скачать книгу бесплатно
• анализ рынка;
• анализ отеля;
• стратегический план развития;
• финансовые прогнозы;
• описание возможных рисков.
Если вы обращаетесь за инвестиционными средствами к партнерам или в банк, то к перечисленным разделам необходимо добавить следующие:
• справка о компании или команде, которая собирается реализовывать строительство и управление отелем;
• наличие дополнительных финансовых источников, позволяющих оплачивать проценты и кредит до начала работы отеля, и описание залогов, которыми можно обеспечивать получаемый кредит.
Рассмотрим, что должны включать эти разделы (с учетом специфики отельного рынка).
Резюме
Резюме – это краткое описание, которое является наиболее важной частью бизнес-плана, особенно если речь идет о привлечении сторонних средств. Потенциальные инвесторы, как правило, не имеют времени подробно изучать проект, суть которого им не очень ясна. Если, прочитав резюме, они не заинтересуются проектом, они, скорее всего, не будут читать и весь остальной документ.
Резюме включает в себя следующие подразделы:
• краткое (2–3 абзаца) описание сути проекта и предпосылок к его реализации;
• краткое описание стратегических целей;
• интегральные показатели проекта. Очень желательно указать срок окупаемости, чистый приведенный доход и внутреннюю норму рентабельности. Остальные критерии могут быть опущены;
• размер требуемых инвестиций и предполагаемые условия их получения. Для кредита необходимо указать форму его обеспечения, для продажи акций – размер и характеристики пакета. Если у проекта есть и другие инвесторы, надо назвать их.
Анализ рынка
Это ключевая часть бизнес-плана, на основе которой строится весь дальнейший проект.
В этой части бизнес-плана описываются:
• текущее состояние гостиничного рынка, на котором собирается работать новый отель;
• конкуренты, которые реально будут бороться за тех же гостей, что и новый отель;
• потенциал развития целевого рынка;
• анализ целевых потребителей.
Анализ отеля
В этой части описываются планируемые характеристики отеля, выявляются его конкурентные преимущества и недостатки, возможное положительное и отрицательное влияния рынка на работу отеля.
Эта часть включает следующие подразделы:
• SWOT-анализ отеля (анализ сильных и слабых сторон отеля, возможностей и угроз на рынке);
• отличительные конкурентные преимущества отеля.
Стратегический план развития
Эта часть полностью основывается на анализе рынка и анализе отеля и описывает стратегии работы отеля с точки зрения его продвижения на рынке, привлечения гостей, определения тарифов и перечня дополнительных услуг, состава персонала.
Эта часть включает следующие подразделы:
• общая стратегия маркетинга (как продавать услуги отеля);
• ценовая стратегия (какие цены и как устанавливать на услуги отеля);
• ассортиментная стратегия (какие услуги будет предоставлять отель);
• рекламно-информационная стратегия (как информировать потенциальных гостей об отеле и формировать у них желание остановиться именно в этом отеле);
• правовая стратегия (какой юридический статус будет у отеля, как обеспечивать экономическую и физическую безопасность отеля и его постояльцев);
• стратегия в области персонала (организационная структура, штатное расписание, способы отбора, обучения, контроля и мотивации);
• стратегия в области работы с поставщиками.
Финансовые прогнозы
Это часть, которая по объему обычно занимает меньше места, чем анализ рынка или стратегия развития, но расчеты, приведенные в ней, определяют ключевые параметры бизнеса малого отеля – объем инвестиций, рентабельность, точку самоокупаемости, срок окупаемости проекта и т. д.
Эта часть включает следующие подразделы:
• прогноз продаж (сколько каких услуг планируется продавать в каждом прогнозируемом месяце);
• прогнозный отчет о прибылях и убытках;
• прогноз баланса;
• прогноз отчета о движении денежных средств (Cash Flow);
• прогноз потребности в капитале.
Финансовые прогнозы составляются с учетом того, что Стратегический план компании будет успешно реализован. Прогноз продаж должен быть логически увязан с вашим описанием рынка – упомяните те факты и цифры, на которых вы основывались при прогнозировании. Финансовые прогнозы должны быть реалистичны.
Определение потребности в финансировании осуществляется посредством расчета прогноза денежного потока (Cash Flow) и определения дефицита денежных средств в различные периоды времени.
Частая ошибка при формировании цифры потребности в капитале заключается в том, что разработчики забывают о том, что инвестиции необходимы не только на строительство. В состав инвестиций обычно включают:
• издержки подготовительного периода (расходы на поиск объекта под отель, бизнес-планирование, согласование, предпроектные работы и пр.);
• капитальные вложения (вложение в проектирование, строительство, отделку и оснащение);
• оборотные средства (они необходимы для выплаты зарплаты и оплаты текущих расходов в первые месяцы после открытия отеля, когда еще нет необходимой заполняемости и нет достаточного дохода отеля).
Описание возможных рисков
При реализации любого, даже самого идеального плана возникают объективные трудности. Эти трудности называют рисками. Часть из них можно предсказать или, по крайней мере, предположить, что они возникнут, и попытаться при планировании снизить их влияние. В бизнес-плане описываются такие риски и указываются возможные действия по их нейтрализации.
Кроме описания самих рисков необходимо описать чувствительность проекта к этим рискам.
Пример. Оценка чувствительности к рискам отеля «У моря»
Отель «У моря» (г. Сочи) ориентирован в основном на российских туристов. Рассмотрим политический риск – повышение стоимости визы для иностранных туристов и, как следствие, снижение турпотока из-за рубежа. Деятельность этого отеля практически нечувствительна к этому риску.
Риски подразделяются на следующие группы:
• Коммерческие риски. Риски, связанные с возможной недооценкой уровня спроса или конкуренции, ошибками в прогнозах объемов продаж или уровня цен.
• Финансовые риски. Риски, связанные с возможным недофинансированием проекта, недостаточной ликвидностью и возникновением неплатежеспособности из-за задержки финансирования или снижения доходов.
• Политические и социальные риски. Риски, связанные с деятельностью государства и состоянием общества (включая такие факторы, как отсутствие квалифицированного персонала).
• Технологические риски. Риски, связанные с изменениями технологий на рынке, которые могут резко ухудшить конкурентоспособность отеля. Например, повальное внедрение online бронирования с помощью мобильных телефонов может перевести поток гостей в отель, который обеспечивает такое мгновенное бронирование номеров.
• Криминальные риски. Риски, связанные с криминальной обстановкой в регионе. В последнее время к обычным уголовным рискам добавились риски рейдерства (недружественного поглощения). Здесь отель может стать объектом поглощения не только из-за своего бизнеса, но и просто из-за выгодного местоположения.
• Природные риски. Риски, связанные с природными катаклизмами – землетрясениями, сходами лавин, обильными снегопадами, резкими похолоданиями и потеплениями и проч.
Справка о компании или о команде, которая собирается реализовывать строительство и управление отелем
Если отель создает уже работающая на рынке компания (независимо от направления ее предыдущей деятельности), то необходимо для стороннего инвестора рассказать об этой компании и ее успехах. Это позволит инвестору определить серьезность намерений компании и принять решение о сотрудничестве с ней.
Такую информацию проще всего предоставить в виде так называемого паспорта компании, пример которого приведен ниже.
Пример. Паспорт компании
Краткие сведения о компании
Юридические аспекты
Выписки из учредительных документов (Устава, учредительного договора, свидетельства о регистрации, изменений (если производились)).
Копии лицензии компании (если ее деятельность лицензируется).
Имена/названия акционеров, владеющих более чем 5 % уставного капитала.
Количество выпущенных и размещенных акций, описание классов акций компании; их номинальные стоимости, права, регистратор.
Динамика изменения цен купли и продажи за последние 3 года.
Участвует ли компания в арбитражных процессах в настоящее время (причины подачи исков, истец, ответчик).
Консультанты и Банки компании
Названия и адреса аудиторских, юридических и бухгалтерских фирм, консультирующих компанию. Аналогичная информация о других консультантах в том случае, если компания пользуется их услугами.
Банки компании – названия, адреса.
История компании
Краткая история компании – этапы ее развития (когда образована, поэтапные изменения правовых форм и т. д.).
Описание производственных мощностей (площади, местоположение, функция) и оборудования (типы, производители, сроки ввода в эксплуатацию).
Менеджмент
Список ключевых менеджеров, должности и их функции. Краткие биографии ключевых сотрудников: возраст, образование, этапы профессиональной карьеры.
Товарные группы или услуги
Товарные группы, производимые/реализуемые компанией. Основные черты товаров, реализуемых компанией. Уникальные характеристики продукции компании.
Сырье и поставщики
Описание основных видов сырья, материалов и товаров, используемых компанией для производства.
Список основных поставщиков компании – названия, адреса; их доли в объемах поставляемого сырья и материалов.
Сбыт и маркетинг
Список основных оптовых покупателей/дистрибьюторов продукции компании по товарным группам – названия, адреса.
Условия реализации товаров основным потребителям продукции компании (полная предоплата, по факту поставки и т. д.).
Потенциальные крупные заказчики, предполагаемые объемы сделок, их условия.
Финансовая история компании и ее текущее состояние
Балансы, отчеты о прибылях и убытках, приложения к балансу за последние 3 года (за последний год – поквартально) и на последнюю отчетную дату текущего года; приказы об учетной политике. Аналогичные документы по бухгалтерской отчетности необходимы по каждому дочернему (зависимому) обществу, в котором компания имеет долю акций более 5 %.
Аудиторские заключения за последние три года.
Расшифровка дебиторской задолженности компании за каждый запрашиваемый период (с выделением сомнительных долгов и разбиением на долгосрочную и краткосрочную задолженности).
Расшифровка кредиторской задолженности по всем запрашиваемым периодам (с разбивкой по краткосрочной и долгосрочной кредиторской задолженности).
Расшифровка по кредитам и займам – название кредитора, баланс, ставка, срок погашения, неоплаченные проценты в кредиторской задолженности и т. п.
Расчеты по дивидендам – информация о начисленных и выплаченных дивидендах компанией своим акционерам, а также о начисленных и выплаченных дивидендах дочерними (зависимыми) обществами компании.
