инвестиций, соразмерную рациональному риску.

В-четвертых, наличие дополнительных сборов, например, за управление инвестициями, уплату посредникам и т. д.

В-пятых, снижение контроля за выбором активов (объектов строительства, в которые инвестируются финансы).

В-шестых, недоступность полномасштабной информации о реальных перспективах инвестиционных вложений и коллективного инвестирования.

Ключевыми формами коллективных инвестиций выступают инвестиции в строительные кооперативы и инвестиции в фонды недвижимости.

Инвестиции в строительные кооперативы – представляют под собой объединение инвесторов, которые, как правило, осуществляют коллективные вложения в строительство жилых домов. Доли по объектам в таком случае распределяются пропорционально сумме, внесенной со стороны инвестора, позволяют приобретать нескольким инвесторам с малым капиталом более серьезные объекты строительства. Преимуществом такого способа инвестиций является снижение порога вхождения и перспективы управления опытными управляющими. Риски связаны с тем, что строительный кооператив может прекратить собственное существование, в том числе ввиду реализации мошеннических схем и операций.

Инвестиции в фонды недвижимости, например ПИФы недвижимости, или фонды прямых инвестиций позволяют диверсифицировать портфель инвестора и сократить общие риски портфеля. Такие вложения считаются консервативными и осуществляются на первых этапах создания фонда, что позволяет привлечь достаточное количество участников. Преимущество обозначенной формы инвестирования – инвестору гарантируется целевой характер использования средств при постоянном юридическом сопровождении; однако подобное приводит к закономерному снижению доходности, ввиду меньших рисков и большей предсказуемости.

Так, выбор конкретного варианта инвестирования зависит от целей и ожиданий инвестора, фактически раскрытые варианты позволяют инвесторам с различными целями и доходами, степенью толерантности к риску осуществлять эффективные вложения в строительство, достигать при этом коммерческой эффективности.

Юридический ликбез инвестиций в строительный бизнес

Поскольку наиболее яркой и все чаще распространённой формой инвестиций является долевое участие, важным нюансом становится юридическое сопровождение проводимых сделок и формирование продуктивных взаимоотношений между инвестором и застройщиком.

В частности, при выборе застройщика для участия в долевом строительстве инвестору необходимо подготовиться к подписанию договора долевого участия, принимать во внимание юридические нюансы и обязанности обеих сторон.

Как минимум, важно проверить наличие у застройщика всех необходимых разрешений на строительство и убедиться в юридической чистоте предлагаемых условий.

Договор долевого участия должен четко определять обязанности застройщика по сдаче объекта в эксплуатацию и передаче недвижимости (например, квартира определенной квадратуры с конкретными комнатами и на конкретном этаже), а также предусматривать ответственность за невыполнение этих обязательств или иные нюансы, не противоречащие законодательству.

В договоре необходимо указать детали объекта недвижимости, наиболее значимыми из которых являются: цена, параметры квартиры, условия отделки, если таковые предусмотрены.

Инвестору (дольщику) важно избегать подписания документов, предполагающих неправомерные условия, например, в которых подчеркивается возможность одностороннего отказа от договора застройщиком без нарушений условий договора со стороны дольщика.

Стоит избегать и отказываться указывать в договоре стоимость ниже, чем фактическая сумма передаваемых средств, поскольку подобное приводит к неполной компенсации потерь при возникновении проблем и непредвиденных обстоятельств, несостоятельности застройщика.

В целом рекомендуется консультация с юристом до подписания договора долевого участия во избежание потенциальных рисков и подводных камней, которые не всегда известны инвестору.

При этом, на этапе подписания договора долевого участия активность инвестора не заканчивается – за этой процедурой следуют шаги по контролю хода строительства, расходованию средств и соблюдению обязательств застройщиком с предъявлением требования согласно установленным договорным отношениям.

Подведем итоги

Таким образом, обобщая все вышесказанное, подведем итоги первой главы настоящей книги, посвященной рассмотрению теоретических аспектов инвестиций в строительный бизнес:

– Под инвестициями стоит понимать всевозможные вложения капитала в различные объекты экономической деятельности с целью получения прибыли и/или достижения иного положительного эффекта. В контексте строительного бизнеса инвестиции предполагают вложения в новое строительство, расширение и модернизацию существующих объектов, реконструкцию и обновление объектов строительства или финансовые инструменты, связанные с отраслью строительства (акции, облигации, ПИФы строительных компаний).

– Инвестиции в строительный бизнес обладают рядом специфических особенностей, которые отличают их от инвестиций в другие секторы экономики. Данные особенности проявляются в виде высокого уровня капитальных затрат, более длительного срока окупаемости, высоких рисков, зависимости от социально-экономической ситуации и одновременной перспективной доходности с различными сценариями её обеспечения (рост рыночной стоимости, пассивные отчисления).

– Под управлением инвестициями нами понимается комплексный процесс, включающий в себя разработку, анализ, реализацию и контроль инвестиционных проектов или направлений инвестиций с целью максимизации прибыли и минимизации рисков, что осуществляется в форме стратегии управления инвестициями (инвестиционная стратегия), вкупе с мониторингом, диверсификацией, ребалансировкой портфеля, постоянным реинвестированием доходов и постоянным слежением за ситуацией, что реализуется непосредственно в рамках обозначенной стратегии.

– Можно выделить ряд перспективных форм инвестиций в строительный бизнес: индивидуальные инвестиции (долевое участие, переуступка, инвестиционный договор на строительство, вложение в акции строительных компаний) и коллективные инвестиции (объединение средств от нескольких инвесторов для вложения в строительные проекты или фонды).

– При работе с реальными инвестициями – вложениями инвестора, с точки зрения долевого финансирования, важнейшей стороной деятельности является грамотное юридическое оформление и сопровождение сделок, для чего необходимо следовать базовым правилам: проверять застройщика, определять четкие условия в договоре, создавать правомерные взаимоотношения (подкреплять их документально), проводить консультации с юристом и активно участвовать в ходе строительства после подписания договора для контроля за соблюдением обязательств и преждевременным реагированием.

Так, раскрытые теоретические основы инвестиций в строительный бизнес становятся лишь фундаментом на дальнейшем пути реализации инвестиционных стратегий при работе со строительным бизнесом.

Глава 2. Инвестиционные стратегии при работе со строительным бизнесом

Понятие и классификации инвестиционных стратегий в сфере строительства

В условиях динамики и влияния рыночных трансформаций, возникающих вызовов стабильности и турбулентности экономики одним из наиболее примечательных и перспективных способов организации эффективного управления инвестициями во всех сферах экономической жизни становится подготовка сообразных требованиям рынка инвестиционных стратегий.

Под инвестиционной стратегией в таком случае понимается определенный план действий экономического агента, связанный с движением к конкретно установленным финансовым целям, их реализации, при учете реагирования на рыночную ситуацию, состояние рисков, а также прочие внешние и внутренние условия, которые в комплексе складываются на момент подготовки и реализации стратегии.

Значение инвестиционных стратегий как объекта анализа и активности инвестора определяется тем, что инвестиционная стратегия становится не просто планом, но и комплексным инструментом в руках инвестора, опираясь на которую инвестор «напоминает» себе о запланированных мероприятиях, поставленных задачах, требуемых шагах на пути к намеченной финансовой или социально значимой цели инвестиционной деятельности.

Необходимость в формировании инвестиционной стратегии возникает всегда. Отсутствие такой стратегии – это одна из ключевых ошибок инвесторов, поскольку только оперируя стратегией последний способен планомерно достигать поставленных финансовых целей, погружаясь при этом в сам процесс и шаги, необходимые для их достижения.

Без инвестиционной стратегии инвестор не способен мыслить рационально, поскольку практически все его действия организуются стихийно, в зависимости от «сегодня», а не взвешенного условного «документа» (самой стратегии), который в совокупности определяет все значимые для инвестора принципы и способы организации собственной инвестиционной активности. Если представлять значение инвестиционной стратегии более наглядно, стоит выделить несколько ключевых причин, почему инвестиционная стратегия обязательна при инвестициях:

Во-первых, во главу инвестиционной стратегии ставится система целей и перспектив, которые фактически являются индикатором запланированного результата, что позволяет отслеживать прогресс движения к цели. При отсутствии целей (как ставить цели «правильно» по методике SMART было описано в 1 главе) инвестор не способен оценивать, эффективны ли все предпринимаемые им усилия или шаги, поскольку они организуются стихийно, т.е. не целенаправленно.

Во-вторых, фундамент инвестиционной стратегии – это риски. В основе стратегии лежит негласное правило, основанное на толерантности инвестора к риску. Цель, содержание и многие другие составляющие инвестиционной стратегии обязательно согласуются с уровнем риска, который способен принять инвестор. В тоже время, одной из функций инвестиционной стратегии является минимизация воздействия рисков с сохранением или преумножением доходности инвестиций.

В-третьих, за счет инвестиционной стратегии у инвестора появляется возможность управлять собственными инвестициями и активами не только согласно целям и рискам, но и показателям эффективности, то есть тем индикаторам, которые устанавливаются инвестором в качестве «свидетельства» того, что вся инвестиционная деятельность движется согласно планам и имеющимся прогнозам.

В-четвертых, инвестиционная стратегия позволяет формировать соответствующую поставленным целям, задачам и прочим условиям структуру направлений инвестиционной деятельности, то есть выбирать те активы, с учетом доходности, рисков и потенциала которых инвестору удастся в полной мере удовлетворить собственные ожидания.

В-пятых, инвестиционная стратегия предполагает системный и комплексный взгляд на организацию инвестиций, что означает реализацию принципов непрерывного улучшения, систематического инвестирования и реинвестирования, внесения коррективов в стратегию от ситуации и т. д. Важно подчеркнуть, что наличие инвестиционной стратегии не означает ограничение действий инвестора – любая стратегия может быть видоизменена в зависимости от ситуации. Более того, трансформация инвестиционных стратегий (актуализация, обновление содержания, перераспределение целей, корректировка и т. д.) является желательной, при условии высокой динамики внешней среды или изменений внутренних условий инвестирования (капитал инвестора, его интересы, цели, потребности, личные ожидания и т. д.). Инвесторы, как правило, пересматривают собственные стратегии с определенной периодичностью, либо в период резких изменений, потрясений, турбулентности экономики, придерживаясь, вместе с тем, поставленных во главу стратегии целей.

Учитывая перечисленное выше, заметим, что к инвестиционным стратегиям предъявляются собственные требования, среди которых: адекватность, соответствие внешним и внутренним средовым условиям, согласованность, системность, фокус на целях, прикладной характер, поэтапность (распределение на шаги, отражающие конкретные задачи в деятельности, которые согласуются с подцелями). Подобные требования позволяют инвестору составлять сообразную его предпочтениям и специфике инвестиционной деятельности инвестиционную стратегию.

Несмотря на наличие ряда требований, само содержание инвестиционной стратегии остается ситуативным – каждый инвестор самостоятельно определяет нюансы и детали собственной инвестиционной стратегии, при этом, может исключать, например, разделение общих целей на подцели, или прочие элементы инвестиционной стратегии, в зависимости от её предназначения.

Тем не менее, можно выделить обобщенную структуру инвестиционных стратегий (рис. 3):

Рис. 3. Типовая структура инвестиционной стратегии.

Учитывая представленную структуру, заметим, что во главу инвестиционной стратегии ставится цель, которая формулируется инвестором от собственных ожиданий, предпочтений и потребностей; несмотря на данный факт, как правило, все инвестиционные стратегии сводятся к типовым целям, в рамках которых выделяются собственные метрики и индикаторы успешного их достижения, например:

– Повышение благосостояния (прирост финансов).

– Накопление определенного капитала.

– Достижение конкретного размера портфеля (суммарная стоимость активов инвестора).

– Увеличение покупательной способности капитала.

– Сокращение налоговой нагрузки.

– Реализация социально значимых направлений деятельности.

– Приобретение определенных материальных активов во владение (что особенно актуально для застройщиков, производителей строительных материалов или иных бизнес-субъектов в сфере строительства).

Так, исходя из обозначенных целей, инвестиционная стратегия отождествляется с генеральным планом инвестиций, содержание которого может быть представлено в виде других инвестиционных стратегий, что практикуется в деятельности крупнейших инвесторов или бизнес-структур, осуществляющих управление инвестициями и множественными активами в инвестиционной деятельности.

В этом вопросе подчеркнем, что инвестиционная стратегия позволяет обозначить общие приоритеты инвестиционной активности, выбрать конкретные формы инвестиций, определить доступные для инвестирования ресурсы, уточнить этапы реализации инвестиционной активности, выделить реальные границы, за которые невозможно будет выйти экономическому агенту в ходе инвестиционной деятельности, установить критерии инвестиционной деятельности, по которым будет осуществляться сверка общего вектора движения бизнеса.

Инвестиционная стратегия, в особенности, когда речь идет про управление инвестициями в бизнес-структурах, неразрывно связывается с другими элементами стратегического управления, например стратегиями роста, стратегиями ликвидности, стратегиями управления рисками, маркетинговыми стратегиями, стратегиями инноваций и т. п. Подобное отражает системный характер и является наглядным примером связанности инвестиционной стратегии не только со внешней, но и внутренней средой, т. е. специфическими особенностями экономического агента, который подготавливает и впоследствии реализует инвестиционную стратегию.

На прикладном уровне инвестиционные стратегии рассматриваются с точки зрения целой системы классификационных оснований, по каждому из которых выделяются собственные виды инвестиционных стратегий:

Во-первых, по сроку реализации – долгосрочные, среднесрочные и краткосрочные стратегии.

Во-вторых, по характеру управления портфелем – агрессивное, умеренное и пассивное управление портфелем.

В-третьих, по степени рисков – катастрофический, высокий, умеренный, низкий; или малорисковые, среднерисковые и высокорисковые вложения.

В-четвертых, по объему капиталовложений – высокие объемы; средние объемы; малые объемы капиталовложений.

В-пятых, по превалирующему виду активности – стратегии роста, стратегии доходности, стратегии социально ответственного инвестирования, стратегии стоимостного инвестирования и т. д.