скачать книгу бесплатно
Особое внимание уделялось тому, что лицо, которое приобретает право собственности на постройку, которая ранее рассматривалась как самовольная, обязано возместить ее предыдущему владельцу все произведённые на нее расходы за вычетом тех, которые связаны с приведением постройки в соответствие с установленными нормативами (абз. 3 п. 3.2. ст. 222 ГК РФ)28.
Право органов местного самоуправления на принятие решения о сносе неправомерных строений было изменено. Теперь это полномочие распространяется на постройки, построенные на участках земли, не предусматривающих данный вид разрешенного строительства. (подп. 1 п. 4 ст. 222 ГК РФ). При этом в законе не уточнялось, что изменение вида строительства не должно распространяться на работы, начатые с соблюдением всех действующих правил на момент начала и дальнейшего ведения стройки. Таким образом, в правонарушители автоматически могли попасть все застройщики, являвшиеся до этого законопослушными.
В то же время полномочия органов местного самоуправления на снос самовольной постройки ограничивались в отношении всех тех случаев, когда сведения о ней уже были включены в Единый реестр недвижимости (абз. 4 подп. 2 п. 4 ст. 222 ГК РФ). Решить этот вопрос в пользу органа местного самоуправления при такой ситуации стало возможным только путем обращения в суд, где необходимо доказывать нарушение правил возведения строения, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ.
В ныне действующей редакции ст. 222 ГК РФ сохраняется изначальная двойственность самовольной постройки, состоящая в том, что, с одной стороны, это правонарушение, предусматривающее ее снос, а с другой – способ приобретения на нее права собственности посредством государственной регистрации. Указанная двойственность требует четкой правовой регламентации, как минимизирующей возможность появления самовольных построек, так и позволяющей легализовать те из них, которые подпадают под установленные законом условия.
Следует отметить, что такой четкости в правовой основе самовольной постройки как раз и не наблюдается. Гражданский кодекс РФ не учитывает в полной мере все нюансы, связанные с самовольным строительством, что ведет к увеличению количества объектов, не признаваемых в качестве легально существующих. Высшим судебным инстанциям довольно часто приходится оперативно вмешиваться в решение данной проблемы путем издания соответствующих актов толкования права, зачастую не имеющих убедительного обоснования, противоречащих друг другу, а иногда и создающих новые правовые нормы, хотя права такого у них нет.
Так, в совместном постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года (абз. 3 п. 26) обращалось внимание, что если отсутствие надлежащего разрешения на возведение объекта и ввода его в эксплуатацию являются «единственными признаками самовольной постройки», то иск о признании права собственности на такую постройку подлежит удовлетворению, при условии, что лицо «предпринимало меры» к получению соответствующих разрешений и «строительство велось с соблюдением установленных норм и правил»29.
В другом случае Верховный Суд РФ в Обзоре от 16.11.2022 года (п. 3), применительно к индивидуальному жилищному строительству, указал, что возведение объекта при отсутствии разрешения на строительство «не является признаком самовольной постройки», если при строительстве не допускается каких-либо иных нарушений. О действиях по получению надлежащих разрешений в данном случае вообще не упоминается30. Соответственно, отказ в признании права собственности на такую постройку не допускается, как и удовлетворение требования о ее сносе (п. 9).
Думается, что отсутствие надлежащего разрешения нельзя исключать из признаков самовольного строительства независимо от его вида, поскольку он является одним из определяющих для данного понятия. Что касается действий по получению необходимых разрешений, то они не должны учитываться при придании самовольной постройке легального статуса в силу своей неопределенности. И действительно, как определить достаточность усилий по получению разрешения на строительство? Ответ на этот вопрос зависит от того, кто уполномочен его решать, а значит, не исключается произвол.
Не допускается, по мнению Верховного Суда Российской Федерации, представленным в указанном обзоре, снос незаконно возведенных построек даже в случае, если нарушения градостроительных и строительных норм считаются «незначительными» (п. 7)31. В таких обстоятельствах сохранение самовольной постройки может быть разрешено судебным решением и, следовательно, подлежит оформлению права собственности на нее. Определение «незначительности» допущенных нарушений оставляется на усмотрение суда, что не исключает его предвзятости. В этой части требуются дополнительные разъяснения Верховного Суда РФ для устранения возможной необоснованности при принятии соответствующих судебных актов.
Весьма важными являются уточнения, касающиеся использования строения не по целевому назначению. Такое использование, согласно правовой позиции Верховного Суда РФ (п. 6 и п. 9 Обзора), не является основанием для признания строения самовольной постройкой. Если же земельное законодательство не допускает строительства на земельном участке данного объекта, то его снос допускается, только если нет возможности привести его в соответствие с правилами землепользования и застройки.
Из приведенных положений усматривается линия Верховного Суда РФ на либерализацию последствий самовольного строительства, которая и без того не отличается особой законодательной строгостью. Это впечатление усиливается в связи с правовой позицией, высказанной в п. 7 Обзора, в соответствии с которой решение о сносе объекта самовольного строительства должно быть крайней мерой воздействия на правонарушителя. По сути дела, если строительство велось в соответствии со строительными нормами и правилами, то признание постройки самовольной вообще исключается.
Крен в сторону либерализации судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, можно объяснить крайне забюрократизированной процедурой получения всех необходимых разрешений на строительство объектов недвижимости, однако в данном вопросе необходимо исходить из необходимости поиска баланса интересов государства и застройщиков. И этот баланс должен быть закреплен в законе с учетом следующего.
Самовольная постройка является вещью с присущими ей характеристиками, в противном случае на нее нельзя было бы при определенных условиях признать право собственности. Вещь, согласно ст. 128 ГК РФ, является объектом гражданских прав и может участвовать в гражданском обороте при условии наличия на нее права собственности. Из триады правомочий, присущих праву собственности на вещь, закон в части, касающейся самовольной постройки, исключает правомочия распоряжения и пользования (п. 2 ст. 222 ГК РФ). Статья 222 ГК РФ не содержит положений относительно владения самовольной постройкой. Это можно расценить, как его сохранение за ней. Особенность здесь состоит в том, что владение является беститульным32, однако последнее ничего не меняет в содержательном отношении данного полномочия, так как доподлинно известно, кто возвел строение и на каком земельном участке, что позволяет точно определить его фактического обладателя. Кроме того, отсутствие правового титула, хотя и не позволяет самовольной постройке участвовать в гражданском обороте, но не исключает ее из числа вещей как объектов гражданского права, и в частности таких недвижимых вещей, как здание и сооружение. Здесь требуется пояснение, поскольку в п. 1 ст. 222 ГК РФ говорится не только о зданиях и сооружениях, но и о «другом строении».
Понятие «строение» в ГК РФ не определено, как, впрочем, и понятие «постройка». В литературе на этот счет высказываются различные мнения33. Думается, что термин «строение» (и его синоним «постройка»), употребляемый в ст. 222 ГК РФ, относится только к недвижимости и является родовым применительно к зданиям и сооружениям, которые являются его видами. Сюда же можно отнести капитальные гаражи, дачи, коттеджи, объекты незавершенного строительства. Применительно к возведению на земельном участке без надлежащих разрешений объектов, которые не являются недвижимостями (киоски, павильоны и т.п.), речь идет не самовольном строении (постройке), а самовольном захвате участка. Соответственно, сносить ничего не требуется, необходимо освободить участок посредством разбора соответствующей конструкции.
Для преобразования беститульного владения самовольной постройкой в титульное и, соответственно, для приобретения правомочий пользования и распоряжения самовольно возведенным строением, необходимо его легализовать, то есть зарегистрировать на него право собственности. Закон должен открывать такую возможность в четко установленных формулировках. Для этого необходима совокупность следующих оснований:
– на земельный участок, занимаемый возведенной постройкой, имеются вещные или обязательственные права у застройщика;
– земельный участок используется застройщиком в соответствии с его целевым назначением;
– застройщик осуществил строительство в соответствии с его видом;
– строительство велось, согласно установленным государством строительным нормам и правилам, в том числе при их изменении в сторону ужесточения.
В Гражданском кодексе РФ должно быть специально подчеркнуто, что изменение целевого использования земли и вида разрешенного строительства после начала стройки не должны превращать строение в разряд самовольно возведенных и что снос самовольной постройки возможен, только если она не приведена в соответствие с установленными требованиями.
Все оценочные критерии типа: «незначительное нарушение» не должны присутствовать при разрешении споров о самовольном строительстве, в противном случае с этим явлением справиться не удастся.
При изложенном подходе к решению проблемы самовольного строительства удастся сбалансировать публичные и частные интересы, сузить возможности для расширительного толкования соответствующих правовых норм высшими судебными инстанциями.
1.3.Правовой статус объекта незавершенного строительства
Термин «незавершенное строительство» имеет свою историю. В советское время незавершенное строительство рассматривалось как совокупность строительных материалов, то есть как движимое имущество. При необходимости совершения сделок с таким имуществом использовалась ст. 239.1 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года, предусматривавшая возможность совершения купли-продажи строительных материалов по договору, который подлежал нотариальному удостоверению. Эта процедура не требовалась, если продавец передавал покупателю, документы, подтверждавшие приобретение им соответствующих строительных материалов в торговой или иной организации.
После развала СССР и последовавшего кризиса в строительной отрасли объектов незавершенного строительства становилось все больше и больше, а возможностей для законного перераспределения прав на них не просматривалось. Это тормозило развитие рыночных отношений и требовало корректировки действующего гражданского законодательства.
Первой попыткой решения возникшей проблемы было принято Постановление Правительства Российской Федерации от 3 февраля 1992 года под названием «О мерах по реализации незавершенных строительством объектов». Этот документ предоставил возможность проводить продажу таких объектов через публичные торги. Таким образом, Постановление рассматривало незавершенное строительство как объект гражданских прав, не классифицируя его как движимое или недвижимое имущество.
Предполагалось, что проблема объектов незавершенного строительства найдет свое решение в рамках нового Гражданского кодекса РФ, но его принятие в 1994 году не оправдало этих надежд. Статья 130 ГК РФ, которая касается недвижимых и движимых вещей, не признала объекты незавершенного строительства недвижимым имуществом, несмотря на их полное соответствие критериям недвижимости, перечисленным в этой же статье: тесная связь с землей и невозможность перемещения в пространстве без причинения несоразмерного ущерба возведенному объекту.
Неопределенность в отнесении незавершенного строительства к одной из категорий имущества была постепенно разъяснена на различных уровнях правового регулирования, как на подзаконном, так и на законодательном уровне. Кроме того, соответствующие правовые нормы были пояснены высшими судебными инстанциями.
Так, в Указе Президента РФ от 16.05.1997 года № 485 «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», незавершенное строительство, по сути дела, рассматривалось в качестве недвижимости, поскольку предусматривалась государственная регистрация права собственности на такие объекты при условии их приватизации. Подтверждением права на государственную регистрацию объекта незавершенного строительства могли выступать: документ о его приобретении; договор на пользование земельным участком для создания на нем объекта недвижимости; описание соответствующего объекта и разрешение на строительство.
Однако уже в последующем Федеральном законе № 122-ФЗ 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон № 122) права на объекты незавершенного строительства начали регистрироваться при условии совершения с ними сделок (п. 2 ст. 25). Это привело к признанию режима недвижимого имущества для объектов незавершенного строительства несмотря на то, что они не были явно определены как недвижимость.
Следует отметить, что Высший Арбитражный Суд РФ (ВАС РФ) в Постановлении от 25.02.1998 года № 8 (п. 16) разъяснил, что объектами незавершенного строительства следует рассматривать только те, которые не являются предметом действующего договора строительного подряда34. Эта же позиция была подтверждена в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 года № 51 (п. 21)35.
Статус недвижимости в Гражданском кодексе РФ незавершенное строительство получило только в 2004 году, когда в п. 1 ст. 130 ГК РФ была внесена поправка, касающаяся отнесения к недвижимым вещам объектов указанного незавершенного строительства. Так как эта новация не содержала определения понятия «незавершенное строительство», в науке активизировалась дискуссия, которая велась и ранее, в отношении уточнения признаков недвижимости применительно к незавершенному строительству, а также момента, с которого данный объект, с одной стороны, приобретал, а с другой – утрачивал статус «недостроенного». Мнения на этот счет кардинально отличались и отличаются до настоящего времени.
Так, одни ученые считают, что незавершенное строительство возникает с момента начала строительства, которое настолько изменяет земельный участок, что эти изменения не позволяют отделить их от самого участка36, другие – что таковым является появление котлована с оборудованным фундаментом. готового для производства дальнейших строительных работ37, третьи – говорят о строительных материалах, прочно связанных с землей38. Высказано также мнение, что незавершенным следует считать такое строительство, которое позволяет осуществить его техническую инвентаризацию39.
Уточняющие нормы, связанные с незавершенным строительством, были добавлены в Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года (далее по тексту возможно употребление сокращённого названия в виде ГрК РФ). Однако и этот документ не дал определение этому термину, что является значительным пробелом, так как данный нормативный акт был специально посвящен вопросам строительства. Вместо этого, Градостроительный кодекс ограничился двумя следующими признаками незавершенного строительства: капитальность объекта (п. 10 ст. 1) и внесение сведений о нем в соответствующий федеральный или региональный реестр в зависимости от источника финансирования (п. 3 и п. 5 ст. 55.34).
Таким образом, момент возникновения незавершенного строительства определяется фактом его регистрации в качестве такового, а момент прекращения – соответствующей регистрацией завершенного строительства объекта (ст. 40 ГК РФ).
В Гражданском кодексе РФ отсутствует определение признака "капитальность". Однако в литературе было высказано мнение, что данный признак включает, по меньшей мере, наличие заглубленного фундамента с возведенной над ним определенной конструкцией, которую невозможно демонтировать и перенести на другой участок без нарушения присущих ей характеристик. Можно считать, что для капитальности достаточно наличия одного заглубленного фундамента для признания объекта незавершенного строительства разновидностью недвижимости, поскольку он обладает всеми теми же свойствами, что и фундамент с конструкцией над ним. Это позволяет отсечь от объекта незавершенного строительства начальные стадии, такие как подготовка территории, ограждение участка, оборудование подъездных путей, дренажных систем, траншей под инженерные сети, котлована под фундамент и т.д.
Судебная практика по-разному подходит к решению вопроса о признании заглубленных фундаментов объектами незавершенного строительства. В одних случаях суды не признают их таковыми40, в других – признают41. Отказ в признании за фундаментами значения объектов незавершенного строительства сводится к тому, что они, по мнению судей, не имеют сами по себе какого-либо самостоятельного значения42. Как быть с тем, что фундамент служит функциональной основой для возведения на нем здания, сооружения, не объясняется?
В поддержку утверждения о том, что фундаменты имеют значение объекта незавершенного строительства, есть веские аргументы, которые заключаются в следующем: во-первых, фундаменты не исключены из списка объектов недвижимости, а во-вторых, исходя из их естественных характеристик, они соответствуют определению «недвижимость», указанному в ст. 130 ГК РФ43. Данная правовая позиция нашла подтверждение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года № 2544, в котором указывается, что при отнесении строящегося объекта к незавершенному строительству следует установить, по крайней мере, наличие полностью завершенных работ по сооружению его фундамента (абз.5 п. 38). Также важно учесть цель создания фундамента – предназначен ли он для постоянного объекта или временного строения. В последнем случае говорить о незавершенном строительстве как о недвижимости нельзя.
Как представляется, признак капитальности строения целесообразно раскрыть в ст. 1 ГрК РФ, где приводятся основные понятия, используемые в данном нормативном правовом акте, и, в частности, в п. 10, перечисляющим объекты капитального строительства. Например, можно утверждать, что капитальность является ключевым показателем прочности объекта, который обеспечивает длительную и безаварийную его эксплуатацию. Кроме того, рекомендуется определить группы капитальности для различных типов объектов, указав максимальные сроки такой эксплуатации (например, для жилых зданий, промышленных сооружений, а также объектов иного назначения). Факторы, определяющие капитальность, включают тип используемых материалов, особенности конструкции, устойчивость к пожарам, землетрясениям и другим стихийным бедствиям, а также уровень благоустройства и др.45.
Среди ученых и в судебной практике иногда возникает вопрос о степени строительной готовности объекта для признания его не завершенным строительством46. Практический смысл в ответе на этот вопрос, если и имеется, то только с точки зрения оценки произведенных затрат. Думается, что строительную готовность объекта целесообразно выражать в процентах, соотнесенных с указанными затратами. Рекомендации, утвержденные распоряжением Минимущества России от 18.01.2001 года № 91-р, которые подразделяют незавершенное строительство на «начальную», «среднюю», «высокую» и «завершающую» стадии, не в полной мере отвечают этой задаче, поскольку включают в начальную и среднюю стадии работы, предваряющие строительство, в том числе проектирование, определение поставщиков оборудования и материалов, их поставку, возведение временных построек и т.п. (п. 6.7.1, 6.7.2.).
Что касается упоминавшегося выше признака включения объекта незавершенного строительства в соответствующий государственный реестр, то он является формальным, никак не связанным с его существенными свойствами. Данное обстоятельство лишь открывает возможность участия такого объекта в гражданском обороте (купля-продажа, аренда, дарение, мена и др.).
В подтверждение сделанного вывода приведем Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 года № 2147, где фундамент и стены дома были признаны недвижимостью, независимо от факта государственной регистрации объекта в качестве недвижимого имущества.
На наш взгляд, более важными являются другие признаки незавершенного строительства, а не факт его регистрации (внесения на кадастровый и технический учет), и в частности касающиеся того, что объект является новым или реконструируемым, что дальнейшее возведение (реконструкция) объекта по различным причинам не ведется и что незавершенность производимых на нем работ препятствует вводу его в эксплуатацию.
Что касается реконструкции объекта, то стоит заметить, что Градостроительный кодекс РФ не увязывает ее с незавершенным строительством (п. 10 ст. 1), однако характер работ при реконструкции (увеличение количества этажей, расширение объекта, его объема, замена несущих конструкций и т.п.) позволяет говорить, что при их прекращении последствия для объекта наступают такие же, как и при прекращении строительства. Это дает основание говорить о необходимости приравнять недоведённую до конца реконструкцию объекта к правовому режиму незавершенного строительства48.
Также важно отметить наличие разрешения на строительство объекта, которое подтверждает соответствие проектной документации строения установленным градостроительным законодательством требованиям. Можно возразить, что данное обстоятельство не относится к естественным свойствам недвижимого объекта, однако без него не обойтись, так как в противном случае невозможно будет отграничить незавершенное строительство от самовольной постройки, которая не гарантирует надежность возводимой недвижимости (ст. 51 ГрК РФ).
Заметим, что для признания стройки (реконструкции) временно приостановленной или прекращенной вообще необходимо соответствующее официальное подтверждение, например, в виде письменного решения органа управления застройщика, в противном случае она будет считаться продолжающейся49.
Завершением разработки правовой основы незавершенного строительства стал Федеральный закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (Закон № 218), заменивший собой ранее действовавший Закон № 122. Новый Закон разрешил регистрировать в качестве недвижимости как сам объект незавершенного строительства, так и все права на него, а также совершаемые с ним сделки.
На основании п. 3 ст. 14 и п. 1 ст. 40 Закона № 218 кадастровый учет объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прав на него осуществляются одновременно. Для этого необходимо представить довольно ограниченный круг документов: заявление, документ, удостоверяющий личность, документ об оплате государственной пошлины, правоустанавливающий документ на земельный участок, разрешение на строительство и технический план, определяющий характеристики объекта незавершенного строительства.
Разрешение на строительство, как правило, выдается органом местного самоуправления, в ведении которого состоит земельный участок, выделяемый под стройку. В случае, когда возводимый объект касается использования недр, атомной энергии, космоса, создания гидротехнических сооружений, инфраструктуры воздушного и железнодорожного транспорта, объектов обороны и ряда других, указанных в п. 5 ч. 5 ст. 51 ГрК РФ, разрешение выдается соответствующим государственным органом.
Исходя из всего вышесказанного, можно дать следующее определение незавершенному строительству:
незавершенное строительство – это объект гражданских прав, который представляет собой новое (реконструируемое) капитальное строение, возводимое (реконструируемое) на основе разрешения выданного уполномоченным на то органом местного самоуправления или государственным органом, строительные работы в отношении которого прекращены на неопределенное время в соответствии с решением, принятым соответствующей строительной организацией, в силу чего эксплуатация объекта по проектному назначению невозможна.
Имеется еще один аспект, касающийся объекта незавершённого строительства и требующий решения. Иногда капитальный объект готов к использованию, но у него нет официального разрешения. Для того чтобы его получить, необходимо собрать большой пакет документов и предоставить в регистрирующий орган. Со временем количество этих документов увеличивается, и сейчас их уже двенадцать наименований (ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Отсутствие любого из них, а также порок в содержании исключает признание возведенного объекта завершенным строительством. Ситуация может усложниться изменением требований действующего законодательства, например, к разрешенному использованию земельного участка, что имеет место довольно часто. В результате то, что было построено с учетом требований, действовавших на момент получения разрешения на строительство объекта, перестает им соответствовать к моменту получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию.
Получается, что фактически недвижимость существует, но юридически она таковой не признается до тех пор, пока уполномоченный государственный орган не подтвердит данный факт. Такое положение нельзя признать нормальным, поскольку получение разрешения на введение объекта в эксплуатацию носит формальный характер и не имеет никакого отношения к физическим свойствам строительного объекта. Нельзя считать не завершенным строительством то, что на самом деле является завершенным. Другое дело, что участвовать такой объект в гражданском обороте не может вследствие отсутствия соответствующего разрешения, но это не означает, что он сохраняет статус незавершённого строительства. По нашему мнению, такой объект можно назвать «объектом, не участвующим в эксплуатации» («неподлежащим эксплуатации»). В дополнение к вышесказанному, нормы, ужесточающие требования к строительству, не должны иметь обратной силы или применяться на него только в исключительных, четко обозначенных в законе случаях.
Обратим внимание на вопрос, связанный с оборотоспособностью земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства. До регистрации права собственности на него такой объект
находится в законном владении собственника земельного участка. Подчеркнем – объект незавершенного строительства является не частью земельного участка, а находится именно во владении его собственника. Последнее означает, что собственник земельного участка вправе распорядиться только земельным участком, но не объектом незавершенного строительства, поскольку это не единый имущественный комплекс. Иное противоречило бы ст. 130 ГК РФ, относящей незавершенное строительство к самостоятельным объектам гражданских прав. При этом возможные сделки с землей должны касаться только тех частей земельного участка, которые не связаны с незавершенным строительством, так как судьба земельного участка и возведенного на нем объекта недвижимости нераздельна (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
Первоначально зарегистрировать право собственности на незавершенное строительство может только правообладатель земельного участка, а именно его собственник или арендатор, даже если они не вкладывали собственных средств в стройку. Застройщик в этом случае будет иметь обязательственные права по отношению к правообладателю земельного участка.
Поскольку права собственности на объект незавершённого строительства не существует до его регистрации, это несуществующее право невозможно защитить в судебном порядке. Застройщик, который не имеет прав на земельный участок, но вложивший средства в создание объекта незавершенного строительством, может подать не иск о признании права собственности на такой объект, а иск о защите обязательственного права. Это же относится и к искам дольщиков к такому застройщику. Данное обстоятельство необходимо учитывать во взаимоотношениях между правообладателями и застройщиками земельных участков. Во избежание недоразумений лучше всего обзавестись правами на земельные участки, подлежащие застройке. При приобретении земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства целесообразно сначала решить вопрос с его регистрацией50.
В заключение обсуждения вопроса о незавершённом строительстве следует отметить, что для улучшения его правовой основы важно:
1) в Градостроительном кодексе РФ:
– дать легальные определения терминам: «незавершенное строительство» и «объект капитального строительства» (в ст. 1 ГрК РФ, посвящённой основным понятиям, используемым в Градостроительном кодексе РФ, первый термин вообще не упоминается, а что касается второго, то законодатель в п. 10 ограничивается перечислением объектов капитального строительства, но не поясняет, что под этим феноменов понимается);
– указать на группы капитальности для объектов недвижимости различного назначения, в том числе в части, которая касается незавершенного строительства;
– уравнять правовой режим незавершенного строительства и правовой режим незавершенной реконструкции объекта капитального строительства;
– установить момент возникновения незавершенного строительства с момента принятия решения строительной организацией о приостановлении строительства объекта на неопределенное время, при условии возведения, как минимум, фундамента здания, сооружения и прекращения действия договора строительного подряда;
– установить момент завершения строительства с момента полного выполнения проектного задания на объект;
– исключить по отношению к завершенному строительством объекту применение требований изменившихся правовых норм, неизвестных при получении разрешения на строительство.
2) в Гражданском кодексе РФ:
– указать на возможность участия незавершенного строительства в отношениях экономического оборота только после регистрации права собственности на соответствующий объект;
– указать на возможность защиты вложенных средств в объект незавершенного строительства лицом, не имеющим прав на занимаемый этим объектом часть земельного участка, обязательственным иском;
3) в Земельном кодексе РФ:
– указать на невозможность для собственника земельного участка распорядиться той его частью, которая занята не завершенным строительством объектом, поскольку весь земельный участок не составляет с незавершенным строительством единого имущественного комплекса.
ГЛАВА 2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
2.1.Понятие и содержание сделок с недвижимостью
В ст. 153 ГК РФ понятие сделки определяется как «действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей».
В повседневном обороте сделок с недвижимым имуществом совершается очень большое количество. Это могут быть как односторонние сделки, например, завещание объектов недвижимости, принятие наследства с недвижимостью, выдача доверенности на продажу дома или квартиры, публичное заявление на проведение конкурса с недвижимостью и т.п., так и двусторонние сделки (купля -продажа недвижимости, аренда и найм жилых помещений, множество других, однако в предлагаемом учебнике в дальнейшем будут рассмотрены в основном двусторонние сделки-договоры, которые наиболее часто встречаются в повседневном обороте.
К основным сделкам, совершаемым с недвижимостью и выраженным в регулируемом договором порядке, относятся: купля-продажа, аренда, мена, дарение, наследование, лизинг, безвозмездное пользование, доверительное управление, залог, страхование. В этом плане событие либо поступок, должны быть исключены из понятия сделки, поскольку выходят за пределы двусторонних обязательств, основанных на договоре с недвижимым имуществом.
В сделках с недвижимостью, как и в любых других сделках, выделяют ее основание и правовой результат, на который она направлена.
Основание сделки – это правовая цель, ради которой совершается сделка.
Основание сделки должно быть законным и осуществимым, в противном случае она будет считаться недействительной.
Правовой результат сделки – это юридические последствия, ожидаемый правовой эффект, выразившейся в последующем результате, который возникает у субъектов вследствие совершения сделки. Для исполненной сделки характерно совпадение цели и правового результата. Если они не совпадают, сделка не исполнена.
Примером совпадения основания сделки и правового результата в купле-продаже является приобретение недвижимости в собственность покупателя и её утрата продавцом за обусловленную сумму денег; в аренде – получение во временное владение и пользование или только в пользование чужой недвижимости за определённую плату; при мене – передача каждой из сторон в собственность другой стороне один объект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иное имущество; при дарении – безвозмездная передача одаряемому в собственность недвижимости, принадлежащей дарителю; при наследовании – переход недвижимого имущества умершего в собственность его наследникам; при лизинге – приобретение компанией лизингодателем недвижимого имущества и сдача его в долгосрочную аренду лизингополучателю с обязательством внесения соответствующих платежей и правом последующего выкупа такой недвижимости; при безвозмездном пользовании недвижимостью – передача собственником недвижимости или лицом, им уполномоченным, во временное пользование объекта недвижимости без взимания платы за пользование; при доверительном управлении – передача на определённый срок недвижимости в управление без перехода к управляющему права собственности на эту недвижимость и с платой его услуг; при залоге – обеспечение денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику-залогодателю посредством получения удовлетворения за счёт заложенной недвижимости при неисполнении им взятого на себя обязательства; при страховании – возмещение убытков вследствие утраты (повреждения) недвижимости при наступлении предусмотренного в договоре события за счёт денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых взносов.
Примерами несовпадения основания сделки и её правового результата являются различного рода неправомерные действия, например, продажа недвижимого имущества государственным предприятием без предварительного согласия владельца. В данном случае ожидаемый правовой эффект в виде перехода права собственности к покупателю не наступит.
Правовой результат, на который рассчитывали стороны сделки, может оказаться недостижимым из-за разрушения объекта недвижимости, составляющего предмет сделки, наступления иных непредвиденных обстоятельств либо по причине неосмотрительности или недобросовестности участников сделки.
Необходимо так же различать юридические цели сделки от мотивов, по которым она совершается. Обычно мотив, по которому совершается сделка, не оказывает никакого влияния на ее юридическую сущность и последствия. К примеру, нежелание собственника использовать приобретенный дом для проживания или надежда на то, что в нем будут жить его потомки, не является юридически значимыми факторами при заключении договора купли-продажи. Сделка остается юридически верной независимо от того, исполнились ли эти надежды или нет. Тем не менее, стороны имеют возможность самостоятельно придать мотивам юридическое значение, предусмотрев нужное обстоятельство в договоре, установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в связи с реализацией мотива или достижением цели сделки. В таком случае, мотив, оговоренный сторонами, становится условием сделки, а сама сделка будет совершена только при наступлении соответствующего обстоятельства.
Сделки делятся в зависимости от числа участвующих в сделке сторон, на односторонние, двусторонние и многосторонние. Двусторонние и многосторонние сделки именуются договорами.
Согласноп. 2 ст. 154 ГК РФ: «односторонней считается сделка, для совершения которой необходимо и достаточно выражения воли сторон» составление доверенности на заключение договора аренды помещения, отказ учредителя управления от исполнения договора доверительного управления недвижимостьюи др.
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ: «ддвусторонней является сделка, для заключения которой необходимо выражение согласованной воли двух сторон» (Например: договор пожизненной ренты, ипотека, договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом и др.)
Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ:«многосторонней является сделка, для заключения которой необходимо согласование воли трех или более сторон» (Например: договор простого товарищества между несколькими предпринимателями, которые для достижения определенной, значимой для них цели вносят в общее дело деньги, иное имущество, в том числе недвижимое).
Все сделки могут быть возмездными или безвозмездными в зависимости от возмездности
В соответствии с п. 1 ст. 423 ГК РФ: «возмездной признается сделка, по которой сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей» (Например: договор аренды предприятия, договор купли-продажи земельной доли, договор коммерческого найма жилья)
«Безвозмездной признается сделка, по которой одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления» (п. 2 ст. 423 ГК РФ) (Например: договор безвозмездного пользования недвижимым имуществом, договор дарения квартиры).
В силу ст. 423 ГК РФ «любой договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное». Это означает, что даже если в договоре отсутствует положение об оплате аренды контрагент вправе требовать такой оплаты при отсутствии указаний закона на безвозмездность договора.
По моменту, к которому приурочивается возникновение сделок, они подразделяются на консенсуальные и реальные.
Для возникновения консенсуальныхсделок достаточно соглашения сторон по всем основным условиям договора. Именно с этого момента сделка считается заключенной и у ее участников возникают соответствующие права и обязанности. Так, консенсуальными являются договоры аренды здания, сооружения, мены жилыми помещениями и их найма и др. Следует отметить, что предпринимательские договоры в своем большинстве являются консенсуальными.
Реальные сделки – это те сделки, для которых помимо согласования условий сторонами необходима также передача вещи. Считается, что сделка заключается только после передачи вещи, и стороны приобретают свои права и обязанности. Примером реальной сделки в отношении недвижимости может быть договор ренты. В этом случае стороны могут достичь согласия по всем существенным условиям договора, но без передачи недвижимости никаких прав и обязанностей не возникает.
Некоторые договоры могут быть и реальными, и консенсуальными (дарение недвижимости, доверительное управление недвижимым имуществом, страхование недвижимости и др.).
По значению основания сделки для ее действительности различают каузальные и абстрактные сделки.
Следует отметить, что каждая сделка имеет свое обоснование или юридическую цель, для достижения которой она осуществляется. В гражданско-правовых отношениях не существует бесцельных сделок. Однако в некоторых случаях эта юридическая цель имеет правовые последствия, а в иных – нет.
Каузальная сделка –сделка, в которой правовое основание является существенным элементом (causa– побудительная причина, основание). Такая сделка может быть оспорена в зависимости от наличия оснований, их законности и возможности реализации.
Таким образом, ввиду отсутствия оснований, сделка аренды здания, заключённая без намерения передачи его во временное пользование и владение арендатору, будет признана недействительной. Сделка, которая ставит своей целью уничтожение имущества конкурента и противоречит основам правового порядка и морали, также будет признана недействительной. Сделка по продаже недвижимости лицом, которое ею не владеет, будет признана недействительной, поскольку основная цель такой сделки – передача права собственности от продавца к покупателю – в таком случае не может быть достигнута.
Для абстрактной сделки наличие оснований не имеет юридического значения. Такая сделка будет действительной вне зависимости от юридической цели, которую предполагалось достичь при ее заключении. Необходимо только, чтобы в законе было специальное указание на абстрактный характер тех или иных сделок. Вексель, чек, акция, коносамент, облигация и прочие ценные бумаги сохраняют свою действительность вне зависимости от оснований, исходя из которых они были выданы. Банковская гарантия также является абстрактной сделкой, так как она не зависит от основного обязательства, по которому была предоставлена гарантия. Что касается сделок с недвижимостью, то они не могут быть абстрактными.
