Переезд на море. Свой человек на Юге

скачать книгу бесплатно


– Правильно выбирайте корпус дома, этаж и квартиру (чтобы не попасть на квартиру с видом на мусорку или оживлённую магистраль). Моя подруга продала свою старую хрущёвку и купила новостройку в неплохом новом районе, но приобрела девятый этаж в надежде, что у неё не будет сверху соседей; но оказалось, что над квартирой есть ещё мансардный этаж, который вскоре после сдачи дома был сдан шумным и «весёлым» квартирантам. В соседних домах люди купили квартиры, и через пару лет напротив их окон построили две многоэтажки, закрывшие им свет. Большую часть квартир люди покупают в ипотеку, подписав договор, от которого нельзя отказаться в течение 20, а то и 30 лет. Поэтому будьте внимательны!

– В самой квартире обратите внимание на слышимость, толщину и материал стен. Например, пеноблоки очень гулкие и отлично передают все шумы вниз и вверх. Ищите квартиру с нормальным вентиляционным отверстием и не плесневеющую по углам (у меня была такая новая квартира, через неделю отопительного сезона пошла плесень в углах).

– Смотрите на расположение квартиры по сторонам света: если все окна выходят на юг, это будет жаркая квартира, если на север – холодная. Кто-то даже рассматривает расположение квартиры по фэн-шуй.

– В планировке квартиры выбирайте «бабочку», чтобы не было проходных комнат, смотрите, чтобы кухня была не маленькая, а удобная. Обращайте внимание на расположение санузла (плохо, если он находится напротив входной двери), избегайте квартир с малюсенькими комнатами (менее 9 м).

– Сразу узнавайте, в какую сумму и какой срок выйдет ремонт этой конкретной квартиры. Не стоит въезжать в квартиру без ремонта и надеяться доделать его за ближайший месяц. Ремонт может затянуться на долгие годы и всё это время портить вам настроение. Обратите внимание: квартиры с ремонтом от застройщика могут быстро превратиться в неликвид. Обычно застройщики используют очень дешёвые материалы для ремонта.

– Проверьте, какие соседи живут или будут жить рядом с вами. Нежелательно иметь по соседству съёмные квартиры, шумное студенчество, людей с низким социальным статусом (алкоголиков, наркоманов и т.д.). Наличие нескольких громких собак у соседей – тоже не лучший вариант, а музыкальная студия в соседней квартире – вообще ужас.

При осмотре многоквартирного дома обращайте внимание на:

– количество лифтов;

– входную группу, крыльцо;

– наличие фойе;

– место для консьержа;

– наличие видеонаблюдения;

– паркинги;

– запахи и чистоту в подъезде (разбитые окна, надписи на стенах и пр.).

Также важно узнать тип кухонной плиты – газовая или электрическая. В домах с электроплитами цена кВт/ч ниже, поскольку такие варочные поверхности потребляют довольно много электроэнергии. Газ также является потенциальным источником опасности. Вы можете быть уверены в себе; но надёжен ли сосед?

Что нужно знать о квартире перед покупкой

История объекта. Кто и сколько времени владел этой недвижимостью за последние годы, как она досталась последним собственникам.

Информация из ЕГРН. В едином Госреестре недвижимости содержатся официальные сведения обо всех квартирах в стране. Они должны совпадать с теми, что показывает вам продавец.

Количество собственников. Решение о продаже должно быть единогласным, при этом все собственники должны быть в ясном уме.

Вид инженерных коммуникаций в доме и их состояние. В старых домах может отсутствовать горячее водоснабжение (вместо этого – газовые колонки). А вечные поломки насосного оборудования в подвале могут затруднять подачу воды верхним этажам.

Средняя рыночная цена объектов в конкретном районе. Владение этой информацией позволит вам не переплатить лишних денег.

Информация о самом доме. Серия, застройщик, год постройки, был ли капитальный ремонт и когда он ожидается.

Плюсы и минусы новостройки:

Плюсы

Планировки новостроек, как правило, более эргономичные: нет бесполезных коридоров, продуманы ниши под шкафы, бытовую технику и т. д.

В новостройках формируется комьюнити, т. е. активное общество. Чат дома, совместные мероприятия, собрания, общение. Интровертам это может докучать, зато активный сосед – это сознательный сосед.

Новые инженерные коммуникации. Светодиодные лампы, счётчики даже на отопительной системе – возможность экономить на коммуналке.

Через десять лет дом и квартира будут еще ликвидными, и их можно будет легко продать. Мало того, они точно вырастут в цене.

Минусы

За пять лет дом даёт усадку: могут меняться параметры (высота, ширина, длина), смещаться полы и стены – это происходит из-за трансформации конструкций, материалов. Могут появиться трещины в стенах, плесень в углах.

В экономически развитых регионах большинство новостроек сдаются с черновой отделкой.

Первые несколько лет соседи будут нон-стоп делать ремонт.

Если квартал не сдан, то будете жить со строительной площадкой под окном, пылью, грязью на дорогах ещё несколько лет. В виде «сюрприза» вам под окнами могут построить парковку, расположить мусорные баки, построить напротив многоэтажку или беседки для шашлыка (с музыкой, шумом и запахом горелого мяса).

В любом случае, сколько ни давай советов, все равно люди покупают недвижимость, мало что проверяя, не замечая очевидных недостатков, и потом говорят о том, что они разочаровались в городе.

6. Как выбрать дом

Инфраструктура

Выбор дома начинается с выбора места и участка. Обращайте внимание на подъездные пути, есть ли там асфальт, какая инфраструктура рядом с домом (наличие остановки, школы, поликлиники, магазина и т.д.).

Ипотека и стоимость

Если выбирать дом от застройщика на этапе стройки, нужно учесть время для постройки и ремонта. Если вы хотите переехать прямо сейчас и жить на съёмной квартире, то просчитайте все свои расходы перед покупкой. Если вы планируете купить дом в ипотеку, сначала просчитайте ипотеку и все скрытые и дополнительные платежи. Сравните цены у разных застройщиков, найдите недостатки в доме и попытайтесь торговаться; иногда удаётся сбить цену на 100-200 тысяч рублей.

Коммуникации

Если местность вам подходит, до дома есть асфальтированная дорога, то следующим пунктом обязательно проверьте коммуникации будущего жилья: в каком состоянии электрическая подводка (сколько фаз и какое напряжение), водоснабжение и канализация (желательно центральные), газ. Близко к морю продаются недорогие дома от застройщиков, но в большинстве из них нет и не предвидится центрального газоснабжения. Риэлторы и продавцы утверждают, что на юге так тепло, что можно не топить дом, а вполне достаточно в зимний период обогрева от тёплых полов. Так вот, это ложь. В Краснодаре, Анапе и Геленджике бывают зимние холода, и не пару недель, а начиная с конца ноября и до середины марта. Отопление в эти месяцы электричеством может обойтись в 12-15 тысяч рублей. В то время как газовое отопление стоит 2-3 тысячи. Я думаю, разница есть.

Более тёплый климат в Сочи, но и там бывают холода. Как-то я приехала встречать новый год в Сочи и попала на снегопад, пальмы стояли в снегу, красота была нереальная. Но в гостинице, где не было батарей отопления, мне принесли электрические обогреватели, иначе там было невозможно жить. Представьте, во сколько обойдётся отопить электрообогревателями дом 200 метров (см. рис. 33-34).

Ремонт

Наличие ремонта тоже является важным фактором. Если вы покупаете дом у собственника, надо проверять скрытые дефекты, такие как: плесневеющие углы, разрыв труб коммуникаций, трещины в стенах и фундаменте. Также смотрите на окна и двери, сантехнику, скорее всего, их придётся менять. Краснодарские застройщики редко ставят хорошие стеклопакеты, как в домах, так и в квартирах. Дешёвые окна будут продуваться, и жильё всегда будет холодное зимой и жаркое летом.

Ремонт от застройщика – не всегда лучшее решение, обычно при этом используются самые дешёвые материалы (я имею в виду готовый дом). Если же вы решили делать ремонт сами (нанимать мастеров), то имейте в виду добавочную стоимость к дому от нескольких миллионов и время. Многие ремонтники утверждают, что сделают ремонт за месяц, но часто не соблюдают сроки. Всё это надо учесть, особенно если вы в это время живёте на съёмной квартире.

Рис. 33. Новый год в заснеженном Сочи, 2016 г.

Рис. 34. Пальмы в снегу, Сочи

В разных городах есть свои особенности – «подводные камни» при покупке готового дома. Например, в Анапе нужна проверка археологии. Может оказаться, что ваш дом стоит на каком-то археологическом объекте. Если застройщик не сделал такую проверку (не нанял археолога), то археологи могут перекопать весь участок и выставят требование об уплате штрафа (говорят, что такой штраф может доходить до 5 млн руб. для одного дома).

В Сочи, особенно в посёлке Сириус, участок может оказаться арестован (или объявлен заповедной зоной), и тогда вы вообще потеряете свой дом. Требуется тщательная проверка перед покупкой.

В Краснодаре могут продавать дома с проблемами.

Грустная история о доме в Краснодаре

Один мой знакомый рассказал такую историю: он купил недорогой дом в районе Ростовского шоссе. Двухэтажный дом с большой площадью продавался подозрительно дёшево, но он не обратил на это внимания. Первые два года он жил и радовался, а потом начались первые проблемы. Сначала перестал работать тёплый пол. Мастера, которые приходили его ремонтировать, только пожимали плечами и не могли определить проблему поломки. Потом начали трескаться стены. Только тогда владелец дома всерьёз задумался о том, что с домом что-то не так.

Вызвал экспертов, которые определили проблему. Дом был построен не на ровной местности, а на яме, которую засыпали камнями. Но яма не просто так появилась, возможно, в этом месте были подземные источники воды (частая история в Краснодаре), и геологическую разведку, конечно же, никто не проводил. Так вот, за два года вода подмыла камни, они стали проваливаться, и под домом постепенно образовался провал.

Что, как вы думаете, сделал мой знакомый? Да, правильно, переклеил обои, чтобы закрыть трещины, и быстренько продал дом новому страдальцу, естественно, умолчав о яме под домом. Я осудила своего знакомого за ложь, на что он ответил: меня ведь тоже обманули, и что было делать? Вот такие случаи бывают…

Ещё одним плохим вариантом для покупки является дом, который был «мини-гостиницей» (распространено в курортных городах).

Виды домов на Юге:

– Дома, которые построены для сезонного проживания – мини-гостиницы – имеют неблагоприятные условия для комфортной жизни (маленькие неудобные комнаты, грязь, плохой ремонт и т.д.).

– Современные новые строения от застройщиков, которые предусматривают круглогодичное проживание со всеми условиями для комфортной жизни; их можно назвать коттеджами или индивидуальными домами. Зачастую такие дома продаются без финишной отделки, в такие дома нужно добавлять стоимость ремонта (от 1 млн. руб. и выше).

– Дома на вторичном рынке недвижимости, которые также, как и предыдущие, предусматривают круглогодичное проживание. Такие дома имеют естественный износ и амортизацию, поэтому, как правило, после покупки необходимо делать ремонт внутри и снаружи дома, проводить ревизию всех инженерных систем, менять септик и т.д.

– Дуплексы, таунхаусы – дома на нескольких хозяев с общей стеной и небольшим участком земли.

– Дома в станицах.

Важные критерии при выборе дома:

– Уровень зарплат на новом месте. Сколько времени будет уходить на дорогу до работы?

– Шаговая доступность моря.

– Необходимы ли вам школа, поликлиника, детские учреждения?

– Хотите ли вы иметь рядом магазины, торгово-развлекательные центры?

– Размер участка. Планируете ли вы заниматься выращиванием агрокультур или разведением домашних животных? Это повлияет на выбор участка, его категорию, вид разрешённого использования и функциональную зону, в которой он находится.

– Размер дома. При выборе площади стоит учитывать, что через 5-7 лет ситуация может измениться, у вас появятся дети; поэтому, может, имеет смысл сразу рассмотреть дом побольше. Но, как правило, большие дома требуют больше вложений и времени на ежемесячное содержание и ремонт.

– Обратите внимание на то, что прописано в договоре купли-продажи с застройщиком. Имеется ли в виду покупка только участка, а дом вам предлагают регистрировать самостоятельно, или продают участок с уже зарегистрированным домом? В первом случае необходимо дополнительно заключить с застройщиком договор на выполнение подрядных работ по строительству индивидуального жилого дома. При отсутствии такого договора застройщик не несёт гарантийные обязательства за качество строения.

– Обращайте внимание на материалы, из которых построен дом. Одним из лучших решений будет кирпичный дом, он более долговечен. Каркасные же дома в России относят к эконом-варианту, хотя в западных и европейских странах ситуация противоположная. Виной тому разный подход к строительству по данной технологии. Лично я – только за каменный дом, я не рассматриваю дома из бруса, ж/б панелей, экспериментальных материалов и построенных по каркасной технологии.

– Проверяйте соблюдение градостроительных нормативов. Всё это можно увидеть на Градостроительном плане.

– Проверьте качество строительных материалов и работ перед сдачей или покупкой дома. Ещё обратите внимание на соседние объекты. Рядом с домом не должно быть водоёмов, рек, ручьёв, озёр (может оказаться, что ваш участок находится в водоохранной зоне). Водоохранная зона в законодательстве Российской Федерации – это территория, которая примыкает к береговой линии моря, реки, ручья, канала, озера, водохранилища и на которой устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления водного объекта и истощения его вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

– Проведение геодезических работ, а именно вынос кадастровым инженером границ участка в Натуру.

Причины высоких цен на дома

Основная причина – расположение дома, локация. На стоимость будет влиять: близость моря, наличие коммуникаций рядом с участком, инфраструктура, подъездные пути, статус курорта. Не меньшее значение имеет площадь дома, ремонт, качество строения и размер самого участка.

Причины низких цен

При поиске объявлений недвижимости можно заметить, что есть дома, которые стоят дешевле других, примерно таких же по размеру и другим параметрам. Обычно такая недвижимость находится в станицах или в ближайшем пригороде. Из недостатков – отсутствие близости моря, менее развитая инфраструктура, чем в городе, и соответственно, меньше предложений для трудоустройства. Но в станицах будут более демократичные цены на подключение коммуникаций и содержание дома. Если вам не нужен крупный город с ночной жизнью, огромные торговые центры, и при этом есть автомобиль, – то такой вариант может вам подойти.

Также цены на дома бывают занижены из-за отсутствия газа (если написано «газ» в перспективе, это означает, что он будет лет через десять. Вы можете покупать только тот дом, где газ подключён, либо получены ТУ на газ). Низкая цена также указывает на скрытые недостатки (расположение ТБО по соседству, ручей во дворе, плохие соседи, неблагоприятный район, ошибки в ремонте или постройке дома и т.д.).

Как выбирать объявления о покупке недвижимости

Существует огромное количество сайтов, на которых размещаются объявления о продаже недвижимости. Иногда цены, которые вы видите на таких площадках, не являются реальными ценами сделок. Продавцы часто завышают цену объектов на сумму торга, а также скрывают недостатки, которые будучи выявлены специалистами при проверке, помогут снизить окончательную цену.

На таких сайтах обычно есть фильтры по многим параметрам: можно выбрать определённый район на карте, бюджет, этажность, квадратуру, материал стен и другие важные параметры, которые вы для себя определили значимыми.

Смотреть лучше не самые новые объявления, а более старые. Обычно вначале продавцы заходят со своим предложением на площадку с большими амбициями, но после того как они в течение нескольких недель устают платить за размещение объявления, становятся более сговорчивыми при торге.

Бывает, что нечестные риэлторы размещают красивые фото и объявляют очень низкую цену на дома, чтобы привлечь внимание к своему агентству недвижимости. Такие объявления называют «фонариками» или фейками. Потенциальные покупатели звонят по этим объявлениям и слышат примерно следующее: «этот объект уже продан, но есть другой, чуть-чуть дороже».

Очень много объявлений размещают не сами продавцы, а агентства недвижимости и частные риэлторы. В начале разговора лучше сразу прояснить этот момент и уточнить условия их работы, а именно: стоимость комиссии, а также что входит в их услуги – просто показ или полное сопровождение сделки с составлением договора-купли продажи. Если начинаете сотрудничать с агентством или риэлтором, выбирайте тех, которые работают в статусе предпринимателя или юридического лица, заключая с ними договор оказания услуг. И, конечно, помните, что процент риэлтора может быть очень высокий – от двухсот тысяч до нескольких миллионов рублей.

7. Как избежать мошенничества при покупке недвижимости

К сожалению, из-за высоких цен в сфере недвижимости в этой области орудует целая армия мошенников, в том числе «чёрные риэлторы». Рассмотрим примеры и виды мошеннических схем, чтобы вы были заранее предупреждены и сразу распознали обман.

Схема номер один: завышение или занижение цены в договоре.

Покупатели недвижимости иногда просят продавца завысить стоимость недвижимости в договоре, якобы чтобы получить больший вычет. Скорее всего, это аферисты, которые хотят вернуть потом квартиру или дом по закону о защите прав потребителей и получить с продавца в суде в больше денег. Следите, чтобы в ваших договорах (если вы продаёте дом) была указана реальная стоимость объекта недвижимости.